Gemene buitenmuren in kleine appartementsblok met 3 mede-eigenaars

5 antwoorden [Laatste bericht]
carolus
Offline
De bewoner van het bovenste appartement heeft via vocht dat door de buitenmuren
 binnendringt overlast (schimmel, natte muur enz. ) Loskomende stenen zijn een bijkomend probleem.  De gemeenschap (de twee andere eigenaars) wil geen werken laten uitvoeren waarvoor zij moeten bijdragen. 

Verder overleg via een buitengewone AV met duidelijk agendapunt is voorzien.
in de hoop alsnog een akkoord te bekomen en anders op basis van de vermoedelijke weigering eventueel de vrederechter te verzoeken een bemiddeling of uitspraak te doen.

Zou het juridisch mogelijk zijn een deel van gemeenschappelijke buitenmuren (bovenste deel) alleen te laten behandelen en dit op kosten van de eigenaar van het bovenste appartement?  Welke documenten moeten er dan best opgesteld worden om geen problemen te krijgen bij overlast wegens werken aan de bovenkant van de buitengevels.

Vermoedelijk is de weigering van de andere eigenaars ingegeven door onvermogen.
 
deskundige
Offline
Beste, De buitenmuur is een
Beste,
De buitenmuur is een gemeenschappelijk deel.

Het behoud en het beheer ervan komt de Vereniging van Mede-eigenaars toe.
M.a.w. is het aan de Algemene Vergadering om hier in eerste instantie over te beslissen.

Op basis van artikel 1384, 1° B.W. is in deze m.i. de VME als bewaarder van de zaak aansprakelijk voor schade veroorzaakt door de gevel.

Tenzij de betreffende eigenaar hiermee expliciet akkoord zou gaan, wat ik op zich vreemd zou vinden, zou de herstelling m.i. eventueel op zijn kosten kunnen worden uitgevoerd doch de opdracht dient dan volgens mij nog steeds van de VME uit te gaan waarbij de aansprakelijkheid en eindverantwoordelijkheid op de schouders van deze laatste blijft rusten.

Wordt tijdens de voorziene vergadering geen consensus bereikt, dewelke er m.i. alleen maar kan in bestaan dat de VME asap overgaat tot de herstelling/het wegnemen van de oorzaak, dan staan er de schadelijdende eigenaar wel wat mogelijkheden open om op kosten van de (andere) eigenaars tot 'gedwongen' herstel over te gaan.

Bijkomend blijft het aspect waterschade.

Aangezien de oorzaak een gemeenschappelijk deel is, draait de VME voor het herstel, mindergenot,... van deze schade op. Quid overigens aangifte bij de gebouwverzekeraar? Is dit gebeurd?

Ik wil ook nog even meegeven dat de syndicus in jullie gebouw de wettelijke taak heeft om bewarend op te treden en/of daden van voorlopig beheer te stellen.

Wanneer de schadelijdende eigenaar kan aantonen dat de syndicus al langere tijd voor de vergadering die wordt georganiseerd op de hoogte was van het probleem en tot nu toe steeds is blijven stilzitten, waardoor de schade in het appartement is ontstaan of zich heeft kunnen uitbreiden, dan lijkt het mij dat hij zich niet van zijn wettelijke taak heeft gekweten waardoor hij m.i. een persoonlijke aansprakelijkheidsvordering riskeert.

Misschien kan Meester CLABOTS hier nog iets aan toevoegen of mij verbeteren indien er iets niet correct zou zijn.

Mvg.










carolus
Offline
Tussenbemerking
In het gebouw waarover de vraag is gesteld is er geen syndicus.
deskundige
Offline
Beste, Staat er inĀ een

Beste,

Ik kan dit niet onmiddellijk uit uw tekst opmaken maar ik vermoed toch dat het gebouw 3 verschillende eigenaars kent en dat er een (wijzigende) akte bestaat waarbinnen de privatieve en gemeenschappelijke delen werden opgesplitst,...?

Indien de akte bestaat, wordt er dan in vermeld dat er binnen het gebouw afstand werd gedaan van de toepassing onder art. 577-3 e.v. B.W. ?

 

carolus
Offline
Geen syndicus

In het beschreven geval is een normale basisakte zonder afwijking.
De wet van 2 6 2010 is volgens mij integraal van toepassing. Maar er is geen syndicus.
Drie eigenaars
Als er problemen zijn neemt iemand het initiatief. (Of doet een poging daartoe).

deskundige
Offline
Beste,De Wet voorziet
Beste,

De Wet voorziet dwingend dat in een gebouw in gedwongen appartementsmede-eigendom een syndicus dient te worden aangesteld. Dit kan een mede-eigenaar zijn.

De syndicus is het kanaal langswaar de VME naar buiten treedt en langs wie ze dient te worden bereikt.

Aangezien er geen syndicus in het gebouw actief is, dienen jullie zelf bewarend op te treden. 

Verder verwijs ik naar mijn eerder geponeerd antwoord.

Mvg