AV en gevolgen toepassing artikel 3.87 §6 2de lid BW

5 antwoorden [Laatste bericht]
carlo.
Offline

Beste Forumleden,

In hoeverre is de VME gebonden door besluiten genomen door een selecte groep van mede-eigenaars na een stemming overeenkomstig artikel 3.87,§6, 2de lid BW ?
Misschien een rare vraag.  Daarom volgende fictieve situatie ter illustratie.
De selecte groep van mede-eigenaars komt via stemming tot een besluit dat een wijziging zou inhouden van de verdeling van de lasten zoals die opgenomen is in het RegME?  Uiteraard spreken wel dan wel over die lasten waarover die groep binnen de perken van genoemd wetsartikel kan “beslissen”.
Gaat de syndicus, als orgaan van de VME, de nodige aanpassingen doen aan het RegME,  laten akteren door de notaris en de nodige stappen ondernemen voor overschrijving ervan in de registers van de administratie Rechtszekerheid,  met die aanpassing(en) rekening houden bij de opmaak van de afrekening aan de betrokken mede-eigenaars, enz…?  En bijgevolg:  wat als hij het niet doet?
Benieuwd of iemand geïnteresseerd is in deze probleemstelling.


 

Baton
Offline
betaler beslist


Zonder de inhoud van de basisakte en reglement van mede-eigendom te kennen neem ik aan dat die "selecte groep van mede-eigenaars" beslist hebben om de lastenverdeling te wijzigen. (stemmen4/5) Deze groep van mede-eigenaars zal dan beschikken over particuliere gemeenschappelijke delen of bijzondere gemene delen waar ze zelf over kunnen beslissen , "betaler beslist" toebehorend aan die "selecte groep " ( cfr.statuten gebouw)

Die beslissing "betaler beslist " ...nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. 

Syndicus moet ervoor zorgen dan de statuten van het gebouw , notarieel , worden aangepast , uiteraard kosten voor die groep en dit conform :
 Art. 3.85. Statuten en reglement van interne orde (577-4 §1)
 
§ 1. De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.

Is dit niet besproken op die AV....een betere syndicus moet dit melden , het is toch de prof.syndicus die zich aandient voor die VME , die "specialist" is in het beheer van mede-eigendommen, niet ?


 (ook de mede-eigenaars moeten zich vooraf voldoende informeren of laten informeren mbt. agendapunten zodat men weet waarover men het heeft en hoe men kan beslissen.)

carlo.
Offline
betaler beslist

Dank voor uw gedocumenteerde reactie.
Toch nog één vraag ter afsluiting.  Wanneer en hoe verkrijgen de besluiten van de bijzondere stemming van de selecte groep de hoedanigheid van "beslissing van de Algemene Vergadering" ?

 

Baton
Offline
betaler beslist


Wanneer en hoe verkrijgen ..............

Géén deelvereniging met rechtspersoonlijkheid  er is dus één VME met één AV voor alle mede-eigenaars ook voor die selecte groep.
- wanneer = tijdens de algemene vergadering van die VME
- hoe = door te beslissen en genotuleerd in het verslag van die AV , "betaler beslist" 

carlo.
Offline
betaler beslist
Begrijp ik het goed?  Speelt hier een soort "onweerlegbaar vermoeden" van goedkeuring door de AV,  of is er tijdens de lopende zitting toch verhaal mogelijk vanwege de AV als orgaan van de VME?
Baton
Offline
betaler beslist


Speelt hier een soort "onweerlegbaar vermoeden" van goedkeuring door de AV,
Ja
of is er tijdens de lopende zitting toch verhaal mogelijk vanwege de AV als orgaan van de VME
verhaal is mogelijk indien "de betaler beslist" principe niet van toepassing is en in vraag wordt gesteld bv. wanneer het algemeen belang/beheer in het gedrang zou komen , dan is er een beslissing nodig van de voltallige AV en niet voor de "selecte groep" zoals sprake in uw #1.

Cruciaal van belang is de vraag :
- kan de "selecte groep" beroep doen op het principe de betaler beslist ? 
Zo ja , dan kan deze , zonder inspraak van de andere aanwezigen , een rechtsgeldig besluit nemen tijdens die AV.
- basisakte en reglement van mede-eigendom

De basisakte bepaalt de privatieve delen , de algemeen gemeenschappelijke delen en eventueel zo aanwezig de particuliere of bijzondere gemene delen toebehorend aan bepaalde mede-eigenaars.

Het reglement van mede-eigendom bepaalt enerzijds de gemeenschappelike lasten verdeling en dit naar evenredigheid van de resp. waarde van elk privatief , aandeel basisakte , tenzij in een afwijkende verdeelsleutel is voorzien.

De lasten betreffende zaken voorwerp van een bijzonder gebruiksrecht zullen omgeslagen worden tussen die mede-eigenaars die er het uitsluitend genot of gebruik van hebben, elk in verhouding tot hun aandelen in de mede-eigendom.

samengevat , de betaler beslist , is van toepassing voor die selecte groep mede-eigenaars die via de statuten beschikken over particuliere gemene delen of ook wel genoemd de bijzondere gemene delen.

Een vonnis maakt het zeer duidelijk :


De  rechtbank van eerste aanleg te Veurne heeft recentelijk op 24 juni 2018 in rolnummer 17/454/A de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten uitvoerig uitgelegd. 
Aanvullend bij het oordeel van de eerste rechter merkt de rechtbank op:
Op grond van artikel 577-4 §1 vierde lid 2° B.W. dient in het reglement van mede-eigendom de
criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten opgenomen worden, dit binnen de
beperkingen voorzien in artikel 577-2 §91id 3 B.W. en onder toezicht van de rechtbank.
Op grond van artikel 577-2 §91id 3 B.W. kan tussen twee criteria gekozen worden of een combinatie van beide.
 
Het waarde-criterium is daarbij het hoofdcriterium, terwijl het nutscriterium subsidiair als conventionele afwijking op het hoofdcriterium geldt.
 
Het nutscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten waarin niet alle mede-eigenaars op dezelfde wijze baat hebben. Het betreft het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elk privé-gedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld, zonder het effectief gebruik van die delen of voorzieningen in aanmerking te nemen. De eigenaar, die verdoken blijft van elk structureel comfort, kan op grond van het nutscriterium vrijgesteld worden in dat bijzonder geval.
 
De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren. Alle mede-eigenaars hebben immers baat bij een degelijk beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw waarin zij participeren. De lasten van het geraamte van het gebouw, waaronder de funderingen, de dragende muren, steunkolommen, betonplaten, gevels, balkconstructies, daken, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke delen of tussen een gemeenschappelijk
deel en een privatief deel, behoren tot de algemeen gemeenschappelijke delen waarvan elke mede-eigenaar belang heeft bij het goed behoud ervan. Deze vallen dus, zelfs bij het bestaan van een conventionele bepaling tot toepasbaarheid van het nutscriterium, buiten de werking ervan en aldus dienen de lasten verdeeld volgens het waarde-criterium.

 herlees :
https://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede...
#10 ,18 en #24