Schade veroorzaakt door een huurder

11 antwoorden [Laatste bericht]
EDVS
Offline
In ons nieuw opgestelde RIO staan diverse bepalingen die stellen dat de verhuurder/eigenaar altijd het eerste aanspreekpunt is voor de syndicus in geval van bv schade aangebracht door een huurder aan de gemene delen en/of kosten ontstaan door het niet correct naleven van de bepalingen in het RIO door de huurder.

Nu is er een eigenaar die hiermee niet akkoord gaat. Hij vindt dat hij niet verantwoordelijk kan gesteld worden voor de daden van zijn huurder.
Hij vindt dan ook dan in voorkomende gevallen de syndicus eerst rechtstreeks naar de huurder moet stappen en als dat geen soelaas biedt dan pas de eigenaar/verhuurder moet inschakelen.

De vraag is dus wie komt er in eerste instantie tussen, Als de syndicus, hoever moet die tussenkomst dan gaan?, wie is uiteindelijk verantwoordelijk?


Iemand een juridisch gefundeerd advies?

Bedankt
 
Baton
Offline
syndicuscontract


1) syndicus heeft een contract met de vereniging van MEDE-eigenaars en niet met de bewoners/huurders van de VME maw , de syndicus vertegenwoordigt de VME en heeft géén juridische band met de huurders.

2) eigenaar die niet akkoord is met de AV beslissing kan zich beroepen op art.577-9§2 en dit op straffe van buiten termijn , binnen de 4 maand.
Doet deze dat niet is de rechtsgeldig genomen AV beslissing een feit en uitvoerbaar. (democratische regel)

Sinds 2019 is het zo dat de informatieverplichting een verplichting is van de eigenaar die verhuurt en NIET meer de syndicus.
Dus wanneer iemand bv. een app. verhuurt dan is hij/zij aansprakelijk voor de gevolgen indien er nagelaten is de huurder op de hoogte te brengen van de regels van de VME.
Ook NA ingaan van een huurcontract moet de huurder van wijzigingen , aangetekend op de hoogte worden gebracht. Vroeger lag deze taak bij de syndicus maar sinds 2019 is dit de verantwoordelijkheid van de verhurende mede-eigenaar.

Art. 577-10 (§4)
§ 1. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het persoonlijk of zakelijk statuut van zijn kavel onverwijld ter kennis van de syndicus.

 
§ 1/1.Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn.
 
§ 2. Het reglement van interne orde , binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan.
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van interne orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit.
Het reglement van interne orde kan ter  plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
 
De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deelt de syndicus dit mee op de eerstvolgende algemene vergadering.
 
§ 3.De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.

Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
 
§ 4.Iedere bepaling van het reglement van interne orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.
 
Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zij kunnen worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, en wel onder de volgende voorwaarden, voor zover men, in voorkomend geval, de overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders heeft nageleefd :
 
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor de vestiging van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht wordt gedaan door de persoon die het recht vestigt, op zijn kosten, op het ogenblik van de vestiging van het recht, van het bestaan van het reglement van interne orde en van het register bedoeld in paragraaf 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij aangetekende zending; de persoon die het recht vestigt is als enige aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de titularis van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
 

EDVS
Offline
Bedankt. Geeft deels al een
Bedankt.

Geeft deels al een antwoord. Maar heel transparant is het nog niet. Ik formuleer mijn vraag anders :
Is de syndicus wettelijk VERPLICHT om eerst zelf de huurder aan te spreken voor recuperatie van kosten ten gevolge van schade door hem veroorzaakt?

Ter info : In het syndicuscontract staat enkel dat er voor afhandeling van schadedossiers een bepaalde kost wordt aangerekend aan de eigenaar van de betrokken kavel.
Baton
Offline
neen...
neen, syndicus is dat niet WETTELIJK VERPLICHT.

Wat de syndicus wettelijk verplicht is :
art 577-8
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° -
2° -
3° de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;

4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;

5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren overeenkomstig artikel 577-5, § 3

6° de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen. Behoudens andersluidende bepalingen in dit hoofdstuk, wordt aangetekende briefwisseling, op straffe van nietigheid, geadresseerd aan de woonplaats, of bij ontstentenis daarvan, aan de verblijfplaats of de maatschappelijke zetel van de syndicus en aan de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.

7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 2, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;

8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw;

9° Indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;

10° een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;

11° het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van interne orde, of door de algemene vergadering;

12° desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld;

13° ten behoeve van de in artikel 577-7, §1, 1°, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;

14° aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;

15° de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
 
16° de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de aandelen en de referenties van de kavels
van de andere mede-eigenaars te bezorgen;

17° de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, §5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;

18° de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen, in voorkomend geval plaatst de syndicus de vraag aangaande de in de komende jaren te plannen buitengewone werken op de agenda van de algemene vergadering.
 
§ 5.De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.


Het syndicuscontract/VME = verbintenissenrecht = contractuele bepalingen die gerespecteerd moeten worden = burgerlijk wetboek
Burgerlijk Wetboek Art. 1134:
Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.
Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

In de rechtsleer: "Pacta sunt servanda"

en ter info
Syndicuscontract  :

Het contract dat de VME afsluit met de syndicus dient alle verantwoordelijkheden die de wet aan de syndicus toekent te omvatten.
Aangezien de wet voorschrijft dat voor alle (wettelijk verplichte) taken de syndicus in het contract met de VME een tarief moet vermelden…….
Indien de syndicus bijkomende vergoedingen aanrekent voor taken zoals voorzien in de wet mede-eigendom is deze clausule in tegenspraak met de dwingende wetgeving en niet geldig/uitvoerbaar. 


 
EDVS
Offline
Is dan deze bepaling
Is dan deze bepaling tegenstrijdig met de wet?

 : In het syndicuscontract staat enkel dat er voor afhandeling van schadedossiers een bepaalde kost wordt aangerekend aan de eigenaar van de betrokken kavel.

 
Baton
Offline
neen
In het syndicuscontract staat enkel dat er voor afhandeling van schadedossiers een bepaalde kost wordt aangerekend aan de eigenaar van de betrokken kavel.

neen , de wet verbiedt dergelijke bepaling niet.
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-8 § 4 3 °
 
  
“Is de syndicus wettelijk verplicht … veroorzaakt.”
 
Zoals ook hoger, onrechtstreeks, uitgelegd kan de syndicus enkel de beslissingen van de AV uitvoeren en de statuten volgen.
Wat is er verder nog vermeld in de statuten?
 
 
https://www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/deontologie-van-de-vastgoedmakelaar
Art. 80 
(syndicus B.I.V. blijft buiten geschillen tussen mede-eigenaars).
 
A fortiori zijn is de mogelijkheid van tussenkomst ten opzichte van een huurder nog beperkter, versta nihil.
 
Zijn wij verkeerd als wij stellen dat de mede-eigenaar een bijzonder (buitencontractueel) mandaat moet geven om de syndicus toe te laten op te treden tegenover de huurder?
 

 
Baton
Offline
zijn we....


Zijn wij verkeerd als wij stellen dat de mede-eigenaar een bijzonder (buitencontractueel) mandaat moet geven om de syndicus toe te laten op te treden tegenover de huurder?

Ja , inderdaad verkeerd uitgangspunt en neen de mede-eigenaar moet géén buitencontractueel mandaat geven.

Syndicus kan en moet optreden tegen de bewoners van het gebouw , die de statuten en de wet niet respecteren en alzo het beheer/samenleven verzieken. ( bewoners , zakelijk recht , persoonlijk recht , eigendomsrecht ...bewoners = waarvan de statuten tegenstelbaar zijn)

In de meeste statuten staat : De syndicus heeft als opdracht :
- "waken over de rust en orde in het gebouw "  ect.....

Wat met art.80 BIV :

"De vastgoedmakelaar-syndicus waakt er over strikt neutraal te blijven in de geschillen die zouden bestaan tussen de mede-eigenaars of de bewoners en die geen betrekking hebben op het beheer van de vereniging, onverminderd zijn wettelijke of conventionele verplichtingen of de naleving van een gerechtelijke beslissing."

Inderdaad de syndicus moet onpartijdig blijven en niet zoals u aangeeft (syndicus B.I.V. blijft buiten geschillen tussen mede-eigenaars). 
Syndicus moet optreden indien de rust en orde verstoord wordt en diens meer...want ook art.78 van het BIV stelt :
 

Art. 78.

De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.

Elk syndicuscontract afgesloten tss syndicus en VME zou moeten beginnen met :

" De syndicus en VME respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die beide partijen als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van het goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen.

Indien het syndicuscontract niets voorziet in een specifieke vergoeding , buitencontractueel , so be it.

Ook na de wetshervorming van kracht sinds 1/1/2019 blijft de syndicus verplicht mbt. de bewoners van het gebouw :
 (art.577-8 §4  8°)
8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw;

en
uw opmerking van : A fortiori zijn is de mogelijkheid van tussenkomst ten opzichte van een huurder nog beperkter, versta nihil.

Waarschijnlijk bent uzelf een syndicus (nescio1) vandaar gemakkelijkshalve uw
" versta nihil" ...

Indien een syndicus nalaat de huurder en verhuurder aan te schrijven mbt. klachten en het niet respecteren van de statuten, verzaakt de syndicus aan zijn wettelijke opdracht en respecteert de statuten niet.
De benadeelde mede-eigenaar is vrij , om alsnog de verzakende syndicus mee te betrekken in een procedure voor de vrederechter en dit samen met de overtredende bewoner en dit zonder akkoord van de VME .


Art. 577-9.

Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht. (grond art.1382 , art.544 BW , EVRM ect...)
 

ook : http://www.quimmo.be/nl/blog/syndicus-reglement-inwendige-orde-naleven-0033

 
 

Hoe kan de syndicus nu praktisch te werk gaan?

In voorkomend geval dient de syndicus, de eigenaars of bewoners die de voorschriften niet respecteren, aan te spreken. Hij doet dit het best mondeling omdat in veel gevallen de betrokkene zich hiervan niet bewust is of de leefregels niet kent.

Als dit gesprek of telefoontje geen resultaat oplevert dan kan de syndicus de betrokken persoon aanschrijven in eerste instantie met een gewone brief en wanneer de eerste waarschuwing niet werkt met een aangetekende ingebrekestelling.

Blijven de problemen aanhouden dan zijn drastische maatregelen...........ect...

EDVS
Offline
Beste , heb uw antwoord
Beste ,
heb uw antwoord grondig doorgelezen en stel me daar toch vragen bij.

In onze statuten, noch in mijn syndicusovereenkomst staat dat ik als bewoner/syndicus de rust en orde moet bewaken in ons gebouw. Ik voel me daartoe ook niet verplicht.
Ik begrijp ook niet wat de wetgever bedoelt. Je kan toch moeilijk verwachten van een professionele syndicus, die dus zelf geen bewoner is het gebouw dat hij beheert, bij elke klacht persoonlijk met de betrokken bewoner gaat praten. Stel U dat voor in een app gebouw met 75 app?? Hoe doe je dat praktisch.
Ik hanteer het volgende: bewoners kunnen bij mij hun klacht, schriftelijk melden. Mondelinge klachten neem ik niet aan omwille van de tegenstelbaarheid. Ik informeer, per mail, de betrokken bewoner, met in cc zijn verhuurder. Als nodig nodig ik de bewoner uit tot een gesprek. Brengt dat niets op, dan is in m i mijn taak volbracht en vraag ik de verhuurder om op te treden. Het RIO bepaalt immers dat het niet naleven van de regels aanleiding kan zijn tot verbreking huurcontract.
Als er financiële schade is doe ik hetzelfde; Ik zal eerst de veroorzaker aanmanen om de schade te vergoeden maar doet die dat niet, dan is m i de verhuurder verplicht de schade te vergoeden en staat hij in voor de recuperatie bij zijn huurder.
Voor eigenaars-bewoners stelt zich deze problematiek niet.

is mijn handelswijze dan verkeerd?
SIEBE
Offline
#8
In #7 heeft Baton een zeer duidelijke uiteenzetting gegeven wat de taak van een syndicus inhoudt. De taken en verplichtingen van een syndicus zijn wettelijk bepaalt ( ook al is er niets bepaalt in de statuten of RIO ).

Dat de syndicus onderliggende vetes niet moet behandelen is normaal.  Maar hij moet wel goede gang van zaken in een VME waarborgen. Wil niet zeggen dat een buitenstaander/syndicus daar dagelijks moet zijn ( want dat is ook nopg eens betalend ).
Maar wel het reilen en zeilen in de VME.

Huurders hebben geen contract met de syndicus, eigenaars wel. Dus beide aanschrijven, ( mailen ) hoort erbij.

Verder verwijs ik u naar # 7

 
EDVS
Offline
OK, maar voor mij blijft dat
OK, maar voor mij blijft dat toch onduidelijk hoor!

"Maar hij moet wel goede gang van zaken in een VME waarborgen. Wil niet zeggen dat een buitenstaander/syndicus daar dagelijks moet zijn ( want dat is ook nopg eens betalend ).
Maar wel het reilen en zeilen in de VME."

Als syndicus doe ik alles wat hoort om de VME , dus de vereniging van Mede-eigenaars in goede banen te leiden.
Maar een conflict met een huurder, die dus geen deel uitmaakt van de VME, moet ik dat als syndicus dan ook oplossen, lees voor tussenkomen?
Ik wil dat wel doen, maar dan uitsluitend tegen betaling van de in mijn contract bepaalde voorwaarden afhandeling van schadedossiers.

 
SIEBE
Offline
uw taak als syndicus
EDVS

In de eerste plaats verwijs in naar reactie # 3 Baton : laatste paragraaf.

Bent u syndicus onbetaald of betaald ( beheerskosten ).
U moet in beide gevallen een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten ( indien onbetaald is voor rekening VME, indien betaald voor uw rekening ).

Indien in uw syndicuscontract staat ( zoals in uw reactie vermeld ) dat u betaling mag eisen voor geleverde prestaties voor afhandeling schadedossiers, en voor andere tussenkomsten niet begrepen in de beheerskosten kunt u absoluut uw vergoeding aanrekenen aan de VME.
Indien die dossiers een privatief karakter hebben, aan de eigenaar in kwestie ( langs zijn private rekening in de VME ) aan te rekenen langs de VME.
Natuurlijk kunnen wij van hieruit niet zien wat uw syndicus contract inhoudt en bepaalt.

Dus u werkt uw dossier af en rekent uw vergoedingen aan.

Baton zal mij verbeteren indien niet correct.