juridische stappen door 1 mede-eigenaar tegen syndicus

21 antwoorden [Laatste bericht]
BnL
Offline
Een mede-eigenaar onderneemt gerechtelijke stappen om het contract met de syndicus stop te zetten.  Hij meent te handelen als goede huisvader omdat de syndicus de mede-eigendom in gevaar zou brengen, voornamelijk op financieel vlak.

2 vragen:

1. Kan hij (op persoonlijke basis dus) dat bereiken in de veronderstelling dat hij inderdaad argumenten heeft?
(Of hij redelijke argumenten heeft laat ik hier even in 't midden; ik weet het immers niet ...)
Het is toch enkel de AV die dergelijke beslissing kan nemen?

2. Wat met de kosten die dit teweeg brengt voor de syndicus?  Hij heeft zich voor door actie van de bewuste mede-eigenaar al laten vertegenwoordigen door een advocaat bij het vredegerecht. 
Kunnen die kosten doorgerekend worden aan de VME?
Of worden die gedragen door (onze of zijn) polis rechtsbijstand?
deskundige
Offline
Beste, Individuele

Beste,

Individuele mede-eigenaars worden t.o. van de VME aanzien als derden.

Derden, waaronder dus mede-eigenaars, kunnen op basis van de buitencontractuele aansprakelijkheid een vordering tegen de syndicus in persoonlijke naam instellen wanneer ze door een fout van de syndicus een persoonlijk nadeel/schade ondervinden.

Zeer belangrijk hierbinnen is het gegeven dat het om eigen persoonlijke schade dient te gaan, dewelke afgescheiden dient te zijn van de gemeenschappelijke belangen.

Uit uw uitleg dient te worden geconcludeerd dat voormelde totaal niet aan de orde is aangezien het om een gemeenschappelijk belang gaat.
 

Daarenboven kan enkel de AV, of nadien in vernietiging van de beslissing van de AV de rechtbank, beslissen over de aanstelling en het ontslag van de syndicus.

Uw vragen beantwoord ik dus als volgt:

1. Neen
2. Aangezien de vordering niet vanuit de VME wordt opgestart, zullen i.p. alle kosten hieraan verbonden ten laste zijn van deze ene eigenaar.

Het lijkt mij dan ook dat de rechter de vordering van de ME volledig dient af te wijzen aangezien deze geen bevoegdheid heeft om het contract tussen de VME en de syndicus te laten ontbinden.


 

BnL
Offline
ok, bedankt!
ok, bedankt!

LB
Offline
Beste, Ik heb vorig jaar als
Beste,

Ik heb vorig jaar als individueel eigenaar een rechtsgeding gestart bij de vrederechter tegen de syndicus met als argument een volledige miskenning van de nieuwe wet op de mede-eigendom, betwisting van sommige uitgaven en o.a. ook een onwettelijke vernieuwing van zijn contract.

Gezien de punten van de dagorde van deze AV werden goedgekeurd door de VME, 
diende ik ook de VME te dagvaardigen als derde partij.

De vrederechter heeft alle beslissingen van de betreffende AV vernietigd, de syndicus veroordeeld tot het organiseren van een nieuwe AV ( op kosten van de sydicus )
- punten van de dagorde waren vermeld in het vonnis - en ook heeft hij de syndicus ten persoonlijke titel veroordeeld tot het betalen van een rechtsplegingsvergoeding aan de
eisende partij.

De kosten van advocaat, aangesteld door een beslissing van de VME in een Bijzondere AV ,is ten laste van de VME ( alle eigenaars buiten mezelf )

Zo zie je maar ... Noch de syndicus, noch een VME staat boven de wet ...



Roel De Cleermaecker
Offline
Inderdaad kan via de
Inderdaad kan via de principes van de buitencontractuele aansprakelijkheid een procedure door een individuele mede - eigenaar worden gestart. Deze zal een fout in hoofde van de VME/syndicus moeten bewijzen die hem persoonlijke schade heeft toegebracht.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

oli4
Offline
eenzijdige uitspraak vrederechter obv eis van 1 mede-eigenaar
Bij ons in ditzelfde licht het volgende:
Vorige maand kreeg onze syndicus een eenzijdige uitspraak van de vrederechter te horen, aangevraa.gd door 1 ME. Als Raad v ME, waarin ik zelf zitting heb, hebben wij het contract met de syndicus van begin 2009, wat nog niet getekend was maar waarmee al wel gewerkt werd, begin 2011 alsnog bekrachtigd, waarin nog de oorspronkelijk geldende termijn van 5 jaar vanaf 2009 tot 2014. De vrederecher oordeelt nu dat het contract terug moet naar de in 2010 geldig zijnde termijn van 3 jaar, oordeelt dat de syndicus vanaf januari 2012 dus illegaal was, en verplicht de syndicus (!, niet ons als VME) uiterlijk voor 31 oktober een nieuwe AV te organiseren om een syndicus te kiezen. Hij benoemt in zijn uitspraak de syndicus als tijdelijk syndicus tot die tijd.
Vraag 1: Moeten wij ons iets aantrekken van een dergelijke eenzijdige uitspraak? Niemand is gehoord: de syndicus niet, de RvME niet.
Vraag 2: Wij organiseren veiligheidshalve een spoed AV voorafgaand aan 31 oktober, en in onze communicatie maken we duidelijk op geen enkele manier daarmee de uitspraak te accepteren; hebben wij het recht om naast de eis van de vrederechter ook andere punten op te nemen op de dagorde van die AV? Wij zijn van mening dat de ME die dit gestart heeft, geen enkel goed argument heeft om langs deze weg te proberen de syndicus onderuit te halen. De syndicus doet aantoonbaar zijn werk goed.
Vraag 3: de syndicus heeft een essentiele rol in de begeleiding en controle van de bouwheer, die nog vele achterstallige punten moet herstellen aan ons gebouw en dat ook kosteloos doet. Wij menen dat door de actie van deze ME nu de bouwheer en andere nog betrokken aannemers mogelijk zullen menen dat zij zich niets van de syndicus hadden hoeven aantrekken omdat die een deel van 2012 illegaal zou zijn, dus asl VME lopen wij nu het risico dat we schade gaan hebben van deze procedure. Als RvME hebben wij dan ook deze ME al aansprakelijk gesteld voor alle gevolgen. Wat is hierover uw mening?
Vraag 4: welke andere acties raad u ons aan als RvME? Uit emails van de bewoners blijkt nu al dat zij in grote meerderheid volledig achter de syndicus en ons als RvME staan.
Graag uw reactie!
Olivier
Quimmo
Offline
Naar mijn gevoel...

Een genuanceerd antwoord van een jurist is hier welkom, maar ik weet wel dat de interpretatie van de nieuwe wet wel vaker zo is dat de bestaande syndicuscontracten teruggebracht worden tot 3 jaar. Of dat daarom betekent dat de huidige syndicus een tijd "illegaal" gewerkt heeft, is een andere zaak. Er is geen andere syndicus aangeduid en uit zijn dagelijkse werk blijkt dat hij wel degelijk de rol van syndicus vervuld heeft.

Ik zou me echter niet verzetten tegen de bijzondere algemene vergadering om een syndicus aan te duiden. Laat deze gewoon zo snel mogelijk doorgaan en verkies de huidige syndicus gewoon opnieuw, indien de meesten er toch tevreden over zijn. Dan is de hele zaak meteen van de baan.

Gezien de rechter de huidige syndicus nu als voorlopige syndicus aangeduid heeft, is er ook geen reden waarom de aannemers zich niets van hem zouden moeten aantrekken. Ik begrijp ook uw frustratie, maar de mede-eigenaar aansprakelijk stellen lijkt me ook niet mogelijk, tenzij iemand mij hier verbetert. Hij heeft de correcte kanalen gevolgd en de rechter heeft uiteindelijk een uitspraak gedaan, u kunt een mede-eigenaar moeilijk verbieden zijn rechten uit te oefenen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

oli4
Offline
Vervolg op "eenzijdige uitspraak vrederechter"
@Quimmo: dank voor uw reactie!
We hebben inderdaad behoefte aan een reactie van een jurist - is er een jurist op het forum aangesloten die hierop antwoord wil geven? Heel graag!

Voorlopig gaan wij inderdaad de vergadering bijtijds houden. De aansprakelijkheidsstelling blijft nog even staan.
Wij vragen ons daarnaast ook af: hoe kan het zijn, dat één ME een dispuut aangaat met de syndicus, en dat op basis daarvan een contract aangepast moet worden wat niet tussen die beiden gesloten is, maar tussen de VME en de syndicus? Geldt dan niet wat ik eerder al in dit discussie-draadje las, dat het hier gaat om een persoonlijk geschil tussen deze ME en de syndicus? De VME is niet aangeklaagd en niet betrokken hierin, dus de uitspraak van de vrederechter zouden wij dan toch naast ons neer kunnen leggen (zie ook een eerder antwoord in deze dialoog van iemand anders)?
Olivier
deskundige
Offline
Beste, Als u mij een kopie
Beste, Als u mij een kopie van het voorliggende vonnis kan doormailen, dan wil ik u gerust een antwoord formuleren. Mvg.
Roel De Cleermaecker
Offline
Wat bedoelt u met een
Wat bedoelt u met een "eenzijdige" beslissing van de vrederechter.
Een uitspraak kan genomen zijn na een eenzijdig verzoekschrift, waartegen derdenverzet open staat en dan ook onmiddellijk moet uitgeput worden.
In regel is echter een uitspraak op tegenspraak (of verstek) en kan u beroep dan wel verzet aantekenen.

Ik zie niet in waarom u niet meerdere agendapunten kan voorzien?

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

oli4
Offline
kopie doormailen
@deskundige: beste Peter, ik zag uw emailadres staan op de pagina die over u gaat, en heb u daar apart iets gemaild. Laat u mij weten of u dat ontvangen hebt?
Via de mailstructuur van dit forum kan ik geen bijlagen meezenden, dus vandaar de aparte email.
Olivier
oli4
Offline
eenzijdige actie
@Roel: Dat denken wij ook, dus we houden de AV met benevens de punten die de vrederechter eist ook met onze eigen punten. Dank u voor uw meedenken!
Olivier
deskundige
Offline
Beste, In jullie concrete

Beste,

In jullie concrete situatie betrof het hier een vordering op eenzijdig verzoekschrift en dit door de onverdeelde eigenaars van 3 privatieve kavels.

De vordering is gebaseerd op het feit dat de aanleggende partij (m.i.terecht) voorhoudt dat jullie VME sedert 24 januari van dit jaar zonder syndicus zit wat maakt dat op basis van artikel 577-8§ 1 B.W.  elke individuele mede-eigenaar of zelfs elke derde belanghebbende aan de rechter kan vragen om over te gaan tot het aanstellen van een gerechtelijk syndicus. 

Een VME moet immers door een orgaan, zijnde een syndicus, worden vertegenwoordigd.

Derhalve werd in aanstelling van een nieuwe syndicus de vrederechter gevat, zij het door middel van eenzijdig verzoekschrift. Of dit laatste de correcte manier van rechtsingang is, wordt binnen de rechtspraak en rechtsleer betwist. Hier bestaat tot op heden geen eenduidigheid over.

Thans ligt een beschikking van de rechtbank voor waartegen derdenverzet open staat en dit binnen de wettelijke termijn volgend op het moment dat beschikking aan de eiser of eisers in verzet werd/werden betekend. Behoudens mijn vergissing, een van de advocaten op dit forum zal dit willen verbeteren mocht ik daarin fout zijn, dient om te slagen zulk verzet wel aan bepaalde vereisten te voldoen, waaronder het aantonen van een persoonlijk nadeel.

Ik motiveer mijn mening dat de vordering m.i. terecht werd gesteld als volgt;

Sedert de gewijzigde wet van 2 juni 2010 kan een mandaat van de syndicus nog maar voor maximum 3 achtereenvolgende jaren worden gegeven, maar het kan nadien wel telkens met dezelfde of een kortere periode worden verlengd.

Dit houdt dus in dat wanneer een syndicus een mandaat van 3 jaar krijgt, dat hij voor het verstrijken van de laatste dag waarop het mandaat eindigt, sowieso zijn ontslag alsook de verkiezing van een nieuwe syndicus op de agenda van een vergadering dient te plaatsen. Dusdanig kan de AV ofwel een nieuwe syndicus aanstellen dan wel kan zij de uittredende syndicus opnieuw in zijn mandaat bevestigen.

Bij jullie stelt zich het probleem dat jullie syndicus op 24.01.2009 werd aangesteld voor een periode van 5 jaar, hetwelk onder de wet van 1994 mogelijk was en dus op het moment van de beslissing geen onwettigheid uitmaakte. M.a.w. normaal zou het mandaat dus van 24.01.2009 tot en met 24.01. 2014 lopen.

Evenwel trad op 1.09.2010 de wet van 2 juni 2010 in werking. En aangezien deze wet dwingend voorziet dat het mandaat van een syndicus nog maar voor drie opeenvolgende i.p.v. van vijf opeenvolgende jaren mag worden afgesloten, dienen in werking van de nieuwe wet in de tijd, alle contracten die deze drie jaren overschrijden, te worden teruggebracht naar drie.

Toepassing van voormelde binnen jullie VME betekent dus dat waar i.p. het mandaat van jullie syndicus op 24.01.2014 zou eindigen, dit werd teruggebracht naar 24.01.2012, moment waarop hij geen enkele rechtshandeling in naam en voor rekening van de VME meer mocht stellen.

En dit is wat de aanleggende partij ook in het verzoekschrift aanhaalt, namelijk dat er sedert vermelde datum geen rechtsgeldige syndicus meer aanwezig is binnen jullie VME. Uit het motiverend gedeelte leid ik tevens af dat de betreffende eigenaars aan de syndicus vroegen om een vergadering bijeen te roepen zodat een en ander naar de letter van de gewijzigde wet kon worden in orde gebracht. Doch aangezien de syndicus hieraan geen gevolg gaf en zijn mandaat nadien wettelijk gezien eindigde, verkeerde hij na 24.01.2012 ook niet meer in de mogelijkheid om de vergadering samen te roepen.

Op uw vraag of jullie zich van de beschikking iets moeten aantrekken alsook gelet op het feit dat jullie zelf in een vergadering voorzien in de loop van volgende week wil ik als volgt antwoorden;

Tenzij derdenverzet, wat ik in deze totaal niet aanraad, dient de inhoud van de beschikking natuurlijk te worden nageleefd.  Een beetje ironisch in gans dit verhaal is dat jullie door middel van de uitspraak vooralsnog jullie thans niet meer in functie zijnde syndicus toch kunnen behouden.

De rechter stelt immers terecht, en dit niettegenstaande de verplichting van deze syndicus die door de rechter als gerechtelijk syndicus werd aangesteld en dit met als opdracht een vergadering samen te roepen waarop een nieuwe syndicus dient te worden verkozen, dat de gerechtelijke syndicus eveneens zijn kandidatuur opnieuw mag voordragen, zij het eveneens op basis van een offerte...

M.a.w. aangezien u mij meldde dat blijkbaar de meerderheid van de eigenaars zich achter deze syndicus schaart, lijkt het mij dat deze perfect opnieuw, en dit voor een termijn van drie opeenvolgende jaren, rechtsgeldig kan worden aangesteld.

Wat de door jullie zelf geplande vergadering betreft; onder voorbehoud aangezien ik hier enkel kan voortgaan op uw informatie zonder verdere details te kennen, maar let hier aub mee op.

De wet stelt duidelijk dat een vergadering kan worden bijeengeroepen door de syndicus, door één of meerdere eigenaars die minstens 20% van de aandelen bezitten of door de vrederechter.

Aangezien sedert 24.01.2012 jullie VME wettelijk gezien zonder syndicus zit en gelet op het feit dat het bijeenroepen van een vergadering door één of meerdere eigenaars die minstens 20% van de aandelen bezitten, maar kan gebeuren wanneer er een wettelijk aangesteld syndicus aanwezig is, kan m.i. jullie geplande vergadering geenszins rechtsgeldig doorgaan. Aan voormelde voorwaarde is immers niet voldaan wat maakt dat in dat geval de vergadering alleen door de rechter, op vraag van  één of meerdere eigenaars, kan worden geconvoceerd.

Het lijkt me dan ook dat jullie zich  bloot stellen aan een nieuwe procedure (met alle kosten e.a. gevolgen van dien) die m.i., onder voorbehoud, zonder enige moeite met succes door o.a. de onverdeeldheid die de lont aan het vuur stak, in rechte kan worden aangevochten. 

Mijn advies is dus; cancel jullie zelf geplande vergadering en probeer op de vergadering die de thans gerechtelijk aangestelde syndicus dient te organiseren, deze syndicus zijn mandaat te vernieuwen.

Graag lees ik ook de visie/mening van anderen in deze.

Mvg.



 

Quimmo
Offline
Heeft de voorlopige syndicus niet meer bevoegdheden?

Interpreteer ik dit dan goed: de gerechtelijk aangestelde voorlopige syndicus mag dus enkel een algemene vergadering organiseren voor het definitief aanstellen van een syndicus? En eventueel bewarende maatregelen als er zich echt een probleem voordoet?

Volgt deze beperking uit de uitspraak van de rechter die hem deze taak oplegt, in dit concreet geval, of mag een door de rechter aangeduid syndicus nooit meer doen dan in een defintief syndicus voorzien?

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

deskundige
Offline
De rechter beoordeelt steeds
De rechter beoordeelt steeds elke vordering afzonderlijk.

De opdracht(en) van een gerechtelijk/voorlopig aangstelde syndicus kan/kunnen dus van uitspraak tot uitspraak verschillen, maar in het gros van de gevallen betreft het het bijeenroepen van een vergadering en het tot aan het moment van de vergadering beheren van het gebouw zoals het elke goede huisvader beaamt. 
Beatrix
Offline
 
 Geachte,
Als ME, en van de situatie op de hoogte te zijn, trekt deze problematiek mijn volledige aandacht, en wens daarom ook te reageren.
Na het lezen van deze reacties en voorstellingen ben ik de mening toegedaan dat we door het niet volledig naleven van de “beschikking van de vrederechter” terug in een procedure kunnen belanden ttz  de vrederechter beslist “ Stelt aan als syndicus ad hoc om deze buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen en voor te zitten: …”.en toch staat in de notulen van de BAV van 27.10.2012:
“Voorstel om m/mvr XX aan te duiden als Voorzitter van deze vergadering.
Verwelkoming door m/mvr XX……..
m/mvr XX leidt de vergadering in met de volgende informatie. Volgens een tweede beschikking (in bijlage aan deze notulen toegevoegd) van de Vrederechter die de raad van mede-eigendom deze ochtend officieus heeft ontvangen via de raadsman van m/mvr XX en de heer XXX, mogen er vandaag slechts 2 agendapunten worden behandeld
en verder………. Noch de syndicus “ad hoc”, noch de RvME zijn verplicht hen te houden aan deze beschikking, omdat die officieel niet binnen is gekomen bij de syndicus “ad hoc”. Zij zijn echter bereidt om deze tweede beschikking te volgen teneinde de Vrederechter tegemoet te komen, het vlotte verloop van deze vergadering toe te laten en tenslotte om in de toekomst verdere procedures te vermijden.
 
Mag ik er tevens op wijzen dat “Volgens een tweede beschikking (in bijlage aan deze notulen toegevoegd) van de Vrederechter…..” dat die tweede beschikking niet werd toegevoegd of doorgestuurd aan de ME’s.
Naar aanleiding van dit alles stel ik mij volgende vragen:
  1. -Kan de onwettige syndicus, voor die periode van 9 maanden waarover de rechter besliste, dat hij geen mandaat meer had van 24/01/2012 tot de BAV 27/10/2012, zijn maandelijkse factuur van beheer -honoraria zich laten uitbetalen of moet hij deze facturen terugstorten en crediteren aan de VME ?
2.         -Zijn, tijdens de onwettige periode, de handelingen van deze syndicus nietig ? zoals aftekenen van definitieve oplevering van de gemene delen van het gebouw ?
3.         -zijn de vergaderingen welke hij bijwoonde of organiseerde samen met de RvME nietig ?
  1. -Is de gewone AV die de syndicus bijeenriep  op 18/02/2012 tijdens deze onwettige periode ook nietig inclusief de notulen en beslissingen? 
  2. -Is de VME verplicht de kostennota van uitgaven en kosten te dragen van deze mede eigenaar welke het initiatief nam de VME terug wettelijk op de juiste sporen te helpen (door nalatigheid van de syndicus en VME). Advocatenereloon, verplaatsingskosten, briefwisselingen, etc.
6.         Kan de syndicus en de RvME punten op de dagorde van volgende AV 23/02/2013 zetten, welke indruisen tegen de beslissing van de Vrederechter:
-Stemmen voor de rechtsgeldigheid van de activiteiten van “de syndicus vennootschap” en de vergoeding van “de syndicus vennootschap” voor die activiteiten, die hij deed in de plaats van de formele syndicus namens de VME in de periode van januari 2012 tot en met 27 oktober 2012;
-Stemming over het voorstel, om de besluiten van de BAV dd. 27-10-2012 nogmaals te bekrachtigen en daartegen geen bezwaren meer aan te zullen tekenen;
Of is dit opnieuw zoeken om verdere gerechtelijke procedures aan te moedigen ?
 
 
7.         -Moet een commissaris van de rekeningen de boekhouding niet “afkeuren” indien de syndicus eigen maandelijkse facturen van beheer inschrijft voor de periode zonder mandaat ?
8.         -Moet een commissaris van de rekeningen niet de boekhouding “afkeuren” indien de syndicus niet alle lopende rechtszaken en vonnissen, de mogelijke kosten en schade ten laste van de VME, niet  provisioneert in dat boekjaar ? (gezien er nieuwe eigenaren nog appartementen kunnen kopen en de lasten van de veroorzaakte kosten van de VME over de vorige jaren niet moeten dragen, maar wel ten laste zijn van de uittredende eigenaar ).
Uitgaande van het feit, dat deze eigenaar het dan toch bij het juiste eind had, en daarenboven wel degelijk kennis en inzicht heeft/bezit aangaande de wetgeving/nieuwe wetgeving op de mede-eigendom, maak ik mij de bedenking dat het misschien beter was, hem op te nemen in de RvMe,.
Graag lees ik hierover een mening zodat ik weet welke punten aanvaardbaar zijn en welke niet op de eerste volgende AV;
 
Beste dank
 
Beatrix
 

Beatrix
foeisyndic
Offline
vonnis
Kunt u mij aangeven hoe ik het vonnis waarvan sprake kan bekomen? Dat zou mij enorm helpen, wat ik heb een gelijke situatie voor. De syndicus probeert nu vlug om  de RVM een contract te laten tekenen, hoewel die daar niet toe gemachtigd is door de AV. Syndicus schrijft dat hij die overeenkomst op volgende AV zal laten bekrachtigen. Maar zijn mandaat werd sinds het in voege gaan van de nieuwe wet niet verlengd door de AV, dat had moeten gebeuren in 2011 (vorige aanstelling 2008). Er is nooit een schriftelijke overeenkomst opgemaakt (geldt ook voor andere residentie, zelfde syndicus). Wel worden indexering toegepast en administratiekosten aangerkend. Ik ben pas eigenaar en stel vast dat niemand van de andere eigenaars op de hoogte is van die wettelijke verplichtingen. Mijn bedoeling is de vrederechter om de aanstelling van een syndicus te vragen via verzoekschrift, want ik vrees dat we nu geen syndicus hebben.
nadine b
Offline
Verbreken contract syndicus door 1 ME mogelijk ?

Om het kort te houden
1 ME heeft schade door waterlek afkomstig van lekkend terras bovenbuur. Nieuwbouw (voorlopige oplevering maart 2012). Syndicus weigert bouwheer in te lichten, zogezegd omdat die toch niet zou reageren. Uiteindelijk, na 4 maanden toch expert aangesteld (op kosten van de VME).
2de helft november, jaarlijkse algemene vergadering. Mandaat syndicus loopt tot 30 januari 2015 (volgens mij toen truukje van de syndicus. We hadden gezegd 1 jaar maar hij weigerde de opdracht aan te nemen als we dit niet tot eind januari 2015 liepen lopen, ME waren bang om geen syndicus te hebben en die ene ME heeft dan ook ingestemd). Volgens mij moet de verlenging van zijn mandaat op de dagorde van de algemene vergadering van deze maand komen.


Wat als hij dit niet doet? (wacht nog op de uitnodiging die vorig jaar ook te laat was en waar de vergadering pas plaats vond na een aangetekend schrijven van enkele ME)
Kan die ene ME op de algemene vergadering dit agendapunt zelf aanhalen? Riskeren ze anders niet dat zijn mandaat stilzwijgend wordt verlengd?
Sowieso wil die ene ME zijn mandaat laten beëindigen op 30 januari 2015 zoals opgenomen in het contract. Alle andere mede-eigenaars willen ook geen verlenging maar zijn bang dat hij hun zaken niet meer zal behartigen, o.a. dat het verslag dat de expert naar de syndicus zal worden doorgemaild en dat deze dit dan niet zou overmaken aan de ME waardoor die expert een verloren kost zou zijn). Kan hij dit? Als ze uit vrees zijn mandaat laten verlengen, moet dit toch minimum voor 1 jaar? Bovendien, als ze zijn mandaat enkel voor 1 of enkele maanden zouden verlengen, dan zal volgens mij die syndicus op dezelfde manier handelen als hij zou doen bij stopzetting.
Kan die ene ME dan als enige ingaan tegen de verlenging met het argument dat de syndicus de belangen van de VME niet behartigt zoals het hoort?
Graag dringend antwoord op deze vragen, gezien de tijd dringt.
Met dank

nadibo
naicwill
Offline
" Riskeren ze anders niet dat
" Riskeren ze anders niet dat zijn mandaat stilzwijgend wordt verlengd?"
wet:

Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering.

"Kan die ene ME op de algemene vergadering dit agendapunt zelf aanhalen?"
wet:
"
 De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden. De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd."

Indien alle mede eigenaars aanwezig zijn, kan men een agendapunt
toevoegen en dus stemmen over hernieuwing mandaat.

"
Kan die ene ME dan als enige ingaan tegen de verlenging met het argument dat de syndicus de belangen van de VME niet behartigt zoals het hoort?"
Voor hernieuwing mandaat is volstrekte meerderheid nodig(helft + 1
of helft  +1/2). Dus 1 mede eigenaar kan verlenging niet tegenhouden.

"Wat als hij dit niet doet.

Contract loopt tot 30 januari.
Voor 30 januari BAV met agendapunt "verkiezing syndicus"
wet:
"Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen."

"
Sowieso wil die ene ME zijn mandaat laten beëindigen op 30 januari 2015 zoals opgenomen in het contract. Alle andere mede-eigenaars willen ook geen verlenging maar zijn bang dat hij hun zaken niet meer zal behartigen, o.a. dat het verslag dat de expert naar de syndicus zal worden doorgemaild en dat deze dit dan niet zou overmaken aan de ME waardoor die expert een verloren kost zou zijn). Kan hij dit?"
wet:
"
9° Indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;"

 
renaatb
Offline
goed werk van de syndicus?
Olivier : ik denk dat de rechter het bij het rechte eind heeft. De syndicus is een onderdeel van de VME . Ik lees dat uw akte nog niet aangepast was aan de wet van 2010? De rechter draait de klok terug tot 2010...ook weer terecht...want toen trad de wet "VAN DWINGEND RECHT" in werking en dwingend recht = METEEN van toepassing. Ik denk dat ge nu 2 keer  geluk hebt a) de rechter bevestigt de syndicus vanaf 2010 ( hij past het aan aan de nieuwe wet)  b) uw dagvaarding in Oktober. Op 01/09/2014 MOET de wet van 2010 in aangepaste versie voor inlassing in uw basisakte klaar zijn ....en dat is ze blijkbaar nog niet. Als de syndicus U voor die datum een aanpassing / inlassing in uw akte heeft aangeboden /voorgesteld ....dan is zijn taak AF. Het is de VME die dat moet goedkeuren en inlassen. Gevolg? Uw syndicus kunt ge in dat geval niets meer aanwrijven tenzij "persoonlijk schade/verlies" bewezen is .   Ge kunt  de syndicus dagen ....maar de wet voorziet geen sanctries tegen de man...en dus staat ge nergens.
Kortom? De rechter geeft U een mogelijkheid om het te regelen ! Het is niet omdat vb uw akte nog niet aangepast is dat ge dat niet meer kunt doen. Dat kunt ge nog altijd en dan is alles opgelost. Indien de syndicus GEEN voorstel van aanpassing heeft voorgelegd ... en ge dient klacht in zult ge schade moeten bewijzen en ik zie niet in hoe die er zou kunnen zijn
 
naicwill
Offline
@renaatb : u antwoordt hier
@renaatb : u antwoordt hier op een afgesloten probleem
van 2 Jaar geleden.

nadine B heeft nu een nieuw probleem aangebracht op
deze "oude" post,waar ze een antwoord verwacht.
Quimmo
Offline
@nadine b

Best een nieuwe discussie openen voor een nieuwe vraag, om verwarring te vermijden.

Zoals naicwill aanhaalt zijn er natuurlijk wetten waar de syndicus zich aan dient te houden, anderzijds zijn er weinig automatische sancties als hij dat niet doet. Het zal er dan om gaan dat jullie hem van dichtbij opvolgen en jullie tanden laten zien als hij bijvoorbeeld niet alle info van de expert doorgeeft.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom