"Solidaire" kostenverdeling - rechter verwerpt BW art. 577-9. § 6. 1° en 2° - beroep haalbaar?

1 antwoord [Laatste bericht]
Ondernemen
Offline

Een Reg. M.E. in een wijzigende basisakte (nog niet geregistreerd maar eenparig goedgekeurd) bepaalt dat de mede-eigenaars die geen warm water verbruiken (enkel een koudwaterleiding hebben) vrij gesteld worden van de 20% stookoliekosten voor warmteverlies (deze 20% van de stookolie wordt alleen verdeeld over de eigenaars met warm water, dit volgens hun quotititeiten).
Een syndicus (nieuw sedert een jaar) weigert deze reeds 50 jaar geldende verdeling toe te passen, hij houdt zelfs helemaal geen rekening met het warmwaterverbruik, m.a.w. niemand krijgt door hem warm water aangerekend.
Dit ondanks de door de eiser aangevoerde richtlijnen van de VREG:
https://www.vreg.be/nl/kostenverdeling-voor-thermisch-en-warmwaterverbruik
"Brandstofkosten voor een centrale bron voor verwarming, koeling of warmwatervoorziening die verschillende gebruikers binnen één gebouw bedient:
* Kosten voor sanitair warm water worden volledig als een variabele kost verdeeld.​  Indien er enkel warmtekostenverdelers beschikbaar zijn, mag er gewerkt worden met een schatting, die transparant is voor de eindgebruikers.
* Kosten voor ruimteverwarming worden deels als een variabele kost verdeeld, en deels als een vaste kost".

Ondertussen gebeurden er verbouwingen door enkele eigenaars die hun panden samen voegden en wordt mede-eigenaar X de enige die tegelijkertijd WEL nog gebruik maakt van het gemeenschappelijke warmtecircuit ÉN NIET aangesloten is op de leiding voor warm water (maakt nog gebruik van de gemeenschappelijke stookolie voor zijn privatieve ruimteverwarming, de andere gelijkvloerse kavels werden afgesloten van het warmtenet). Hij voegt bij zijn dagvaarding een plan toe van de huidige toestand.

Deze eigenaar dagvaardt de syndicus en vraagt NOG VOOR DE VOLGENDE AV HEEFT PLAATS GEVONDEN aan de vrederechter
1) om de syndicus te verplichten in zijn afrekeningen de verdeling volgens de eenparig goedgekeurde (niet geregistreerde) statuten toe te passen, zoals in het verleden altijd is gebeurd, dit zolang er geen billijkere verdeling wordt gestemd door de AV of door tussenkomst van de vrederechter;
2) hij vraagt meteen ook toepasssing van BW art. 577-9. § 6. 1° en 2° wegens een persoonlijk nadeel na de foutieve verdeling door de syndicus en wegens de samennvoeging van de andere  panden.
Resultaat:
De vrederechter houdt geen rekening met de verdeelsleutels die altijd waren toegepast geweest en in 2015 vastgelegd werden en nog opgenomen in het RIO (dit kon toen nog). Hij oordeelt nu dat het NIET toewijzen van het warmwaterverbruik door de nieuwe syndicus toegelaten was, dat de stookoliekosten voor warm water uit solidariteit verdeeld moeten worden over ALLE eigenaars volgens de RUIMTEverwarming (dus ook ten laste van hen die ENKEL KOUDwaterkranen hebben en dus GEEN warm water verbruiken).

Zijn vonnis luidt:
"de eiser moet aantonen dat de toegepaste verdeling van de water- en stookoliekosten (betiteld als warm water) hem een persoonlijk nadeel oplevert of dat de berekening ervan onjuist is ingevolge aan het gebouw aangebrachte veranderingen. Hij moet dus aantonen dat hij geen enkel nut heeft van de stookolie. De stookolie wordt aangeleverd ten behoeve van verwarming en warm water.
Dit betekent dat de eiser er nut van heeft. Een gering nut of een minder nut dan andere eigenaars is geen discretionaire of willekeurige verdeelsleutel, maar een gerechtvaardigde verdeling gelet op het principe van de solidariteitsregel die heerst in de appartementsmede-eigendom.
Het is ook normaal dat er warmteverliezen worden doorgerekend.
20% van de stookoliekosten lijkt een aanvaardbaar percentage en het overige deel wordt afgerekend op basis van de individuele meters.
Als de eiser geen stookolie verbruikt dan zullen zijn meters geen individueel verbruik registreren en moet hij ook niet betalen.
Wat betreft de verrekening van water geldt dezelfde redenering.
De eiser verliest ook uit het oog dat verdeelsleutels ook praktisch hanteerbaar moeten zijn: per bewoner is een niet toepasbare sleutel wegens te variabel en individueel.
De toepassing van de verdeelsleutel voor de afrekening stookolie en water is uitgevoerd conform de hernieuwde statuten waar de mede-eigenaars met unanimiteit beslisten in 2015.
Het artikel 577-7, §1 ,2° a oud BW bepaalt dat hierop een uitzondering kan worden gemaakt met een beslissing daartoe door de algemene vergadering, beslissing dewelke moet worden genomen met de meerderheid van vier vijfde van de stemmen.
De in casu gehanteerde werkwijze stemt overeen met het geldende artikel 577-7, §1 ,2° a) oud BW.
Indien de vordering tot wijziging van de kostenverdeling ontvankelijk was geweest zou ze dus ook ongegrond zijn geweest
".

Het is duidelijk dat de rechter de argumenten van de eiser niet heeft gelezen en alleen rekening heeft gehouden met de stelling van de syndicus. De mede-eigenaar wordt veroordeeld tot alle gerechtskosten en rechtsplegingsvergoeding.

Maar ... De syndicus schakelde (zonder toestemming van de AV) zijn eigen zeer dure advocaat in en betaalde reeds voor de rechtzitting (en dus ruim voor het vonnis) deze met het werkkapitaal van de VME, voor een bedrag dat drie maal zo hoog is (!) als de rechtsplegingsvergoeding.

Vraag 1: zal de VME ook de meerprijs voor de advocaat kunnen vorderen van de klager? M.a.w. zal deze de volleidge factuur van de advocaat alleen moeten betalen? Of, zoals het vonnis voorziet, enkel de rechtsplegingsvergoeding en zal in dit geval de meerprijs van de advocaat moeten verdeeld worden over de mede-eigenaars volgens hun quotiteiten?

Vraag 2: heeft de vrederechter het bij het rechte eind door te stellen dat er voor de opwarming van het huishoudelijk water geen kostenverdeling moet gebeuren, dat deze solidair moeten gedragen worden door alle eigenaars
... en dat tegen dit vonnis maar beter niet in beroep kan aangeetekend worden?

 

Baton
Offline
vrederechter....


vrederechter heeft altijd gelijk.
indien niet akkoord = beroep mogelijk.

ps. indien we niet beschikken over alle informatie kunnen we inhoudelijk niet het gepast advies geven.