Nalatigheid syndicus?

Als de bewuste mede - eigenaar het bewijs kan leveren van schade veroorzaakt door een fout van de syndicus (bijvoorbeeld onachtzaam optreden) dan kan deze mede - eigenaar op basis van de aansprakelijkheidsprinicpes schadeloos gesteld worden voor de geleden schade. Uiteraard kan de syndicus namens de VME steeds de aannemer die foutief of laattijdig werk verricht zou hebben, ter vrijwaring roepen.

Meester,

Ik volg deze visie niet.

De syndicus is het orgaan van de VME en handelt in naam en voor rekening van de VME.

De VME is op basis van artikel 1384, 1° Burg. Wb. als bewaarder van de zaak aansprakelijk voor schade veroorzaakt door een gemeenschappelijk deel, wat in deze het geval blijkt te zijn.

Vooreerst heeft de syndicus wel degelijk opdracht gegeven om bewarend op te treden, in casu om het probleem aan te pakken/de oorzaak weg te nemen.

Dat de in naam van de VME aangestelde aannemer de werken niet volgens de regels van de kunst heeft uitgevoerd, maakt de syndicus niet tot de aansprakelijke maar in eerste instantie wel de VME die verdere schade blijft veroorzaken.

Het lijkt me dan ook dat de schadelijder in eerste instantie de VME dient aan te schrijven waarop het orgaan ervan, de syndicus, de betrokken aannemer in gebreke dient te stellen.

M.i. heeft de syndicus niets verkeerd gedaan. Aangezien hij zijn mandaat niet heeft overschreden noch zijn bevoegdheid te buiten is gegaan, zie ik niet goed in wat hem ten laste kan worden gelegd?

Mvg.

Ik ben uitgegaan van de veronderstelling dat de syndicus "te laks" is opgetreden. Men spreekt over schade uit 2009, pas verholpen in 2011 en het gegeven dat de syndicus in gebreke werd gesteld. Ik vermoed dat de bewuste mede - eigenaar de syndicus om een reden in gebreke heeft gesteld, bijvoorbeeld omdat deze te laat is opgetreden of de zaken heeft laten aanslepen dan wel onvoorzichtig is geweest.
De syndicus draagt aansprakelijkheid, niet enkel op grond van artikel 1384, doch zuiver ook op basis van artikel 1382 B.Wb.
Heeft uiteraard de syndicus al het nodige gedaan dat van hem in diens functie kan worden verwacht, en ligt de fout zuiver en alleen bij de aannemer, dan zal uiteraard deze moeten worden gedagvaard door de VME in schadeloosstelling.

Ik heb hier toch wel een dubbel gevoel bij.

Is het niet de wettelijk taak van de syndicus "Het treffen van alle bewarende maatregelen en het stellen van daden van voorlopige beheer zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering".
Het optreden van de syndicus in dergelijk gevallen is eigenlijk inherent aan een goed syndicaal beheer.

Als de stelling van de heer Leyseele inneemt klopt dat ligt de verantwoordelijkheid altijd bij de VME en niet bij de syndicus.
Als de VME niet kan aantonen dat ze syndicus gewezen heeft op de noodzaak dat hij of zij daden van van voorlopige beheer moet stellen of bewarende maatregelen moet nemen dan kan de syndicus nooit verantwoordelijk gesteld worden.

Concreet wil dit dan ook zeggen dat een syndicus ontslagen wordt van zijn verplichting om op regelmatige basis de staat van het gebouw en de werking van de gemeenschappelijk diensten te controleren. Want als de VME inderdaad moet beschouwd worden als bewaarder van de zaak dan ligt die controleopdracht bij de mede-eigenaars en niet bij de syndicus of zie ik het verkeerd?

Ik lees hoger vermelde reacties :
Ik ontwaar wel verschillende premissen :

* 1. aannemingswerken die niet gebeurden volgens de regels van de kunst, daarvoor is de aannemer mogelijks verantwoordelijk;
* 2. hinder en schade omdat de aannemingswerken niet tijdig werden aangevraagd en een probleem bleef aanslepen : eventueel is de syndicus verantwoordelijk omdat hij inderdaad dringende daden van bewaring en beheer kan en moet stellen; soms wordt ook gedraald omdat de AV niet tot een beslissing komt; dit moet geval per geval worden beoordeeld.

Zulke discussies moeten geval per geval bekeken en beoordeeld worden, de discrepanties in de hoger vermelde reacties tonen dit reeds aan !

Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT

Beste,

Mijn antwoord is natuurlijk niet te aanzien als een veralgemening als zou de VME als bewaarder van de zaak altijd aansprakelijk zijn.

Ik doelde op deze specifieke post en verduidelijk mijn visie:

- eind 2009 werd schade vastgesteld.
- In 2011 werd de oorzaak door een lekzoekbedrijf gevonden, wat er op duidt dat de aangelegenheid al voorafgaande actie heeft gekend, waarschijnlijk door de syndicus dewelke dan wel degelijk in het kader van het bewarend optreden zich van zijn wettelijke taak heeft gekweten.
- Na de vaststelling van de schadeoorzaak heeft de syndicus een aannemer gelast om de oorzaak weg te nemen (opnieuw stellen van daden van voorlopig beheer en/of het nemen van bewarende maatregelen).
- Na tussenkomst van een aannemer blijkt dat deze zijn opdracht niet volgens de regels der kunst heeft uitgevoerd.

Tenzij zou worden aangetoond dat de syndicus pas maanden en maanden na het ontdekken en signaleren van de schade 'is wakker geworden', wat momenteel uit de tekst van de initiële poster niet blijkt, blijft door toedoen van de aannemer de schadeoorzaak en de schade bestaan.

Het betreft een gemeenschappelijke deel, hetwelk schade aan een privatief veroorzaakt. Ik ben de mening toegedaan, op basis van meerderheidsrechtspraak, dat de VME als bewaarder van de zaak aansprakelijk is en dat de schadelijder haar dient aan te spreken en niet de syndicus in persoonlijke naam.

Dit ongeacht het feit dat de VME natuurlijk via de syndicus regres zal dienen uit te oefenen op de aannemer.

Laat me dus duidelijk zijn, ik zeg niet dat de VME altijd aansprakelijk is.

Zoals Meester Clabots schreef, dient dit geval per geval te worden bekeken.

Het ging er in deze vooral om of de syndicus hier aansprakelijk is of niet.

Op basis  van de beschikbare info volgens mij niet.

Mvg