Mandaat RvME tov wettelijke opdracht syndicus

23 antwoorden [Laatste bericht]
ELWE
Offline
In een laatste BAV werd de RvME gemandateerd en ik citeer letterlijk wat in het PV van de BAV werd opgenomen :

<<<De AV verleent de RvME volmacht om in hun naam en in overleg met de syndicus, de leveringscontracten te bekijken en waar nodig bij te sturen indien nodig.>>>

Leveringscontracten = keuring lift, onderhoud gebouw,onderhoud ventilatie,tuinonderhoud,cv onderhoud,energiecontracten, enz.

Is een dergelijk "mandaat" instrijd met de wettelijke opdrachten van de syndicus ?

Er is geen welbepaalde mandaattermijn voorzien, mandaat spreekt van contracten "bekijken" wat mijn inziens niet hetzelfde is als "onderhandelen en offertes opvragen"

Graag jullie zienswijze.
SIEBE
Offline
MANDAAT RVM

Het is zelfs de taak van de syndicus de contracten up to date te houden en te optimaliseren.
Indien de AV dan hun ook een mandaat geeft ( beperkt tot volgende AV ) is er niets aan de hand.

Nieuwe contracten vereisen 3 offertes. En indien zij het mandaat gekregen hebben om het voordeligste te kiezen, is dat toegelaten.

Contracten opzeggen en nieuwe afsluiten, is voorleggen aan de volgende AV. Met duidelijke uitleg waarom vorige contracten achterhaald zijn. Dan is het de keuze van de AV.
ELWE
Offline
Onbepaalde termijn, onduidelijke formulering mandaat ?

Zoals in mijn initiële post gemeld, is er geen termijn voor het mandaat bepaald.
Er worden ook geen offertes aangeboden voor de "nieuwe" contracten tuinonderhoud en cv onderhoud in het bijzonder : 1 offerte voor tuin en 1 voor cv onderhoud.
Een "goede huisvader" zorgt voor uitgaven van dergelijke omvang, voor meerdere offertes, toch ?
Dit is hier dus niet gebeurd en zowel de dure tuinonderneming als de dure onderhoudsfirma cv waren reeds vooraf de begadigden, bepaald door 1 RvME lid , en zullen vermoedelijk door de aanwezige mede-eigenaars hun goedkeuring ontvangen. 

In het RIO is hierover niets vernoemd over aantal offertes bij nieuwe contracten, uitgezonderd het mededingingsbedrag. Voor de lopende contracten , in het bijzonder energiecontract, wordt er noch vanuit de syndicus noch vanuit de "gemandateerde" RvME enige poging tot onderhandeling ondernomen. In tijden van "ingestorte" energieprijzen vind ik dit niet meer geoorloofd om vast te houden aan niet aangepaste duurdere energiecontracten. Up date syndicus : nada

Ik val in herhaling, mijn excuses, maar voor alle misverstanden te vermijden, toch graag een antwoord op volgende vragen :

Zijn meerdere offertes opvragen voor nieuwe contracten wel aan de orde indien het mededingingsbedrag niet overgeschreven wordt ?
Zijn meerdere offertes wel verplicht bij overschrijding van het mededingingsbedrag?
Er is geen omschreven mandaatstermijn RvME bepaald in het PV van de laatste BAV ...stopt dit mandaat dan automatisch bij de eerst volgende AV (september 2020) ?

SCORPIOEN
Offline
mandaat RME



De RME mag de keuze maken om voor het voordeligste te kiezen, maar als het voor de AV komt mag die vergaderiung niet verplicht worden  om enkel over die " voordeligste " keuze te kiezen, tussen Ja, neen of onthouden.

Als je enkel JA of NEEN kunt stemmen, is dat geen keuze meer. Zelf kan een M-E tegen die beslissing niets doen, gezien je niet benadeeld werd met de keuze voor " de voordeligste "

Werd bvb bvoor ondernemingen geconsulteerd ? Grote  werken moet je  soms niet aan een éénmansbedrijf geven. Werd de kruispuntbank voor ondernemingen geconsulteerd ?

Ook het betalen van voorschotten doseren  volgens de werken vorderen.

voor alle duidelijkheid : ik heb het voor goederen of werken , hoger dan het opgelegde maximum ( art.577-7 §1, 1° d) zoals de dakwerken(2020) isolatie van de gemeenschappelijke delen(2022) Ook " renovatiewerken " in eigen regie., van die grootte

Als er in de overeenkomst met de syndicus zou staan " de Raad van Mede-eigendom beslist" ( in plaats van de Algemene  Vergadering of de syndicus) is die clausule onbestaande ( Art.577-14 2e lid )


 


mvg

SCORPIOEN
Offline
mandaat VME

@ #2 ELWE

laatste lid : het stopt inderdaad op de volgende AV, maar kan desnoods vernieuwd worden
 


mvg

ELWE
Offline
Juridisch correct ? Sluitend ? Einde mandaat RvME
Een vernieuwing of verlenging van dit mandaat staat niet NIET op de agenda AV ....een verlenging van het "mandaat" is dan sowieso (zonder discussie??) beëindigd ?
Waar vind ik daarvoor een sluitende juridische ondersteuning ? Art B.W.  ?
 
SIEBE
Offline
RME
Beste ELWE,

Ik volg Scorpioen in zijn reacties.
Het mandaat van een RVM stopt inderdaad na 1 jaar : dus tot de volgende AV. Zij kunnen zich dan terug kandidaat stellen, net zoals een rekencommissaris.

Hte mandaat van de RVM moet duidelijk omschreven staan in het verslag van de AV. Zij mogen niets minder en niets meer voorstellen en beslissen samen met de syndicus.
Indien zij geen meerdere offertes moeten voorleggen ( wel omschreven in verslag AV ) dan mogen zij en syndicus ( hij enkel sluit contracten af ) beslissen.

Daarom is het belangrijk om zeer duidelijk   de mandaten te omschrijven op de AV.
En de syndicus alleen blijft verantwoordelijk voor zijn beheer. 

Een mandaat termijn is steeds van AV tot volgende AV.
ELWE
Offline
Mandaat beƫindigd...3 offertes nieuwe contracten

<<<Een mandaat termijn is steeds van AV tot volgende AV.>>>(Siebe)


Het mandaat verleend door AV aan RvME werd weinig omschreven (zie initiële post) en verleend in de BAV van juni 2019.
Voor alle duidelijkheid en volgens jullie zienswijze, verloopt het mandaat uitzonderlijk en van "rechtsweze" in september 2020 , zijnde de eerst volgende AV gepland owv.COVID-19 maatregelen (> 1 jaar)

De uittredende RvME leden zullen normaliter terug "herkozen" worden.....
Maar, zij gaan er ook vanuit dat hun mandaat tot het bekijken in samenwerking met de syndicus van de leveringscontracten ook automatisch verlengd wordt ! Dat is althans wat 1 lid van de huidige RvME mij informeel bevestigde. Ik heb wijselijk hier niet op gereageerd.


Voor mij is het duidelijk : mandaat tot bijzondere opdracht verleend aan RvME is verlopen én ik ga dit ook in de geplande AV september duidelijk communiceren  en laten opnemen in het verslag/notulering.
 

<<<Nieuwe contracten vereisen 3 offertes>>(Siebe)

En wat met leveringscontracten (energiecontract, onderhoud tuin, onderhoud cv)
"Zijn meerdere offertes opvragen voor nieuwe en lopende contracten wel aan de orde indien het mededingingsbedrag niet overgeschreven wordt ?
Of, m.a.w. zijn meerdere offertes verplicht bij overschrijding van het mededingingsbedrag?"
 




 


 






 

SIEBE
Offline
RVM
De leden van een RVM moeten zich op de volgende AV terug kandidaat stellen. Een aanstelling geldt slechts voor 1 jaar. Dus verleende mandaten voor bepaalde zaken kunnen ook slechts tot op de volgende AV.
Hun mandaten/opdrachten zullen er dan ook vernieuwd/opgedragen moeten worden als ze al terug verkozen worden.

Indien de syndicus contracten wil veranderen ( met RVM ) zal hij dat moeten voorleggen op de AV aan de eigenaars. Want oppassen veel syndici hebben zelf onderhandse contracten met leveranciers en nutsvoorzienings bedrijven, ook verzekeringen.
Dus eerst de voorwaarden op de AV laten voorleggen en daarna stemming.
Indien dit niet wordt toegepast geven de ME's carte blanche aan de syndicus ( en in onderlinge samenwerking met de VME ). Is zeker af te raden.

En inderdaad als het is zoals u schrijft : contracten bekijken en bijsturen  : kan wel aan te raden zijn om wel 3 voorstellen of andere aanbiedingen op te vragen en deze voor te stellen op de AV; dit om de ME's de kans te geven om zich te vergewissen van de noodzaak om van leverancier te veranderen.

Volgens mij zit hier ook een taak weggelegd voor de rekencommissaris.

Zo maar zonder goedkeuring van contracten veranderen ; is niet mijn persoonlijke aanrader. Geeft mogelijkheden tot misbruiken en belangenvermenging.

Natuurlijk moeten de eigenaars alert en bereidwillig zijn om ook te lezen en te vergelijken. Zelfs mede-eigenaars kunnen offertes binnen brengen op de AV.
SIEBE
Offline
mededingingsbedrag
Mijn zuiver persoonlijke mening omtrent mededingingsbedragen.
Leg die lat niet te hoog. Natuurlijk voor kleine bedragen niet nodig; maar afgezien van de totale kosten per jaar van de VME, zou ik het bedrag kaderen in de totaliteit.
Het bedrag van mededinging is manipuleerbaar : vb.  grotere herstellingen kunnen in verschillende fases/verscheidene tijdstippen geplaatst worden ( zodat elk werk onder de drempel valt ). En men vrijheid van handelen en toe bedeling van de orders beschikt.
Dit uit eigen ervaring : syndicus en VME beslissen om werken in meerdere keren te laten uitvoeren; zodat ze onder de limiet per werk vallen.

Oppassen is de boodschap.  
ELWE
Offline
@ Siebe@

@ Siebe
@ Scorpioen 

Dankjewel voor de omstandige toelichtingen.
Zeer bruikbare info.
Ondertussen heeft onze syndicus door dat er tenminste 1 mondige ME de puntjes op de i zal plaatsen en kennis heeft van de statuten (basisakte en Regl Mede Eigendom) + RIO.
De spelregels om vlot te communiceren binnen dit juridisch kader, wordt een dagelijkse oefening, met hulp van de forumleden  ;-)) Maar het zal de moeite lonen, in het belang de gemeenschap. Populariteit zoek ik hoegenaamd niet, wel correcte dienstverlening.
En ja, de definitie van "dwarsligger" wordt stilaan toepasselijk. Maar, kennis is macht, zonder te vervallen in machiavellistische trekjes....
 Labor improbus omnia vincit...

 

ELWE
Offline
AV verleent RvME mandaat zonder agendering...

Op de agenda van de voorbije AV werd een dagorde punt "evaluatie van de leveringscontracten" voorzien.
Deze evaluatie van de contracten werd deels door de syndicus en deels door de RvME toegelicht (hoewel dit mijn inziens volledig tot de taak van de syndicus behoort)
Bij de evaluatie van het contract tuinonderhoud werd besloten om de offerte tuinonderhoud goed te keuren. Deze offerte handelde over het gazon maaien, bemesting en snoeien van de struiken, onkruid verwijderen.
Maar, de RvME vroeg tevens tijdens de AV  de toestemming  om een voorstel uit te werken voor de aanpassing van de tuinstrook waarvan onze residentie geen eigenaar is en dit tenbedrage van 2000 euro.
De AV keurde dit met meerderheid goed.....ik stemde tegen.


1/Vernoemd tuinplan heeft betrekking op de aangrenzende grondstrook waarvan onze residentie geen eigenaar is ; er is ook geen schriftelijke overeenkomst tussen onze residentie en de huidige grondeigenaar waaruit blijken moet dat de huidige grondeigenaar akkoord is (er is wel een "mondeling" akkoord tussen grondeigenaar en RvME)
2/Dit punt stond niet op de agenda van de AV
3/De AV heeft wel besloten om mandaat te verlenen aan de RvME tenbedrage van 2000 euro (kosten voor het tuinplan) 
4/Iedere eigenaar zal zijn deel hierin betalen (gemiddeld 60 euro per kavel)

Hoewel de AV soevereiniteit heeft in zijn beslissingen (zelfs indien deze niet juridisch correct zijn) stel ik mij de vraag of dit punt überhaupt kon besloten worden om redenen :
1/ was niet geagendeerd en enkele ME waren niet fysiek aanwezig
2/ geen schriftelijke overeenkomst met de grondeigenaar (uiteraard zal RvME wel een dergelijke overeenkomst nadien kunnen bekomen, soit ge-antidateerd)
3/ ik heb in de notulen op staande voet laten opnemen dat ik tegen stem owv niet respecteren van het eigendomsrecht.

Btw, de huurders waren door de syndicus niet op de hoogte gebracht van de datum AV (ook niet door aanplakking in de residentie) en het jaarlijks verslag van RvME dat ik als ME voordien opgevraagd had bij de syndicus , is mij tot op heden niet bezorgd én werd ook niet genotuleerd....

Heb ik "kans" om bij bij de Vrederechter de vernietiging van dit niet geagendeerd punt met financiële consequenties voor de ME's te bekomen ? Of leg ik me maar gedwee neer en betaal ik mijn 1 malige bijdrage in dit tuingebeuren....

SCORPIOEN
Offline
Mandaat RvME tov wettelijke opdracht syndicusNatuurlijk hebt u e


Natuurlijk hebt u een kans dat de vrederechter  u volgt  maar veel hangt af van de griffie wantje riskeert  dat slechts de eindconclusies van de verweerster (VME)bij de vrederechter geraken.

Noem nooit jezelf een dwarsligger, laat dat aan de tegenpartij over...daarom ook de raad die ikzelf kreeg een goeie 10 jaar terug: breng nooit meer dan drie punten aan in één keer, geef voorrang aan de punten die je effectief raken in de portemonnaie.

Gaat er van uit dat gij niet de hoeder zijt van de wet,  appartementswet is ook geen strafrecht, maar volgens de laatste wetgeving (1.1.2019)  draai je op voor de kosten van de tegenpartij (VME) als deze laatste gelijk krijgt van de rechter.

Met de laatste wetgeving( 1.1.2019) zijn de rechten van de kleine mede-eigenaar uitgehold , en moet u zich neerleggen bij de wet van de sterkste(een syndicus met veel geld, à la "ons kent ons ",  type avant la  lettre)  toen de syndicus nog eigenaar was van de VME, en het geld van de M-E zijn geld

Wel een charmante kerel


mvg

nescio1
Offline
interpretatieverschillen

 
“Volgens mij zit hier ook een taak weggelegd voor de rekencommissaris.”
 
Hou bokken en geiten gescheiden.
 
Een CvR spreekt zich uit over de financiële kant van de zaken en niet over de opportuniteit, dat valt onder de RvME.
 
 
 
 
“Zelfs mede-eigenaars kunnen offertes binnen brengen op de AV.”
 
Maar zij mogen NIET behandeld worden.
 
Alle documenten betreffende een agendapunt moeten tussen het verzenden van de bijeenroeping en de AV consulteerbaar zijn, gewoonlijk ten kantore van de syndicus.
 
De betere syndicus zorgt voor eenvoudige toegang, verzenden samen met de bijeenroeping, via een website of via e-mail, etc..
 
 
 
SIEBE
Offline
#13 nescio1
Ben het niet eens met uw zienswijze van een rekencommissaris.
Een rekencommissaris die zijn taak naar behoren en deontologisch doet, is de geschikte persoon om contracten te evalueren en op correctheid te controleren. Zeker in het geval als de rekencommissaris een boekhouder/auditor is, welke het klappen van de zweep kent.
Hij moet er trouwens over waken dat de financiële belangen van de VME behartigd worden.
Kosten/baten analyse en voor- en nadelen zijn hem trouwens niet onbekend.
Ook de offertes uitbenen of zij zuiver zijn opgesteld ( rekenkundig, inhoudelijk ). Contracten beoordelen is een specifieke job, is niet zo maar een vaststelleing welke is de goesdkoopste, maar welke is beterkoop.
De wetgever heeft natuurlijk de taak van de rekencommissaris volledig uitgehold zonder echte taakomschrijving en de uitvoering ervan. Een zeer onderschatte taak, welke de VME veel geld kan opbrengen. Financieel beheer is meer dan facturen herrekenen.

Een RVM heeft met contracten en beoordelingen niets te maken. Zij volgt enkel op wat de AV de syndicus heeft opgelegd en beslist.

De wetgever had veel meer aandacht moeten schenken aan het mandaat van de CdR.

Wat betreft het behandelen van bijkomende offertes ( aangebracht op de AV ) kan tweeerlei zijn : ofwel worden zij behandeld, ofwel gezamelijk besproken op een volgende AV.

De laatste 2 paragrafen zijn zeer correct; MAAR in de meeste gevallen niet toegepast of toelaatbaar door syndici ( ook de BIV syndici niet ).

Indien het gaat om offertes met uitgebreide lastenboeken, dan gaat het niet op om deze op de AV te bespreken of te beslissen, wegens te uitgebreid of ingewikkeld.

Is het zelfde als de kandidaturen voor CvR en RVM, moeten ook voor de AV binnengebracht worden; maar toch zullen in de meeste gevallen de kanditaturen op de AV boven water komen. En zullen de kandidaten daar bekend en gekend worden.

 
SIEBE
Offline
#11
Punten niet vermeld op de agenda moeten zelfs niet besproken worden op de AV.
Kunnen enkel in de mogelijke rubriek Varia ter sprake komen om op de volgende AV besproken te worden en desnoods beslist.
In jullie geval het tuinhoofdstuk : VME is zelfs geen eigenaar van het stuk. En zelfs geen toelating van de echte eigenaar. RVM en syndicus gaan hier zwaar in de fout.
Nogmaals de RVM heeft geen beslissingsbevoegdheid.

AV kan hier zelfs geen beslissing in nemen. En zoals Scorpioen zegt : u bent niet de dwarsligger. Men kan toch niet andermans eigendom gaan onderhouden of aanleggen ??

Wat betreft Vrederechter : dat is  steeds een vraagteken. Zo iets moet u zelf afwegen.
Maar zoals ook Scorpioen zegt : goede kans op resultaat.
 
SCORPIOEN
Offline
Een CvR spreekt zich uit over de financiƫle kant van de zaken en


Ik huiver bij de gedachte dat een commissris van de rekeningen zich zou  moeten uiit spreken over de finantiele kant van de zaken....

Zijn taak wordt uitgestippeld in het RIO ( baslsissing van de AV)
Hij kan wel tussen komen als hij vaststelt dat er facturen zijn voo zaken die niet door een AV beslist werden of niet in een door de AV goedgekeurde begroting werden voorzien. Hij brengt slechts verslag uit van zijn vaststellingen op de jaarlijkse  Statutaire Algemene Vergaderingen.
Hij kan ondertussern wel de syndicus en/of de RME daarvan in kennis stellen.


In de veronderstelling dat de RME de opdracht heeft gekregen( 2/3 e meerderheid) om werken uit te voeren  voor 20000€ bv, moet dat gebeuren binnen  het jaar, of moet de opdracht verlengd worden( 2/3e meerderheid).  Mocht evenwel de kost meer dan 20000€ geweest zijn,  had de CVR dat moeten vaststellen.

Als het over dubbele boekhouding gaat, is het wenselijk dat de CVR tenminste een boekhouder is.en als  de Inventarisrekening(IR) een balanstotaal heeft van meer dan 400000€ zou de CVR liefst een revisor zijn....

Maar dat is wishfull thinking.


 


 


mvg

SIEBE
Offline
CvR
Indien in elke VME en ook door de wetgever de taak van CvR ernstiger genomen werd; zouden veel fraude zaken op tijd aan het licht zijn gekomen. Zouden syndici niet met de kas of bankrekening gaan lopen.
De leden van de RVM zijn die geschikt om hierover te waken ( is hun opdracht trouwens niet ). Gewoonlijk is het Janneke en Mieke uit noodzaak. Zijn zij bekwaam om deze zaken correct uit te pluizen ?
Een CdR moet een plichtbewust en bekwaam persoon zijn, en als die zijn taak opneemt zoals de ethiek het vereist is dat een enorme aanwinst voor de VME.
In het geval van een CdR spreek ik uit uiterste ervaring ( en beroepservaring-verleden-en opleidingen ). Het is een noodzakelijke luxe.
Een balans en een boekhouding ontleden is geen sinecure of simpele bedoening.
In een VME van 4 kavels wel, maar in de grotere een must.

 
ELWE
Offline
Don Quichot ?Neen, graag toepassing van de wet op mede-eigendom

Zoals ik reeds in andere onderwerpen op dit forum vermeld heb, de RvME wordt hier geleid door 1 persoon met een hoge scholingsgraad en met een argwanende stugge houding voor andere meningen. De CvR ,eveneens met een hoge scholingsgraad, volgt en de syndicus is super content (zijn wettelijke taken worden zelfs "overgenomen" en "uitgevoerd") Een ongezien triumviraat. De ME's met beslissingsmacht in de AV ? Oh, mensen van goede wil die mijn interventies eerder vervelend vinden.
De voorbije AV heb ik bijna voortdurend opmerkingen gemaakt. Niet zomaar hoor !
Voorbeelden van mijn opmerkingen voorbije AV ? Mag ik even citeren  :
1/ huurders werden niet verwittigd van de voorziene AV vergadering (geen aanplakking)
2/ geen beslissingsmandaat voor RvME , AV beslist, RvME controleert syndicus
3/ inzage als ME in dokumenten vernoemd op dagorde .... verplaatsing naar kantoor syndicus, mits vergoeding a rato van 63 euro per uur
4/ RvME bezorgt jaarlijks verslag op de AV ... tot op heden geen verslag vooraf ontvangen, noch enige vorm van notulering te vinden in de notulen 
5/notulen werden bij het beëindigen van de AV aangeboden aan de aanwezige ME ter ondertekening ttz. een A4 blad voor plaatsen van handtekeningen werd aangeboden.
Inlezen notulen ? Vergeet het, wel een projectie op een scherm tijdens de AV met PowerPoint
6/ benoeming-herbenoeming RvME .. zonder mijn tussenkomst werden deze in "groep" verkozen ipv per lid afzonderlijk
7/toegang tot technische installaties ...deze werden zonder enig mandaat door RvME afgesloten 
8/Melding van storingen of onregelmatigheden : in RIO werd voorzien om eerst de RvME te contacteren en bij hun afwezigheid vervolgens de syndicus. Ook hier de omgekeerde wereld toch? Syndicus is verantwoordelijk voor technisch beheer ! Met veel aandrang heb ik deze passage in het voorgestelde gewijzigde RIO, kunnen rechtzetten...
9/mandaat om te beslissen over nieuwe verzekeringsmaatschappij....heb ik fel gecontesteerd en uiteindelijk mag RvME de offertes benaderen (correct trouwens) en ligt de beslissing bij de volgende AV. Ook ik weet nu al dat de huidige verzekeraar de "C4" zal ontvangen omdat in de voorbije AV, de huidige verzekeraar eerder negatief werd voorgesteld door de RvME
10/jaarlijkse controle van de centrale aardgasketel uitbesteed aan de grootste Europese technische dienstverleningsgroep ipv de wettelijke voorziene termijn om de 2 jaar...kostprijs van dit...wil je echt niet weten

En zo kan ik nog wat verder citeren. Allemaal op de voorbije AV. Sommige punten geagendeerd, andere niet en meegenomen in een bestaand agendapunt.
Mijn opmerkingen bleven dan ook niet uit, als wakkere en geëngageerde ME.
Onnodig op te merken dat ik hier bij al de aanwezige ME op de AV niet bepaald geliefd werd....de tijd van de AV begon de duur van een kleine tour etappe te bereiken.
En Vive le vélo, kon niet rechtstreeks bekeken worden zeker ?
En als ik RvME citeer, bedoel ik 1 persoon die alles voor rekening neemt en geen tegenspraak duldt....een kleine dictatuur heeft zich stilaan gevestigd.
Als ik dan dien vast te stellen, geachte forum, dat een zaak aanhangig maken bij de Vrederechter niet zorgen kan voor de nodige juridische correcties, bewezen trouwens conform de artikelen in het BW vervat, dan voel ik mij echt een Spaanse Don Quichot uit Servantes (geen onnozelaar, noch dwarsligger ;-))
Ik beschouw mezelf helemaal niet als " de behoeder van de wet".
Ik vraag als ME gewoonweg de (correcte) toepassing van de wet op de mede-eigendom met respect voor de juridische spelregels...niet meer, niet minder. Maar blijkbaar kan dit in de gegeven constellatie en omgeving, niet.
Handdoek in de ring ?

Neen, dat niet, maar toch afstand nemen en met open blik kijken naar de toekomst.

Wel jammer dat de huidige ME en bewoners het bijzonder moeilijk hebben om een onderscheid te maken tussen de persoon in uitoefening van zijn rechten op een AV en de persoon in zijn privé.......

Btw, ik heb bij de FOD Justitie en CIB gratis brochures besteld over de wet mede-eigendom...ga deze rond nieuwjaar als "geschenk" bezorgen aan de mede-eigenaars. In donkere wintertijden een lichtpunt in de duisternis.

SIEBE
Offline
don quichot
Elwe,

Na het lezen van uw laatste inbreng, dacht ik dat ik van nickname was veranderd.
Zit hier in dezelfde situatie als uzelf.
Zulke situaties zijn gewoon uitzichtloos.
En een grote reden is : de wetgeving laat alle deuren open; verplichtingen alom voor de eigernaars, maar geen sancties voor syndici. Is logisch want wie heeft die wet opgesteld : inderdaad DE POLITIEK + BIV+CIB+IMMO.

Indien u uw wettelijk gelijk wilt halen = kostenplaatje en rechtvaardige uitspraken ??

En syndici aanklagen bij hun organisatie BIV is echt een Don Quichote verhaal en heeft als resultaat = noppes.

Mag men nog zo veel verwijzen naar artikels uit de appartementswet : de praktijk is heel anders. En veel malafide beheerders.

 
SCORPIOEN
Offline
" graag toepassing van de wet...."


@ELWE

Tien jaar geleden dacht ik dat ik met de wetteksten ( 2.6.2010) in de hand een en ander te bekomen( raad van mede-eigendom en commissaris faalden in erge mate in hun wettelijke taak om toeezicht te houden op het werk  van de syndicus.)
Als ik schrijf " gij zijt niet de hoeder van de wet " is het omdat het zo stond in de besluiten van de advokaat van de syndicus, en de rechter zelf  legde mij uit waarom. Schiet dus niet op de pianist.

Vervangt " dwarsligger " door rustverstoorder " : je hebt wel op de laatste AV een en ander rechtgezet, proficiat, maar je suggereert zelf dat je daarmee leden van de Algemene Vergadering in hun rust verstoord hebt . Proficiat.


Dat één lid van de RME de hele boel naar zijn hand kan zetten, speelt vermoedelijk in de kaarrt van de syndicus, alhoewel er nog andere personen in die raad zitten (hoeveel?). Ook hier weer faalt de algemene vergadering, als ze jaarlijks opnieuw die persoon herverkiezen.

Er zijn blijkbaar zeer veel mensen  op dit forum die niet gelukkig zijn met de gang van zaken in hun VME: ik suggereer dat elk van ons een brief stuurt naar de huidige of volgende minister van Justitie, maar dan moeten we wel  niet allemaal hetzelfde zeggen,  of toch ?







 


mvg

SCORPIOEN
Offline
" graag toepassing van de wet...."


@ELWE

Tien jaar geleden dacht ik dat ik met de wetteksten ( 2.6.2010) in de hand een en ander te bekomen( raad van mede-eigendom en commissaris faalden in erge mate in hun wettelijke taak om toeezicht te houden op het werk  van de syndicus.)
Als ik schrijf " gij zijt niet de hoeder van de wet " is het omdat het zo stond in de besluiten van de advokaat van de syndicus, en de rechter zelf  legde mij uit waarom. Schiet dus niet op de pianist.

Vervangt " dwarsligger " door rustverstoorder " : je hebt wel op de laatste AV een en ander rechtgezet, proficiat, maar je suggereert zelf dat je daarmee leden van de Algemene Vergadering in hun rust verstoord hebt . Proficiat.


Dat één lid van de RME de hele boel naar zijn hand kan zetten, speelt vermoedelijk in de kaarrt van de syndicus, alhoewel er nog andere personen in die raad zitten (hoeveel?). Ook hier weer faalt de algemene vergadering, als ze jaarlijks opnieuw die persoon herverkiezen.

Er zijn blijkbaar zeer veel mensen  op dit forum die niet gelukkig zijn met de gang van zaken in hun VME: ik suggereer dat elk van ons een brief stuurt naar de huidige of volgende minister van Justitie, maar dan moeten we wel  niet allemaal hetzelfde zeggen,  of toch ?







 


mvg

SIEBE
Offline
#20 - #21
Volledig mee eens.
Heel veel mede eigenaars zijn niet gediend met de huidge appartementswetgeving.
Al mogen er 100 verwijzingen naar art. 577 ... zijn, heb tot op heden heel weinig TS en eigenaars geweten die er mee geholpen werden.

Ikzelf heb al die linken en reacties van de vaste leden van dit forum bij elkaar gebundeld voor onze laatst plaatsgevonden AV; alles werd van tafel geveegd. Er  zijn andere meningen, uitspraken hier  en daar. Uniformiteit ?????
Zelfs kracht van gewijsde wordt volledig uitgehold en in de prullenmand gegooid.
En zij ( ook de deskundigen ) daar hoort men niets van om dit te bewijzen of te bekrachtigen.

Nescio1 haalt steeds correct de wetteksten aan en de nodige links ( kan het niet afkeuren ); maar wel eens het resultaat voor de getroffenen nagegaan ?

Steeds meer eigenaars leggen zich al bij de nederlagen neer.
Heb contacten met eigenaars die een topic starten, maar nooit positief nieuws te melden hebben achteraf.

Misschien een gouden tip voor QUIMMO ( welke ik wel waardeer ) ;
stel eens een listing/bestand op waardoor de benadeelden echt hun recht bekomen en dit met uiterst minimale kosten. Want uw gelijk halen en bekomen ( indien al in de praktijk toepasbaar ) kost U GELD.

Zie ook menig topic starter/lid afhaken of  gedessillusioneerd afhaken wegens, geen  resultaten en effectieven toepassingen van de appartementswetgewing, BIV deontologie van de syndici. Veel wetgeving maar geen draagkracht en wettelijke ondersteuning van de toepasbaarheid in het voordeel va&n de eigenaars.

Te veel verwijzingen naar de wetgeving : maar de tgoepassing, afdwingbaarheid, toepassing van de wet moet gratis zijn. Waarom laten eigenaars begaan en ondergaan : kostenplaatje.
Quimmo
Offline
Van een afstand bekeken

Zonder op de details van de vorgige posts in te gaan, een VME is een democratie met dezelfde problemen als de politieke democratie: zolang er voldoende stemmen zijn voor incompetente mensen of sjoemelaars kan je er weinig aan doen.

En met de wet is het altijd hetzelfde probleem: hij is er wel maar de middelen om hem af te dwingen zijn er niet altijd. Vergelijk het met corona: wanneer je uit een rode zone terugkomt moet je je laten testen en in quarantaine. En als je het niet doet, dan is het ook maar zo.

In een VME zijn er een paar mogelijkheden wat mij betreft:

  1. "Pick your battles wisely": ga in het verweer voor zaken die echt impact hebben, niet voor punten en comma's, ook al zijn ze dan niet volgens de letter van de wet. Wanneer je op elke afwijking ingaat, verlies je de steun dan de andere mede-eigenaars. Wanneer je een duidelijk standpunt brengt enkel over zaken waar iedereen een financieel merkbaar gevolg van heeft (niet 10€ per jaar), dan kunnen ze meedenken.
  2. Mondig zijn op de AV, over die zaken die er echt toe doen. De RvME er op wijzen dat, wanneer ze hun boekje te buiten gaan, dit eventueel hun persoonlijk ten laste gelegd kan worden. En wanneer een ME weigert te betalen voor zo een beslissing, het moeilijker zal worden dit af te dwingen want dan ligt het initiatief aan hun kant.
  3. Zelf lid worden van de RvME en de zaak mee in goede banen leiden.

Andere ideeën zijn welkom natuurlijk.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom