Bevoegdheden VME vs Raad v ME

2 antwoorden [Laatste bericht]
Nic DE RUYVER
Offline
We zijn mede-eigenaar van een nieuwbouw app-blok van 9 appartementen.
We staan voor de keuze van een syndicus, oplevering, oprichten raad v ME,...

Iedereen wil de kosten laag houden en hiervoor een structuur opstellen om vlug en efficient te kunnen beslissen, voldoende eigen inbreng te hebben in offertes,..
Bedoeling is om de Raad van ME als werkinstrument te laten fungeren (offertes vergelijken,...), evenals zoveel mogelijk beslissingen te laten nemen, dit in open communicatie met alle eigenaars (via Quimmo).
De syndicus zijn functie willen we beperken tot de uiteindelijke uitvoering van de beslissingen.
We kunnen er op vandaag van uitgaan dat alle eigenaars hiermee instemmen.

Heb ik het goed voor of kan/mag dit niet?
Hebben jullie andere tips hoe we onze structuur kunnen opbouwen ?

Alvast bedankt !
Quimmo
Offline
Eigenlijk is de syndicus

Eigenlijk is de syndicus altijd maar de uitvoerder van de beslissingen die door de algemene vergadering en door de raad van mede-eigendom genomen worden. De enige dingen waar hij zelf mag beslissen zijn bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer.

Twee clausules lijken me interessant in de nieuwe wet, namelijk

- "Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar."

Indien u binnen dit kader werkt kan de zaak jaarlijks herbekeken worden en is het geen blanco cheque noch een eeuwige verplichting.

- "De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden."

Wat u wil doen is toch ook een stukje van de uitvoering naar u toe trekken, bijvoorbeeld inspraak in offertes, ... Dit kan wel voor een stuk, maar uiteindelijk moet het wel duidelijk zijn wie de eindverantwoordelijke is als er iets fout gaat. Voor werken waar mededinging verplicht is, is een lastenboek nodig en voor complexere zaken is het eveneens aangewezen. Gezien de syndicus hier waarschijnlijk meer competentie heeft zou ik toch op hem beroep doen voor het opmaken van een dergelijk lastenboek - met inspraak van de mede-eigenaars. Daarna kunt u ook de offertes inkijken als raad van mede-eigendom. Indien u echter alles naar u toe zou trekken, kunt u de syndicus ook niet aansprakelijk stellen als er iets fout gaat. Dan zal de raad van mede-eigendom hierop aangesproken worden door een benadeelde eigenaar en, gezien deze raad geen rechtspersoonlijkheid heeft, wordt het afgewenteld op de individuele leden van deze raad.

Alhoewel er discussie is over de aansprakelijkheid van de leden van de RvME in het algemeen, zijn specialisten van mening dat de kans klein is dat deze leden aansprakelijk gesteld kunnen worden indien ze niet-professionelen zijn en hun taak naar eer en geweten uitvoeren binnen het kader van de wet. M.i. wordt het risico groter naarmate men meer taken op zich wil nemen en zou ik in dat geval een aansprakelijkheidsverzekering overwegen - op kosten van de VME indien iedereen akkoord is.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Astrid CLABOTS oud
Offline
Verdeling verantwoordelijkheden en bevoegdheden SYNDICUS v. RVME
Ik bevestig graag dat in se de eindverantwoordelijkheid bij de Syndicus ligt. Het is in die zin inderdaad van belang dat hierover duidelijkheid wordt verschaft.

Tevens zijn de leden van de RvME veelal geen professionelen, zodat de aansprakelijkheidstoets wellicht soepeler zal zijn; anderzijds getuigt het feit dat men meer bevoegdheden naar zich toetrekt van een engagement om bewust meer verantwoordelijkheid op zich te nemen en te dragen.

Ik treed de visie van de vorige schrijven dan ook bij daar waar deze stelt dat men met het aantrekken van meer verantwoordelijkheden, ook blijvend oog heeft voor het afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering. Vraag zal zijn welke verzekeraar dergelijk product 'in de aanbieding heeft' voor niet professionele leden van een RvME ?

Vriendelijke groeten,
Astrid CLABOTS

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom