Afrekening vorige eigenaar

11 antwoorden [Laatste bericht]
NeleC
Offline
Beste,

Sinds september 2014 werd er een syndicus aangesteld voor het beheer van het apartementsgebouw (4 apartementen). Daarvoor werd het beheer door een van de mede-eigenaars uitgevoerd en was er 1 enkele bankrekening. In september werd er een eerste AV voorgezeten door de nieuwe syndicus en werd een nieuwe bankrekening geopend op vraag van de syndicus. Hierop werd het volledige bedrag op de nieuwe rekening overgeschreven, zo'n 12000 EUR. Kort nadien werd een van de apartementen verkocht en heeft de syndicus de stand van de rekening, 12000 EUR doorgegeven aan de notaris als 'werkkapitaal'. Op het einde van het boekjaar in juni 2015 heeft de syndicus zonder enige mededeling 1/4 van de rekening overgeschreven naar de vorige eigenaar.
Is dit juridisch correct? Had de syndicus niet vooraf tijdens de AV moeten overleggen om de rekeningen te splitsen? Er was namelijk op dat moment reeds geweten dat het apartement te koop stond. In de jaren voor het beheer van de syndicus werd er nooit een uitbetaling voorzien bij verkoop.

Alvast dank voor feedback of raad hoe hier mee om te gaan.

Mvg,
naicwill
Offline
Dit komt omdat de syndicus
Dit komt omdat de syndicus dit beschouwt als
werkkapitaal.Hoe is dit bedrag tot stand gekomen.
Bij verkoop wordt het resterend werkkapitaal
aan de verkoper terugbetaald en moet de koper
dan zijn deel betalen.

Indien het echer reservekapitaal, was had het op
een aparte rekening moeten staan.Dit kapitaal
wordt niet terugbetaald aan verkoper,blijft
eigendom van de vme en is verbonden met
de kavel.
lees volgend artikel
http://quimmo.be/nl/wet-op-mede-eigendom-aankoop-en-verkoop-van-appartem...

 
naicwill
Offline
http://quimmo.be/nl/search/no
NeleC
Offline
De syndicus heeft dit als
De syndicus heeft dit als 'werkkapitaal' omschreven aan de notaris terwijl de maandelijkse provisie dient om zowel lopende kosten te betalen als dat er wordt gespaard voor kosten om lift aan te passen e.d. Het totaalbedrag aanwezig op de rekening was dus niet enkel werkkapitaal maar werkkapitaal en reservefonds dat al jaren zo bijeen gespaard werd en wordt. 
De mede-eigenaars begrijpen niet waarom dit bedrag werd uitgekeerd.
Bij eerdere verkopen van een van de apartementen werd dit nooit uitbetaald door de vorige syndicus en werkten we ook maar met 1 rekening voor zowel werk- als spaarkapitaal.
Is hier geen fout gebeurd door de nieuwe syndicus door dit bedrag verkeerd door te hebben geven aan de notaris?



 
naicwill
Offline
Theoretisch heeft de syndicus
Theoretisch heeft de syndicus geen fout gemaaakt.
Indien er maar  1 rekening is dit de rekening van het werkkapitaal.
De fout is gemaakt door jullie vroegere syndicus, die had een aparte
rekening  moeten openen voor het resevekapitaal en
aparte opvragingen doen vooe werk- als reservekapitaal.
Sinds de wet van. 2010 moet het saldo van het werkkapitaal
terugbetaald worden aaa de verkoper.
Nu had de nieuwe syndicus wel kunnen zeggen dat het 
Bedrag op de spaarrekening wekkapitaal nogal hoog was
en dus moest hij een  nieuwe spaarrekening voor het reservekapitaal
openen bij zijn aantreden.
Ik denk dat hij hier een fout heeft gemaakt,want in wet
staat werkkapitaal gedefinieerd :
"Onder “ werkk apitaal“ wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking..
 
naicwill
Offline
Art. 577-8 § 4 Ongeacht de

Art. 577-8

§ 4 Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
5° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder

verplicht een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;


 
naicwill
Offline
Art. 577-11 § 5 In geval van

Art. 577-11

§ 5 In geval van eigendomsoverdracht van een kavel:

1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging

ronald de wilde
Offline
wie controleert?
Ook al bestaat uw VME (maar) uit 4 eigenaars (4 appartementen) toch is het best het beheer door de syndicus financieel te controleren.
Als u vroeger (zonder syndicus) slechts één bankrekening hebt gebruikt, zat uw werk- en reservekapitaal verweven in die rekening, daar waar de VME (in eigen beheer) reeds twee rekeningen diende aan te houden, één voor de werkingsmiddelen, één voor het reservekapitaal.

Hoe is de communicatie verlopen bij de aanstelling van die syndicus, wist die voldoende hoe de vork aan de steel zat, of liet men maar begaan en de syndicus zelf zijn besluiten te trekken. Uiteraard had deze zelf bijkomende vragen kunnen stellen, maar in deze, denk ik, ligt er gedeelde nalatigheid.

Punt is ook, wie controleerde vroeger 'de boeken', wie doet dat nu, wie is de CvR.
Onderlinge communicatie is meer dan nodig, slechts dan heeft men 'een poot om op te staan' als er onregelmatigheden ontstaan.
Eerst en vooral dus uw VME-structuur onder de loep nemen, orde op zaken stellen, én, denk ik, hier terug starten op nieuwe basis (huidig kapitaal op de rekening is werkkapitaal - alle huidige eigenaars terug gelijk), en het reservekapitaal (vanaf nu) op een afzonderlijke rekening.
En de aanstelling van een CvR om dat alles te controleren; zal iemand zijn die ook communiceert met de syndicus.
chrisguillaume
Offline
werkkapitaal/reservekapitaal


Het is weer eens hetzelfde met die "proffesionele" sindicussen. Die had bij zijn aanstelling al direct moeten opmerken dat zulk bedrag niet als werkkapitaal kan beschouwd worden, en een oplossing uitwerken. Want waarom nemen deze 4 eigenaars een beroepssindicus ?
Omdat de wetgeving altijd maar ingewikkelder wordt, en ze zelf er niet genoeg kennis over hebben. Ikzelf heb van een paar sindicussen in Antwerpen bepaald geen goede indruk, sorry. Er zijn er echter ook degelijke, en die zijn zeker de duurste niet ! En die begrijpen dat vele mede-eigenaars niet alle voorschriften en wetten kennen, maar profiteren daar niet van.

NeleC
Offline
Beste, Eerder had ik gemeld
Beste,

Eerder had ik gemeld dat het werkkapitaal werd uitbetaald aan de vorige eigenaar van het apartement. Dit 'werkkapitaal' was echter zowel spaarpot als werkkapitaal maar zat verweven op 1 bankrekening.
Nu heb ik vanochtend een gesprek gehad met de syndicus die nu beweert dat ik als nieuwe eigenaar het uitbetaald gedeelte dat zij in sept 2015 uitbetaald hebben aan de vorige eigenaar verschuldigd ben. Het gaat hier om een bedrag van om en bij de 3.000 EUR.

Ik begrijp niet waarom ik deze kost zou moeten betalen gezien het boekjaar reeds in juni werd beëindigd en ik de afrekening (kosten vorige eigenaar/nieuwe eigenaar) heb betaald.

Zoals ik het begrijp wordt er nu door de syndicus gevraagd dat ik mij inkoop in het 'werkkapitaal' van het gebouw.

In mijn verkoopakte staat duidelijk dat werkkapitaal omschreven wordt voor de lopende kosten zoals ook hierboven in de eerdere reacties gemeld. Deze uitbetaalde 3.000 EUR is de spaarpot die zij hebben uitbetaald aan de vorige eigenaar.

Wat kan ik best doen in dit geval?

Alvast dank  
naicwill
Offline
Aansprakelijkheid syndicus
https://www.law.kuleuven.be/jura/art/43n2/verhenneman.htm

Zoals reeds kort werd aangestipt, kan de syndicus evenwel enkel aansprakelijk gesteld worden door de VME wanneer hij zijn taak niet of slecht uitvoert.

De VME zal aldus moeten aantonen dat de syndicus een persoonlijke fout heeft begaan. Deze persoonlijke fout kan bestaan uit een nalatigheid, onvoorzichtigheid of zelfs laattijdigheid in de uitvoering van zijn opdracht.

Om te beoordelen of de syndicus een fout heeft begaan, zal het gedrag van de syndicus in kwestie moeten vergeleken worden met dat van elke andere normale en zorgvuldige syndicus i
http://www.adlex.be/nl/team/1968-kristien_dejong/1943-artikels/2225-aans...


 
naicwill
Offline
http://www.nicm.be/article/de