opvraging kapitaalinbreng

12 antwoorden [Laatste bericht]
't appartement
Offline
Tijdens AV van maart 2018 werd beslist dat syndicus in december 2019 een kapitaalopvraging moet doen van ongeveer 15 000 Eur per appartement.
Dat in het vooruitzicht van een nog te beslissen gevelrenovatie vermoedelijk in de lente van 2020.

Mijn appartement in dat gebouw heb ik te koop gesteld begin mei 2018. Op 15 mei krijg ik een brief van de syndicus met overschrijvingsbiljet voor een bedrag van 15000 Eur met vervaldag 31 december 2019. Het appartement werd vervolgens verkocht op 20 juni 2018.

Moet ik nu nog steeds die 15 000 EUR betalen in december 2019 (omdat het bedrag al werd opgevraagd voor de eigendomsoverdracht)? Zo ja, mag een syndicus een opvraging doen met een vervaldag die zich meer dan anderhalf jaar in de toekomst situeert? Hoeveel jaar is de limiet?

 
ronald de wilde
Offline
overgang verkoper - koper
Het is een bedrag waarvoor is beslist voor de overgang (6/2018) én de betaling gevraagd na die overgang (tegen 12/2019, niet nu).
Deze informatie dient gegeven, via notaris, voor de overgang, zodat de koper weet wat er dient betaald, door de koper.
De AV was in maart 2018, dus de notulen van die vergadering zullen ook deel hebben uitgemaakt van de opgevraagde bundel, door de notaris. Bij de verkoop door u, opgestart in mei 2018, zal die info wel boven water zijn gekomen, en in principe dus gekend door de koper.

't Is natuurlijk wel een groot bedrag, met dus mogelijks wat aankomende discussie, gezien uw vraag nu, na de verkoop in juni 2018. Wél een snelle verkoop geweest!

Ron
't appartement
Offline
wat geldt als datum van opvraging?
Voor alle duidelijkheid, wat is de cruciale "datum van opvraging":
-de datum van verzending van het verzoek om te betalen (dus reeds voorbij, viel voor verkoop), of,
-de vervaldatum tegen wanneer moet betaald zijn (moet nog komen - eind december 2019)?

Daar hangt van af wie dat bedrag moet ophoesten....
Dus 1 of 2?
ronald de wilde
Offline
datum
"......waarvan de betaling na de overgang dient te gebeuren."

Mijn inziens, de koper dus.
Evengoed had men een bijkomend bedrag reservefonds kunnen laten beslissen, en dus te innen ten laste van de huidige eigenaars, eventueel gespreid over twee jaren, nu wordt eigenlijk de eventuele angel gestoken bij de niet-goed-nalezende kandidaat-koper onderwijl, indien ook de verkoper daarvan geen melding maakt.
Uw vraag laat mij vermoeden dat er discussie kan zijn, hopelijk heeft de syndicus zijn informatieplicht ter harte genomen.
Als CvR lees ik deze van onze syndicus altijd door; ik wens van alle overdrachten op de hoogte te zijn, ook om de correcte afrekeningen te kunnen opvolgen. 

 
't appartement
Offline
doorgegeven
De koper heeft de info zoals wettelijk voorzien via syndicus gekregen.
Mijn visie was identiek aan die van u.
Maar zowel bij mij als bij de koper is er nu toch twijfel ontstaan over wie nu uiteindelijk dat bedrag zal moeten betalen.
Dat bedrag gaat eind december 2019 bij het reservefonds worden gevoegd, in afwachting van waarschijnlijke werken in 2020.....
Alles draait nu dus rond de definitie van "ogenblik van opvraging" om vast te stellen of de opvraging zich nu al of niet voor of na de verkoop situeert (en wie het bedrag moet betalen).
Persoonlijk vind ik het niet normaal dat men in mei 2018 een uitnodiging tot betaling stuurt met betaaldatum in december 2019.
Ik weet niet of dat wel wettelijk is. Het leidt alleszins tot rare situaties zoals deze.
ronald de wilde
Offline
hm!
'k Zou het ook anders aanpakken, maar 't blijft:

"... waarvan de betaling na de overgang dient te gebeuren"

Dus tegen vervaldag 12/2019!
lebragard
Offline
notariêle akte...
Wat is er overeengekomen tss koper en verkoper ?
Bepalingen in de notariële akte zal bepalend zijn wie wat moet betalen.

Tijdens AV van maart 2018 werd beslist dat syndicus in december 2019een kapitaalopvraging moet doen van ongeveer 15 000 Eur per appartement.
Dat in het vooruitzicht van een nog te beslissen gevelrenovatie vermoedelijk in de lente van 2020.

Wat de AV beslist voert de syndicus uit. Is er beslist dat de syndicus in december 2019 een kapitaalopvraging moet doen (dus niet eerder) dan is dit zo.
De syndicus moet opvragen in december 2019 en niet in mei 2018.
Maar indien beslist werd en zo genotuleerd bv. er wordt een kapitaalopvraging voorzien van 15.000€ opvraagbaar voor december 2019.... kan de syndicus opvragen zelfs de dag na die beslissing van de AV.


In de Noariële verkoop/aankoopakte zal volgende bepaling voorkomen :
De partijen zijn ervan op de hoogte dat overeenkomstig art. 577-11 § 2 , lid 1 van het BW , de koper , tav. de VME slechts gehouden is tot het betalen van de volgende kosten :
1,2,3,4 ...
Wat daarin staat is doorslaggevend wie wat zal moeten betalen .
ronald de wilde
Offline
waarna..
Blijft toch altijd belangrijk wat wordt beslist op een AV, en hoe doordacht, én de absolute noodzaak om goed te (laten) notuleren.

In elk geval vraagt men geen storting te doen, in mei 2018, met een vervaldag december 2019. Waardoor ik blijf bij mijn standpunt dat de betaling dient te gebeuren vanaf zowat oktober/november 2019, met vervaldag 2019.
Als tenminste de notariële akte niets anders voorziet, wat ik niet vermoed. Anders geen vraag nu.

Ron 
lebragard
Offline
anno 2018
Alle notariële akten anno 2018 , verkoop van een appartement mede-eigendom ,zal soorgelijke bepaling omvatten, om duidelijk aan te geven wanneer de koper de lasten zal/moeten dragen tav. de VME. (informatieplicht notaris , verantwoordelijkheid)

In de Noariële verkoop/aankoopakte zal volgende bepaling voorkomen :
De partijen zijn ervan op de hoogte dat overeenkomstig art. 577-11 § 2 , lid 1 van het BW , de koper , tav. de VME slechts gehouden is tot het betalen van de volgende kosten :
1,2,3,4 ...
Wat daarin staat is doorslaggevend wie wat zal moeten betalen .
't appartement
Offline
geen concrete bedragen
In het verslag van de AV staat letterlijk dat "....de mede-eigenaars in december 2019 in totaal een bedrag van ....EUR in het reservefonds zullen storten".

In de notariële akte staan geen bedragen, wel verwijzing naar de wetsartikels.

De onduidelijkheid komt omdat de wet spreekt van "opvragingen door de syndicus" en niet van "betalingen". Nu denkt de koper dat de datum waarop de syndicus de betalingsuitnodiging heeft verstuurd bepalend is (want daarmee vraagt hij op...) en niet de vervaldag/betaaldatum ervan in december 2019.

Ikzelf baseerde mij tegoedertrouw op de notulen van de AV waarin enkel sprake is van december 2019 en niet van mei 2018. 

De koper was op de hoogte van de beslissing want hij heeft een kopie van de notulen van de drie laatste AV's. Zijn interpretatie is wel anders dan de mijne.
Maar ik ben nu zelf niet meer zeker.

 
lebragard
Offline
info syndicus versus notaris
Welke info/ bedragen heeft de syndicus bezorgd aan de instrumenterende notaris ?
 

artikel 577-11 § 2

In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen:
het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

Indien u géén andersluidende overeenkomst afgesloten hebt met de koper, kan u als verkoper zelf concluderen wie wat moet betalen.
't appartement
Offline
geen speciale overeenkomst



Er werd niets afwijkend overeengekomen.
In de akte staat niets dat verwijst naar de bewuste opvraging.
Enkel dat lasten, enz. voor rekening van de nieuwe eigenaar zijn vanaf verlijden authentieke akte.

Het gaat over de interpretatie van dit stukje wettekst:

"2°een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, ... waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;"

De opvraging waarover sprake werd samen met de andere documenten door de syndicus aan de koper en zijn notaris overgemaakt. Zo heeft de koper er kennis mee kunnen maken.

Aangezien de wet verder zegt dat het bedrag in 2° door de nieuwe eigenaar moet worden gedragen ben/was ik van mening dat ik die som niet moet betalen.

Maar de koper ziet dat anders en het is mogelijk dat hij gelijk heeft.
Het is de syndicus die door het betaalformulier 20 maanden voor betaaldatum te verzenden voor verwarring heeft gezorgd.












 
ronald de wilde
Offline
waarvan...
"  .... waarvan de betaling na de overgang dient te gebeuren." 
Staat te lezen in het ontwerp van de gewijzigde app.wet.
In casu dus tegen december 2019.

Ligt volledig in de lijn van de huidige tekst: "...waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht."
Ook hier betaling tegen december 2019.

De datum betaling is de sleutel, volgens mij, niet de datum van de vraag om ze te doen.

Blijft wel de "kl*te" werkwijze/beslissing van de AV, waarna de syndicus gewoon uitvoert wat daarop is beslist en eigenlijk ook dient te gebeuren.
Hopelijk gaat men binnen de VME's inzien dat een deugdelijk aangelegd én "aangespekt" reservefonds, op basis van een werkenschema op de langere termijn, een zegen is, zowel voor de huidige als voor de toekomstige eigenaars.
Maar blijkbaar is financiële planning binnen vele VME's geen prioriteit, en daar de gewijzigde wet niet veel aan veranderen, 't zullen de mandaathouders zelf zijn die het verschil kunnen maken.  

Ron