Factureren private kosten door syndicus aan VME

Onze syndicus rekent ons jaarlijks 650 € aan ( 42 app ) voor de opname van de meterstanden koud/warm water en verwarming.

In onze overeenkomst ivm de taken van deze syndicus staat o.m. :
de syndicus zal één maal per jaar een afrekening maken van het gemeeschappelijk en privatief verbruik maken welke het volgende omvat :
- een kostenopgave per kostensoort en verdeelsleutel
- een tabel voor de verdeling van de kosten tussen de mede-eigenaars of een individuele  afrekening van de te verdelen kosten
- een vermogenstaat van de vereniging van de te verdelen kosten.
Gezien ik meen dat deze taak reeds vervat zit in de overeenkomst kan de syndicus hiervoor dan nogmaals ons dit aanrekenen ?
Tevens vermeldt deze overeenkomst ook niet dat de opname van de meterstanden afzonderlijk zullen worden aangerekend. De jaarlijkse opname van meterstanden gebeurt
door één persoon van de syndicus en één persoon van de RME. ( opname tijd max.
2 u hiervoor )

Als de syndicus het niet doet wie zal het dan wel doen. Een syndicus rekent normaal een forfaitair ereloon aan voor de wettelijke taken. Alle taken die er apart bij komen worden afzonderlijk aangerekend.

Wat als jullie zouden beslissen om de opname en het verdelen van de meterstanden zouden uitbesteden aan een externe firma zouden jullie er ook voor betalen.

Wil er aub ook rekening mee houden dat het niet alleen de opname van de meters betreft maar dat daarnaast de verbruiken ook verdeeld moeten worden.

Als de syndicus het niet doet wie zal het dan wel doen. Een syndicus rekent normaal een forfaitair ereloon aan voor de wettelijke taken. Alle taken die er apart bij komen worden afzonderlijk aangerekend.

Wat als jullie zouden beslissen om de opname en het verdelen van de meterstanden zouden uitbesteden aan een externe firma zouden jullie er ook voor betalen.

Wil er aub ook rekening mee houden dat het niet alleen de opname van de meters betreft maar dat daarnaast de verbruiken ook verdeeld moeten worden.

Deze werkmethode kan geenszins worden aanvaard.

Kosten nav. een eigendomsoverdracht vallen conform de wet ten laste van de verkoper wat maakt dat de syndicus ze rechtstreeks met de verkoper dient af te rekenen.

Privatieve werken zijn werken die in opdracht van de betreffende eigenaar gebeur(d)en en dien(d)en derhalve door de uitvoerder rechtstreeks aan de betrokkene te worden gefactureerd.

Tussenkomst van de VME in voormelde is hier niet aan de orde en is uiteraard af te raden aangezien de syndicus op deze manier bij niet betaling de (juridische) invordering  onterecht bij de VME legt.  Deze zal dan voor het niet betalen van niet gemeenschappelijke kosten dagvaardingskosten e.a. moeten gaan betalen.

En mogelijk verdient de syndicus hier dan ook aan, aangezien de meeste syndici voor juridische dossiers/procedures een afzonderlijk ereloon rekenen.

Hij zal daarbij dan ook nog eens de rekening van de VME hebben verminderd en loopt op die manier dus geen risico om niet betaald te worden.

Zeker voor wat het doorrekenen van de kosten bij eigendomsoverdracht betreft, doen er zich zeer veel discussies voor met verkopers die het voor hen te hoge bedrag dan meestal niet willen betalen.

Mvg.

Wat de kosten voor de meteropname betreft kan ik Dhr Van Wynsberghe wel begrijpen dat er ergens voor betaald moet worden.

Maar als er in de offerte/contract van de syndicus staat dat de afrekening en verdeling jaarlijks gebeurt, dan ga ik er ook van uit dat deze kost inbegrepen is. Anders moet er ergens vermeld staan dat dergelijk zaken apart gefactureerd worden en op welke basis: forfaitair, per appartement, volgens werkuren, ... Anders kan er natuurlijk elke prijs opgeplakt worden en kan de 650€ net zo goed 320€ of 1300€ zijn, dat is een blanco cheque waar men geen enkele controle op heeft.

Beste,


Ik ben niet akkoord met het standpunt van deskundige. In art 577-11 § 4 staat er. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar.

De informatieplicht ligt bij de VME. De syndicus rekent aan de VME en het vordert het terug van de verkoper namens en voor rekening van de VME. In de meeste syndicusovereenkomsten en zelfs in de standaardovereenkomst van het BIV staat dit zo vermeld.

 

Enkele voorbeelden vanuit de praktijk en avnuit het standpunt van de syndicus. De algemene vergadering beslist in een gebouw van 50 appartementen de parlofooninstallatie te vernieuwen. De installatie bestaat uit 1 gemeenschappelijk bellenbord met ingebouwde parlofoon (gemeenschappelijk) en vijftig binnenposten (privatief).

Hoe ga je dit oplossen? Vragen aan de installateur dat hij vijftig aparte facturen zal opmaken en invorderen? Ik denk dat de eerste installateur die dit zal willen doen nog geboren moet worden.

De syndicus vijftig facturen laten opmaken? Wat is dan het verschil met het aan te rekenen als privatieve kost binnen de afrekening?

Akkoord dat de afrekening en verdeling inbegrepen is maar het opnemen van de tellers is niet inbegrepen. In de barema's van het BIV stond er vroeger letterlijk individuele meteropname € 15,00 per opname. Dit lijkt mij inderdaad veel. Maar een syndicus is ook geen citroen die uitgeperst moet worden.

Gezien over de kosten meteropnames nergens in onze overeenkomst iets staat van vermeld neem ik aan dat deze taak begrepen zit in de normale taken van de syndicus.
Bijgevolg betalen wij onze maandelijkse bijdrage hiervoor.

Wanneer zoals je stelt werken voor alle appartementen worden uitgevoerd dan begrijp ik wel dat de installateur één globale factuur opstelt. Maar wanneer bijvoorbeeld privatieve werken ( oa schilderwerken, schrijnwerkerij, enz. ) in enkele appartementen worden uit-gevoerd dan dienen deze facturen rechtstreeks aan de eigenaar(s) te worden aangerekend. Het geld van de VME kan hiervoor niet worden aangesproken.

Ik weet dat dit de visie van de meeste beroepssyndici en hun beroepsorgaan is.

En toch ben ik het er persoonlijk niet mee eens dat privatieve kosten via de VME worden afgerekend.

Het is niet omdat iets tot een wettelijke taak van de syndicus strekt, dat dit de facto ook betekent dat de kosten daarvoor automatisch bij de VME kunnen worden gelegd.

Zoals aangehaald zijn de voorbeelden waarbij de overdrager weigert om deze kosten te betalen legio waarbij ik het dan niet correct vind dat eventuele invorderingskosten e.a. hiervoor ten laste worden gelegd van de VME. Quid een verkoper die niet betaalt en naar het buitenland verhuist?

Wat uw post mbt. het aangehaalde voorbeeld aangaande de parlofonie betreft; Ik ken heel veel voorbeelden waar de installateur pas met de werken start vanaf het ogenblik dat alle mede-eigenaars hun privatieve kost op zijn rekening hebben gestort en nadat de VME in de meeste gevallen een voorschot heeft betaald.

En inderdaad, zij die er om vragen krijgen een factuur.

Ik zie hier overigens het probleem niet. Als 5 eigenaars van eenzelfde gebouw elk afzonderlijk een nieuwe binnenpost bestellen, en ze vragen elk afzonderlijk een factuur, dan is de installateur toch wel gehouden om deze facturen op te maken lijkt mij.

Ieder zijn visie, maar ik hanteer mijn stelling dat privatieve kosten niet via de VME kunnen worden betaald.

Syndici en aannemers,.... die wat creatief zijn weten altijd wel een oplossing te vinden die in de praktijk haalbaar is.

De 15€ voor meteropname die vermeldt wordt is een kwestie van afspraken. Ik spreek me er niet over uit of het veel of weinig is, maar ik vind wel dat de kosten van extra prestaties - als die zo gedefinieerd zijn - ergens in een contract vermeld zouden moeten staan. Morgen is er een collega die vindt dat hij volgend jaar 30€ moet vragen, dan zouden de mede-eigenaars dit ook moeten betalen.

Zowel de mede-eigenaars als de syndicus hebben baat bij een transparant contract, ook de syndicus vermijdt zo een aantal verwijten. Goede afspraken maken goede vrienden, zegt het spreekwoord.

Beste,

En toch wil ik u er nogmaals op wijzen dat de informatieplicht initieel bij de VME ligt en niet bij de syndicus. De syndicus heeft alleen een contractuele relatie met de VME en niet met de individuele eigenaars.

Bedankt ! Maar wanneer de VME en de syndicus onder één dak spelen dan moet je met de rest van de eigenaars proberen op één front te spelen ! Op de laatste AV vorig jaar werd de nieuwe wetgeving uitvoerig besproken door de syndicus. Wel werd hier geen blanco overeenkomst van de syndicus voorgelegd. Achteraf blijkt dat de voorzitter de schriftelijke overeenkomst heeft getekend voor de max van  3 jaar ! Voorheen werd de overeenkomst telkens hernieuwd van jaar tot jaar. Op deze basis dienden de eigenaars minstens een kopie van deze overeenkomst vooraf te hebben ontvangen en de kennis-name van een looptijd van 3 jaar ! Deze handelswijze komt gewoon neer op bedrog van zowel de syndicus als de voorzitter. En als je pas een nieuwe eigenaar bent loop je in de val maar in de toekomst bestaat er nu een groot wantrouwen !

Beste,
Bij de verkoop van een appartement moet de syndicus, bij het verstrekken van informatie aan de notaris, de wetten hierover naleven( Art. 13 Art.577-11 §§§§§1-2-3-4-5). § 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende medeeigenaar !
De syndicus moet dus afrekenen met de verkoper en niet eerst met de VME! De informatieplicht ligt helemaal niet bij de VME maar bij de verkoper via de syndicus . 

In appartementsgebouwen is er meestal 1 hoofdwatermeter en de privatieve meters. De hoofdmeter is ergens in de gemeenschappelijke delen met eventueel de privatieve meters te vinden. Het kan ook dat de induviduele meters in de privatieven zijn. De syndicus is verantwoordelijk voor zijn beheer dus ook voor het opnemen/controle van de hoofdmeter. De individuele meterstanden kunnen door de eigenaars aan de syndicus gemeld worden . De kosten voor het opnemen van deze meters zijn dus nihil. De individuele verrekening behoort tot zijn beheer. Een privatieve kost kan nooit aan de VME verrekend worden.

Enkele vragen bij jullie AV:
Was de aanstelling van een syndicus een agendapunt?
Was er de mogelijkheid om een debat te voeren aan de hand van een overeenkomst en waren er kandidaat  syndici aanwezig?
Was er mededinging mogelijk door meerdere syndici zoals de wet voorziet?
Is de AV ingelicht over eventuele verbondenheid met een eventueel aangestelde syndicus?
Heeft de AV een mandaat gegeven om de overeenkomst(contract) van een aangestelde syndicus te tekenen in naam van de VME en was dit een agendapunt?
De ondertekening kan enkel na goedkeuring door de AV van het volledig te tekenen Contract.

Mvg.


 

Aanstelling van de syndicus stond op de agenda zoals dit jaarlijks de gewoonte was.
De huidige syndicus heeft geen blanco overeenkomst aan de leden voorgelegd en zeker
de nieuwe termijn van 3 jaar werd niet besproken.

Agenda punt vermelde : Toelichting wijziging contract syndicus inzake nieuwe wetgeving
( verlenen mandaat voorzitter algemene vergadering )
Andere syndici of hun offertes waren niet aanwezig. De RME vond dit niet nodig om andere offertes aan te vragen. 
De AV verleende mandaat aan de voorzitter doch hier werden de modaliteiten van de overeenkomst niet besproken.

Volgens mij moet de wet van mededinging bij de aanstelling van een syndicus gevolgd worden. Bij een verlenging of hernieuwing van een bestaand contract moet dit volgens mij niet. De omschrijving van dit agendapunt op de stembrief en in de notulen zijn wel belangrijk. De syndicus heeft de verplichting, op een goed zichtbare plaats(en) van het gebouw, de agenda van de AV uit te hangen. Dit moet minstens drie weken voor de besliste periode van de AV. Iedere mede-eigenaar kan dan tijdig agendapunten op de agenda van de AV laten zetten. Wanneer er aanstelling of vervanging op de agenda wordt gezet dan is de wet van mededinging van toepassing.
Bij de uitnodiging  zou in alle drie de gevallen het contractvoorstel betreffende een syndicus of syndici meegestuurd worden. Iedereen is dan voldoende geïnformeerd betreffende dit punt.

Welk mandaat kreeg de voorzitter van de AV?
Voor ondertekening van een syndicuscontract geeft men best een mandaat an de RvME.
Als ik het goed begrijp was er bij de uitnodiging  en op de AV geen contractvoorstel aanwezig. De goedkeuring door de AV van een volledig, en door de gemandateerde te tekenen contract kon dus niet correct plaats vinden.

Toch nog een laatste maal benadrukken dat een syndicus GEEN contractuele relatie heeft met een individuele eigenaar. De informatieplicht wordt geleverd door de VME. Om dit concreet uit te voeren legt de wetgever de praktische uitvoering hiervan bij de syndicus. De syndicus factureert aan de VME en de VME vordert terug van het lid van de vereniging.

U kan inderdaad stellen dat iedere bewoner zelf zijn meter opneemt maar wat als er een verschil is tussen de som van de individuele meters en het verbruik op de hoofdteller. Wie zal dit dan controleren. Wat als er van de tien bewoners er twee niet antwoorden?

Daarnaast wil ik ook meedelen dat de syndicus enkel de datum van de AV moete meedelen. Er is hier geen termijn voor voorzien en er is ook nergens voorzien dat de agenda gepubliceerd moet worden.

Ik ben de mening toegedaan dat periode waarin de AV dient gehouden te worden wel degelijk is vastgelegd en dat de termijn van de oproeping in de basisakte is voorzien. 

Het gaat hem niet dat iedere bewoner zijn meterstand zelf opneemt maar wel dat de syndicus deze taak en de kostencalculatie op zich neemt. Een telefonische rondvraag bij andere syndici leert mij dat zij voor de opnametijd ( +/- 2 u voor 40 appart ) niets aan-rekenen en zij mij tevens bevestigen dat de omrekening naar de idividuele kost per bewoner ( zie overeenkomst taken in mijn 1ste vraagstelling )  reeds vervat zit in de maandbijdrage welke iedere eigenaar betaalt. Het is dus duidelijk dat de ene syndicus een all in prijs per maand definieert en een andere syndicus nog wat bijrekent voor zogezegde taken die hier nochtans jaarlijks terugkomt.
Deze gefactureerde kosten voor bijkomende taken zouden daarom verplicht dienen opgenomen te worden in de overeenkomst zodanig dat iedere eigenaar weet waar hij aan toe is ! Ik heb de indruk dat syndici dit bewust zo doen teneinde prijsvergelijkingen te bemoeilijken. Het is ook de taak dat de RME hierop toeziet maar in mijn situatie spelen de RME en de syndicus onder één hoedje !

Bij navraag bij meerdere syndici moet ik vaststellen dat er bijna niemand kosten aanrekent voor opname van meters of informatieverstrekking bij verkoop.Zelfs al staat er hierover niets vermeld  in de syndicusovereenkomst. Zij bevestigen dat de individuele kostenverdeling bij het beheer van een syndicus hoort, en dat dit in de individuele 
provisie begrepen is. Volgens een advovaat - syndicus, die al jaren correct het beheer van onze VME waarneemt, kan het niet dat de eventuele kosten voor informatie aan de notaris via de syndicus, eerst verrekend worden via de VME. De syndicus die dit wel zou willen doen, moet ook maar in het rij aanschuiven van de schuldeiser bij de notaris t.o.v. de verkoper.


Mvg.  

1. Spreekt u hier over kantoren die als enige en uitsluitend activiteit het beheer van mede-eigendom uitoefenen of spreekt u van immokantoren die het syndicschap uitoefenen als nevenactiviteit naast hun meer lucratieve activeiten als verkoper? 

2. Welk ereloon vragen zij dan per maand per kavel?

3. Nemen zij zelf meters op of laten zij dit doen door een externe firma?

4. De syndicus werkt voor de VME en heeft een overeenkomst met de VME. Hij heeft geen juridische relatie met een individuele eigenaar.

Als syndicus-mede-eigenaar wens ik geen enkele betaling te aanvaarden zonder voorafgaandelijke goedkeuring door Commissaris en Algemene Vergadering.
Daarom worden mijn kosten zoals maandelijkse vergoeding, kleine cash-kosten... als een "nog aan de syndicus uit te betalen provisie" in de jaarrekening opgenomen. De kosten voor "infoverstrekking aan notaris bij verkoop appartement" worden afgetrokken van het nog beschikbaar saldo aan werkingsmiddelen van de verkopende eigenaar. Dit saldo wordt aan de verkopende eigenaar uitbetaald. De kosten voor "infoverstrekking aan notaris bij verkoop appartement" verschijnen dan in de jaarrekening ook als een provisie, nog uit te betalen aan de syndicus.
De som van de verschillende provisies wordt afgetrokken van mijn bijdrage tot het werkingskapitaal voor het volgend boekjaar na goedkeuring door Comissaris en AV.
Is dit een aanvaardbare werkwijze?

Het is een vrije markt en wat mij betreft mag een syndicus dergelijke diensten apart aanrekenen, zolang het maar in zijn contract staat. In het andere geval zou ik, als commissaris van de rekeningen, zeker hierover vallen en dit als een niet-geoorloofde kost melden. Zoals iemand opmerkt maakt dergekijke transparantie het vergelijken van syndicusoffertes ook beter mogelijk. Anders heeft de VME syndici vergeleken en een contract met een bepaalde syndicus getekend op basis van onvolledige informatie en wordt het concept van mededinging uitgehold.

Ik wil wel even tegenspreken dat het opstellen van een verkoopdossier in de meeste gevallen inbegrepen zit in het ereloon. In de meeste contracten die ik te zien krijg is dit wel degelijk een aparte kost voor de verkopende eigenaar, tussen de 100 en 200€ afhankelijk van de syndicus.

Op vraag 1,2,en 3 moet geen antwoord gegeven worden, want dit doet helemaal niets ter zake, dit is ook een vrije markt. Wat vraag 4 betreft kent u mijn mening alsook die van andere.

Omdat het een aparte kost is voor de verkopende eigenaar, wil nog niet zeggen dat de VME dit geld moet voorschieten, als de kost door een syndicus niet aangerekend wordt voor de VME is er geen probleem. Bij  de voorstelling van de syndici voor een VME is het  belangrijk, dat er over het te tekenen contract een deftig debat gevoerd wordt, dat  zowel door  de RvME,commissaris van de rekeningen en de aanwezige eigenaars kritisch
de verschillende contracten beoordelen. Een weinig kennis van deze zaken is zeker een pluspunt. Vele discussies, zoals de kosten voor informatieplicht bij verkoop van een kavel, zouden vermeden kunnen worden.     

Beste,


Ik wil u tot wijzen op het advies van de Koninklijke Federatie van Notarissen "D. Patart, " Betrekkingen tussen syndici, verenigingen van mede-eigenaars en notarissen naar aanleiding van de overdracht van een appartement. Problemen rond de toepassing van art .577 - 11 BW betreffende de vergoeding van de syndicus"

Ik citeer " Het advies van de Federatie is hierop gesteund dat het de vereniging van mede-eigenaars is die de syndicus heeft aangewezen  om in haar naam en voor haar rekening alle wettelijke opdrachten te vervullen. De syndicus mag zich bijgevolg dan ook enkel tot zijn lastgever, de vereniging van mede-eigenaars, en niet tot de notaris, een derde, richten om vergoeding te bekomen van de door heme verrichte prestaties. Een vonnis van het tweede kanton van Brugge treedt de visie van de Koninklijke Federatie van het Notariaat geheel en al bij."

Mvg

Wij zijn een appartementsgebouw van 36 entiteiten.
Een prive persoon laat werken uitvoeren aan zijn eigendom en door deze werken worden algemene delen erg vervuild.
De syndicus laat deze vervuiling door een profesionele firma reinigen.
Zijn deze kosten veroorzaakt door een prive persoon algemene kosten ten laste van alle mede-eigenaars of niet.
Zijn er juridische uitspraken bekent in soortgelijke zaken waar wij naar kunnen verwijzen?
Vriendelijke groeten

Het komt mij toch voor dat ondanks (of beter gezegd: naast) alle wettelijke bepalingen, de redelijkheid en het gezond verstand ook hun rechten hebben. Als iedereen correct zijn afrekening betaalt, zie ik niet in waarom er een discussie moet bestaan over het al dan niet voorschieten van privatieve kosten door de VME. In het andere geval verzeilt men toch al te gemakkelijk in een in de praktijk onwerkbare situatie.

Wat betreft de opkuis hierboven vermeld: Heeft de syndicus eerst de betrokken eigenaar aangemaand om zelf één en ander te reinigen? Zo ja, dan lijkt dit me daarentegen een schoolvoorbeeld van een kost te betalen aan de VME door de privatieve eigenaar van het appartement waar gewerkt wordt. Hij moet dan later maar eventueel op zijn aannemer verhalen.  

Vriendelijke groeten

De syndicus heeft geen enkele overeenkomst met de VME en factureert sinds zijn aanstelling maandelijks 25€ per appartement (geindexeerd). Dit hebben we nooit geprotesteerd hoewel ik meerdere malen reeds een overeenkomst gevraagd heb. Echter nu ik mijn appartement verkoop krijg ik een factuur van 90€ +21%BTW = 108€. Moet ik dit betalen? en zo neen, wat kan ik eraan doen? Ik begrijp dat de syndicus het recht heeft om voor zijn taken vergoed te worden maar wat als er geen enkele overeenkomst is?