Evaluatierapport van de syndicus inzake overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen

9 antwoorden [Laatste bericht]
ELWE
Offline

Syndicus art.3.104 BW
....
14° aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen

Op de agenda AV wordt dit agendapunt omschreven als "evaluatie van de leveringscontracten".
Hier worden de lopende overeenkomsten (energie,tuinonderhoud,onderhoud gemeenschappelijke delen, verzekering gebouw, edm) bedoeld.
In de vorige AV werd dit punt zeer snel afgehandeld met een summiere mondelinge toelichting van de syndicus én ook de mededinging werd in casu het energiecontract niet gerespecteerd !
Verwijzend naar het BW, is dit rapport (lees : een geschreven dokument,toch ?) een conditio sine qua non....of mag hier ook een loopje mee genomen worden ?
 

 

nescio1
Offline
verba volent, scripta manent

 

 

In de bijeenroeping hoort de syndicus ALLE agendapunten ter bespreking voorgelegd aan de AV, op te nemen.

Tevens moet hij aangeven waar de documenten betreffende elk afzonderlijk agendapunt kunnen geconsulteerd worden voor de vergadering.

 

 

Dit impliceert dat ook voor het evaluatierapport de syndicus een schriftelijk verslag moet neerleggen.

 
SIEBE
Offline
#1 NESCIO
Volledig mee eens.
Maar het zwakke punt is : indien de syndicus het niet online zet, en vermeld inzage ten kantore na afspraak : er veel eigenaars zijn die afhaken. Zeker gezien VME's dikwijls tamelijk ver van het kantoor van de syndicus gelegen zijn. Iedereen is niet mobiel of heeft geen vervoer.
Dus zou ik de wetgever aanraden deze inzages online te zetten; zij die geen computer of dergelijks hebben, kunnen desnoods bij één van de buren gaan kijken. Maar plaatsbezoeken ten kantore brengen voor de eigenaar gewoonlijk ook nog kosten mee, ondanks ikzelf deze info's onder de normale beheerskosten bevat.

Er zijn voor de wetgever nog tal van aandachtspunten die de mede eigenaars het stukken makkerlijker maken.

Zo ook bv een beetje off topic : de wettelijke verplichting van een rekencommissaris. De wetgever geeft enkele duidelijke en bindende inhoud aan dit mandaat. Dus op een AV kan de vergadering ( onder impuls van ... ) makkelijk besluiten de rekencommissaris enkele de volgorde van de facturen te laten controleren ( zelf meegemaakt ).
Rekencommissaris het zwijgen opgelegd en volledige uitholling van zijn deontologie.
nescio1
Offline
De wetgever

heeft enkel minimumeisen vastgelegd.

 

Hij heeft het de “mondige” mede-eigenaars overgelaten verdere bindende regels vast te leggen, aangepast aan de specifieke kenmerken van de VME: face to face groep, klein < 6 of groot > 200, allen of geen digibeten,  x % bereikbaar per e-mail, x % leest een website op naam VME of syndicus, etc.

 

ELWE
Offline
Bezoek ten kantore / inzage dokumenten

Als (bewuste) mede-eigenaar is ondertussen een bezoek (deze week)ten kantore syndicus vastgelegd...
maar wat als de syndicus of zijn medewerker geen of onvoldoende dokumenten kan voorleggen ?  Dien ik dit ná het bezoek te melden per e-mail aan de syndicus ? Of terplaatse akte nemen in één inderhaast geschreven dokument met risico tot onvolledigheid en ter ondertekening voorleggen ?
Ik vermoed (met quasi zekerheid naar analogie vorige AV)  dat er geen evaluatierapport inzake leveraciers aanwezig zal zijn, en dat de mededinging voorzien in het RIO , niet gerespecteerd werd.
99% van de mede-eigenaars : geen interesse

Alleszins, ik onthou reeds dat een evaluatierapport verplicht is (geschreven dokument) cfr Nescio én dat een mondelinge toelichting onvoldoende is.

 

 

 

ELWE
Offline
Kosten bezoek syndicuskantoor
"Maar plaatsbezoeken ten kantore brengen voor de eigenaar gewoonlijk ook nog kosten mee" dixit SIEBE

Ik meen me te herinneren in vorige topics dat informatie door een mede-eigenaar gevraagd in het kader van de agenda AV gratis is, uitgezonderd kopieën van gevraagde dokumenten, toch ?
Vorige AV (2020) wenste de syndicus mij 63 euro/u te factureren voor het terbeschikkingstellen van een "medewerker"....
ELWE
Offline
Voor ereiding AV / bezoek kantoor syndicus / inzage dokumenten

Vriendelijke ontvangst van de verantwoordelijke medewerker maar volgende heb ik vernomen uit monde van de "syndicus"....

- geen mededinging gerespecteerd in enkele leveringscontracten ? Et alors 
- leveringscontracten niet gespecificeerd (geen inzage in de lopende "contracten")
- geen tuinontwerp aanwezig / slechts 1 voorlopige offerte ...nog aan te passen door dé tuinaannemer / geen beplantingsplan aanwezig....komt nog en wordt uitvoerig in AV besproken / bedrag "voorlopige offerte" > 50.000 euro / mededinging....niet nodig indien AV beslist tot uitvoering....
- uitvoering van tuinaanleg is voorzien tenlaatste oktober 2021 !! Termijn beroep (4 maanden) met mogelijkheid tot teruggefloten worden door Vrederechter ...geen antwoord
- punten die niet geagendeerd zijn kunnen altijd besproken worden en beslist worden door AV indien AV dit wenst...?
- geen evaluatierapport van de leveringscontracten....deze worden mondeling op de AV toegelicht en vervolgens ter beslissing voorgelegd...
volgens syndicus niet in strijd met appartementswet omdat AV altijd gelijk heeft...
- geen rapport RvME controle op syndicus aanwezig...ook dit zal uitvoerig in AV besproken worden dmv PowerPoint presentatie 
- RvME heeft volmacht in een vorige AV ontvangen om beslissingen te nemen ipv AV...?? En deze volmacht blijft doorlopen (ook al is er geen nieuwe beslissing AV genomen)...een "oneindige" volmacht in tijd !!
- syndicus moet niet adviseren, AV beslist....
- RvME mag ten alle tijde beslissingen nemen als de AV volmacht verleend heeft ....

Ja, dat was het dan.

Teleurstellend ? Ja en neen....eerder een bevestiging van wat ik reeds zeer geruime vermoedde en objectief kon vaststellen door de toetsing van handelingen aan appartementswet 

In supra een summiere samenvatting van een professionele syndicus met  ervaring en de nodige certificaten (om fier op te zijn) .....

Hoe pak ik dit als mede eigenaar nog aan ? 

@Nescio ? @ Lebragard ? @ Siebe ? @ leden van dit forum


 

SIEBE
Offline
#6
Ik had van dit bezoek niet anders verwacht.
In ieder geval een aangetekend schrijven of mail aan de syndicus met al uw opmerkingen en bevindingen.
Al uw opmerkingen/aanmerkingen stuk voor stuk als agendapunten laten agenderen op de volgende AV.

Proberen steun te krijgen in de VME.

Een volledig dossier samenstellen met alle inbreuken, uw bemerkingen, correspondentie van en naar syndicus, historiek van inbreuken. Laatste AV verslagen kopiëren, wetsteksten. Gans dit dossier indienen bij het BIV
Vermelding BIV n° van syndicus + naam en adres.
https://www.biv.be/tuchtrechtspraak/klacht-indienen-tegen-een-erkend-vas...

U kunt op hun klachtendossier reeds bestanden meesturen.

Volledig dossier aangetekend versturen naar :
RUDI LE COUTRE   RECHTSKUNDIG ASSESSOR UITVOERENDE KAMER VAN HET BIV   mailadres uk@biv.be    LUXEMBURGSTRAAT 16 B  1000 BRUSSEL

Ook een kopie op hetzelfde adres tav VAN BRABANT ALEXANDER  RECHTSKUNDIG ASSESSOR

Kopie dossier per mail en post aan :
ELKE VAN HOLSBEEK   PLAATSEVERVANGEND SECRETARIS UITVOERENDE KAMER
zelfde adres   tel. 02/5053850   email   elke.van.holsbeek@biv.be

Bij mails : in cc zetten info@biv.be

Bij elke nieuwe overtreding of nalatigheid van de syndicus telkens een nieuwe mail sturen naar uk@biv.be  MET VERMELDING VAN HET DOSSIER NR.

Alle klachten worden gebundeld en worden uiteindelijk voor de uitvoerende kamer en tuchtcommissie gebracht. Zal wel enige tijd in beslag nemen.

Zo veel mogelijk voorbeelden van overtredingen of inbreuken door sturen met uw eigen opmerkingen en of wetteksten.
ZEKER UW HIERBOVEN #6 verslag van bezoek.

Dan is het afwwachten op de resultaten. Lees de bovenstaande link goed en vul het klachtenblad in ( uw eigen gegevens en over welke VME het handelt niet vergeten). Uw klacht krijgt een dossier nr.;
dit steeds vermelden in al uw correspondentie.

Dossier zeker ook per post verzenden naar de assessors.
Dan geduld oefenen maar wel het dossier steeds aanvullen met nieuwe elementen.

Hopelijk succes.

 
ELWE
Offline
Vrederechter
@ Siebe : een prachtige "handleiding" / mijn dank hiervoor

Ter info : de syndicus heeft nog steeds de gevraagde dokumenten niet digitaal bezorgd ;kon ze gisteren tijdens het bezoek ten kantore ook niet bezorgen...staatsgeheim ;-)

Na de AV ga ik de stap richting Vrederechtbank zetten én BIV.


 
SIEBE
Offline
#8
Elwe, beide doen.
Ook melden bij BIV : geen digitale bezorging gehad.
Zelfde dossier samenstellen indien u naar het vredegerecht stapt.

Bij staatsgeheimen worden potjes gedekt en onfrisse praktijken.

En graag gedaan.
Daarom ook dat ik reeds dikwijls mijn gedacht heb geplaatst over deze wetgeving, en daar blijf ik bij.