verschil tussen verbreken en opzeggen van een huurcontract

9 antwoorden [Laatste bericht]
Geert111
Offline

In een rechtszaak tegen een ex-huurster die het huurcontract van 9 jaar voortijdig (tijdens het eerste jaar) opgezegd heeft en weigert de opzegvergoeding van 3 maanden te betalen, kregen we gisteren de uitspraak van de vrederechter. De huurster werd veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand en haar deel in de gemeenschappelijke kosten.
Over de opzegvergoeding kon de vrederechter geen uitspraak doen omdat "de partijen voorbij gaan aan de vaststelling dat de huur door de huurster niet werd opgezegd maar verbroken hetgeen in principe een eenzijdige voortijdige beëindiging van de woninghuur met eventueel andere rechtsgevolgen daarstelt".
"Nu de beide partijen de betwisting niet vanuit de correcte juridische kontekst schijnen te benaderen past het ambsthalve de heropening van de debatten te bevelen ten einde hen toe te laten desaangaande hun schriftelijke opmerkingen uit te wisselen en deze over te maken aan de rechter."


Weet iemand hier raad mee? Wat verlangt men juist van ons?

Wij hebben de ontvangst van het AS van de huurster waarin zij ons meedeelt dat ze het huurcontract wenst te verbreken bevestigd met een AS en haar gewezen op de verplichting om een opzegvergoeding van 3 maanden te betalen wegens het beëindigen van het contract tijdens het eerste jaar.
 
Dank bij voorbaat.
Met vriendelijke groeten,
Geert
 
 

Roel De Cleermaecker
Offline
Opzeg houdt in dat de huurder
Opzeg houdt in dat de huurder de in de wet voorziene beëindigingsmethodes gebruikt om de huur te stoppen. Verbreken is een einde maken eenzijdig aan een contract zonder u te beroepen op de bin wet voorziene exitpistes. Een verbreking kan dus gezien worden als contractsbreuk, maar niet altijd. Bijvoorbeeld wanneer de huurder een geldige reden tot verbreking heeft. Bijvoorbeeld als het pand niet in orde is of de verhuurder het rustig genot niet verschaft.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

Geert111
Offline
hartelijk dank voor uw
hartelijk dank voor uw antwoord; ik zal in die zin aan de vrederechter berichten.
Geert111
Offline
toch nog 1 vraag : hadden we
toch nog 1 vraag :

hadden we dan de ontbinding van de huurovereenkomst moeten vragen en is het de bedoeling dat we dit nu nog aan de vrederechter doorgeven?
Bovendien hebben wij enkel de huurachterstand en de opzegvergoeding wegens vroegtijdig beëindigen van het huurcontract tijdens het eerste jaar gevraagd maar in principe moest de huurster ook nog de opzegtermijn van 3 maanden respecteren. Ze heeft opgezegd einde december 2012 en contractueel gold er een vooropzeg van 3 maanden dus tot einde maart. Nu krijgen wij slechts een vergoeding voor achterstallige huur tot begin februari (moment dat ze de woning verliet).
We willen echter geen onredelijke eisen stellen met gevaar voor een sanctie wegens rechtsmisbruik.
Quimmo
Offline
Huurwetgeving

Misschien heeft u dit al, maar deze brochure bevat heel wat informatie over de huurwetgeving: http://www.quimmo.be/nl/huurwetgeving-samenvatting-overzichtsbrochure

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Astrid CLABOTS oud
Offline
Geachte Op welke feiten
Geachte


Op welke feiten baseert de rechter zich om te stellen dat hier sprake is van

* een éénzijdige "verbreking" en niet van een
* opzeg zoals die cfr. huurwetgeving en - overeenkomst toegelaten is ?

Met andere woorden, dit is bepalend om te besluiten of u

* zich baseert op "verbreking" en schadevergoeding vordert, waarvan u samenstelling en omvang moet bewijzen dan wel
* zich baseert op een zuivere opzeg, waarbij u uitvoering van wet en overeenkomst (dus betaling van 3 maanden huur als zijnde opzegvergoeding, bovenop de vervallen huurgelden tot einde opzegtermijn) vordert.

In geval van verbreking, zou u "3 maanden huur" kunnen verantwoorden omdat het pand zo lang leeg staat in afwachting van nieuwe verhuur ?...

Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT - LOMMEL
 

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

Geert111
Offline
Geachte, eind december 2012
Geachte,
eind december 2012 stuurt de huurster een AS : "... ik wens u ervan in kennis te brengen dat ik vanaf 1 jan 2013 het huurcontract wens te verbreken. Defintitieve datum van verhuis zal ik u later meedelen." Op 10 jan. volgt een sms dat ze "volgend weekend zal verhuizen." Uiteindelijk kregen wij de sleutels terug op 9 februari.
Wij begrijpen nu dat de vrederechter een probleem heeft met de term 'verbreken' en met het éénzijdig opzeggen van het contract door de huurster waardoor eventueel andere 'rechtsgevolgen' zich aandienen.
Volgens ons huurcontract kan de huurster het contract op ieder ogenblik opzeggen, mits een opzeggingstermijn van 3 maanden.
Bovendien geldt een opzeggingsvergoeding, zoals voorzien in art. 3§5 van de huurwoningwet, indien de opzegging plaatsvindt in de eerste 3-jarige periode van het huurcontract van 9 jaar.
Wij hebben de ontvangst van haar AS bevestigd en haar in gebreke gesteld voor huurgelden tijdens de opzeggingstermijn van 3 maanden (tot einde maart) en de opzegvergoeding voorzien in de huurwoningwet eveneens 3 maanden huur (daar opzegging in eerste jaar van de 3-jarige periode).
Dit was voor ons een aanvaardbare regeling maar we hebben niet vermeld dat we onder die voorwaarden de beëindiging van het huurcontract aanvaarden en de huurster niet willen verplichten de volledige 9 jaar te vergoeden want dan zouden wij ons schuldig maken aan het formuleren van onredelijke eisen.
Wij baseren ons dus inderdaad op zuivere opzeg maar dat is in onze vordering niet tot uiting gekomen.
De vrederechtrer heeft haar nu reeds veroordeeld tot betaling van de maanden december en januari en 9 dagen van februari. Blijkbaar wordt (nog) geen rekening gehouden met de opzegtermijn. Dit kunnen wij in onze schriftelijke opmerkingen voor de heropende debatten vermelden.
Alles is nu heel duidelijk geworden.
Hartelijk dank voor de info.
Roel De Cleermaecker
Offline
U dient er rekening met te
U dient er rekening met te houden dat de vergoeding artikel 3 paragraaf 5 een vergoeding is bij opzeg en niet te cumuleren is met een schadevergoeding bij verbreking. Het is het ene of het andere. De meeste vrederechters kennen drie maanden verbreking toe.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

Astrid CLABOTS oud
Offline
Ik onderschrijf de
Ik onderschrijf de gewaardeerde reactie van mijn confrater, en merk bijkomend op dat doordat de Vrederechter een schadevergoeding ingevolge eenzijde verbreking meestal ook begroot op 3 maanden huur, dit de reden is waarom er soms verwarring bestaat met de contractuele opzegvergoeding van 3 maanden huur.

Astrid CLABOTS
ARGUS ADVOCATEN
HASSELT - LOMMEL
 

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

Geert111
Offline
Hartelijk dank voor uw
Hartelijk dank voor uw antwoord.
Tot nu toe kregen wij van de vrederechter de achterstallige huur toegewezen tot het moment dat we de sleutels terugkregen en ik begrijp dat we geen recht hebben op een opzegvergoeding omdat de huurster het contract 'verbroken' heeft, alhoewel er geen enkele reden toe was. Er was geen enkel gebrek aan de woning en wijzelf zijn op geen enkele manier in gebreke gebleven. In een volgend huurcontract zullen we best ook een verbrekingsclausule/-vergoeding inlassen want nu kan een huurder straffeloos een einde maken aan een contract wanneer hij het 'verbreekt'. We zullen in onze besluiten aan de vrederechter vermelden dat we een verbrekingsvergoeding wensen van 3 maanden.