Aanstelling nieuwe syndicus

4 antwoorden [Laatste bericht]
Carlo Evangelisti
Offline
Geachte,

Ik ben mede-eigenaar van een appartement, in een appartementsgebouw onderverdeeld in 3 blokken met 16 panden en 26 garages.

Ik ben bloksverantwoordelijke en heb een vergadering teneinde de aanstelling van een nieuwe syndicus te bespreken (huidige heeft ontslag genomen).
Wij hebben een aantal offertes binnen en het is de bedoeling daar een keuze uit te maken.

Zou u zo vriendelijk willen zijn te willen informeren wat de aandachtspunten dienen te zijn.  De offertes omvatten uuiteraard de prijs per maand en gerelateerde kosten en ook welk werk vericht wordt door de syndicus voor dat tarief, maar zijn er ander meer juridische zaken waar ik op moet letten?

Alvast bedankt!
Carlo Evangelisti
deskundige
Offline
Beste,Ineens een pasklaar
Beste,
Ineens een pasklaar antwoord geven op uw vraag lijkt me nogal moeilijk.

Vooreerst had ik graag wat meer info aangaande de juridische situatie.

U spreekt over 3 blokken waarbij u van één van de 3 blokken "blokverantwoordelijke" bent.
 Thans dient er een nieuwe syndicus te worden gekozen. Bedoelt u daarmee dat er in het complex per blok een syndicus is of dat er 1 is voor gans het complex?

In het eerste dient te worden nagekeken of het gebouw of de groep van gebouwen al dan niet onder eenheidstatuut ressorteert en indien dit zo is of er dan een hoofdsplitsingsakte bestaat alsook per blok een ondersplitsingsakte.

Onder de nieuwe wet kunnen thans onder voorwaarden deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid worden opgericht.

Zijn er geen hoofdsplitsingsakte en/of ondersplitsingsakten en werd tot op heden op geen enkele vergadering een beslissing tot de oprichting van deelverenigingen genomen, dan kan er i.p. maar één syndicus en dus ook maar één AV zijn. Dit onder voorbehoud dat het dus om een gebouw of groep van gebouwen onder een eenheidstatuut gaat.

Vooraleer dus effectief op uw initiële vraag te kunnen antwoorden, hiervoor is natuurlijk ook lezing van de inhoud van de voorliggende offertes van belang, dient er dus best één en ander te worden nagezien en dit om te vermijden dat er binnen jullie complex onwettig wordt gewerkt.

Nazicht van de akte(n) dringt zich dus op, tenzij er sowieso op dit moment en in het verleden altijd 1 syndicus en dus ook maar één vergadering is.


 Mvg.








Quimmo
Offline
Enkele losse tips

Misschien nog een aantal losse tips:

- al is hij sowieso wettelijk verplicht, let er nog eens extra op dat de syndicus een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft. Steekproeven in het verleden hebben aangetoond dat dit niet steeds het geval is.

- al kunt u wettelijk steeds toegang tot alle documenten vragen, kijk toch eens hoe uw syndici dit in de praktijk zien

- kijk of er voldoende gedetailleerd beschreven is wat hij tot zijn taken rekent. En ook wat extra gefactureerd wordt (vergaderingen, ...)

- vraag eens hoe hij de aanpassing van uw statuten aan de nieuwe wet wil aanpakken. Er zijn hier nogal sterk uiteenlopende visies van verschillende syndici

- zet eens alle taken op een rijtje (organiseren vergaderingen, rapporten, opvolgen werken, lastenboeken, offertes aanvragen, ... En kijk eens of dit realistisch uitgevoerd kan worden voor het bedrag wat men voorstelt. Een syndicus die een jaarvergoeding van 500€ voor uw gebouw vraagt kan dit volgens mij moeilijk met de nodige zorg doen

- er zijn een aantal organisaties bezig met typecontracten voor syndicusdiensten op te stellen. U kunt er ook al wat oudere vinden op Internet, kijk wel of ze al aan de nieuwe wet aangepast zijn. Uw syndici zullen wel hun eigen contracten voorstellen, maar de voorbeelden laten u toe te zien of er niets vergeten is.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Carlo Evangelisti
Offline
Nieuwe syndicus
Geachte,

Bedankt voor uw reactie.
Het gaat over 1 appartementsgebouw (onderverdeeld in 3 blokken) met een aantal bijhorende garageboxen en tevens 1 basisacte.

Zoals gezegd heeft de syndicus zijn ontslag gegeven en zijn wij op zoek naar een vervanger.  Bijkomend is dat wij (één van de 3 blokken van het appartementsgebouw) verwikkeld zijn in een dispuut omtrent herstellingen aan de zijgevel die volgens de syndicus afzonderlijk per blok te betalen zijn, terwijl wij van mening zijn dat dit gemeenschappelijke kosten zijn.  De basisacte is hier niet echt 100% duidelijk.  Aan één kant staat er wel een artikel in dat het over 1 appartementsgebouw gaat en is het opgenomen in de bijzondere gemeenschappelijke kosten, maar aan de andere kant wordt er in hetzelfde artikel gesproken over 3 individuele blokken weliswaar in 1 appartementsgebouw, m.a.w voor interpretatie vatbaar en wij wensen hiervoor de tussenkomst van een vrederechter.
Dus vraag ik mij af voor wat de aanstelling van een nieuwe syndicus betreft of wij ook de basisacte kunnen veranderen (via notaris veronderstel ik...) of verduidelijken (bv ook wat het reservefonds betreft want op dat vlak is absoluut niets in de basisacte of bijlages vermeld)

Alvast bedankt voor uw reactie
Carlo Evangelisti
Carlo Evangelisti
deskundige
Offline
Beste, Op basis van uw info
Beste,

Op basis van uw info gaat het om één gebouw.

Ik vermoed dat elke blok daarbinnen een eigen inkomhal, lift, e.d. heeft?

Ik heb natuurlijk geen inzage in de totale inhoud van de statuutakte (= basisakte en reglement van mede-eigendom) maar in de aangehaalde optiek lijkt het mij dat de zijgevels, voorgevel, achtergevel, hoofddak,.. in algemene onverdeeldheid toebehoren aan alle eigenaars van het ganse complex. M.a.w. de blokken staan fysiek niet elk afzonderlijk op zich maar maken deel uit van een groter geheel, zijnde het gebouwencomplex.
 
In jullie akte werd er waarschijnlijk in een opsplitsing in deelverenigingen voorzien waardoor er tevens een opdeling gebeurde in algehele gemeenschappelijke delen (fundering, gevels, dak, grond,...) en particuliere gemeenschappelijke delen ( inkomhal per blok, lift per blok, enz...).

Kosten aan/voor zaken die de algehele onverdeeldheid aanbelangen dienen door het ganse complex te worden gedragen (uiteraard kunnen er hier bijzondere verdeelsleutels zijn opgenomen), kosten aan/voor zaken die specifiek tot gebruik of tot nut van een bepaalde blok zijn, zullen door de eigenaars van die blok dienen te worden betaald (uiteraard kunnen er hier ook hier bijzondere verdeelsleutels zijn opgenomen).

Normaal zal dit duidelijk uit de statuutakte blijken waardoor het m.i. in eerste instantie niet nodig is om de Vrederechter te vatten.

Aangezien de (nieuwe) syndicus in het kader van de nieuwe wet de statuten moet coördineren, lijkt het mij aangewezen dat dienaangaande middels een vergadering voorafgaand overleg wordt gepleegd zodat jullie alsdan kunnen bekijken welke punten er naar de toekomst toe best in de gecoördineerde versie worden opgenomen of dienen te worden aangevuld, aangepast dan wel of eventueel de oprichting van afzonderlijke deelvme's met rechtspersoonlijkheid een goede optie is of niet, enz...

 Zulke wijzigingen houden dan wel een wijzigende authentieke akte en eventueel de opmaak van ondersplitsingsakten in waaraan natuurlijk een veel hoger prijskaartje hangt dan wanneer de coördinatie onderhands gebeurt. 

Een en ander zal dus eerst moeten worden beoordeeld.
De hulp van een gespecialiseerd deskundige, advocaat, notaris is hier waarschijnlijk wel aangewezen.

Wat de vervanging van de syndicus betreft, i.c. de punten waarop jullie dienen te letten. Inzage in de offertes is hier ook nodig om een en ander (correct) te kunnen beoordelen. 

Mvg.