10 jaarlijkse aansprakelijkheid

14 antwoorden [Laatste bericht]
mego
Offline

Onze residentie is+/-7 jaar oud.
ondergrondse ruimten is niet waterdicht en er stroomt water in(door de voegen) bij regenbuien.
er zijn door de aannemer reeds gedeeltelijke herstellingen gedaan, doch onvoldoende.
verscheidene eigenaars willen een onmiddelijke dagvaarding.
moet hiervoor een BAV plaatsvinden?
met welke meerderheid moet dit gestemd worden?
zijn er andere mogelijkheden?
bij voorbaat dank

J.M.
naicwill
Offline
U hebt hier reeds een
naicwill
Offline
Waterinsijpeling

De tienjarige aansprakelijkheid (artikel 1792 B. Wb.) behelst schade ten gevolge van het geheel of gedeeltelijk teniet gaan door een gebrek aan het gebouw.
Volgens rechtspraak en rechtsleer betreft het de aansprakelijkheid voor ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen of een belangrijk onderdeel ervan aantasten.

Over wat nu wel en niet onder deze aansprakelijkheid valt, zijn reeds boeken geschreven. Waterinsijpeling valt niet steeds onder de tienjarige, enkel wanneer het de stevigheid van het gebouw in gevaar brengt of een belangrijk onderdeel ervan aantast.
_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
http://quimmo.ys.be/nl/forum/juridisch/werken-aan-dak

 
naicwill
Offline
contractuele aansprakelijkheid

De gewone contractuele aansprakelijkheid voor verborgen gebreken vereist dat de partij die de aansprakelijkheid aan de rechter wil voorleggen dit binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de gebreken moet doen. Dit betekent dat de procedure niet stipt vóór het verstrijken van de 10-jarige termijn moet starten, maar wel binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de verborgen gebreken. De rechter zal dus moeten onderzoeken of de termijn tussen het ontdekken en signaleren van de gebreken en het uiteindelijk starten van het proces wel redelijk is. De rechter zal daarbij rekening houden met wat de partijen deden toen het gebrek opdook: hebben zij onderhandeld, een expert ingeschakeld, etc.
http://www.standaard.be/cnt/dmf20100211_096

http://www.schoups.be/nl/Nieuws/Index/2641/beperking-van-de-aansprakelijkheid-voor-lichte-verborgen-gebreken
naicwill
Offline
Aansprakelijkheid van aannemer/architect voor gebreken aan het
naicwill
Offline
Het zal de algemene
Astrid CLABOTS oud
Offline
Geachte Alleszins moet de
Geachte


Alleszins moet de syndicus, behoudens een scenario waarin het uitvaardigen van de dagvaarding een dringende daad van bewaring en beheer zou uitmaken, een mandaat van de algemene vergadering bekomen om over te gaan tot dagvaarding namens de VME.

Dit vereist een algemene vergadering, waar met een volstrekte meerderheid kan beslist worden over het al dan niet lanceren van een dagvaarding (men beslist daarover, niet over de uit te voeren werken, vandaar eventueel de verwarring met de daartoe vereiste meerderheid van drie / vierden).

Indien de algemene vergadering niet met de vereiste meerderheid overtuigd is van de noodzaak van het over gaan tot dagvaarding, weet u dat er voor minderheidsaandeelhouders ook nog vorderingsmogelijkheden open staan, via tussenkomst van de Vrederechter.

Astrid CLABOTS
Advocaat
HASSELT

 

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

mego
Offline
10-jarige aansprakelijkheid
bedankt voor de voorgaande info.
onze residentie beschikt over een binnenplein boven de parkeergarage. bij felle regen spuit het water in de kelders uit de voegen waar de buizen aan elkaar gemaakt zijn.Misschien ook omdat de buizen gedeeltelijk met vuil gevuld zijn.
enkele eigenaars verbieden de syndicus zelfs een onstoppingsfirma te laten onderzoeken indien dit waar is, met als argument dat de 10-jarige aansprakelijkheid hierdoor zou wegvallen. 
hebben deze eigenaars gelijk met hun stelling
de syndicus is toch verplicht het onderhoud van het gebouw te laten gebeuren.
dank bij voorbaat
J.M.
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
Hoe toegankelijk zijn de
Hoe toegankelijk zijn de afvoerbuizen aub?
Om de 6 meter een toegagnspunt voor (hoge druk) reiniging?
Diameter 60 mm of diameter 120 mm?

Tlescopische reiniging ook mogelijk ==> kost veel
mego
Offline
10-jarige aansprakelijkheid
beste,
de buizen zijn vrij toegangkelijk met op verscheidene plaatsen ( 6m?) schroefdoppen om de buizen te kunnen openen.
J.M.
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
Een goede duurzame oplossing
Een goede duurzame oplossing begint met en diagnose en hier zijn we blijkbaar nog nergens, heeft het zin in het wilde allerlij aannemers werken laten uitvoeren?
DirkRommel (niet gecontroleerd)
"spuit het water in de
"spuit het water in de kelders uit de voegen waar de buizen aan elkaar gemaakt zijn.Misschien ook omdat de buizen gedeeltelijk met vuil gevuld zijn."


==> Doe diagnose werk :
"gedeeltelijk gevuld" ==> reinigen van buizen
"aan elkaar" ==> koppelingen herstellen, verdichten of vervangen


Zijn die buizen wel de oorzaak, of gewoon waterinfiltratie in de gebouwconstructie?
naicwill
Offline
Is de in gebreke stellen reeds gebeurd?
Dit was het advies van advocaat Astrid Clabots
OP 31/12/2012:

"
Het komt aan de syndicus toe om aannemer en architect, namens de AV (en dus de mede - eigenaren) in gebreke te stellen voor zover de gebreken de gemeenschappelijke delen van het gebouw aantasten.

De syndicus kan hiertoe beopdracht worden door de AV, doch in geval van hoogdringendheid dient hij zelfs dringende maatregelen (zoals bijvoorbeeld het lanceren van een ingebrekestelling) te treffen.
Mijn advies is dus om een Bijzondere AV samen te roepen met de bouwgebreken als agendapunt, en de syndicus hierover tevens formeel aan te schrijven zodanig dat deze laatste zijn verantwoordelijkheid kan opnemen, eventueel zelfs los van een af te wachten beslissing van de AV. In het laatste geval zal de syndicus nadien wel om regulariserende toestemming van de AV verzoeken om zijn werkzaamheden (maatregelen bij hoogdringendheid) in te dekken."

Verder denk ik  niet dat door het onderzoek van een
 onstoppingsfirma de 10-jarige aansprakelijkheid hierdoor
zou wegvallen. 
De syndicus gedraagt zich als een goede huisvader,
alhoewel dit volgens mij veel eerder had moeten gebeuren.
Het kan gezien worden als een bewarende maatregel.
Uit de resultaten van het onderzoek kan al blijken of
de aannemer verantwoordelik is of niet.
Dus nog een beetje wachten om de loodgieters te vragen




 
naicwill
Offline
proceduretermijn
      De proceduretermijn daarentegen omvat de termijn waarbinnen de bouwheer, na kennis te hebben genomen van het verborgen gebrek, zijn vordering dient in te stellen opdat deze nog ontvankelijk zou zijn.514 Recent oordeelde het Hof van Cassatie echter dat het volstaat dat de vordering op grond van artikel 1792 B.W. wordt ingesteld binnen de tien jaar. Zulks impliceert dat het Hof het zelfs niet meer noodzakelijk acht dat de vordering wordt ingesteld binnen een redelijke termijn.515 Inzake de tienjarige aansprakelijkheidstermijn zijn de procedure- en de waarborgtermijn dezelfde, te weten tien jaar.516 Deze visie wordt echter niet door alle rechtspraak eenduidig gevolgd. Zo oordeelde het Hof van Beroep te Gent de vordering betreffende een verborgen gebrek dat onder het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid viel, ontoelaatbaar was gelet op het feit dat de bouwheer na het definitieve deskundigenverslag maandenlang had gewacht om zijn vordering in te stellen.517 Het Hof van Cassatie heeft dit arrest evenwel vernietigd.518
114. Anders is het evenwel gesteld met de vorderingen betreffende verborgen gebreken die de stevigheid van het gebouw niet aantasten. Deze moeten wel binnen een redelijke termijn worden gesteld.519 Ter zake oordeelde het Hof van Cassatie dat de bouwheer actie moet ondernemen binnen een redelijke termijn. Ook lagere rechtspraak paste dit principe toe en stelde ter zake dat indien de bouwheer nalaat tijdig zijn vordering op grond van verborgen gebreken in te stellen, zulks kan worden geïnterpreteerd als een stilwijgende aanvaarding van de situatie, met inbegrip van de aanwezige gebreken.520 Het komt aan de rechter toe te oordelen of de benadeelde bouwheer deze redelijke termijn heeft laten verstrijken.521 De tijdigheid van het instellen van de vordering moet in concreto door de feitenrechter worden beoordeeld in functie van de concrete omstandigheden van de zaak, te weten onder meer de aard van de werken en de aanwezige gebreken, eventuele buitengerechtelijke handelingen die reeds door de benadeelde bouwheer werden ondernomen, de evolutie van de schade en diens meer.522 Mijns inziens kan de verplichting tot het instellen van de vordering binnen een redelijke termijn gekaderd worden binnen de schadebeperkingsplicht. De schadebeperkingsplicht kan op haar beurt dan weer gesitueerd worden in het licht van de verplichting tot het uitvoeren van overeenkomsten te goeder trouw.523 Deze verplichting houdt onder meer in dat de bouwheer - schuldeiser geen aanspraak kan maken op integrale vergoeding van de schade, indien hij zelf, zoals van een goed huisvader mag worden verwacht, geen initiatief heeft genomen om de schade te voorkomen of te beperken. De bouwheer dient in casu zelf in te staan voor dat deel van de schade dat te wijten is aan het miskennen van deze schadebeperkingsplicht. De bewijslast van de tekortkoming van de bouwheer in deze verplichting, met name dat deze de schade verder heeft laten evolueren, rust op de aannemer.524

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/458/332/RUG01-001458332_2011_0001_AC.pdf
 
naicwill
Offline
De korte termijn bij verborgen gebreken