Hoe kunnen we onze huidige Syndicus ontslaan?

39 antwoorden [Laatste bericht]
De Wulf Gerrit
Offline
Volstaat het een algemene vergadering samen te roepen zonder de huidige syndicus en deze bij mederheid van stemmen per aangetekende brief te ontslaan 3 maand voor de eidndatum van het contract.
Bij een modelinge navraag bij alle eigenaars is niemand tevreden van de huidige syndicus, nochthans beroeps maar teveel belangenvermening met de bouwheer.

Graag advies,
Gerrit
Van Wynsberghe Jan
Offline
ontslag syndicus
Beste,


Alleen de algemene vergadering kan de syndicus ontslaan. De syndicus moet mee uitgenodigd worden.

Jullie (minimum 20% van de mede-eigenaars) kunnen een aangetekende brief sturen aan de zittende syndicus met als vraag een bijzondere algemene vergadering bijeen te roepen met als dagorde ontslag syndicus.

deskundige
Offline
Beste, In aanvulling op het
Beste,

In aanvulling op het antwoord van de vorige poster wil ik u nog meegeven dat wanneer de syndicus binnen de 30 dagen na de vraag geen gevolg geeft aan het bijeenroepen van een vergadering, het volstaat dat één mede-eigenaar die de aangetekende brief mee ondertekende de vergadering zelf bijeenroept.

In het kader daarvan kan in de aangetekende brief dan ook ineens worden gevraagd
om de relevante adres en identiteitsgegevens van alle eigenaars per kerende over te maken.

De syndicus kan zich thans niet meer achter de privacywet verschuilen.

Mvg.
De Wulf Gerrit
Offline
Mag de syndicus bij het
Mag de syndicus bij het bijeenroepen van de algemene vergadering nodig om zijn ontslag uit te voeren een vergoeding vragen, want dit is eigenlijk ons probleem. We willen kosten vermijden om zijn ontslag wettelijk te laten uitvoeren, iedereen is het eens. Na een schriftelijke rondvraag door de voorzitter van de VME is door iedereen het ontslag gevraagd van de huidige syndicus. 100 % is voor het ontslag. De voorzitter heeft reeds contact genomen met een aantal syndic kantoren om hun candidatuur te stellen. Hoe regelen we dit nu praktisch.
Gerrit
Quimmo
Offline
Indien zijn contract vermeldt

Indien zijn contract vermeldt dat hij een opzegvergoeding krijgt bij ontslag, dan zult u deze waarschijnlijk moeten uitbetalen - tenzij u erg zware fouten of nalatigheid kunt aantonen.

Ook de vergadering zelf heeft misschien een (klein) prijskaartje. In elk geval de kosten van de zaal en misschien ook een tarief van de syndicus voor een buitengewone AV, indien zijn contract een aparte prijs per bijkomende vergadering vermeldt.

Zie ook onze reeks "Hoe onze syndicus ontslaan / vrevangen"

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Van Wynsberghe Jan
Offline
Jullie zouden het best nazien

Jullie zouden het best nazien tot wanneer het mandaat van jullie huidige syndicus loopt want een stilzwijgende verlenging is niet langer mogelijk. Jullie huidige syndicus is verplicht om de verlenging van zijn benoeming op de dagorde te plaatsen van de jaarlijkse vergadering. Jullie kunnen ook vragen om als punt van de dagorde op te nemen : "verleninging benoeming syndicus en bij gebrek aan verlenging aanstellen nieuwe syndicus". Als het mandaat van de syndicus niet verlengd wordt zijn jullie geen vergoeding verschuldigd.

Van Wynsberghe Jan
Offline
Jullie zouden het best nazien

Jullie zouden het best nazien tot wanneer het mandaat van jullie huidige syndicus loopt want een stilzwijgende verlenging is niet langer mogelijk. Jullie huidige syndicus is verplicht om de verlenging van zijn benoeming op de dagorde te plaatsen van de jaarlijkse vergadering. Jullie kunnen ook vragen om als punt van de dagorde op te nemen : "verleninging benoeming syndicus en bij gebrek aan verlenging aanstellen nieuwe syndicus". Als het mandaat van de syndicus niet verlengd wordt zijn jullie geen vergoeding verschuldigd.

De Wulf Gerrit
Offline
Ontslag huidige syndicus
Onze huidige termijn loopt af op 4/6/2011, wanneer moet de syndicus ten laste vragen om zijn mandaat te verlengen?

Moeten we zelf aangetekend 3 maand op voorhand zijn ontslag geven? Dus voor ons einde februari of is dit niet nodig.

We hebben reeds een aantal kandidaturen binnen gekregen.

PS : Wat kosten betreft bedoel ik ook de kosten van de algemene vergadering welke de syndicus aanrekent. (geen kosten voor lokaal wel zijn loon, vorige AV waren ze zelfs met 2 aanwezig)

Nogmaals dank voor de antwoorden.
Gerrit
Quimmo
Offline
Het mandaat van de syndicus

Het mandaat van de syndicus moet op een algemene vergadering verlengd worden. Indien het niet verlengd wordt, loopt het af op de gestelde termijn. U moet dan wel zorgen dat u een nieuwe syndicus klaar heeft staan om over te nemen.

Wat de modaliteiten betreft, leest u best het contract van uw syndicus er op na.
- opzegtermijn/methode
- kosten om de AV te organiseren

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

fennel
Offline
Wij willen ook onze syndicus
Wij willen ook onze syndicus ontslaan. Ik woon in een klein gebouw met 7 appartementen
Moeten we een speciale AV aanvragen voor zijn ontslag of mag dit in de jaarlijkse AV gebeuren? ( eind mei )
Dus , als ik het goed begrijp, mag ik met één buur een aangetekende brief zenden naar de syndicus dat dit punt op de AV moet worden behandeld?


  
Quimmo
Offline
Kan in de gewone AV

U kunt dit zonder meer in de gewone AV doen, maar bereid u wel goed voor. Zorg dat u offerte(s) van meerdere syndici heeft zodat u in orde bent met de regels voor mededinging en besef ook dat uw oude syndicus, zodra zijn ontslag gestemd is, de vergadering niet meer kan verderzetten. De rest zal dus verdaagd moeten worden tot de nieuwe syndicus ingewerkt is. Het is dus waarschijnlijk toch zinvol op voorhand een bijzondere AV te organiseren om dit punt af te handelen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Beheerder Fonci...
Offline
Let vooral op de

Let vooral op de opzegtermijn, die vermeld staat in het wettelijk verplicht contract met de syndicus... meestal heeft de commissaris/ lid van de raad van mede-eigendom een kopie ontvangen...
fennel
Offline
unaniem
Dank voor uw vlugge antwoord.
Moet de beslissing unaniem zijn?
Quimmo
Offline
Gewone meerderheid

Neen, een gewone 50%+1 meerderheid.

Indien er unanimiteit is zou u de beslissing ook schriftelijk kunnen nemen, zonder een AV te organiseren. Of dat ideaal is voor een delicaat punt zoals de aanstelling van een nieuwe syndicus, is een andere vraag...

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Engel
Offline
opzeg
Wij hebben ook net onse syndicus opgezegt en een bezonder AV ingeroepen,Nu wilt hij 1 jaar schadevergoeding vragen.  Het officielle contrakt tot verlenging is nog niet ondertekend en heeft zij nog niet in haar bezit ik vraag mij dan ook af of de syndicus zomaar 1 jaar kan eisen.Wij hebben wel op de AV een allgemeene goedkeuring ondertekend voor alle punten.Volgens mij maag de syndicus enkel 3maanden ontslag vergoeding vragen,of ben ik verkeerd?
Quimmo
Offline
Contract?

Om te beginnen, wat staat er in het vorige - wel ondertekende - contract? Is daar sprake van een opzegvergoeding en zo ja, hoe lang en onder welke voorwaarden.

Was het vorige mandaat afgelopen?

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

jos123
Offline
Bij ons gebouw is de mandaat
Bij ons gebouw is de mandaat van de syndic afgelopen op jan 2014.

In de vorige contract word vermeld indien er geen opzegtermijn op voorhand van 3 maanden was dan word de contract stilzwijgend verlengt. 

Nu, bij de algemene vergadering eind jan 2014 heeft ons de syndic laten tekenen voor nog een termijn van 3 jaar waar alleen 50% mee akkoord was.

De eigenaars willen nu de gebouw zelf beheren, en dus die 50% die al getekend heeft is akkoord dat een van de eigenaars de gebouw mag beheren.

Heeft de syndic recht voor een opzegvergoeding? En indien niet hoe moet het verder?
DirkRommel (niet gecontroleerd)
Scherp gesteld
T.g.v het vennotschap en bestuur recht zou een syndicus - in tegenstelling tot de Rekencommissaris bv - ten allen tijde met onmiddelijke ingang zonder redenopgave "ad nutum" kunnen ontslagen worden, let wel als en hoeveel de (voortijdige) ontslagvergoeding is t.g.v contractbreuk dient uit het individueel syndicus-vme contract duidelijk te zijn.
Bron : Gastspreker & tevens proffessor op een Mede Eigendom studiedag. Mvg, DR
Bezint natuurlijk eer ge begint en doorgaans worden vooraf - preventief - (3) kandidaat syndici geprospecteerd.
Quimmo
Offline
Inderdaad goed het contract

Inderdaad goed het contract nalezen. Ook als hij recht heeft op een opzegvergoeding kunt u kijken of er zoveel aantoonbare fouten door hem gemaakt zijn dat dit misschien ter discussie gesteld kan worden.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

nonno
Offline
Syndicus contract niet verlengen
Wij zijn met 5 appartementen en hebben genoeg van onze syndicus. Zijn contract loopt begin 2015 af. Wat bedoelt u met 50 % + 1? Hoeveel duizendsten moeten we hebben om het contract NIET te verlengen en een andere en betere syndicus te zoeken? Is 501 duizendsten genoeg, of vergis ik me? Dieien we de syndicus op voorhand op te zeggen?
Bij de aanstelling in 2012 stond het punt niet geangandeerd. Op het einde van de vergadering stelde de syndicus voor om dit even op te nemen, vermits alle 5 eigenaars toch aanwezig waren? Was dit geldig? Het was onze eerste algemene vergadering en we wisten nog niet veel als mede-eigenaar. Kunnen we een kopie van de oorspronkelijke notulen opvragen?


  
Quimmo
Offline
Aanpak

501/1000 is inderdaad voldoende. Voor de praktische aanpak voor het ontslag van uw syndicus kunt u best deze artikels eens doornemen: http://www.quimmo.be/nl/blog/hoe-kunnen-we-onze-syndicus-ontslaan-en-ver...

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Drabstraat-Mechelen
Offline
Ontslag huidige + aanstelling nieuwe syndicus
Onze VME heeft beslist om de huidige syndicus te ontslaan (wegens grove nalatigheden, gesjoemmel met onze rekening, pas ontdekt dat hij vorige zomer geschrapt werd bij de BIV, enzovoort). In antwoord op ons aangetekend verzoek om hiertoe een BAV te organiseren, heeft hij laten weten dat hij dit niet zal doen. Wij zijn dus nu zelf aan de slag gegaan, hebben al een zaaltje gereserveerd (over 4 weken), enzovoort. Op onze zelf georganiseerde BAV zal ook onze toekomstige (nieuwe) syndicus aanwezig zijn en wij zullen (reeds door de overgrote meerderheid van onze me's informeel bevestigd) deze persoon tijdens dezelfde vergadering aanstellen als onze nieuwe syndicus.
Vraag:
Hoe moet onze vergadering er in de praktijk uitzien? Wat (en in welke volgorde) moeten wij doen?
1) Noteren aanwezigheden (+ controleren of voldoende stemmen aanwezig zijn)
Wie mag/moet dit doen? We zullen (zoals verplicht) onze huidige syndicus ook uitnodigen maar verwachten niet dat hij zal komen opdagen...
Dus ook deze vraag: wie 'start' de vergadering?
2) Verkiezen voorzitter algemene vergadering: 51% van de stemmen die op deze BAV aanwezig of vertegenwoordigd zijn
3) Aanduiden secretaris... of moet deze ook verkozen worden?
Vervolgens: wat is dan ons 1e agendapunt?
- Verkiezing nieuwe syndicus?
- Ontslag huidige syndicus?
Ook: we wensen ook nog enkele andere zaken op de agenda te zetten, zoals bijvoorbeeld verkiezing van een rekeningcommissaris (ofschoon het nu al duidelijk is dat niemand van onze me's deze taak op zich wil nemen).
Wij tellen minder dan 20 woonkavels: dus een raad van mede-eigendom is niet verplicht.
Eveneens:
- Kunt u ons nog andere zaken aanraden die we best ineens op de agenda zetten?
- Kan de nieuwe syndicus tijdens diezelfde vergadering al ineens 'zelf' een 'echte' AV voor ons 'houden'? Het gaat bij ons om een nieuwbouw en er moet nog een ellenlange lijst met zaken besproken/gestemd worden?
- Wat mogen we zeker niet vergeten?
Alvast (opnieuw) heel erg bedankt voor alle advies in deze!
Anja
 
naicwill
Offline
Dus ook deze vraag: wie 'start' de vergadering?
Bij wege van bijkomende reactie kan ik nog toevoegen :
- de vervanging van de syndicus zou men kunnen koppelen aan een zodanige datum / tijdstip zodanig dat hij zijn notuleringsverplichting gedurende de lopende vergadering nog kan vervullen.
- Men zou ook een onmiddellijk doch tijdelijke overdracht kunnen doen t.a.v. de Voorzitter, aangezien deze in de wet is aangeduid als de actor aan wie het dossier moet worden overgedragen wanneer er tussen de twee opdrachten van twee respectieve syndici een tijdsvacuüm bestaat.

Vriendelijke groeten,
Astrid CLABOTS
___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate, met specialisatie in mede-eigendom

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-m...


naicwill
Offline
Het agendapunt voor de vergadering
naicwill
Offline
algemene vergadering
naicwill
Offline
Aanduiden secretaris... of moet deze ook verkozen worden?

wet:
§ 10. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

 

Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.

naicwill
Offline
syndicus ook uitnodigen maar verwachten niet dat hij zal komen o
wet:
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
......
9° indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is
naicwill
Offline
niemand van onze me's deze taak op zich wil nemen
wet:
Art. 577-8/2.
 
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald.

"Wij tellen minder dan 20 woonkavels: dus een raad van mede-eigendom
is niet verplicht."

Is niet verplicht maar wel optioneel. De RVM laat toe de syndicus ge-
durende het jaar te controleren.


Indien zowel een rekencommisaris als rvm gekozen worden, zal er in
de toekomst niet meer gelden wat u hierboven schreef:
"Onze VME heeft beslist om de huidige syndicus te ontslaan (wegens grove nalatigheden, gesjoemmel met onze rekening, pas ontdekt dat hij vorige zomer geschrapt werd bij de BIV, enzovoort)"

Dus op agenda zeker deze drie punten:
1.
Ontslag huidige + aanstelling nieuwe syndicus
2.aanwijzen commissaris van de rekeningen(gesjoemmel met onze rekening,)
3.verliezen leden rvm(voor de grote nalatigheden)
Samen met deze mensen kan de nieuwe syndicus zich inwerken.
SCORPIOEN
Offline
iemand van onze me's deze taak op zich wil nemen


bereft 3. verkiezen leden rvm

Als er <20 kavels zijn is RME inderdaad niet verplicht maar als er gekozen wordt een RME op te richten moet eerst dàt op de dagorde staan ( en met een bijzondere meerderheid van 3/4 e me dunkt) en ook beslissen over aantal leden,werking, enz.

Volgens mij pas dan een nieuw punt  op de dagorde :verkiezing leden van de RME, dit kan volgens mij met een volstrekte meerderheid van 50%+1, alhoewel sommigen beweren dat de leden van zulke RME's ook met 3/4e van de stemmen moeten verkozen worden( zoals de beslissing een RME op te richten)

mvg

avg


mvg

naicwill
Offline
inderdaad 3/4,dank u
@scorpioen :"Als er <20 kavels zijn is RME inderdaad niet verplicht maar als er gekozen wordt een RME op te richten moet eerst dàt op de dagorde staan ( en met een bijzondere meerderheid van 3/4 e me dunkt) en ook beslissen over aantal leden,werking, enz."

wet:

Art. 577-7
§ 1 De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen:

c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken onverminderd artikel 577-8/2 uitvoert en die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars.
Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebbende op de mede-eigendom
naicwill
Offline
nauwere betrokkenheid bij het beheer van de mede-eigendom
De doelstellingen van de nieuwe wet zijn overigens ambitieus, te weten een nauwere betrokkenheid bij het beheer van de mede-eigendom en een democratischere besluitvorming, een transparante werking van de mede-eigendom en een beter beheer ervan/
http://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.cfm?section=qrva&language=nl&cfm=qr...