Wijziging gemene delen

7 antwoorden [Laatste bericht]
louisleonard
Offline

Beste,

Het gelijkvloersappartement is verkocht en de nieuwe eigenaars wensen wijzigingen uit te voeren aan de voortuin/parkeerplaatsen. (verwijderen haag, verwijderen betonnen zuil, nieuwe plaveien.) Deze voortuin/parking is eigendom van de gemeenschap, met het alleengebruik voor de bewoners gelijkvloers.  
De aankoopakte wordt verleden bij de notaris op 22/04/2021.  Intussen zijn ze reeds bezig met andere renovatiewerken binnen het appartement, met akkoord van de verkoper.
Mijn vraag : moet er een akkoord zijn van de A.V. ( 2/3) om deze wijzigingen/werken aan de voortuin uit te voeren, zelfs als de nieuwe eigenaars zelf alle kosten hiervoor ten laste nemen ?  Kan dit werk uitgevoerd worden voor het verlijden van de aankoopakte ?

Dank U.

Callens R

SIEBE
Offline
GEBRUIKSRECHT
https://docs.wixstatic.com/ugd/6f868e_58f335696aec4e2bbb6900523c9bccb6.pdf

nieuwe eigenaar kan aan de gemeenschappelijke delen niets veranderen voor ondertekening akte notaris, en bovendien is hij verplicht dit op de agenda van de volgende AV te zetten. AV beslist met de nodige meerderheid.
Baton
Offline
inderdaad.......


inderdaad , zoals aangehaald door Siebe en van een tuin parkeerplaats maken is niet zo simpel....mag dit wel van de gemeente ?

https://radio2.be/de-inspecteur/mag-je-parkeren-voor-een-oprit-die-eigen...

https://juridischforum.be/viewtopic.php?f=35&t=109198

en tal van andere......

Mijn vraag : moet er een akkoord zijn van de A.V. ( 2/3) om deze wijzigingen/werken aan de voortuin uit te voeren, zelfs als de nieuwe eigenaars zelf alle kosten hiervoor ten laste nemen ?  Kan dit werk uitgevoerd worden voor het verlijden van de aankoopakte ?

- er moet een akkoord zijn van 2/3 = werken aan gemene delen EN er moet een akkoord zijn van 4/5 , zijnde de bestemmingswijziging (tuin naar parkeerplaats) EN de basisakte moet aangepast worden. (bijkomend wat is voorzien in de basisakte met het exclusief gebruiksrecht van de voortuin , zijn er voorwaarden aan verbonden ??)

- werk kan zeker niet uitgevoerd worden zonder toestemming van de AV.

 

louisleonard
Offline
gemene delen

Beste,
Om het misschien duidelijker te stellen : de parkeerruimte voor ons gebouw is reeds jaren gekatalogeerd als parking, met alleengebruik voor de bewoners van het gelijkvloers en dus moeten instaan voor het onderhoud hiervan.  Dit is beschreven in de basisakte.  (voorhof is slechts klein stukje naast de parking) Deze parking bestaat uit 2 plaatsen voor 2 wagens. De twee parkeerplaatsen zijn gescheiden door een buxushaag, die intussen ong. 1 meter breeed geworden is.  De nieuwe eigenaars willen deze haag verwijderen, zodat er ruimere parkeergelegenheid is.  Tevens zullen ze de volledige oppervlakte van deze parking voorzien van nieuwe plaveien.  Al deze werken zullen ze uitvoeren op hun eigen kosten.  Dus :geen kosten voor de andere mede-eigenaars. 
Volgens mij is er in de nieuwe wetgeving van 2018 bepaald : "Wie betaalt, beslist". De mede-eigenaar die alle kosten betaalt kan alleen hierover beslissen, dit om te vermijden dat eigenaars die financiëel niet moeten bijdragen beslissingen zouden blokkeren.
Is deze regeling  hier van toepassing of is er toch een 2/3 meerderheid nodig van de A.V.

Callens R

SIEBE
Offline
#3
Betaler beslist.

Absoluut. Maar volgens mij moeten veranderingen aan gemeenschappelijke delen ( ook al is het enkel voor gebruik van die 2 personen ) beslist worden door de AV. Hoe en door wie beslist zeker de betaler. Het gaat hier om wijzigingen aan gemeenschappelijke delen.

https://www.clabotsadvocaten.be/blog/het-gebruik-van-de-gemeenschappelij...

https://docs.wixstatic.com/ugd/6f868e_58f335696aec4e2bbb6900523c9bccb6.pdf

https://legalnews.be/burgerlijk-recht/verbintenissenrecht//exclusief-geb...
Baton
Offline
betaler beslist....


voorhof is slechts klein stukje naast de parking
Het gelijkvloersappartement is verkocht en de nieuwe eigenaars wensen wijzigingen uit te voeren aan de voortuin/parkeerplaatsen. (verwijderen haag, verwijderen betonnen zuil, nieuwe plaveien.) Deze voortuin/parking is eigendom van de gemeenschap, met het alleengebruik voor de bewoners gelijkvloers. 

 
blijft en is een voortuin en niet bij de parkeerplaats hoort.
 
Volgens mij is er in de nieuwe wetgeving van 2018 bepaald : "Wie betaalt, beslist". De mede-eigenaar die alle kosten betaalt kan alleen hierover beslissen, dit om te vermijden dat eigenaars die financiëel niet moeten bijdragen beslissingen zouden blokkeren.
 
De “betaler beslist”. !? Het is niet zo dat iemand die betaalt er alléén kan over beslissen dit is context afhankelijk en men moet het betreffende wetsartikel juist benaderen en lezen !!!
 
 Artikel 577-6, §6,
§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. 
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.
 
Verklaring/uitleg mbt. art.577-6 §6

Het principe ‘betaler beslist’ is op zich duidelijk... Dit principe houdt in dat investeringen of kosten IN het appartementsgebouw die enkel door een aantal mede-eigenaars betaald moeten worden, ook door deze mede-eigenaars beslist moeten worden. Het principe geldt sinds 01.01.2019 (wet van 18.06.2018) . Voorheen mochten alle mede-eigenaars meebeslissen, ook over kosten waarvoor ze niet moesten betalen.
 
Indien de statuten bepalen dat bepaalde soorten kosten enkel omgeslagen worden over de mede-eigenaars in bepaalde gebouwen of delen van gebouwen moet het principe van de betaler beslist gehanteerd worden. Dit is bij ons het geval.
 
Wanneer echter een te nemen beslissing , de betaler beslist , ook betrekking heeft op het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom dan beslissen alle mede-eigenaars en niet enkel , de betaler beslist.
 
Onder “gemeenschappelijk beheer” dient volgens de Memorie van Toelichting hetzelfde verstaan te worden als het criterium dat gehanteerd wordt voor de verdeling van de bevoegdheden van de hoofdvereniging en die van de deelvereniging.
Het zou gaan om standing, esthetische samenhang, veiligheid, bestemming van het gebouw, heropbouw of afbraak, hygiëne, …. het betreft met andere woorden voornamelijk de eenheid en coherentie van het geheel. Zo zullen alle mede-eigenaars kunnen meestemmen indien de beslissing een effectieve impact heeft op privatieve kavels die niet moeten bijdragen tot de lasten, bijvoorbeeld als de beslissing een impact heeft op de esthetiek van het gehele gebouw.
 
 
 
Investeringen of kosten buiten het appartementsgebouw  met name voortuin wegdoen en de parking uitbreiden of verbreden vallen niet onder het principe de betaler beslist . Deze mag WEL betalen maar de AV beslist.
 
Is deze regeling  hier van toepassing of is er toch een 2/3 meerderheid nodig van de A.V.

Volgende regeling is van toepassing :
Een 2/3 En een 4/5 meerderheid EN aanpassing statuten = stukje voorhof verdwijnt
 

Art. 577-7.

 

§ 1. De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van twee derden van de stemmen:

b) over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4°

EN
2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:

b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;

EN
Art. 577-4
§ 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.

SIEBE
Offline
#5 Baton
Hier kan ik niets aan toe voegen. Is een totaal compleet antwoord op uw topic.
louisleonard
Offline
gemene delen

Misschien toch klein misverstand :  aan de ruimte van de parking en voorhof wijzigt niets. De gedeelte voorhof blijft onveranderd bestaan. Het gaat enkel over het vernieuwen van de plaveiren (oude plaveien in slechte staat) en het verwijderen van de "te brede" buxushaag, zodat de parkeerplaatsen breder worden.

Callens R