Verdeling werkkapitaal bij verkoop

6 antwoorden [Laatste bericht]
Peter VS
Offline

Ik begrijp dat de verkoper 'zijn' deel van het werkkapitaal terugkrijgt. De vraag is hoe dit precies verdeeld moet worden. 
Concreet bij ons zijn er maandelijkse provisies. De akte wordt verleden in juli. De verkoper betaalt tot dan provisie. Bij de afrekening in november worden de kosten verdeeld tussen de verkoper en de koper naargelang het aantal maanden dat zij eigenaar waren, en hun betaalde provisies worden verrekend.
Maar wat met het saldo van de bankrekening? Deze 
is door de loop der jaren gegroeid, en bevat dus ook een deel van de verkoper, wat deze de voorbije jaren teveel betaald heeft aan provisies.
Wat is dus de definitie van 'werkkapitaal' precies?. En op welk moment gebeurt de verdeling? Is het
- het saldo van de bankrekening op de dag van het verlijden van de akte?
- het saldo van de bankrekening op de eerstvolgende afrekening?
- het saldo van de bankrekening op de laatste afrekening?
- dient er enkel rekening gehouden worden met wat er effectief op de rekening staat, of ook met bijvoorbeeld achterstallige provisies van andere eigenaars, of met bij te betalen of terug te geven bedragen bij de afrekening?

Alvast dank voor reacties.


 

nescio1
Offline
verwijzing naar eerdere bespreking op forum
laspiaggia
Offline
Beste Peter, Het
Beste Peter,

Het werkkapitaal is de som van de vergaarde provisies (voorschotten) min de werkelijk gemaakte kosten. Om met uw woorden te zeggen: het saldo van de bankrekening op de dag van het verlijden van de akte. Dit krijgt de verkoper dus terug.
De syndicus moet u dan de provisies aanrekenen vanaf het verlijden van de akte.
Dat het saldo van de bankrekening gegroeid is door niet terugbetaling van de teveel betaalde provisies, is geen teken van goed beheer. Tenzij de AV uitdrukkelijk toestemt met deze werkwijze, moet u jaarlijks een afrekening krijgen waarbij u de teveel betaalde voorschotten terugkrijgt.
Vanaf het ogenblik dat u eigenaar bent, staat u in voor de eventuele schulden van mede-eigenaars bij de VME. De verkoper heeft er vanop dat moment geen zaken meer mee.
Quimmo
Offline
Werkkapitaal is geen spaarpot

@laspiaggia: inderdaad, het is niet de bedoeling dat het werkkapitaal aangroeit. Dit is geen spaarpot, daarvoor dient het reservefonds.

Uiteindelijk moet de syndicus de rekening maken van alle stortingen die de verkopende eigenaar gedaan heeft, min de uitgaven pro-rata op het moment van de verkoop. En dat verschil terugbetalen aan de verkoper. Ik kan me voorstellen dat  dit niet gemakkelijk is als men er een potje van gemaakt heeft.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Kurt
Offline
In principe moet het mogelijk
In principe moet het mogelijk zijn om per eigenaar een individuele rekening op te stellen, met de bedragen die binnengekomen zijn (provisies gestort door eigenaar etc), en de bedragen die buitengegaan zijn (betalingen voor allerlei kosten etc).

Op die manier kan perfect gezien worden welk bedrag (positief of negatief) er per eigenaar op de rekening staat, en welk bedrag dus moet overgedragen worden naar de nieuwe eigenaar. De som van al deze bedragen per eigenaar moet gelijk zijn aan het totaalbedrag van het werkkapitaal.

Zaken zoals uitgekeerde interest worden bij ons verdeeld over alle eigenaars, dus ook perfect zichtbaar op de individuele rekening. Alles wat in ons werkkapitaal zit is op die manier zonder problemen terug te brengen naar een van de eigenaars, dus geen bedragen die aan niemand gekoppeld zijn.

Hou rekening met verzekeringspolissen die reeds betaald zijn. Hier zal een berekening volgens dagen moeten gebeuren om te kijken welk bedrag de vorige eigenaar terugkrijgt (de dagen dat hij geen eigenaar meer is), en welk bedrag de nieuwe eigenaar moet overnemen (de dagen dat hij eigenaar is, waarvoor de polis reeds betaald is). Dit zal het uiteindelijke bedrag van de eindbalans voor de vorige eigenaar wijzigen omdat deze bedragen herberekend worden en dus minder zichtbaar zijn op de individuele rekening per eigenaar. 

Het bedrag dat moet overgedragen worden is het bedrag op het moment van het verlijden van de akte. Om een tekort te vermijden op de rekening kan u eerst dit bedrag laten storten door de nieuwe eigenaar, alvorens dit bedrag terug te storten aan de vorige eigenaar. Zo doen wij het in ons gebouw, en dit heeft altijd al vlot gewerkt.
naicwill
Offline
periode waarin de koper al effectief in het appartement woonde
Bij de verkoop van een appartement is er weleens discussie over welke kosten de koper dan wel de verkoper moet betalen inzake de mede-eigendom. Hoe zit dat precies? Krijgt de verkoper de betaalde voorschotten terug?
Wie betaalt wat?
Koper betaalt kosten vanaf overdracht. Dat is de algemene regel… Logischerwijze moet de koper de kosten betalen vanaf de datum van de overdracht, dus meestal de datum van de nota­riële akte. Als syndicus kunt u in principe niet aankloppen bij de koper voor achterstallen in de betaling van de verkoper. Toch zijn er nog nuances op die regel…

Soms wordt de betaling nadien gevraagd… In een aantal gevallen moet de koper betalen voor kosten die vóór de verkoop beslist werden. Het gaat om kosten voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waarover er beslist werd vóór de verkoop, maar waarvan de syndicus pas na de verkoop een betaling vroeg. Hetzelfde geldt voor kosten i.v.m. lopende geschillen voor de rechtbank. Als koper kijkt u dus het best vooraf na in de informatie die u krijgt of er u dergelijke kosten ‘boven het hoofd hangen’.

Afwijken in het compromis? Dat is mogelijk. Koper en verkoper mogen wel afwijken van deze regels bij de verkoop, maar de syndicus is daar niet door gebonden. Worden deze kosten uiteindelijk niet betaald, dan zal de syndicus m.a.w. in ieder geval bij de koper kunnen aankloppen.

Afrekening van lopende kosten
Moment van effectieve overdracht telt… Voor de gewone lopende werkingskosten zoals elektriciteit, het poetsen van gang, enz. voorziet de nieuwe wet dat die door de koper gedragen worden vanaf het moment waarop hij effectief gebruik maakt van de gemeenschappelijke delen. Dit moment valt dus niet altijd precies samen met de datum waarop de akte van de verkoop gesloten werd.

Tip. Voor de verkoper is het dus belangrijk dat dit moment zo snel mogelijk vastgesteld wordt, bv. door een document waaruit blijkt dat de sleutel overhandigd is of een document dat door koper en de verkoper ondertekend werd over op welke datum de koper effectief in het pand komt.

Krijgt de verkoper voorschotten terug? Ja. Hij heeft recht op de terugbetaling van voorschotten in de werkingsmiddelen op voorwaarde dat het gaat om voorschotten m.b.t. de periode waarin de koper effectief in het appartement kwam.

Anders bij betaald reservekapitaal…
Het zgn. reservekapitaal. Dat weet u... Buiten de werkingskosten zal de vereniging dikwijls ook een spaarpotje aanleggen voor grote herstellingen (bv. de herstelling van de lift). Dit is het zgn. reserve­kapitaal. Voor dit kapitaal is de regeling anders...

Voorschotten in dit geval terugbetalen? Neen! Betaalde de verkoper al voorschotten in het zgn. reservekapitaal, dan kan hij niet vragen dat de vereniging die terugbetaalt. Het reservekapitaal hangt ‘vast’ aan het appartement, het blijft m.a.w. bij de vereniging. De koper van het appartement neemt dit ‘spaarpotje’ voor grotere uitgaven in de toekomst dus gewoon mee over.

Tip. U kunt als verkoper hierover uiteraard wel onderhandelen met de koper en aan hem vragen om dit bedrag terug te betalen.

Let op! Ingeval de koper het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal terugbetaalt, zal ook dat bedrag meetellen voor de heffing van de registratie­rechten.

Als syndicus betaalt u de voorschotten voor de werkingskosten terug aan de verkoper als die betrekking hadden op de periode waarin de koper al effectief in het appartement woonde. Betaalde de verkoper ook voorschotten in het reserve­kapitaal, dan kan hij die echter niet meer recupereren van de vereniging.
http://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___verkoop/ook_voo.
naicwill
Offline
http://quimmo.be/nl/forum/kop