niet betalen van gem. kosten

7 antwoorden [Laatste bericht]
mego
Offline

aantal jaren (3-tal) is er een eigenaar overleden. erfgenamen leven in onmin en appartement werd nog niet verkocht.gevolg:  gemeenschappelijke kosten worden niet meer betaald. achterstand nu +/- 3000 euro. het appartement word wel verhuurd ( vermoedelijk zonder contract en geregeld andere huurder). aanmaningen halen niets uit. is er een mogelijkheid om op een of andere manier deze kosten te recupereren.kan de energie afgesloten worden? politie wegens onwettige bewoning?                           dank bij voorbaat

J.M.
naicwill
Offline
artikel 577-2 ยง3
Ook voor erfgenamen verdeling volgens de regels van artikel 577-2 §3
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel

lees artikel 2.2 overleden eigenaar
http://books.google.be/books?id=g9_LUFr7MsIC&pg=PA576&lpg=PA576&dq=appartement+eigenaar+overleden&source=bl&ots=Y2712ulbef&sig=-5hJUTUMPEOK43VKd1qvaNsXSHE&hl=nl&sa=X&ei=Msp6UbnvGqiw0AWCg4CIDA&ved=0CEQQ6AEwAg#v=onepage&q=appartement%20eigenaar%20overleden&f=false
Quimmo
Offline
Zie uw reglement

Eerst en vooral zegt de wet duidelijk dat de eigenaar de syndicus moet informeren als het appartement gehuurd is en door wie. Indien ze in onmin leven, vraag ik mij wel af wie het appartement verhuurt en met welk recht. Ik denk dat dit best eens nagevraagd wordt bij de huidige huurder.

Verder moet u eens kijken of er geen clausule in uw reglement van mede-eigendom staat. In ons reglement staat er bijvoorbeeld vermeld dat de syndicus in naam van de VME de huurgelden rechtstreeks bij de huurder mag innen ter betaling van achterstallen van de verhuurder. De huurder krijgt dan natuurlijk kwijting hiervan.

Als dat allemaal niet help, zou ik er op staan dat de syndicus zo snel mogelijk de eigenaars in gebreke stelt - voor zover dat nog niet gebeurd is - en dan naar de rechter stapt.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
Beslag onder derden op de huurprijs toekomende aan de medeeigena
a. Algemeen
Indien de appartementseigenaar de nodige betalingen niet volbrengt
en zijn onroerend goed verhuurt, kan de vereniging van
mede-eigenaars beslag leggen 
op de huurgelden die de eigenaar
toekomen.177 Hiervoor is een beding in de 
splitsingsakte vereist.
Dit beding wordt door sommige auteurs aanzien als een 
delegatie tot betalen178. Anderen zijn het hier niet mee eens en
kwalificeren het  als een overdracht van schuldvordering179.
Beide kwalificaties zorgen voor het 
ontstaan van een
driehoeksverhouding tussen de vereniging van medeeigenaar,
de mede-eigenaar en de huurder.180

b. Delegatie tot betalen
TIMMERMANS kwalificeert het als een delegatie tot betalen.
Wanneer het wordt opgevat als een delegatie tot betalen gebeurt
het volgende. De delegant
(de appartementseigenaar) geeft
volmacht aan de gedelegeerde (de huurder) 
om rechtstreeks
de huurprijs aan de delegataris ( de vereniging van medeeigenaars)
te betalen.181 Dit is enkel mogelijk met instemming van de 
huurder.182
Wanneer het gaat om een inpandgeving van de schuldvordering
van de medeeigenaars aan de vereniging van mede-eigenaars,
is de toestemming van de huurder niet vereist.183
c. Overdracht van schuldvordering
VANDEWEERD ziet een oplossing in de cessie. Deze heeft
betrekking op een deel van de huur tot belope van de te
verschuldigde bijdragen. (art. 1690 B.W.) 
De cedent (de appartementseigenaar) draagt zijn vordering
over aan de gecedeerde (de huurder) ten belope van de eigen
schuld ten gunste van de 
cessionaris (de vereniging van
mede-eigenaars).184
d. Bevoegdheid van de syndicus
De syndicus kan, als vertegenwoordiger van de vereniging
van medeeigenaars, slechts beslag leggen wanneer hij in
het bezit is van een uitvoerbare titel.185 Een uitvoerbare
titel maakt het mogelijk om over te gaan tot een 
gedwongen executie.
Een tweede mogelijkheid voor de syndicus is toelating 
vragen aan de beslagrechter om beslag te leggen op
de huurprijs.186
e. Rechtspraak
In een zaak van 1996 gaf de vrederechter de syndicus
machtiging om beslag op de huur te leggen hoewel er geen
delegatie tot betalen van de schuld was 
opgenomen in het
reglement van mede-eigendom. Dit op voorwaarde dat de 
mede-eigenaar zijn maandelijkse afbetalingen niet stortte
onder voorwaarde van de afgifte van een kwitantie aan de
huurder.187

Wanneer de splitsingsakte een beding van huurafstand als
dwangmaatregel heeft opgenomen, werd in 2001 door de
rechtbank van Tongeren bevestigd, 
dat de syndicus voor
de schuld van de mede-eigenaar ten opzichte van de 
vereniging van mede-eigenaars hier een beroep kan op
doen.188
BESLUIT
Als gevolg van het ontbreken van een voorrecht dat is
ingeschreven in de wet, is het voor de vereniging van
mede-eigenaars moeilijk om een betaling van de 
gemeenschappelijk lasten te verzekeren. Er zijn een
aantal goede alternatieven zoals het solidariteitsbeding,
het inschakelen van een schadebeding, het nemen 
van een hypothecaire inschrijving op het privatief van
de mede-eigenaar tot beloop van alle sommen die hij
verschuldigd zal zijn, het beslag onder derden 
op de
huurprijs toekomende aan de mede-eigenaar of het
inhoudingsrecht op 
de koopprijsvordering. Toch blijft
het telkens onzeker en niet vaststaand dat de 
vereniging van mede-eigenaars hun vordering zal
kunnen innen. Of het nieuwe artikel 577-11/1 B.W.
met het inhoudingsrecht op de koopprijsvordering een 
grote verbetering zal zijn voor de vereniging van
mede-eigenaars, zal de toekomst moeten uitwijzen.

Lees het volledige artikel
https://www.law.kuleuven.be/jura/art/48n4/vanhauwere.pdf

Quimmo
Offline
Nog even een verduidelijking

Ik schreef hoger dat de syndicus de wanbetaler in gebreke zou moeten stellen en desnoods naar de rechter stappen. Voor alle duidelijkheid, dat laatste kan normaal pas na een akkoord van de algemene vergadering.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

wakwarius
Offline
toestemming AV nodig ?
Praktische leidraad voor de syndicus ed.2011, Story Publishers, Flanders-law-advocaten:
p.41 Vertegenwoordiging in rechte, zowel als eiser, als verweerder:

"A/ onderaan: derde uitzondering (ingevoerd door de rechtspraak): Reeds vroeger werd algemeen aangenomen dat GEEN machtiging (van de AV) vereist is om een procedure in te spannen als eiser, tot inning van kosten"


Wakwarius
deskundige
Offline
Zoals in een andere post
Zoals in een andere post terecht aangehaald, behoeft de syndicus voor het via de rechtbank invorderen van achterstallen geen bijzonder mandaat van de AV.
Quimmo
Offline
Oeps

@wakwarius en @deskundige, bedankt voor de rechtzetting.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom