Verkoop appartement

19 antwoorden [Laatste bericht]
halibaba
Offline
Geachte,
Ik heb eigenaar van een appartement in een gebouw van 200 appartementen dat ik wil verkopen, de verkoopsovereenkomst is getekend en het word beschreven rond 01/10/21012 bij de notaris.
Nu is één van de chauffageketels kapot, de syndic legt een bijzondere algemene 
vergadering op 06/08/2012, nu vraag ik of de toekomstige eigenaar, met een volmacht naar de vergadering moet, of ik nog moet gaan. Ook vraag ik mij af wie er voor de kosten moet op draaien ik of de nieuwe eigenaar.

Roel De Cleermaecker
Offline
Nu de notariële akte nog niet
Nu de notariële akte nog niet verleden is, bent u nog steeds eigenaar.
Ik vrees dan ook dat u op deze vergadering aanwezig zal moeten zijn en de kosten zal moeten dragen.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

deskundige
Offline
De gewijzigde wet van 2 juni
Ik neem aan dat u 6.09.2012 bedoelt?

De gewijzigde wet van 2 juni 2010 heeft met betrekking tot uw vragen onderstaande bepaling voorzien:
 Artikel 577-11§2, 4° BW: "Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden.
De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.

   Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.[...]"

M.a.w. Wanneer u als verkoper een volmacht geeft aan de toekomstige eigenaar en deze neemt effectief deel aan deze vergadering, dan vallen de kosten voor zijn rekening.
halibaba
Offline
 Ja, ik bedoelde natuurlijk
 Ja, ik bedoelde natuurlijk 04/09/2012
wakwarius
Offline
wie betaalt de kosten = koper/verkoper ?
Ik heb als leek geen reden om aan te nemen, dat de deskundige het niet bij het rechte eind zou hebben. Het is wel best ingewikkeld.  Ik veronderstel dat elke koper in dergelijke omstandigheden toch feestelijk bedankt voor zo'n volmacht ? 
Die kan hem alleen maar op kosten jagen ?

Voorts citeer ik uit: "Praktische Leidraad voor de syndicus", herwerkte editie 2011, van Meykens, De Loos e.a. (Advocatenkantoor Brugge -Oostende).uitgegeven bij STORY Publishers in Gent in de reeks Flanderslaw °advocaten, op pagina38:

" 1/De kosten kunnen uiteraard slechts aangerekend worden aan mede-eigenaars die effectief eigenaar zijn van een appartement.Tussen koper en verkoper geldt de datum van ondertekening van de compromis als datum van de overdracht.

(Dus, het compromis is  ondertekend. Daardoor wordt de koper eigenaar van de aangekochte kavel , en dus is het aan hem om te betalen...???)


2/T.a.v. van derden w.o.de VME geldt de datum van het verlijden van de authentieke akte."

Daar zal niet iedereen even vlot wijs uit geraken, vrees ik.
Wakwarius
deskundige
Offline
Beste, In principe geldt de
Beste,

In principe geldt de ondertekening en dus de datum van de verkoopcompromis als eigendomsoverdracht.

Evenwel wordt in 99% van de gevallen de datum van eigendomsoverdracht uitgesteld tot de dag van het verlijden van de authentieke akte. M.a.w. vindt de overdracht dus uitgesteld plaats wat maakt dat dit dus niet de datum van de compromis is.

Mvg.
wakwarius
Offline
kosten koper/verkoper
Als de datum van eigendomsoverdracht zgz in 99% van de gevallen uitgesteld wordt tot de dag van het verlijden van de akte, moet dat dan niet uitdrukkelijk in de compromis worden opgenomen  ?
Immers, op welke wettelijke basis gebeurt dat uitstel dan wel ?
Want anders is de koper na de ondertekening van de compromis immers toch gewoon effectief de nieuwe eigenaar geworden.En is de verkoper geen eigenaar meer.
En geldt dus m.i. opnieuw: " De kosten kunnen uiteraard slechts aangerekend worden aan mede-eigenaars die effectief eigenaar zijn van een appartement."


Wakwarius
Dirk B.
Offline
kosten verkoper/koper
Wat dikwijls in de praktijk als het moment van overdracht aanzien wordt is de overhandiging van de sleutels. Immers van zodra de koper het genot heeft van zijn appartement, moet hij de verplichtingen erbij nemen. Er zijn weinig kopers die de sleutels krijgen bij het ondertekenen van de compromis. Dit gebeurt eerder bij het verlijden van de akte.
Weet niet of dit een wettelijke basis heeft, maar dit is wat in de praktijk gebeurt.
MvG

Dirk Beeckman

Energiedeskundige - Keurder privé-riolering - Afkoppelingsdeskundige
wakwarius
Offline
kosten verkoper/koper
Dit lijkt mij een aanvaardbare denkpiste. Die waarschijnlijk in de praktijk wel vaak zal worden toegepast. Mijn opmerking was uiteraard ingegeven door volgende situatie, eveneens uit de praktijk: een mede-eigenaar verkoopt een kavel , die niet bewoond is, leeg staat dus. De verkoper vindt dat hij geen kosten meer moet betalen, vanaf de dag waarop de compromis werd ondertekend. Of hij op die dag de sleutels aan de nieuwe eigenaar overhandigd heeft, doet er volgens hem niet toe.   Maar in elk geval heeft hij volgens mij gelijk:  want wettelijk is de koper de nieuwe eigenaar van het onroerend goed, vanaf de datum van ondertekening van de verkoopscompromis.  En dus....Of vergis ik me ?
Wakwarius
Quimmo
Offline
Lijkt me toch raar

Ik vraag me af hoe je dan volgende clausule in de wet moet interpreteren: "De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen."

Ik weet niet of een andere wet bepaalt wanneer dit het geval is, maar het lijkt me vreemd dat je dan zou moeten betalen vanaf het moment van de compromis als je de sleutels nog niet gehad hebt.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

wakwarius
Offline
lasten koper/verkoper ?
Beste Quimmo,
De door u aangehaalde clausule : ""De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen." lijkt niet echt redelijk , vind ik, maar heeft het voordeel van de duidelijkheid.
Kommaneukend zou je dus kunnen zeggen: als de koper bijvoorbeeld na het ondertekenen van de compromis,  in het betreffende gebouw , om één of andere reden geregeld de lift heeft genomen (bijvoorbeeld om de deur van zijn toekomstig flat al van een nieuw laagje verf te voorzien)  , heeft hij dus gebruik gemaakt van de gemene delen....? Als hij daarbij zijn auto geparkeerd heeft op een voor alle bewoners beschikbare gemeenschappelijke parkeerplaats ?
Er is dus blijkbaar geen sprake in de wettekst over het effectief in gebruik nemen van het privatief ? Wel van de gemeenschappelijke delen (wat immers kan in afwachting van het verlijden van de akte ) : al een gemeenschappelijke parkeerplaats op de parking innemen , al gebruik maken van de tuin, of van het gemeenschappelijk (overdekt) terras, al een roeibootje aanmeren aan de gemeenschappelijke steiger, enz...??? Dit zijn gewoon voorbeelden uit de praktijk, waarmee ik eerder al geconfronteerd werd. En dus, sleutels van het privatief of niet, betalen ? 

Wakwarius
Lieve en Marc
Offline
Overdracht eigendom, kosten
Als je dit allemaal leest: wat maakt men het toch moeilijk.
Er zijn blijkbaar drie fases: het compromis, het overhandigen van de sleutels, de definitieve notariële akte.
Het overhandigen van de sleutels als bepaalde datum van overeenkomst is ergens historisch gegroeid en ge-/ misbruikt door vooral aannemers en promoteren om hun verantwoordelijkheden ergens te ontlopen.
Hier kan ook weer vereenvoudigd worden: de notariële akte is " de " datum waarrond alles verrekend wordt en U komt het gebouw niet binnen, krijgt geen sleutels vooraleer de notariële akte verleden is.
Natuurlijk wil men zo vlug mogelijk een nieuw verflaagje zetten in de toekomstige woning, en zo gauw men eigenaar is geworden wil men dat alles in orde is als men gaat verhuizen, enz.... enz.... 
Allemaal menselijk, doch konsekwente " structuren " maken ook deel uit van ons samenlevingssyteem.
Overhandigen van sleutels: dus slechts na het verlijden van de notariêëe akte.
Wil men toch - uit goodwill - de sleutels eerder overhandigen, dan ligt alle verantwoordelijkheid van degene die de sleutels (te vroeg) overhandigde.
Allemaal " sociaal " gezien niet zo opportuun, doch wie gaat er nu eindelijk eens een systemen uitwerken waarbij al die (nutteloze/ overbodige) discussies uit de wereld worden geholpen.
Er is duidelijk een gebrek aan durven " konsekwent " handelen.
Wat is er nog veel werk!
Lieve en Marc
wakwarius
Offline
kosten koper/verkoper
Lieve en Marc,

Ik ben het met jullie eens. Ik vind ook dat "MEN" het allemaal bijzonder onduidelijk en ingewikkeld maakt. Daarom ook mijn insistentie ivm dit issue.  "MEN" , dat zijn in mijn ogen de (in)competente 'verkozenen des volks' , die ergens in een commissiezaaltje van het parlement, met de assistentie (?) van vaak wereldvreemde kabinetsmedewerkers en partij- en andere creaturen, moeten oordelen over wetsontwerpen (-voorstellen) , die hun petje te boven gaan. En die hen vaak ook niet interesseren. Die 'verkozenen' zitten immers niet in die commissies, omwille van hun bekwaamheid terzake, maar gewoon omdat zij als 'verkozenen' , verplicht zijn te zetelen in een aantal commissies.En van overal worden ze bestookt met lobby-ing, van links tot rechts, en van boven tot onder...
Geloof me: ik weet waarover ik het heb. Resultaat :steeds gebrekkige wetten , die meer problemen oproepen, dan er worden opgelost. 
Maar laten we bij de essentie blijven: bij de ondertekening van de compromis, is de koper de nieuwe eigenaar van het privatief, en ipso facto van zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. En de kosten moeten worden gedragen door de mede-eigenaar . Valt daar iets tegen in te brengen ?Toch een simpele kwestie ?  
Want 'dura lex, sed lex'. . De wet (op de mede-eigendom) is van dwingend recht , Laat het dan ook zo zijn. Gedaan met altijd weer de talloze achterpoortjes ?  Dwingend recht , daar hoeft toch geen verdere uitleg bij ? Dat wil zeggen, dat het zo is, en niet anders. Maar, ik ben niet naïef,  om Elsschot te citeren: 'Tussen droom en werkelijkheid, staan wetten en practische bezwaren'. En dus weten we het wel... 
Wakwarius
Lieve en Marc
Offline
Compromis/ notariële akte / algemene kosten
Wij gaan hier verder geen oplossing uitwerken; zoals steeds is het allemaal vrij ingewikkeld. Wat als het gebouw nog niet af is? Wat als er bijkomende voorwaarden worden afgesproken in de compromis zoals bv. aankoop op voorwaarde van het bekomen van een lening, enz... enz...
Waar het ons vooral om te doen staat is dat eigenaars en toekomstige eigenaars " een  goed gevoel " overhouden aan hun aankoop; en dat is voor andere zaken ook zo: wij horen niets anders dan klachten over het gevoerde beleid/ beheer van Syndici, Voorzitters, enz... en inderdaad al die onduidelijke wetgeving die het allemaal maar " verzuurt ".
Voornaamste is dat er zo'n beleid gevoerd wordt, wetgeving gemaakt wordt, enz.... dat mensen zich niet benadeeld voelen. En dat is moeilijk, want dat is vaak héél subjectief.
Toch zal iemand - ter vereenvoudiging - en het allemaal moeten bezig zijn met die energiewrtende vragen en discussies eens hier de knoop moeten doorhakken. En dit op zodanige wijze dat er allemaal niet zo van die tussenstationnetjes opduiken (zoals bv. die overhandiging van de sleutels) die aanleiding geven tot vragen, ingewikkelde studies en discussies.
En voor mij zal dit moeten van onderuit komen, van alle betrokkenen zelf en niet van " bovenaf " zoals U terdege vermeldde.
Veel gebeurt natuurlijk vanuit een soort good- will, tegemoet komen aan ... , enz.... doch wij hebben in het leven geleerd dat eenvoudige maar KONSEKWENTE regels vaak tot een beter resultaat leiden, ook al is dat soms pijnlijk voor één of andere partij.
In deze dus onze opinie: notariële akte is de overgang voor alles.
En hierbij laat ik opmerken dat tussen compromis en notariële akte geen vier maanden dienen te verlopen; dit kan in de regel veel vlugger.
Lieve en Marc
wakwarius
Offline
kosten koper/verkoper
ANDERE  inbreng in de discussie: een koper moet bijdragen in de gemeenschappelijke lasten, van zodra hij GEBRUIK MAAKT van de gemeenschappelijke delen . Cfr. ter zake vraag in bijdrage Quimmo van 5/9 : "De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen." 
Goed, maar wat, als hij pas (één of meerdere) jaren na verwerving van het onroerend goed , gebruik begint van te maken van zijn privatief + de gemeenschappelijke delen?
Niet realistisch ? In een appartementsgebouw, naast mijn deur, is (was) dat het geval. 
ERGO: dan moest die koper al die jaren geen kosten  noch lasten betalen ? Want een nieuwe eigenaar dient pas deel te nemen in de kosten, als hij zijn onroerend goed (en in de eerste plaats de gemeenschappelijke delen)  effectief in gebruik neemt..... 
Wakwarius
Quimmo
Offline
Dat lijkt me wat kort door de

Dat lijkt me wat kort door de bocht. Wanneer hij het appartement bezoekt, al is het maar om het water af te sluiten of te verluchten, maakt hij er gebruik van.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Lieve en Marc
Offline
Kort door de bocht?
Wij pleiten nogmaals voor vereenvoudiging en konsekwentere eenvoudigere afspraken.
In een appartementsgebouw leeft men in een " gemeenschap "; dit heeft zijn voor- en nadelen eigen aan die soort gemeenschap.
Uiteraard dient de basis altijd te zijn dat iemand zich niet benadeeld " voelt ".
Doch daarin dient men ook bepaalde nadeeltjes te accepteren: soms dienen er nu éénmaal compromissen gesloten.
Transparantie en verduidelijking kunnen heirbij helpen.
Als men zo doorgaat dan gaat binnenkort de bewoner van de hoogste verdieping meer moeten betalen voor het gebruik van de lift dan iemand van de lagere verdiepingen omdat deze hoogste meer electriciteit verbruikt en de lift langer moet werken.
Ook noteerden wij al eens klachten omdat bij een bepaalde eigenaar regelmatig veel volk over de vloer kwam en dus de lift meer gebruikt werd, rapper versleten zou zijn, enz...
We moeten allen leren dat we in een gemeenschap leven.
En zo te lezen denk ik dat vele eigenaars, leden van AV, Voorzitters en Syndici al die commaneukerij grondig beu zijn.
Wat een verspilling aan (levens-) energie en .....
laat ons (leren) leven.
Lieve en Marc
laspiaggia
Offline
Ik zie de problemen niet
Het is inderdaad in sommige gebouwen reeds zo, dat de bewoners van het bovenste verdiep meer betalen voor het gebruik van de lift dan degenen die op een lagere verdieping zitten. Lijkt me een logische oplossing, die evenzeer te verdedigen valt als een andere kostenverdeling. Zoals hierboven zeer terecht aangehaald, het is een kwestie van in gemeenschap leven, dus afspraken maken.

Wat betreft de discussie omtrent het ogenblik waarop men eigenaar wordt of de datum vanaf wanneer men mee betaalt in de gemeenschappelijke kosten: dit hoeft helemaal niet zo ingewikkeld te zijn als wordt voorgesteld.
Bij een verkoopovereenkomst voor een "normaal" goed, gaat de eigendom over vanaf de ondertekening. Bij de verkoop van een onroerend goed echter, moet deze verkoop tegenstelbaar aan derden gemaakt worden. En dit door overschrijving in het registratiekantoor ,volgens de wet binnen de 4 maand (wat ook de reden is dat een notariële aankoopakte van een onroerend goed doorgaans binnen de 4 maand gebeurt). Dus is in de meeste compromis (ik heb er toch nog nooit een andere gezien) opgenomen dat het eigendomsrecht tussen partijen wordt uitgesteld tot op het ogenblik van de akte, mits de partijen onder mekaar niet overeenkomen het genot eerder over te dragen.

Wat als gevolg heeft dat bij een correct opgestelde koopovereenkomst, de lasten worden gedragen door de koper vanaf het ogenblik dat
- de notariële akte wordt verleden
- ofwel, in het geval hij eerder de sleutels ontvangt, vanaf dat ogenblik.
Lieve en Marc
Offline
Blijkbaar zijn er ook mensen
Blijkbaar zijn er ook mensen die naar vereenvoudiging zoeken. Houen zo, zou ik zeggen.
Ik ben nog steeds tegen de tussenstap van het overhandigen van de sleutels tussen compromis en notariële akte: het tegenstellen tegenover derden is dan nog niet in orde; het geeft dikwijls aanleiding tot allerlei discussies zowel financiëel als praktisch; ook verzekeringstechnisch in geval van calamiteit kunen er problemen ontstaan.
Dus nogmaals: hou het simpel ook al is dat niet altijd " plezant " voor iedereen.
......................
Voor de kostenverdeling van de liften heb ik een voorstel: " pinnen " en dus betalen volgens het aantal bewegingen dat men doet. Electronisch kan dat allemaal.
En toch ..... we moeten meer leren leven " in gemeenschap ": we zijn mensen en geen gerobbotteerde lichamen.
Lieve en Marc
laspiaggia
Offline
zo simpel mogelijk
Ik treed Lieve en Marc in deze volledig bij: de simpelste oplossing is vaak de beste.
Of dit nu gaat om een verkoop, of om het maken van afspraken, de verdeling van kosten, het organiseren van werken,  etc etc .... in een gebouw.
Als je met anderen te maken hebt, heeft iedereen wel zijn eigen mening. En die meningen kunnen elk op zich heel logisch en correct zijn, maar toch nog compleet tegenovergesteld aan een andere mening die even logisch en eerlijk is. Er zijn er die zouden wensen dat de wet alles regelt. Dat is echter ten eerste niet mogelijk, ten tweede schieten met een kanon op een mug en ten derde zelfs niet nodig. De wet dient voor de hoofdlijnen. Er bestaat al een oplossing: de redelijkheid. Van volwassen mensen onder mekaar mag toch worden verwacht dat zij samen binnen deze hoofdlijnen kleuren.
Hoewel dit op zich niks met de voorhanden zijnde discussie te maken heeft, wilde ik dit graag toch eens kwijt op dit forum omdat ik sterk de indruk krijg dat er hier veel problemen worden gepresenteerd die niet voortkomen uit slechte wil of onkunde maar eerder uit het gebrek aan bereidheid (of aanleg?) om samen met anderen tot een oplossing te komen. En voor de goede orde: ik wil hier niemand mee viseren.