Exclusief genot

7 antwoorden [Laatste bericht]
Piet6472
Offline
In ons appartement met 6 units is aan de 2 appartementen van de bovenste 
verdieping een exclusief genot toegekend van de zolderruimte die in principe 
gemeenschappelijk is. Nu heeft een van de eigenaars van een appartement op de 
bovenste verdieping een vaste trap laten steken van zijn appartement naar de 
zolder en hij heeft deze zolder ingericht als bijkomende slaapkamer. Volgens 
onze syndicus is dit geen probleem. Volgens hem mogen zij doen wat ze willen met deze 
ruimte ( hij noemt dit: exclusief genot zonder uitsluitingen). Er 
bestaat geen enkel document die onze bovenburen de toelating geeft om dit te 
doen met deze gemeenschappelijke ruimte. De bouwheer, die toch bijkomende
aanpassingen zoals bijkomende isolatie, dakramen, trap, enz heeft gedaan bij 
de bouw wast zijn handen eveneens in onschuld. In ons PID zitten enkel de plannen van voor de aanpassingen en niet de aangepaste plannen.
De vraag is of dit kan zonder enig overleg met de andere eigenaars en of deze 
bijkomende slaapkamer niet in rekening moet gebracht worden bij de verdeling 
van de gemeenschappelijke kosten ( nu gebaseerd op oppervlakte).
Wat kunnen wij hier tegen doen?
 
Piet
Baton
Offline
slapen op de zolder.....


Het exclusief genotsrecht heeft een zakenrechtelijke werking en in jullie geval reeds toegekend in de statuten van het gebouw. (kan ook toegekend worden via AV)

Indien deze erfdienstbaarheid , exclusief gebruiksrecht/genotsrecht niet gebonden is aan bepaalde voorwaarden kan men in principe vrij zijn gang gaan , wel met deze nuance dat men het genotsrecht steeds dient uit te oefenen overeenkomstig de bestemming van het onroerend goed.

In dit geval "slapen op de zolder ", wat kan en mag.


 

Piet6472
Offline
Slapen op zolder.
Ik begrijp dit niet: slapen op zolder betekent nog iets anders dan de zolderruimte die als zolder beschreven is, volledig ombouwen tot een private slaapkamer zonder anderen daarin te kennen. Dit betekent de facto dat men deze zolderruimte bij zijn appartement voegt.
Piet
SIEBE
Offline
VERZEKERING
Baton
Offline
exclusief gebruiksrecht...

Slapen op zolder = ludiek bedoelt en wat is een zolder :
"Bouwkundige term , de bovenste verdieping van een gebouw die zich onder de schuine daken bevindt , wordt de zolder genoemd."

6 appartementen waarvan 2 op de bovenste verdieping met exclusief gebruiksrecht van de gemene zolder.
De bouwheer, die toch bijkomende
aanpassingen zoals bijkomende isolatie, dakramen, trap, enz heeft gedaan bij 
de bouw wast zijn handen eveneens in onschuld


De VME kan indien men zich benadeelt voelt (?), de nodige actie ondernemen , maar :

Indien de statuten een exclusief gebruiksrecht ten voordele van één mede-eigenaar toekent , dwz. dat bepaalde gemene delen bezwaard worden met een exclusief gebruiksrecht ten voordele van één mede-eigenaar en indien de statuten verder niets bepaalt wat de rechten en plichten zijn mbt. dit persoonlijk gebruiksrecht , dan kan deze in principe vrij handelen , wel met deze nuance dat men het genotsrecht steeds dient uit te oefenen overeenkomstig de bestemming van het onroerend goed.

Een exclusief gebruiksrecht heeft ook géén invloed aan de verhoudingen in de aandelen.
 
Art.577-4
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten . De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule. (zakenlijke erfdienstbaarheden)
 
De VME/AV kan een einde maken aan een exclusief gebruiksrecht maar is niet zo eenvoudig:

Art.577-7
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken.

en

Men moet de statuten laten aanpassen , notaris :
Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
 

  • VME kan handelen
  • Terechte opmerking van #3 , Siebe , mbt. verzekering
Piet6472
Offline
Exclusief gebruik gemeenschappelijke delen
 ........Citaat BLATON: ".....dan kan deze in principe vrij handelen , wel met deze nuance dat men het genotsrecht steeds dient uit te oefenen overeenkomstig de bestemming van het onroerend goed."
Wat betekent "de bestemming". Een zolderruimte is bedoeld als zolder en niet als slaapkamer. 
Is h et niet zo dat iemand die deze zolderruimte als slaapkamer bij zijn appartement voegt, daardoor zijn ganse appartement anders kan inrichten en een vaste trap tussen appartement en zolder laat plaatsen deze zolderruimte de facto inpalmt en onderdeel maakt van zijn appartement zonder inbreng van de andere eigenaars van een deel van deze zolderruimte. En dit dan nog zonder dat de verdeling van de kosten door deze bijkomende oppervlakte gewijzigd kan worden.

 
Piet
SIEBE
Offline
Bouwheer
TS, ik volg Baton volledig. Deze situatie is wel extreem, maar opengesteld en opgesteld in de basisaktie/statuten.

Wat mij opvalt is het feit dat u vermeldt dat de bouwheer reeds bij de bouw al die voorzieningen heeft verwerkt : zie zeker trap. Heeft de bewuste eigenaar dan nog een trap geplaatst ? Is de zolder verdieping 1 geheel of gesplitst in 2 voor beiden bovenste eigenaren ?

Baton verwijst naar jullie mogelijkheden. En indien de andere eigenaars zich benadeeld voelen ( terecht of niet ) blijft enkel de mogelijkheid = rechtbank. De uitslag/vonnis durf ik niet zo maar voorspellen.
Is een ingewikkelde materie. En is veroorzaakt door bouwheer. Zal moeilijk omkeerbaar zijn; of met het nodige kostenplaatje. Is zo iets als iemand carte blanche geven.
Baton
Offline
inderdaad...
Kruispost met Siebe

Inderdaad dat recht heeft deze mede-eigenaar.
Hij beschikt immers over het exclusief gebruiksrecht van gans de zolder , niet een deel maar van gans de zolder.
 
Discussie kan er zijn , met de hamvraag : wordt de feitelijke bestemming van de zolder gewijzigd ?  

Bestemming van het goed wordt mijn inziens niet gewijzigd , het blijft bouwkundig gezien een zolder , de vaste trap en dat er een slaapkamer staat veranderd daar niets aan.

De andere mede-eigenaars hebben zich te schikken naar de statuten van het gebouw en dit exclusief privatief gebruik/genotsRECHT/erfdienstbaarheid . Indien de VME anders oordeelt, kan deze zich beroepen op art.577-7 ea.


ter info : een vonnis van een rechtbank , wel eentje van onze noorderburen maar interresant om te lezen...
https://www.mannaertsappels.nl/wat-mag-de-buurman-eigenlijk-op-zolder/