erfdienstbaarheid

12 antwoorden [Laatste bericht]
Boudelo
Offline
Voor onze 'groep van gebouw' (A, B en C samenhangend zonder afzonderlijke scheiding en met eenzelfde dakgeraamte) wordt voorzien in de basisakte dat : zijn algemene gemeenschappelijke delen 'het dak (dakconstructies met dakbedekking) en onder 'erfdienstbaarheden' : de eigenaars verklaren een wederzijds erfdienstbaarheid van aanleg te vestigen, ten voordele van en ten laste van ieder kavel, nl. gemeenschap van regenwaterafloop. Het dak is een 'plat dak en hellend dak met daarin verwerkte beglazing'. Het hellend gedeelte dient alsdan ook voor de regenwaterafloop.
In het 'reglement van mede-eigendom' staat vermeld dat de verdeelsleutel voor onderhoudswerken gebouw, inbegrepen dakconstructie met glazen dakelementen 100/100 is.
Verder staat vermeld dat 'steeds als algemene delen wordt beschouwd : het dak plat of hellend met daarin verwerkte beglazing'.
Het deel B van de 'groep van gebouw' heeft geen hellend dakgedeelte en wenst dat enkel de 11 duplex-eigenaars in A en C, die wel een hellend dakgedeelte hebben met beglazing, het onderhoud van dit glazen dakgedeelte zelf bekostigen en dit niet meer ten laste van de gemeenschap A, B en C valt.
1/ Gezien het gebouw dateert van 1980 (42 jaar oud) zijn de glazen dakelementen dan geen conventionele zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid tengevolge ook de verkrijgende verjaring, gezien de duplex-eigenaars (heersend erf) het gebruik en het nut hebben van een glazen dak (voor 15% van hun dak) dat evenwel toebehoort aan gans het appartementsgebouw (lijdend erf) ?
2/ De gemeenschapheeft steeds 'geduld' dat de glazen dakelementen op haar kosten worden onderhouden (gekuist). Is het niet zo dat, wat lang geduld is men moet blijven dulden en daardoor een verplcihting is geworden en alzo een beperkt zakelijk gebruiksrecht is geworden ?
3/ Kan een algemene vergadering van de VME over deze 'verzwaring van bestaande erfdienstbaarheid' een beslissing stemmen die nadelig uitvalt voor de 11 eigenaars van duplexen, die toch ook deel uitmaken van de VME ?

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

Baton
Offline
Statuten....


Statuten van het gebouw zijn wat ze zijn en deze moeten gevolgd worden.
Merk op dat uw statuten niet werden gecoördineerd conform de wet 2010 , in deze had de VME de kans en gelegenheid bepaalde zaken aan te passen mbt. de lastenverdeling !

1/ Gezien het gebouw dateert van 1980 (42 jaar oud) zijn de glazen dakelementen dan geen conventionele zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid tengevolge ook de verkrijgende verjaring, gezien de duplex-eigenaars (heersend erf) het gebruik en het nut hebben van een glazen dak (voor 15% van hun dak) dat evenwel toebehoort aan gans het appartementsgebouw (lijdend erf) ?


Gebruik en nut dat is wel zeker zo maar de statuten bepalen 100/100 mbt. onderhoud.
Lijdend en heersend erf is één en dat is de VME. Mocht de basisakte bepalen dat er "particuliere gemeenschappelijke" zaken zijn zou het een ander verhaal zijn.....
Het is een contractuele erfdienstbaarheid...ingeschreven in de statuten.

https://www.clabotsadvocaten.be/blog/het-gebruik-van-de-gemeenschappelij...


2/ De gemeenschapheeft steeds 'geduld' dat de glazen dakelementen op haar kosten worden onderhouden (gekuist). Is het niet zo dat, wat lang geduld is men moet blijven dulden en daardoor een verplcihting is geworden en alzo een beperkt zakelijk gebruiksrecht is geworden ?

De gemeenschap heeft niets geduld...statuten zijn wat ze zijn. De VME gemeenschap en de syndicus hebben de statuten niet aangepast in 2010 !

3/ Kan een algemene vergadering van de VME over deze 'verzwaring van bestaande erfdienstbaarheid' een beslissing stemmen die nadelig uitvalt voor de 11 eigenaars van duplexen, die toch ook deel uitmaken van de VME ?

Ja , de VME/AV kan beslissen met een 4/5 meerderheid om de lasten verdeling conform de statuten te wijzigen.
Dit houdt ook in dat de statuten dan notarieel dienen aangepast te worden.

en dan nog....

Rechtbank eerste aanleg te Brugge :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”

 

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

JA

Boudelo
Offline
juridisch
Op 18/4/2014 werd door een authentieke akte de wijzigingen aan onze statuten, besloten in de AV van 1//4/2014, geakteerd en geregistreerd op het bevoegd registratiekantoor.

Een erfdienstbaarheid is wel degelijk een zakelijk gebruiksrecht.
Maar kan hier in deze zaak wel degelijk gezegd worden dat het over een “erfdienstbaarheid” gaat ?
De eigenaar van een duplex (heersend erf ?) heeft toch “geen rechtstreeks nut en gebruik” van het glazen dak gedeelte (lijdend erf ?)  en art.3.81 NBW spreekt toch over “het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen voor elk van de privatieve delen hebben” ?
Waar is het “objectief nut” voor de duplex-eigenaar en het “gebruik” door de duplex-eigenaar ? 
Hij “gebruikt” toch niet het glazen dak gedeelte zoals hij een dakterras boven de waterdichte afdeklaag zou kunnen gebruiken ?
Waar is het “nut” van dit glazen dak gedeelte welke voor hem een “verplichting” daarstelt (glazen delen bij het optrekken van het gebouw automatisch verwerkt in het dak) ?
De maatstaf “nut” wordt nergens in de wet gedefinieerd.
 
Dhr Roland Timmermans (auteur van het Handboek Appartementsrecht) schrijft dat het “waardecriterium” als verdeelsleutel voor de lasten als hoofdcriterium geldt voor de wetgever maar dat de verdeling van de lasten ook kan geschieden overeenkomstig het “nuttigheidscriterium”.
Maar kan het nuttigheidscriterium wel toegepast worden voor wat betrekking heeft op de “structuur van het gebouw” (dak, gevel …) ?
Met lasten zijn in art. 3.81 NBW de “kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing” bedoeld, dus ook de lasten (= kosten) m.b.t. het geraamte van het gebouw, o.a. de daken, de dakbedekking, die over alle mede-eigenaars worden verdeeld.
Volgens onze statuten kan een “verdeling van de lasten en koten” maar goedgekeurd worden mits een 4/5de stemming.
 

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

Baton
Offline
lasten.........nutigheidscriterium.....


Zoals ik al aangaf in #1 :
" Mocht de basisakte bepalen dat er "particuliere gemeenschappelijke" zaken zijn zou het een ander verhaal zijn....."
Erfdienstbaarheden in de statuten zijn conventioneel/zo overeengekomen.

In uw statuten staat dat :
In het 'reglement van mede-eigendom' staat vermeld dat de verdeelsleutel voor onderhoudswerken gebouw, inbegrepen dakconstructie met glazen dakelementen 100/100 is.

Verder staat vermeld dat 'steeds als algemene delen wordt beschouwd : het dak plat of hellend met daarin verwerkte beglazing'.

Dus : gemeenschappelijk.

Korte uitleg mbt. lasten/kosten worden berekend volgens :
- de waardecriterim/quotiteiten
- nuttigheidscriterim
- combinatie van waarde en nut

Een vonnis van de rechtbank maakt u alles duidelijk .

Het nuttigheidscriterium


De  rechtbank van eerste aanleg te Veurne heeft recentelijk op 24 juni 2018 in rolnummer 17/454/A de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten uitvoerig uitgelegd. 
Aanvullend bij het oordeel van de eerste rechter merkt de rechtbank op:
Op grond van artikel 577-4 §1 vierde lid 2° B.W. dient in het reglement van mede-eigendom de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten opgenomen worden, dit binnen de beperkingen voorzien in artikel 577-2 §91id 3 B.W. en onder toezicht van de rechtbank.
Op grond van artikel 577-2 §91id 3 B.W. kan tussen twee criteria gekozen worden of een combinatie van beide.
 
Het waarde-criterium is daarbij het hoofdcriterium, terwijl het nutscriterium subsidiair als conventionele afwijking op het hoofdcriterium geldt.
 
Het nutscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten waarin niet alle mede-eigenaars op dezelfde wijze baat hebben. Het betreft het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elk privé-gedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld, zonder het effectief gebruik van die delen of voorzieningen in aanmerking te nemen. De eigenaar, die verdoken blijft van elk structureel comfort, kan op grond van het nutscriterium vrijgesteld worden in dat bijzonder geval.
 
De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren. Alle mede-eigenaars hebben immers baat bij een degelijk beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw waarin zij participeren. De lasten van het geraamte van het gebouw, waaronder de funderingen, de dragende muren, steunkolommen, betonplaten, gevels, balkconstructies, daken, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke delen of tussen een gemeenschappelijk deel en een privatief deel, behoren tot de algemeen gemeenschappelijke delen waarvan elke mede-eigenaar belang heeft bij het goed behoud ervan.
Deze vallen dus, 
zelfs bij het bestaan van een conventionele bepaling tot toepasbaarheid van het nutscriterium, buiten de werking ervan en aldus dienen de lasten verdeeld volgens het waarde-criterium.
 
# Boudelo , lees zeker op blz.433 ,  R.Timmermans.
"Het beheer over de algemeen gemeenschappelijke delen wordt toegewezen aan de hoofdvereniging van mede-eigenaars......."

" het beheer over de particuliere gemeenschappelijke delen komt toe aan de deelvereniging van mede-eigenaars die onder de vernieuwde wet ook de rechtspersoonlijkheid verkrijgt20; dit is het antwoord van de wetgever op een arrest van het Hof van Cassatie van 3 juni 200421 22." (de betaler beslist principe)

Gemene delen en particulier gemeenschappelijke delen : pag 433
http://www.advocaat.be/documenten/ordeexpress/2010/12/Artikel%20Timmermans.pdf

tip. de particuliere gemene delen hebben ook een apart quotiteiten/coëfficiënt, anders dan die van de algemene gemeenschappelijke delen.


 

Baton
Offline
#Boudelo

# Boudelo , graag uw bevindingen na het lezen van de antwoorden.....
 

Boudelo
Offline
juridisch
Ik stel mij de vraag of een AV wel bevoegd is om de volgens de neergelegde statuten conventioneel bedongen algemene gemeenschappelijke delen (waaronder het dak met glazen elementen) te laten wijzigen in particuliere gemeenschappelijke delen. Hierdoor zal de meerderheid de minderheid van 11 duplex-eigenaars merkelijk een financieel nadeel berokkenen en er zal geen gelijkheidsbeginsel meer zijn.
In onze statuten staat geschreven dat de lasten en kosten van het dak verdeeld worden op basis van het waardecriterium en sommige eigenaars wensen dat te wijzigen in een nutscriterium en de particuliere duplexeigenaars alleen laten betalen voor het onderhoud van het glazen dakgedeelte dat een gemeenschappelijk deel is.
De duplexeigenaars hebben "geen gebruik en nut" van de glazen elementen en genieten niet van een objectief comfort ; zij hebben er eerder nadelen van : waterinsijpelingen, warmte in de zomer, koude in de winter, slecht EPC rapport, enz.
Zij kunnen het glazen dakgedeelte niet gebruiken (er op wandelen of zitten)  zoals zij een dakterras (welke gemeenschappelijk is als deel van de structuur van het gebouw) zouden kunnen gebruiken waarvoor zij over een erfdienstbaarheid beschikken.  
Is zulks geen rechtsmisbruik van de meerderheid ?

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

Baton
Offline
juridisch

#Boudelo

Ik stel mij de vraag of een AV wel bevoegd is om de volgens de neergelegde statuten conventioneel bedongen algemene gemeenschappelijke delen (waaronder het dak met glazen elementen) te laten wijzigen in particuliere gemeenschappelijke delen.
 
Neen dat kan uw VME/AV  niet !
1) herlees terug het vonnis in #3
2) begrip en voorwaarden mbt. particuliere gemeenschappelijke delen herlees #3
 
In #1 schrijft u :
Voor onze 'groep van gebouw' (A, B en C samenhangend zonder afzonderlijke scheiding en met eenzelfde dakgeraamte)
 
Uw VME voldoet immers niet aan de criteria’s die het wettelijk mogelijk maken om over te gaan naar een ondersplitsing(akte) en een opdeling te doen van de gemene delen naar
1) algemene gemeenschappelijke delen  
2) particuliere gemeenschappelijke delen.
  
  
Hierdoor zal de meerderheid de minderheid van 11 duplex-eigenaars merkelijk een financieel nadeel berokkenen en er zal geen gelijkheidsbeginsel meer zijn.
In onze statuten staat geschreven dat de lasten en kosten van het dak verdeeld worden op basis van het waardecriterium en sommige eigenaars wensen dat te wijzigen in een nutscriterium en de particuliere duplexeigenaars alleen laten betalen voor het onderhoud van het glazen dakgedeelte dat een gemeenschappelijk deel is.
 
Indien een VME niet voldoet aan de voorwaarden om een onderspitsing door te voeren, kan deze géén particuliere gemeenschappelijke delen benoemen in de basisakte/statuten en is steeds het waardecriterium van toepassing zoals voorzien in uw statuten. (herlees de link in #3 R.Timmermans)
 
 
Zij kunnen het glazen dakgedeelte niet gebruiken (er op wandelen of zitten)  zoals zij een dakterras (welke gemeenschappelijk is als deel van de structuur van het gebouw) zouden kunnen gebruiken waarvoor zij over een erfdienstbaarheid beschikken.
  
Sinds 2018 : De erfdienstbaarheid , zakelijke werking …tenzij anders bepaalt in de statuten !
Uw statuten van het gebouw werd gewijzigd in 2014…
Hoe staan de dakterrassen daarin beschreven  ? Zijn deze privatief ? Heeft men een exclusief gebruiksrecht ? ….
 

Boudelo
Offline
juridisch
De "basisakte" van ons gebouw zegt in art.2 :
- 1 De algemene gemeenschappelijke delen van het gebouwencomplex kunnen als volgt beschreven worden en deze opsomming is niet beperkend doch wordt enkel gegeven als aanduiding . In de eerste plaats de grond .... Verder nog een belangrijk deel van de constructies, waaronder : - het dak (dakconstructies met dakbedekking)
De 'gevels met inbegrip van de accessoria en het buiten schrijnwerk en terrassen' worden beschouwd als gemeenschappelijke delen, zelfs zo zij slechts voor één privatieve kavel dienstig zijn,doch dan wordt het p^rivatief en uitsluitend gebruiksrecht ten titel van eeuwigdurende diefstbaarheid voorbehouden aan de gebruiker van die privatieve kavel waaraan deze gevels, met accessoria en buiten schrijnwerk, en de terrassen verbonden zijn.
- 2 De bijzondere gemeenschappelijke delenzijn diegene die, volgens de plannen, alleen gemeenschappelijk zijn aan één der complexen A, B, C of D.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder gen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn (conform art. 577-3 voorlaatste alinea BW).



In art.3 zegt de "basisakte" :
Beschrijving van de privatieve delen. Elke private eigendom zal omvatten de samenstellende delen van het appartement, winkel, berging, kelder en/of autostaanplaats met uitsluiting van de gemeenschappelijke delen.
Samengevat zl hetgeen zich bevindt binnen de appartementen of de winkels en hetgeen tot uitsluitend gebruik hunner eigenaars of bewoners dient en zelfs hetgeen zich buiten deze plaatsen bevindt, maar tot uitsluitend gebruik van gezegde plaatsen dient.

In het art.4 zegt de "basisakte" : erfdienstbaarheden.
- 1. Door de oprichting van het complex komen tussen de verschillende eigendommen, die het samenstellen, of tussen de kavels onderling, bepaalde toestande n tot stand, die het vestigen van bepaalde erfdienstbaarheden noodzakelijk maken.
b) De Bouwmaatschappij-Eigenares verklaart een wederzijdse erfdienstbaarheid van doorgang en van aanleg te vestigen, ten voordele van en ten laste van iedere kavel, namelijk : - 1) gemeenschap van regen- en afvalwaterafloop en van riolen.

Het dak bestaat uit een plat gedeelte en een hellend gedeelte met glasbewerkingen. Dit hellend gedeelte zou als "regenwaterafloop" kunnen aanzien worden.
Betekend dit dat de duplexen met een hellend dak een erfdienstbaarheid hebben ?

Het "Reglement van mede-eigendom" voorziet in haar art.3 : soorten lasten
-1 Gemeenschappelijke lasten
Zijn gemeenschappelijk aan het gehele complex, zonder dat deze opsomming restrictief mag worden geïnterpreteerd, alle lasten en kosten die betrekking hebben op :
- de uitgaven in verband met het behoud, onderhoud, het gebruik, de herstelling, de aanpassing, de vernieuwing, het beheer van de gemeenschappelijke zaken;
- 2 Bijzondere gemeenschappelijke lasten
De bijzondere gemeenschappelijke lasten zijn deze, gedragen door een gedeelte van de mede-eigendom.
De bijzondere lasten worden verdeeld tussen alle mede-eigenaars, die er het gebruik of het nut van hebben, in verhouding tot hun aandeel in de mede-eigendom.
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigenaars niet in het gedrang brengen.

Artikel 4 van het Reglement VME zegt onder
- 1 Verdeling der lasten : Onder voorbehoud van hetgeen gestipuleerd wordt onder de hierna volgende artikels worden de gemene lasten verdeeld tussen alle mede-eigenaars, in verhouding tot hun eigendomsaandelen, zoals bepaald in de hiernavolgende tabel, goedgekeurd door de AV van 11-4-2016 met uitwerking vanaf 1/1/2015 :
- herstelling- en onderhoudswerken gebouw, inbegrepen dakconstructies en glazen dakelementen : basis sleutel (= 100.000).
B / - De "andere kosten" (dan deze van de autostaanplaatsen, daktuin, liften, trapzalen en inkomhallen, van het complex D) worden verdeeld prorata der aandelen van de betrokken gedeelten, tenzij :
- zij rechtstreeks kunnen aangerekend worden aan een privatief gedeelte ( bv. in geval er een teller of meter bestaat)
- zij kunnen aangerekend worden aan een bepaald geheel van privatieven (bv. herstelling aan kolkers of verticale leidingen der appartementsblokken A1 en A2)
C / - Worden nochtans steeds als algemene delen beschouwd, de gevels, de buitenmuren, het dak plat of hellend met de daarin verwerkte beglazing, de terrassen en de vensters met hun ramen en deuren met glas welke bijdragen tot het uitzicht en de esthetiek van het gebouw ; de hieraan verbonden kosten worden dienovereenkomstig verdeeld.

-2  Wijziging in de verdeling van de lasten
De AV kan met een meerderheid van 4/5 van de stemmen beslissen om de verdeling van de gemeenschappelijke lasten te wijzigen.
Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen de wijze van verdeling van de laqten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt.

Art. 10 van het Reglement VME bepaalt in :
C - Vrijwaring van rechten
De VME heeft het recht om, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten  op de gemene delen, of met betrekking tot het beheer ervan.

Op welk artikel van de wet moet men zich baseren om te verklaren dat de AV van de VME volledig "onbevoegd" is om "algemene gemeenschappelijke delen" om te vormen in "privatieve gemeenschappelijke delen" ?

Door te beslissen dat de gemeenschappelijke onderhoudskosten van het dak ten laste vallen van enkele (11) privatieve mede-eigenaars begaat men hier geen rechtsmisbruik gezien de meerderheid een financieel nadeel berokkent aan een minderheid ? 

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

Baton
Offline
juridisch


Uw basisakte, beschrijving van de gemeenschappelijke delen  :
1) de gemeenschappelijke delen (algemeen gemeenschappelijk) toebehorend aan alle mede-eigenaars
2) de bijzondere gemeenschappelijke delen toebehorend aan bepaalde mede-eigenaars 

  •  
  • Er is dus wel degelijk een afzonderlijke scheiding mbt. A, B, C en D vandaar dat deze bijzondere gemeenschappelijk delen toegewezen zijn specifiek aan die mede-eigenaars van de respectievelijke A,B,C of D. en niet aan alle mede-eigenaars van de VME.


Deze bijzondere gemeenschappelijke delen (particuliere gemene delen) hebben normaal gezien een andere lastverdelingscoëfficiënt dan die van de algemene gemeenschappelijke delen !
 
Maw: onderhoud en beheer van die bijzondere gemeenschappelijke delen komen enkel en alleen toe aan die mede-eigenaars van de resp.blokken A,B,C of D en dit in verhouding tot hun aandelen in de gemene delen van die delen die volgens de plannen (….) bijzonder gemeenschappelijk zijn ( bv. inkom , trappenhal , lift , liftkoker ect…)
en dit conform de wet : de betaler beslist principe art.3.87 § 6

  § 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
  Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.

 
 
Verder bepaalt de basisakte  : De terrassen zijn gemeenschappelijk delen en zo , dienstig voor één privatieve kavel zijn deze “privatief” met een “exclusief gebruiksrecht”.
(ttv. eeuwigdurende dienstbaarheid)
 
In het art.4 zegt de "basisakte" : erfdienstbaarheden.

Erfdienstbaarheid bij appartementen is zo (standaard) ingeschreven en dit zowel in het voordeel als in het nadeel van iedere kavel….denk maar alle nutsvoorzieningen , water , gas elektro , riolering ect…die uiteindelijk uitkomen in de privatieve kavel. Derhalve kan een mede-eigenaar zich niet kunnen verzetten indien daar aan een technische schacht , waar de leidingen lopen en zo deze niet is voorzien van een luik , opengebroken moet worden in zijn privatieve kavel om herstellingswerken te doen.
Net zoals de daken die gemeenschappelijk zijn is er een erfdienstbaarheid mbt. regenwaterafloop.
 
Op welk artikel van de wet moet men zich baseren om te verklaren dat de AV van de VME volledig "onbevoegd" is om "algemene gemeenschappelijke delen" om te vormen in "privatieve gemeenschappelijke delen" ?
 
De wet mede-eigendom is van toepassing op de gedwongen mede-eigendom.
De AV is bevoegd om : art.3.88 §1  2°
  2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
  a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
  b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;


Door te beslissen dat de gemeenschappelijke onderhoudskosten van het dak ten laste vallen van enkele (11) privatieve mede-eigenaars begaat men hier geen rechtsmisbruik gezien de meerderheid een financieel nadeel berokkent aan een minderheid ? 
 
Mocht de AV toch een beslissing nemen , wat ze kan , dan kan deze beslissing onrechtmatig zijn ! een vonnis maakt dit duidelijk.

Rechtbank eerste aanleg te Brugge :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”

Let wel , indien de AV dergelijke beslissing zou nemen moet de “niet akkoord” stemmer(s) tijdig beroep doen op een vrederechter.
De uitvoering van deze AV beslissing wordt daarom tijdelijk opgeschort en dit conform 
art.3.92 §1 (nieuw goederenrecht , voordien art.577-9§2)

  [2 In het geval bedoeld in artikel 3.88, § 1, 2°, h), en tenzij de beslissing met eenparigheid van stemmen wordt genomen door allen die stemrecht hebben in de algemene vergadering, moet de vereniging van mede-eigenaars zich binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden tot de vrederechter richten. De vordering is gericht tegen alle mede-eigenaars die, met stemrecht in de algemene vergadering, de beslissing niet hebben goedgekeurd. De uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering wordt opgeschort totdat de rechterlijke uitspraak tot vaststelling van de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering in kracht van gewijsde is gegaan.]2  

Boudelo
Offline
juridisch
Ik kan mij niet akkoord verklaren met uw bewering dat er een afzonderlijke scheiding is tussen A, B, C en D (allen onder één dak) met afgescheiden mede-eigenaars.
Het Reglement van Mede-eigendom zegt duidelijk onder art. 3 - 2 dat "de bijzondere lasten worden verdeeld tussen alle mede-eigenaars, "die er het gebruik of het nut van hebben", in verhouding tot hun aandeel in de mede-eigendom.
Nu hebben de duplex-eigenaars "geen gebruik of nut" van het glazen gedeelte van het dak.
Zij hebben er meer nadelen van (waterinsijpelingen, slecht EPC rapport, veel warmte in de hete zomers en koude in de winter) dan enig nut en zij kunnen het hellend glas van het dak evenals het plat dak "niet gebruiken" !
De verdeling volgens het nuttigheidscriterium is dus voor hen niet van toepassing ; er is geen gebruik noch een nut  !
Het Reglement VME preciseert duidelijk dat voor de "herstelling- en onderhoudswerken gebouw, inbegrepen dakconstructies en glazen dakelementen" de basissleutel 100.000 geldt. 
De 11 duplex-eigenaars vormen geen deelvereniging aan wie "particuliere gemeenschappelijke lasten" zouden kunnen toegeschreven worden.
Het dak is geen bijzonder gemeenschappelijk deel van het gebouw maar wel een algemeen gemeenschappelijk deel !
 

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

Baton
Offline
juridisch


Ik kan mij niet akkoord verklaren met uw bewering dat er een afzonderlijke scheiding is tussen A, B, C en D (allen onder één dak) met afgescheiden mede-eigenaars.
 
Dat u akkoord gaat of niet en dat “allen onder één dak” liggen maakt niet uit.
Kan me moeilijk voorstellen dat alle mede-eigenaars allemaal slechts via dezelfde inkomdeur toegang hebben tot hun appartement.
 
Ik lees overduidelijk in de statuten  dat er:
1) gemeenschappelijke delen zijn en
2) bijzondere algemene delen/particuliere algemene delen specifiek voor bepaalde mede-eigenaars van A,B,C en D 
 
Verder :
(- 2 De bijzondere gemeenschappelijke delen zijn diegene die, volgens de plannen, alleen gemeenschappelijk zijn aan één der complexen A, B, C of D.)
 
Uiteraard beschik ik niet over de plannen , vandaar moet u zelf bekijken welke delen alléén bijzonder gemeenschappelijk zijn en aan één der complexen A, B, C of D toebehoren !!!! en dan pas besluiten welke de particuliere/bijzondere gemeenschappelijke delen zijn ! (bv. de liften zijn als dusdanig al bijzonder gemeenschappelijk per blok cfr. vraag door u gesteld)
https://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede...
  
#9 Het Reglement van Mede-eigendom zegt duidelijk onder art. 3 - 2 dat "de bijzondere lasten worden verdeeld tussen alle mede-eigenaars, "die er het gebruik of het nut van hebben", in verhouding tot hun aandeel in de mede-eigendom.
Nu hebben de duplex-eigenaars "geen gebruik of nut" van het glazen gedeelte van het dak.
 
Ja dat is ook zo en dit art. 3 – 2 verwijst naar de bijzondere gemeenschappelijke delen , heeft niets te maken met de gemeenschappelijke delen of het gemeenschappelijk dak, inclusief het glazen gedeelte van het dak.
 
2 Bijzondere gemeenschappelijke lasten
De bijzondere gemeenschappelijke lasten zijn deze, gedragen door een gedeelte van de mede-eigendom.
 
Inderdaad welke deze zijn kan men zien op de plannen oa.de liften.....

De bijzondere lasten worden verdeeld tussen alle mede-eigenaars, die er het gebruik of het nut van hebben, in verhouding tot hun aandeel in de mede-eigendom.
 
deze bijzondere kosten zijn voor die mede-eigenaars van ABC of D die er gebruik van maken van die bijzondere/particuliere gemeenschappelijke delen.
 
 
De 11 duplex-eigenaars vormen geen deelvereniging aan wie "particuliere gemeenschappelijke lasten" zouden kunnen toegeschreven worden.

Beweer ik ook niet , blijkbaar leest u mijn antwoorden niet aandachtig genoeg.
 
Het dak is geen bijzonder gemeenschappelijk deel van het gebouw maar wel een algemeen gemeenschappelijk deel !
 
Inderdaad ,staat zo ook in de statuten en heb u dit reeds geantwoord !
Herhaling….. u moet een onderscheid maken tussen wat is algemeen gemeenschappelijk en wat is particulier gemeenschappelijk cfr. de plannen.
 
Om te sluiten dit , bemerk dat u enkele zaken door elkaar haalt , vandaar mijn advies  ga even info vragen aan de notaris die de statuten heeft opgesteld, deze zal ongetwijfeld mijn antwoorden bevestigen…en herlees het belang van mijn antwoord in #8 , de AV kan immers beslissen om de lasten te wijzigen/aan te passen en dan weet men tenminste wat men moet doen , AV beslissing opgeschort , kracht van gewijsde cfr. uw vraag
https://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede...
 

Boudelo
Offline
juridisch
Ik blijf erbij dat de duplex-eigenaars "geen gebruik en nut" hebben van het glazen dakgedeelte ; het zijn dus geen particuliere gemeenschappelijke delen.
Foto's van ons gebouw werden u verzonden per mail. 
U ziet het hellend dakgedeelte met de kleine er in verwerkte glazen elementen (per kavel een langwerpig glas en 3 vierkant glazen).
Zij maken integraal deel uit van het dak en zijn niet privatief maar zijn, als dakelement voor max. 15% van het hellend dak, nuttig en onontbeerlijk voor gans het goed behoud van het gebouw !
Er zijn 8 inkomdeuren.
Voor de liften, trappen, hallen en andere dergelijke kosten, kunnen deze verdeeld worden volgens het nuttigheidscriterium maar zeker niet het dak en het hellend deel ervan welke als regenwaterafloop dient en een algemeen gemeenschappelijk deel blijft !

is het aanwezigheidsquorum voor een bijzondere algemene vergadering hetzelfde als dit bepaald voor een algemene vergadering (art 577-6-§5 lid 2 BW) ?

Baton
Offline
statuten

Inderdaad , of het gebouw of groep van gebouwen onder één dak ligt maakt niets uit.
Wanneer de statuten bepalen dat er buiten de gemeenschappelijke delen ook bijzondere of beter gezegd particuliere gemene delen zijn , zijn deze van toepassing/uitvoerbaar. 

Er moet dus in het bijzonder worden gekeken naar het reglement van mede-eigendom en indien daar de lasten van een gemeenschappelijk deel slechts ten laste worden gelegd van bepaalde mede-eigenaars, dan zijn enkel die mede-eigenaars stemgerechtigd omdat deze er het gebruik en het nut van hebben. (betaler beslist) (#8 en 10)

Maar de toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen . (#8 en 10)
Het dak met het glas is in uw statuten beschreven als gemeenschappelijk alsook de lasten mbt.het onderhoud en herstelling 100.000. (#8 en 10) en is dus géén bijzonder of particulier deel , maar gemeenschappelijk en komt dus niet in aanmerking om het nuttigheidscriterium toe te passen.
 
Hopelijk heb je nu een duidelijker beeld en wees gerust je bent niet alléén die dwaalt met " alles is toch onder één dak "" wat zijn dat de particuliere gemeenschappelijke delen
" het begrip nuttigheidscriterium en de toepassing hiervan" "kracht van gewijsde "ect…

Gelukkig geeft men hier op het forum (meestal) een juist en gratis advies......te nemen of te laten , maar (meestal) leerrijk en verrijkend.
 
Speciaal voor u : lees volgende link pag.22 , punt 38,39,40,41
 
https://libstore.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/782/790/RUG01-002782790_2019...

en
Het nutsprincipe bij mede-eigendom

https://libstore.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/349/705/RUG01-002349705_2017...