geschil of een steunbalk al dan niet gemeenschappelijk is

11 antwoorden [Laatste bericht]
pieter coucke
Offline
Een steunbalk welke volgens de eigendomsakte gemeenschappelijk is diende hersteld te worden.Ik vroeg de syndicus dit als een agendapunt op de A.V. te plaatsen. Dit agendapunt werd er niet op geplaatst, doch kwam wel te sprake. Op die A.V. zijn mede-eigenaars het niet eens dat deze herstellingskosten ten laste zijn van de mede-eigendom en ik kon hen er ook niet van overtuigen.
De syndicus laat noteren dat er twijfel is omtrent al dan niet gemeenschappelijk en dat er een buitenstaander, zijnde een advocaat of notaris kan geraadpleegd worden. Hierover wordt niet gestemd. De notulen worden getekend op  het einde van de zitting. Ik ging er vanuit dat het gezond verstand zou zegevieren gezien de vermeldingen in de eigendomsakte zeer duidelijk waren.
Wat later verneem ik dat er een advocaat werd geraadpleegd en dat de kosten wel degelijk gemeenschappelijk zijn.
Ik vroeg de syndicus om meer uitleg en of er hier ereloon aan verbonden was.
Deze liet mij weten dat zoals beslist op bovengenoemde vergadering een advocaat werd geraadpleegd, of er ereloon werd betaald gaf hij geen antwoord.
Ik ontving nu de eindafrekening 2012 en stelde vast dat er voor de raadpleging van de advocaat een ereloon werd aangerekend.
Kan dit zomaar dit gezien dit geen agendapunt was en er over dit punt niet werd gestemd.
Tevens werd er niet gepraat over de aanstelling van een advocaat, wie en wat het bedrag zou zijn.
Graag uw advies.
Quimmo
Offline
M.i. mag de syndicus niet

M.i. mag de syndicus niet zomaar beslissen een externe leverancier in te schakelen zonder akkoord van de AV, tenzij om het om dringende werken ter vrijwaring van het gebouw gaat. Dat lijkt me in deze context niet het geval te zijn, tenzij er door de discussie niet kon over gegaan worden tot de dringende herstelling van de steunbalk.

U zegt dat de statuten duidelijk zijn, maar ging het hier om de herstelling van de steunbalk zelf (gemeenschappelijk), of herstelling van bijvoorbeeld het pleisterwerk tegen de steunbalk binnen het privatieve kavel van een eigenaar (lijkt me private kost)?

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

pieter coucke
Offline
Het ging hier wel degelijk om
Het ging hier wel degelijk om de staat van de verhuisbalk zelf en niet het pleisterwerk.
Zelfs de advocaat zette op papier dat de herstellingskosten gemeenschappelijk waren.
Doch in eerste instantie ging het erom ofdat de syndicus een advocaat mocht raadplegen wanneer :
-dit geen agendapunt was
-het geen dringende herstelling betrof
-er niet werd gestemd dat er een advocaat mocht geraadpleegd worden
-er niet werd gestemd dat het ereloon ten laste valt van de gemeenschap
-het volgens de basisakte overduidelijk was wat gemeenschappelijk is
De syndicus wou echter zijn wil doordrukken.
De kost van 200€ was totaal overbodig wanneer het gezond verstand had gezegevierd.
Welke stappen kan ik ondernemen gezien ik niet zinnens hiervoor te betalen rekening houdend met het feit dat ik nu maar pas verneem dat er een ereloon aan verbonden is en het verslag van de algemene vergadering niet meer kan aanvechten gezien de 4 maanden al zijn verstreken ?
walter
Offline
beste Pieter Coucke
Beste : ik denk dat u syndicus zwaar in de fout gaat door de VME niet te vragen in de AV of hij mag een advokaat raadplegen ! dat had hij in ieder geval moeten doen zelfs met de vermelding van het ereloon van de advokaat .
Uit u schrijven kan ik opmaken dat er wel gesproken is van een advokaat maar daar niet over gestemd is .... indien u op de deze AV aanwezig was had u vlgs mij best om een stemming gevraagd aan de voortzitter die deze ongetwijfeld had toegestaan of de syndicus daar gelukkig mee was of niet ..... daar steekt hem het addertje onder het gras .
Strikt wettelijk denk ik ( ik ben geen advk. of gerechtlijk expert dus dat is mijn mening ) dat u nog steeds bij de vrederechter terecht kunt ( zelfs na de 4 maand tijd waarop u beter had gereageerd op de werkwijze van u syndicus ) voor een klacht maar ik vrees dat het sop de kool niet waard zal zijn ( 200 euro ) .
vr gr 

walter verkest

 


 
naicwill
Offline
Wie betaalt? Stel dat de

Wie betaalt? Stel dat de syndicus eigenlijk toch het akkoord had moeten vragen van de mede-eigenaars (het was toch niet zo dringend) alvorens een advocaat of een expert in te schakelen, maar dit niet deed. Moet de syndicus dan zelf de advocaat betalen? De mede-eigenaars zullen moeten betalen en kunnen zich dan keren tot de syndicus als bv. bleek dat hij een expert of een advocaat inschakelde (http://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom/dringend_een_advo...) zonder instemming van de andere mede-eigenaars, terwijl dit nog helemaal niet nodig was. Een eigenaar had bv. enkele dagen te laat zijn bijdrage betaald aan de gemeenschap. Een belletje of een briefje had waarschijnlijk al volstaan. De huurder in kwestie is immers steeds een correcte betaler. Hiervoor hoefde er geen € 200 betaald te worden aan een advocaat.In dringende gevallen mag de syndicus een beroep doen op een advocaat of een expert om verdere schade te voorkomen zonder instemming van de andere mede-eigenaars, ook als dit niet voorzien is in de statuten. Wat dringend is, is veelal een feitenkwestie.

 

nescio1
Offline
bekwaamheid syndicus?
Wanneer ik als syndicus zou geconfronteerd worden met ernstige vragen/klachten betreffende een steunbalk in een gebouw onder mijn beheer, zou mijn eerste reactie zijn advies te vragen aan een architect ( of raadgevend bouwkundig ingenieur).

Hun rapport kan dan ook een belangrijk aanknopingspunt zijn om uit te maken of het al dan niet te maken heeft met de structuur (en veiligheid) van het gebouw en dan ook onweerlegbaar gemeenschappelijk is.
laspiaggia
Offline
architect werkt toch ook niet gratis?
Het lijkt inderdaad zinniger om in dit geval bijstand te vragen aan een architect dan aan een advocaat. Maar ik veronderstel dat deze architect ook een vergoeding zal vragen... En dan blijft dezelfde discussie bestaan: wie betaalt dat?
Ik heb links en rechts reeds gehoord dat een syndicus zich - als hij zichzelf niet bekwaam acht in een bepaalde materie - steeds mag laten bijstaan door een deskundige ter zake en dit op kosten van de gemeenschap. Maar ik vind hiervoor nergens een wettelijke basis terug. Misschien kan één van de deskundigen op de site hierover uitsluitsel over geven?
In ieder geval, mocht ik de syndicus in kwestie zijn en er is een steunbalk die blijkbaar reparatie behoeft, zou ik mij toch zorgen maken. Wie zegt immers of het probleem ernstig is of niet? Je kunt toch niet in die balk kijken? Stel je maar 's voor dat men een barstje vindt in een steunbalk, dat men dit niet echt verontrustend vindt en dat men de discussie over de kosten van de reparatie maar op z'n beloop laat. En plots breekt die balk... Dan zou ik niet in die syndicus z'n schoenen willen staan, noch in die van de mede-eigenaars trouwens.
Dus mijn redenering is dan: beter een (relatief) kleine kost teveel met het oog op wat vooruitgang in het dossier dan een groot risico nemen, of niet?
Quimmo
Offline
Op de vingers tikken

Het is wel zo dat de syndicus geen risico kan nemen, maar dan gaat het m.i. over het technische aspect of de balk hersteld moet worden of niet. Maar dat thema leek me duidelijk. Hier gaat het eerder over de toepassing van de statuten, namelijk wie betaalt voor de herstelling. Of hij daarvoor een expert moet bijroepen is de vraag, die kennis lijkt me te behoren tot de basiscompetentie van een professionele syndicus.

Als het om een vrijwillige syndicus gaat is het een andere zaak, van deze kan je volgens mij moeilijker verwachten dat dat allemaal parate kennis is.

Of je dat nu echt teruggevorderd kunt krijgen van de syndicus is een andere vraag en is het sop de kool waard? U kunt hem misschien ook duidelijk op de vingers tikken zodat hij volgende keer voorzichtiger is.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

pieter coucke
Offline
herstelling

De steunbalk is inmiddels hersteld voor rekening van de gemeenschap.
Het punt van vraagstelling was of de syndicus zomaar naar een advocaat kon stappen terwijl:
-het duidelijk in de basisakte stond dat de steunbalk gemeenschappelijk was
-het geen punt van dagorde was op de A.V.
-dat er werd neergeschreven in het verslag van de A.V. dat een buitenstaander kon geraadpleegd worden gezien er twijfel was of de kosten al dan niet gemeenschappelijk waren
-dat er nooit werd gesproken dat een advocaat zou geraadpleegd worden, laat staan over het ereloon
-er niet over het punt werd gestemd gezien het geen agendapunt was.

Doch meende de syndicus gelijk te halen via een advocaat.
Dit terwijl achteraf de advocaat hem per brief meedeelt dat de herstellingskosten wel gemeenschappelijk zijn.
Deze manier van werken is niet alleen onrespectvol ten overstaan van de andere mede-eigenaars maar de syndicus voerde een opdracht uit, het raadplegen van een advocaat zonder dat hij hiervoor een mandaat had, en zeker wanneer er achteraf een ereloon wordt voorgeschoteld.

Een commissaris van de rekeningen werd bewust door de syndicus niet aangesteld bij de vorige vergadering zodat deze ook niet kon of kan reageren.
Zoals sommigen al neerpenden is het sop de kool niet waard maar ik ben alleszins niet zinnens dit zomaar laten te passeren.

Is het alvast een goede stap om op de volgende vergadering de syndicus geen kwijting te geven voor deze factuur  en de houding van de andere mede-eigenaars af te wachten op de volgende A.V. ?
Of kan ik alsnog naar de Vrederechter ter verzoening en recuperatie  i.v.m. mijn betaald aandeel gezien de syndicus geen mandaat had ?
naicwill
Offline
Wat houdt de kwijting in?Wat
De argumentatie het sop is de kool niet waard wil de mede eigenaar ervan weerhouden 
een procedure inte spannen tegens syndici die foutieve beslissingen nemen.
Wat houdt de kwijting in?Wat houdt het in? Wanneer er kwijting verleend wordt aan de syndicus, houdt dit formeel in dat de VME tegenover de syndicus afstand doet van het instellen van een aansprakelijkheidsvordering. De VME verklaart zich dan m.a.w. akkoord met het gevoerde beleid en bevestigt dit door kwijting te verlenen. Dit geeft de syndicus een bepaalde rechtszekerheid. Wordt er nadien immers in tegenstelling tot het eerder beweerde gesteld dat de syndicus toch in de fout gegaan is, dan kan het voor de VME tijdens een geschil mogelijk een harde noot worden om te kraken. De syndicus zal immers teruggrijpen naar de notulen van de algemhttp://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom/verlenen_we_de_syndicus_decharge_of_niet_/VLTAVGAR_EU120207/65/searchene vergadering en aantonen dat er hem kwijting verleend werd. Tip. Ook al werd er kwijting verleend aan de syndicus, deze kwijting heeft juridisch gezien niet veel waarde als de syndicus bedrog, fraude, … pleegde. Dit zijn uiteraard wel extreme gevallen...


naicwill
Offline
Aansprakelijkheid van de VME en de syndicus
Quimmo
Offline
Idd geen kwijting geven

@Pieter Coucke

U kunt inderdaad tegen kwijting van de syndicus stemmen. Controleer dan ook of uw naam als tegenstemmer in de notulen vermeld staat, anders staat nu nog nergens.

Dat de commissaris bewust niet aangesteld werd door de syndicus is ook mede een fout van de VME. De syndicus voert uit, hij beslist niet. De VME moet een commissaris verkiezen en de syndicus mag hier niet tegenwerken. Als uw VME de syndicus zoveel (te veel) vrijheid geeft dan is het omdat niemand de regels kent of er niet in geïnteresseerd is. En dat is deels mede de verantwoordelijheid van de mede-eigenaars.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom