Strijdigheid in de basisakte wat betreft het statuut van de terrassen

3 antwoorden [Laatste bericht]
Sebastian
Offline
In de basisakte staat enerzijds: "Het appartement bevat in privatieve en uitsluitende
Eigendom
, inkom, ... en de terrassen zoals aangeduid op het plan gehecht aan de basisakte".
 
Een aantal pagina’s verder staat te lezen:

"Terrassen: De terrassen van de privatieven zijn gemeenschappelijk".
 
In beide gevallen gaat het om dezelfde terrassen.

Er is dus klaarblijkelijke strijdigheid binnen de basisakte zelf wat betreft het statuut van de terrassen.

Dient dit rechtgezet te worden?

Hoe zou een rechter oordelen: bv. heeft de ene versie voorrang op de andere?

Zijn er nadelen verbonden mochten de terrassen van de privatieven daadwerkelijk de uitsluitende en privatieve eigendom van elke eigenaar zijn?
deskundige
Offline
Kwalificatie van terrassen is
Kwalificatie van terrassen is en blijft een eeuwigdurend discussiepunt.

Ik ga er vanuit dat in jullie situatie het een klassieke terrasopbouw betreft, waarbij de terrassen  rechtstreeks in de gevelconstructie werden verankerd en m.a.w. deel uitmaken van een groter geheel, met name de gevelconstructie waardoor de terrassen een invloed hebben op de instandhouding/de stabiliteit van het gemeenschappelijk patrimonium.

In dat geval dient dus te worden geoordeeld dat de terrassen, niettegenstaande ze in gebruik strikt genomen enkel tot dienst zijn van een privatieve kavel, een gemeenschappelijk deel zijn aangezien ze dus ook tot nut zijn van het ganse gebouw.

Dit standpunt wordt binnen de rechtspraak (uitspraak Hof van Cassatie) bijgetreden.

Wat doorgaans wel als privatief wordt gekwalificeerd zijn de betegeling/ de bevloering en meestal ook de balustrades/de leuningen van de terrassen.

Wat de tegenstrijdigheid betreft; de wet stelt dat ingeval van ontstentenis of tegenstrijdigheid tussen titels, de delen die tot dienst of tot nut zijn van meerdere of alle eigenaars, als gemeenschappelijk dienen te worden beschouwd. 

Maar zoals aangehaald, de discussie hierrond is nog steeds niet afgesloten. 

En niettegenstaande het Cassatiearrest en de voorliggende meerderheidsrechtspraak, wordt vooral door lagere rechtbanken soms toch nog anders geoordeeld.

De kwalificatie zal in geval van een juridische procedure m.i. dus afhangen van de argumentatie van de advocaten van partijen en van de interpretatie die de rechter er uiteindelijk aan geeft.
Astrid CLABOTS oud
Offline
Geachte De deskundige was
Geachte

De deskundige was weer zeer volledig in zijn repliek.

Ik bekwam vorige week vonnis waarin de terrassen privatief werden bevonden, en dit op grond van de basisakte, die nochtans aan duidelijkheid te wensen over liet.

Feit is dat ik tijdens de procedure uitvoerig heb gewezen op vaststaande rechtspraak (feit dat terrassen in se deel uitmaken van de gebouwschil en dus gemeenschappelijk zijn) en hierin niet ben gevolgd door de Vrederechter, die de basisakte zeer strikt heeft geïnterpreteerd en gelezen.

Zowel uit dit voorbeeld, als uit de repliek van de deskundige, is dan ook af te leiden dat niet meteen te voorspellen valt op welke wijze de Vrederechter in uw geval bevoegd zal oordelen.

Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

Sebastian
Offline
Tegenstrijdigheid binnen de basisakte
Geachte

bedankt voor uw repliek.

Uw casus zal allicht niet te maken hebben met strijdigheid binnen de basisakte over hetzelfde thema, maar over het statuut van de terrassen wanneer de basisakte onduidelijk is in de algemene betekenis.

Dienen wij, wat onze basisakte betreft, deze zaak best veiligheidshalve op voorhand uit te klaren alvorens er bv een schadeverwekkende gebeurtenis optreedt waarin een terras betrokken is? 

Hoe gaan wij in voorkomend geval dan best te werk?  Bij ons er nog geen probleem vermits er geen geschil over bestaat en ik blijkbaar tot hiertoe de enige ben die de fout heeft opgemerkt.  Via vrederechter (evtl de mogelijke aansprakelijkheid van de slordige instrumenterende notaris in betrekkend qua schadevergoeding voor de te maken kosten), via de algemene vergadering een wijziging van de basisakte proberen te bekomen, ...?

Vriendelijke groeten