Nieuwe wet.2018 art 577-9 §2 Ultieme doel:meer rechten voor eigenaar(s), minder voor syndicus?

5 antwoorden [Laatste bericht]
JokkeJaku
Offline

De wet van 18.06.2018 is een update van vorige wetten om lacunes en onduidelijkheden weg te werken ; ze beoogt vooral meer rechtszekerheid voor VME en eigenaar(s) tegen rechtsmisbruik door syndicus.  Wat leert de praktijk?
 
In die  wet werd het vroegere art 577 – 9 §2 uitgebreid : “De mede-eigenaar kan klacht indienen bij de vrederechter indien hij kan aantonen dat  onrechtmatige, onregelmatige of bedrieglijke beslissingen door de A.V. werden genomen en  indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert. “
De toevoeging is niet inhoudelijk geëxpliciteerd in de wet, wat interpretatie mogelijk maakt. De huidige enge selectieve interpretatie steunt op de eigendomsmaterie (bv financieel nadeel) .
 
Leveren de beslissingen een bewezen persoonlijk nadeel op dan kan klacht worden ingediend bij de vrederechter. Hij kan beslissen over nietigverklaring en a fortiori over de niet-uitvoering ervan door de syndicus. Rechtszekerheid is dan gegarandeerd.
 
Leveren de beslissingen geen persoonlijk nadeel op  (enge interpretatie) dan  is er rechtsonzekerheid voor de eigenaar(s), rechtsmisbruik door de syndici  mogelijk .Manipulatieve syndici maken daar gebruik van om de controle over de AV en de beslissingen naar eigen inzichten en opportuniteiten te sturen .
 
Uit de praktijk: 
Onze  A.V.nam (na tussenkomst van de syndicus) onregelmatige  en bedrieglijke beslissingen.  Om voor een   beslissing de meerderheid te bereiken liet zij toe  dat de CvdR’n mochten meestemmen  over hun eigen verslag,  over hun heraanstelling, over hun vergoedingen ( strijdig met art 577-6 §9 ). Hetzelfde gebeurde bij de verkiezing van de voorzitter , gepaard gaande met het negeren van statutaire bepalingen. Wettelijke voorschriften werden niet  nageleefd bij de verkiezing van secretaris en het niet agenderen van aangevraagd agendapunten… . En… de syndicus notuleerde ,  de wet nalevend.
 
Voorgaande opsomming betreft  beslissingen die in de enge zin van interpretatie geen persoonlijk nadeel opleveren .Klacht bij vrederechter kan dus niet.
Mijn inziens is  klacht bij het BIV  tegen syndicus aangewezen  omdat hij als enige verantwoordelijk is voor het beheer en de statuten én de wet op de  mede-eigendom  moet kennen en  respecteren. Indien hij de AV niet informeert over het niet- toepassen van de dwingende wet, het zelfs notuleert, dan is hij daarvoor verantwoordelijk. Dhr Lebargard formuleert het zo:
 
    ‘De VME en  de syndicus , beseffen dat zij slechts beslissingen kan nemen binnen het kader van haar maatschappelijk doel en binnen het wettelijk kader dat haar tegenstelbaar is (artikels 577-2 t/m 14 B.W., de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van orde, bepalingen die de mede-eigendom aanbelangen, de deontologie van de syndicus en zijn contract maw: de syndicus kan alleen nog die agendapunten uitvoeren genomen conform de wet. (syndicus = mede-verantwoordelijk en niet alleen de VME)’
 
Het BIV oordeelde over mijn klacht:
De assessor klasseert na oppervlakkig en onvolledig lezen het dossier zonder gevolg .
De assessor generaal poneert in zijn antwoord:
” De wijze van stemming kan geen deontologische tekortkoming  in hoofde van de
  syndicus zijn vermits….de syndicus enkel die stemming notuleert
“ Indien de syndicus verder een standpunt meedeelt, besliste hij niet
De syndicus dient de genomen beslissingen uit te voeren, ook eventueel onrechtmatige
  beslissingen, tot ze zijn vernietigd.    
” Indien een mede-eigenaar een beslissing van de AV aanvecht, dient hij het onrechtma-
  tige, onregelmatige of bedrieglijk karakter van de beslissingen die de belangen van de klagende privatieve eigenaar aantasten, aan te tonen .
“ Een onregelmatige beslissing is geen deontologische tekortkoming. De syndicus
  notuleert wat werd   beslist. Indien hij niet notuleert wat werd beslist, komt hij tekort.”
Hij concludeert : m.i. geen sprake van een deontologische inbreuk die ernstig genoeg is om een vervolging te initiëren
 
De Assessor generaal   bevestigt hiermede  m.i. deontologische inbreuken .  ‘Ernstig genoeg’ houdt in dat er sprake van een graduatie. Maar deontologische inbreuken zijn er of zijn er niet  . Daarentegen bevat De Plichtenleer van het BIV wel een graduatie in straffen voor de deontologische overtredingen van hun leden – vergat hij dit?

De assessor generaal schrijft  dat, zelfs bij bewezen onregelmatige  en bedrieglijke beslissingen van de AV,  de syndicus die moet uitvoeren tot ze zijn vernietigd. Vernietiging impliceert rechtspraak door vrederechter die , voor wat betreft onze klachtenbundel , niet kan worden aangesproken;  TENZIJ onder begrip persoonlijk belang ook wordt verstaan  het overtreden van de dwingende wetten op mede-eigendom (uitbreiding interpretatie).
 
AV en syndicus kunnen dus tot op heden , naar eigen inzicht en oportuniteit, straffeloos  de wetten negeren. Klagende eigenaar(s) zijn monddood ; rechtzekerheid onbestaand tegen rechtsmisbruik.
 

Hoe kunnen we hiertegen reageren ? Hoe kunnen we vooropgestelde doelstellingen van de wet realiseren? Graag uw voorstellen?

Baton
Offline
syndicuscontract.....




Hoe kunnen we hiertegen reageren ? Hoe kunnen we vooropgestelde doelstellingen van de wet realiseren? Graag uw voorstellen?

De wet mede-eigendom is wat ze is en wordt terecht door sommige "juristen" de waterzooiwet genoemd en het BIV..........is wat het is en is ook gelijktijdig het adviesorgaan en verzekeringsorgaan bij haar leden...

Er is genoeg gelobyed en het resultaat is er ook naar : de aangepaste wet mede-eigendom 2018 van kracht op 1/1/2019.

Onder het mom van , transparantie , duidelijkheid , meer verantwoordelijkheid aan de mede eigenaars ect..resulteert in  : de syndicus MOET minder doen en de VME MEER.

Gelet op de door u geschetste context , is er maar één manier om alles te counteren namelijk "het syndicuscontract" schrijven in functie van de VME en niet in functie van wat de syndicus wilt , maar daar wringt het schoentje.....

Syndicuscontract is zoals de naam het zegt een contract , overeenkomst tussen partijen en volgens het Burgerlijk Wetboek Art. 1134:
Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.
Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.


In de rechtsleer: "Pacta sunt servanda"

Welnu , voorzie in uw syndicuscontract zoiets in de trend van wat Lebragard meegeeft :

    ‘De VME en  de syndicus , beseffen dat zij slechts beslissingen kan nemen binnen het kader van haar maatschappelijk doel en binnen het wettelijk kader dat haar tegenstelbaar is (artikels 577-2 t/m 14 B.W., de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van orde, bepalingen die de mede-eigendom aanbelangen, de deontologie van de syndicus en zijn contract maw: de syndicus kan alleen nog die agendapunten uitvoeren genomen conform de wet.
(syndicus = mede-verantwoordelijk en niet alleen de VME)’

Indien de syndicus dan OOK samen met de VME in de fout gaat , tzij onrechtmatig , onregelmatig of bedrieglijk is dit contractbreuk , verbintenissenrecht en kan men VME/mede-eigenaar beroep doen op een vrederechter ook als men geen persoonlijk financiëel nadeel heeft !! (neen stemmen blijft een vereiste , als individuele mede-eigenaar kan u niet gelijktijdig warm en koud blazen)

Feit blijft , de syndicus handelt steeds in naam van die VME. Ook al begaat deze een fout in zijn beheer , toch blijft de VME als enige verantwoordelijk en de syndicus als enige aansprakelijk.  (VME kan regresvordering doen naar de syndicus indien deze een fout , nalatigheid ect...begaat)


Vraag , welke syndicus en (ook enkele) VME's , wil zo een bepaling zien in het contract syndicus/VME ? 

Vraag , bij wanprestatie of het niet volgen van de spelregels....geen sanctie ? et alors !




 

Baton
Offline
inhoudelijk....art. 577-9§2


Graag aanvullend inhoudelijk naar art.577-9 §2
 
De aanvulling van :  “indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert “ werd bijgevoegd onder het mom van , de werking/beheer van de VME niet te verstoren daar men te pas en te onpas , zonder persoonlijk nadeel , beroep deed op een vrederechter.
 
Maar in uw casus is ook niet voldaan aan de materiële voorwaarde en dat verandert de zaak , u had een ander stemresultaat kunnen hebben …..want u geeft weer :
“Om voor een  beslissing de meerderheid te bereiken liet zij toe  dat de CvdR’n mochten meestemmen ….”
 
Onregelmatige beslissing  (Prof. M. Storme , pag.79)
https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-appartementsrecht.pdf
 
Dit is het geval bij niet-naleving van de wet of de statuten, zowel wat betreft materiële voorwaarden (bv. geen bevoegdheid AV, niet de vereiste meerderheid) als de formele voorwaarden (bv. wijze van bijeenroeping AV).
 
Wat vormfouten betreft is de rechtspraak geneigd om de beslissing slechts te vernietigen indien de eiser belang heeft bij de miskende vorm, d.i. indien de niet-naleving enige invloed heeft gehad op de beslissing.
 
En verder :
De assessor generaal schrijft  dat, zelfs bij bewezen onregelmatige  en bedrieglijke beslissingen van de AV,  de syndicus die moet uitvoeren tot ze zijn vernietigd. Vernietiging impliceert rechtspraak door vrederechter die , voor wat betreft onze klachtenbundel , niet kan worden aangesproken;  TENZIJ onder begrip persoonlijk belang ook wordt verstaan  het overtreden van de dwingende wetten op mede-eigendom
 
Hier op het forum leest men (soms) iets anders , relatieve nietigheid , zijn zo wie zo nietig in strijd met de wet , syndicus kan niet uitvoeren………ect , maar de assessor generaal heeft gelijk , dat de syndicus die moet uitvoeren tot ze zijn vernietigd….vandaar o.m. het belang van art.577-9 § 2 (termijn 4 maanden) en zeer zeker het belang van de AV beslissingen , het RIO en de statuten van het gebouw !!

Welk is het maatschappelijk doel van een VME ? ---- https://rw.be/archief/5903/pdf

Het maatschappelijk doel van de vereniging van medeeigenaars bestaat uitsluitend in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Daarmee is het doel van de vereniging wettelijk vastgelegd en duidelijk begrensd.

En INDIEN de syndicus en de VME , de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars niet schaadt , dan pas , is alles OK.  (syndicuscontract volgens de wensen/eis van de VME en niet andersom.) (utopie ?)

 

 

JokkeJaku
Offline
Nieuw wet 2018 art 577-9§2 Ultieme doel: meer rechten voor eige
1° "Het syndicuscontract" schrijven in functie van de VME en niet in functie van wat de syndicus wilt is naar wat u zelf zegt een utopie.
2° Om de in casus vermelde onregelmatige en bedrieglijke beslissingen van de VME te voorkomen op de volgende A.V. zal ik syndicus vragen om volgend punt te agenderen :
   “Onregelmatige en bedrieglijke beslissingen van de VME, op A.V. bij meerderheid bewust gerealiseerd door het negeren van  art 577 - 6 §9 (eigenaars mogen niet voor zichzelf stemmen),door het niet-naleven van wettelijke en statutaire bepalingen, dit al zijnde genotuleerd door syndicus, mogen niet worden uitgevoerd door syndicus” .
   Wat is uw mening daarover?
 
U schrijft :Er is genoeg gelobbyed en het resultaat is er ook naar!
   Een vereniging van VME’s ( zo die bestaat, informeer mij!) kan ook bij de Minister van Justitie haar zienswijze over deze wet  meedelen, en haar streven voor verbetering rechtszekerheid en tegen rechtsmisbruik, met nadruk kenbaar maken, eventueel langs de media om.
   Is dit forumartikel al een goede basis voor kennisgeving?
   Wat is uw mening hierover?
Baton
Offline
1 - 2 - 3
1. utopie , wel met een ? want er zijn ook syndici die het beheer doen conform de wet en geen probleem hebben met een contract zoals bv.

Contract Syndicus / Vereniging van Mede-eigenaars
 
Tussen ondergetekende partijen :
 
1. De “Vereniging van Mede-eigenaars” van de residentie………..
 
2. De “Syndicus……….
 
                                      Komen overeen als volgt :
 
1. ALGEMENE OPDRACHT
 
De Vereniging der Mede-eigenaars vertrouwt de syndicus het administratief beheer het financieel beheer en het technisch beheer toe van de Vereniging der Mede-eigenaars.
 
 
2. OMSCHRIJVING VAN DE TAKEN VAN DE SYNDICUS
 
De wet op de mede-eigendom wordt geregeld door art.577 van het Burgerlijk Wetboek.
Daarin legt de wetgever drie takenpakketten op aan de syndicus :  het administratief beheer , financieel beheer en het technisch beheer.
De Vereniging van Mede-eigenaars “........” vertrouwt dit beheer toe aan de syndicus
die het beheer uitoefent conform de bepalingen van art.577.
 
(Het contract dat de VME afsluit met de syndicus dient alle verantwoordelijkheden die de wet aan de syndicus toekent te omvatten.)

 
 
3. AANVULLENDE TAKEN
 
Voor aanvullende taken , niet voorzien in de wet mede-eigendom , statuten , is de syndicus gerechtigd een aanvullend ereloon – overeengekomen ….. €/uur (jaarlijks indexeerbaar) – te vragen . Deze aanvullende taken komen slechts occasioneel voor , ze zijn niet te voorzien . Hieronder volgen een aantal voorbeelden zonder dat deze lijst beperkend is :
 
  • - Het organiseren van een buitengewone algemene vergadering of een tweede zitting van de algemene vergadering ;
  •  
  • - Voorbereiden en beheer van geschillendossiers die aan een advocaat dienen overgemaakt te worden :
  •  
  • - Beheer van schadegevallen voor de verzekering ; 
4. KWIJTING
 
Na het einde van de overeenkomst zal de kwijting van de syndicus op de agenda worden geplaatst van de eerstvolgende Algemene Vergadering. Uiterlijk binnen een maand na de desbetreffende Algemene Vergadering wordt de beslissing hieromtrent meegedeeld aan de uittredende syndicus.
 
Aldus opgemaakt te………op datum van ……
 
In twee exemplaren , waarvan elk der partijen verklaart één te hebben ontvangen.
Gelezen en goedgekeurd.
 
 
De VME                                                                   De Syndicus

2.
onregelmatige onrechtmatige en bedrieglijke beslissingen....de rechter oordeelt daarover en niet de VME 
Agendapunt : De VME zal enkel haar maatschappelijk doel dienen en zorgt ervoor dat de rechtmatige belangen en de eigendomsmaterie van de mede-eigenaars niet geschaad worden.

3. onbegonnen werk , het forum staat vol van zaken die niet kunnen ....en wees gerust ook dit forum wordt gelezen door mensen van verschillende pluimage waaronder experten die dan bepaalde zaken aanbrengen al dan niet in het belang/voordeel van de syndici/eigenaars....

 
nescio1
Offline
aanvulling

"...In twee exemplaren , waarvan elk der partijen verklaart één te hebben ontvangen."

Alle mede-eigenaars zullen een kopie van de overeenkomst ontvangen, na ondertekening.