Wijziging aan dde gemene delen van ons gerbouw

16 antwoorden [Laatste bericht]
Lowie
Offline
Wij bewonen een appartement met 12 appartementen. 1 van de mede-eigenaars dewelke hier van in het begin (1973) woont, een gelijkvleors appartement bewoont, is gehandicapt (gaat met een stok, en rijdt met een driewieler). Vandaag kwam hij me vragen of hij een rek tegen de muur in de inkomhal mocht plaatsen, gezien dat voor hem gemakkelijker is. Hij zou het rek tegen "zijn" muur in de hal plaatsen...
IK heb er hem op gewezen dat niet ik, als syndicus, doch de VME hierover dient te beslissen. Nu is het zo, dat hij zeer weinig langs de voordeur binnenkomt. Hij komt meestal langs achter omdat hiju zijn fiets in zijn garage kan plaatsen. De afstand tussen zijn garage  en de achteringang is ongeveer 12 meter. De afstand van de voordeur tot aan de deur van zijn appartement is max. 5 meter. Hij vraagt om een spoedig antwoord hieromtrent. Ik heb al enkele eigen aars mondeling geinterpeleerd omtrent deze vraag. Ze waren hier niet gelukkig mee, en zijn van mening dat voor die enkele keren dat hij vooraan binnenkomt en gelet op de kleine afstand, het niet de moeite loont om de ganse inkomhal te voorzien van een rek..
Wat kan ik zelf doen? 
- Dien ik een A.V. in te lassen met als enig punt de aanvraag van de mede-eigenaar. Zelf weigert hij pertinent  om aanwezig te zijn op de jaarlijkse A.V. Hij is ook nog nooit verontschuldigd geweest.
- kan ik per mail een scghrijven richten aan de mede-eigenaars met de vraag om hierover te stemmen?
- indien ik dit per mail zou doen, is dit dan rechtgeldig?
- wat bvb bij 500/1000 sten voor en 500/81000sten tegen?
- dien ik hem mee te delen wie er voor en wie er tegen gestemd heeft, indien dit schriftelijk zou gebeuren?
Graag een spoedige reactie hietromtrent want de bewuste eigenaar heeft geen geduld. DE normale volgende A.V. zal plaatsvinden in de periode 01-08 december 2020...
SIEBE
Offline
rek tegen muur in inkomhal
In de eerste plaats zou ik eigenaar aanraden een beetje geduld te hebben.
Ten tweede indien toegelaten wordt deze niet tegen de muur maar iets van de muur te plaatsen.
Ten derde zou ik hem aanraden om zelf de syndicus op de hoogte brengen, en deze te laten werken voor zijn beheerskosten.
Het is de AV die een beslissing zal nemen.

Indien het echt noodzakelijk is, vind ik het meer dan menswaardig dat hij toelating krijgt.
Maar gewoonlijk zijn die rekken plooibaar, en dus zou dat makkelijk in zijn appartement kunnen. Want indien in de gang mag de veiligheid ( ontsnappingsroute makkelijk te gebruiken zijn ) niet in het gedrang komen.

Uzelf kunt enkel een melding maken aan de syndicus, is zijn taak.

De vraag is ook : is het makkelijker voor hemzelf of noodzakelijk.
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-6 § 11

“- kan ik per mail een scghrijven richten aan de mede-eigenaars met de vraag om hierover te stemmen?
- indien ik dit per mail zou doen, is dit dan rechtgeldig?
- wat bvb bij 500/1000 sten voor en 500/81000sten tegen?
- dien ik hem mee te delen wie er voor en wie er tegen gestemd heeft, indien dit schriftelijk zou gebeuren?”

 
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/bijzondere-algemene-vergadering-via-e-mail  # 7
 
U hebt nu begrepen dat een schriftelijke stemming slechts kan georganiseerd kan worden binnen een (zeer) kleine VME, als bevestiging van een reeds bestaande consensus.
 
 
Astrid Clabots
Offline
Geachte WIl men werken
Geachte

WIl men werken uitvoeren aan de gemene delen, dient met dit als agendapunt ter stemming voor te leggen.
Daar begint het..

Astrid CLABOTS
CLABOTS
Lowie
Offline
Wijziging aan de gemene delen appartement
Iedereen ebdankt voor de antwoorden. Beste mevrouw Clabots : er dient dus een nieuwe A.V. vatgelegd te worden met als enig agendapenunt : wijziging aan de gemene delen. Zo versta ik hetv toch. Klopt mijn visie?
nescio1
Offline
latere discussies vermijden = details uitwerken

“… enig agendapenunt (sic): wijziging aan de gemene delen.”
 
Een dergelijk algemeen agendapunt is bron voor verdere, latere conflicten.
 
 
  • Omschrijf zeer nauwkeurig welke werken er zullen uitgevoerd, illustreer met foto’s, tekeningen, schetsen, verwijzing naar websites voor het gebruikte materiaal, etc.
 
  • Werk meerdere voorstellen met diverse kosten uit.
 
  • Vraag offertes. 
 
Laat in de vergadering een maximumbedrag en een crisiscomité (max. 3 personen) vastleggen.
Op deze manier kan u dan, samen met hen, zorgen voor een snelle uitvoering.

 
SIEBE
Offline
Nescio1 #5
Lowie,

Ik ging ervan uit dat het hier om een looprek ( rollator ) voor minder mobiele ging.
Nu begrijp ik uit de reactie van Nescio dat het waarschijnlijk een rek(ken) te plaatsen aan de gangmuren betreft.

Inderdaad dat is een zaak voor de AV., en zoals in # 5 vermelding volledige constructie en materialen.  Of een BAV = 20 % van de aandelen.
Ook het veiligheidsaspect ( vluchtweg ) niet uit het oog verliezen; kan van hieruit niet zien hoe breed de gang is. ( ook gezien de instructies brandweer voor de veiligheid ).

Niet uit het oog verliezen : een toestemming aan deze persoon houdt geen weigering in aan een andere. Oppassen voor zulke ingrepen.
Lowie
Offline
Er werd ondertussen, gelet op
Er werd ondertussen, gelet op de corona crisis en gelet op het feit dat de betrokkene reeds opmetingen had laten uitvoeren vooraleer de sindicus op de hoogte tebrengen, geopteerd om een stemming per mail te doen. Er waren de volgende mogelijkheden :
- ofwel ging de eigenaar akkoord met de vraag van de mede-eigenaar
- ofwel ging de eigenaar niet akkoord met de vraag van de eigenaar
- ofwel wenste de eigenaar zich te onthouden

917  duizendsten van de stemmen heeft geantwoord binnen de voorziene tijdspanne van   15 dagen, 1 eigenaar (83 duizendsten) was te laat en wordt dus als afwezig beschouwd (achteraf heeft deze eigenaar laten weten de ze negatief zou gestemd hebben, doch ze werd niet opgenomen in het eindresultaat)

250 duizendsten gingen akkoord met de vraag van de eigenaar
667 duizendsten heeft negatief geantwoord op de vraag van de eigenaar
Er waren geen onthoudingen

Er is dus duidelijk en met grote meerderheid gestemd tegen de vraag van de eigenaar. Iedereen werd hier de dag na de stemming op de hoogte gebracht van het eindresultaat, dit met vermelding van de namen van de voor en tegenstemmen, met vermelding van hun aandelen.
Het was te verwachten dat de eigenaar hier niet mee akkoord zou gaan, ondanks het feit dat hij aan de laatste 20 algemene vergadseringen niet deelgenomen heeft. Hij was ook nooit verontschuldigd, en staat dus in alle notulen als afwezig vermeld.
Ik had wel verwacht dat hij nu zou reageren (zoals steeds wanneer hij zijn gelijk niet krijgt). Ik hzeb heden een aangetekend schrijvan van hem (zijn bankdirecteur heeft dit opgemaakt) waarin hij vraagt of het mogelijk is om de weigering te motiveren...
Ik ga er van uit dat een stemming nooit dient gemotiveerd te worden, en dat de eigenaars hier niet toe verplicht kunnen worden.
Wat nu?
nescio1
Offline
verworpen agendapunt: verbod herhalen in een andere AV

Een (verworpen) agendapunt mag niet herhaald worden in een volgende of latere AV, tenzij grondige wijziging van de onderliggende problematiek.
 
Heeft de mede-eigenaar concrete bouwtekeningen in zijn agendapunt voorzien? Prijzen? Is daarover dat er gestemd werd?
 
Motivatie: u kan antwoorden dat in de appartementswetgeving  2010-2018 nergens voorzien is dat mede-eigenaars hun stemgedrag moeten motiveren.
 
Geef hem de raad hierover elke mede-eigenaar individueel te contacterendie uiteraard NIET verplicht is hierop te antwoorden.
Maak voor alle zekerheid een kopie van de brief over aan alle mede-eigenaars.
 
 
Komt er van de mede-eigenaar de vraag voor een nieuwe BAV, ditmaal met fysieke aanwezigheid?
 
Ondanks ons principeel voorbehoud zouden wij toch trachten hierop in te gaan.
 
Er beweegt wat op het gebied van vergaderingen van mede-eigenaars en vennootschappen.
 
Vooral voor beursgenoteerde vennootschappen met lang op voorhand, op een concrete datum, aangekondigde aandeelshoudersvergaderingen wordt dit belangrijk.
 
In het kader van de volmachten kan u verwachten dat er een algemene regeling wordt uitgewerkt.
 
 
Wacht af tot in het Staatsblad de voor de VME’s toepasbare regels zijn vastgelegd in zoverre ze, in uw concreet geval een oplossing kunnen bieden.
 
 
 
Lowie
Offline
Wijzigingen aan de gemene delen
Na maanden niets meer gehoord te hebben van de deesbetreffende buur, kreeg ik vandaag op de eerste dag na mijn verlof, een pro justitia aangeboden. Ik dien voor hetr vredegerecht ter verschijnen omdat de buurman een advocaat onder de arm heeft genomen. Er staat onder andere in, dat hij invalide is (gedeeltelijk waar, maar rijdt gansde dagen rond met zijn fiets...) en dat hij die leunen aan de muur nodig heeft mocht hij uit zijn rolstoel vallen. Hij HEEFT zelfs geen rolstoel, iedere bewoner kan dat verklaren. Omdat hij geen gelijk krijgt, valt hij mij persoonlijk aan. Di(t is al langer bezig omdat ik hem ooit terecht op zijn plaats heb gezet na het overlijden van zijn vrouw. Hij zegt o.a. tegen andere mensen dat hij me bij "mijn pijp zal pakken en tegen de muur slaan" als hij dier de kans voor heeft. Hij heeft dit als eens met mijn vriouw gedaan een aantal jarenn geleden.  Wat nu de davaarding betreft, zegt zijn advocate dat ik fouten heb gemaakt. Ik wou eerst een Bijzondere Algemene Vergadering bijeenroepen met als enig punt zijn vraag. Helaas brak toen de Corona uit. Om hem niet te lang re laten wachten tot onze volgende vergadering (december 2020) heb ik een schriftelijke Bijzonderev Algemene Vergadering belegt. Met de Corona druk in het hoofd, heb ik de vergadering twee dagen te vroeg geagendeerd... Tevens wordt mij ten laste gelegd dat de notulen niet door iedereen werden ondertekend  delke aanwezig waren. Dat kon uiteraard niet omdat het een schriftelijke BAV was. De voorzitter heeft die wel ondertekend. Ze werden aan elke eigenaar (ook de klager) overhandigd? samen met een kopij van elk stembiljet, hetwelke door iedere eigenaar werd voorizien van een handtekening. Tenslotte verwijt de advocate mij dat het KBO nummer van onze VME niet werd vermeld op een document. De uitslag van de stemming was heel duidelijk : 250 duizndsten van de stemmen (de klager en nog een andere eigenaar) waren voor, en 667 duindsten waren tegen de aanpassing. 1 eigenaar had te laat gestemd (maar was ook tegen, en werd dus niet opgenomen in de uitslag). 
Waar zijn we nu mee bezig? Er is een zeer duidelijke stemming geweest tegen de eigenaar, en nu probeert men procedurefouten aan gte halen om azlsnog gelijk te krijgen. De bewuste eigenaar is al 20 jaar niet meer verschenen op een vergadering (ook nooit verontschuldigd). 
Mijn vraag : dien ik nu een advocaat te nemen, en zo ja,  moet ik dan alles betalen? Want mochten de JA kiezers (de bewuste eigenaar en een andere eigenaar) het hebben gewonnen zou dan de uitslag rechtsgeldig geweest zijn, gelet op het feit van die 2 dagen en het ontbreken vann het KBO nummer ???? Voor wie zijn de kosten???   
nescio1
Offline
U bent syndicus mede-eigenaar?

Contacteer uw verzekeraar BA syndicus. Meestal wordt tegelijkertijd een verzekering rechtsbijstand afgesloten.
 
 
Wij vrezen er voor dat u met een amateur-advocaat te maken hebt.
 
B.W. Art. 577-9 § 2
 
m.a.w. hij moest niet u maar de VME (eventueel samen met u) dagvaarden.
 

 
nescio1
Offline
Burgerlijk recht is geen strafrecht
 
Een vrederechter zal “vormfouten” soepel beoordelen.
Hij zal meer uitgaan van de bedoeling van de partijen.
 
Is het niet zo dat nu zelfs in het strafrecht zware vormfouten (aanhoudingsbevel niet getekend door de onderzoeksrechter) uiteindelijk “met de mantel van de liefde” bedekt worden?
 
 
nescio1
Offline
niet vergeten: B.W. Art. 577-9 § 1

Uit voorzorgmaatregel:

" De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars...onverwijld in kennis van rechtsvorderingen...ingesteld."

al gaat het hier tot nu toe niet om de VME maar wel om u persoonlijk alleen.
 
Lowie
Offline
Wijzigingen aan de gemene delen
Beste,
Beadnkt voor uw opmerkingen.
Wat betreft het op de hoogte brengen van de mede-eigenaars kan ik u bevestigen dat dit vandaag al werd gedaan.
Nogmaals de dagvaarding gelezen, en die werd inderdaad gericht aan de VME, en op mijn adres bezorgd tijdens mijn verlof afgelopen week.
Acht u het zinvol om ook een advocaat te nemen? En zo ja, door wie dient die betaald te worden? 
Er staat eveneens geschreven : "gedaagde te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding, heden bepaald op een basisbedrag van € 1.440." Wie dient dat te betalen?
 
Hermy36
Offline
wijziging verdeling onkosten lift
Sedert 01.01.2019 is "Art577 -6 par 6 : § 6 van toepassing: Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten".

Probleem: voor onze liftkosten dragen 5 mede-eigenaars met zeer uiteenlopende quotiteiten elk 1/5 gelijk aandeel bij in de algemene kosten voor de lift. De eigenaar van het gelijkvloers moet niet bijdragen
Vraag kunnen wij op basis van artikel 6 par 6 laten stemmen over een nieuwe verdeling van de kosten op basis van de waarde (quotiteiten) van de appartementen?
Vermits iedereen nu 1/5 van de kosten moet bijdragen zullen de 4 eigenaars met de minste aandelen stemmen voor een wijziging en één eigenaar, deze met het grootste aandelel tegen. Stemmen voor = 4, stemmen tegen = 1
Zo is er een 4/5den meerderheid om de verdeling van de liftkosten voortaan te doen op basis van de quotiteiten.

Klopt dit?
ha
SCORPIOEN
Offline
wijzigen verdelen onkosten lift



@hermy 36 ( inhoudelijk is uw vraag verre van dezelfde als die va LOWI, een nieuwe topic had beter geweest)

Uw probleem : dat de kosten van de lift gelijkmatig verdeeld worden over 5 kavels, het gelijkvloers uitgezonderd.

Is dat een beslissing die opgenomen is in de statuten, of ooit door een Algemene Vergadering werden genomen ( en niet betwist werd voor de vrederechter ) ?
Pas dan is het ook zo, alhoewel....

de wet in voege sedert 1.1.2019 zegt evenwel dat kosten en lasten moeten verdeeld worden naar rato van de aandelen of quotiteiten. Of er daarop uitzonderingen worden gemaakt laat ik ( voorlopig toch) in het midden.

Dezelfde wet zegt ook wie beslist, die betaalt, d.w.z. gelijkvloers stemt eventueel  niet mee als het over de liften gaat.

Hier ben ik terug met mijn art 577-14 BW, die zegt dat beslissingen die niet conform zijn met de wet niet eens bestaande zijn !

Ik ben gefascineerd door art.577-14 eerste en tweede lid, omdat in de vakliteratuur , nadat de wet in 2018 werd gestemd, met toeters en trompetten beweerd werd dat je dan niet eens naar de vrederchter moet, omdat hij niet kan beslissen over iets dat niet bestaat
Of was dat wishfull thinking.


mvg

SIEBE
Offline
#14
Verdeling kosten moet steeds volgens quotiteiten en gedeeld door 5 = Verdeling per gelijke delen mag niet. Indien verdeling van lasten/kosten moet herzien worden = unamiteit.
Nieuwe verdeling of foutieve verdeling van kosten is nooit met terugwerkende kracht.
Eigenaar gelijkvloers telt niet mee, betaalt niet in de kosten.