Offerte / aanleg tuin residentie

15 antwoorden [Laatste bericht]
ELWE
Offline

De agenda van de AV medio september is ondertussen gekend en zoals verwacht worden de agendapunten niet gestoffeerd...uitgezonderd het agendapunt van de "tuinaanleg".
De kostprijs voor deze tuinaanleg bedraagt 50.000 euro verdeeld per mede-eigenaar conform de quotiteiten basisakte (gemiddelde kostprijs 1600 euro per eigenaar) 
Ik beschouw dit niet als een "offerte" omdat er niks gespecificeerd werd (geen plantenkeuzes, geen detail van prijsberekening,...) Louter 1 bedrag met name de totale kostprijs, zonder meer.
De toelichting van de detail zal in de AV voorgesteld worden door de ....tuinaannemer met volledige medewerking van de Raad... dixit het schrijven van de syndicus.

Praktisch :
1/ het Regelment Interne Orde voorziet mededinging vanaf 3000 euro (lees : meerdere offertes noodzakelijk)
2/ de tuinaanlegofferte  wordt door de huidige tuinonderhoudsfirma opgesteld en gedragen door de Raad
3/ de mede-eigenaars gaan dit naar alle waarschijnlijkheid goedkeuren 

Ik kan wegens bijzondere omstandigheden niet aanwezig zijn op de geplande AV en voorzie ook geen vertegenwoordiging bij volmacht. 

Hoe best reageren ? Graag jullie advies. Is volgende van toepassing ?

Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden 
ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond, indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.

 


 

nescio1
Offline
Ook een rechter klasseert vertikaal

Afwezigen hebben altijd ongelijk.

 

De wetgever heeft rondom de AV een gans stelsel van regels, termijnen en uiteindelijk de mogelijkheid van volmachten gecreëerd om de “verhinderde” mede-eigenaar de mogelijkheid te geven om zijn opinie en stem te laten horen.

 

Uw tegenstem niet opgenomen in de notulen? De rechter klasseert uw bezwaren juridisch verticaal.

 

ELWE
Offline
Vertegenwoordiging
OK...boodschap begrepen.
Ik zal een andere mede-eigenaar een volmacht bezorgen met stem-instructies om  mijn "rechten" te vrijwaren.
Ik ging er verkeerdelijk vanuit dat een e-mail bezorgd aan de syndicus vóór de AV datum, eveneens voldoende zou zijn.




 
ELWE
Offline
Syndicus / vrederechtbank

Ik verwijs ondertussen naar mijn telefonisch contact met de syndicus...

Er is volgens de syndicus blijkbaar geen probleem om de AV te laten beslissen over een onkostenstaat van > 50.000 euro voor de vervanging van het gras rondom de residentie door een aanplant door  1 tuinfirma, zijnde de huidige tuinfirma die zorgt voor het wekelijks onderhoud ervan.
Ik wees hem op het RIO waarin duidelijk vermeld staat dat meerdere offertes verplicht zijn voor een dergelijke uitgave (> 3000 euro)....de AV beslist 
Ik wees hem op de deontologie van BIV opgenomen in een KB waar van een professionele syndicus verwacht wordt om tenminste de AV te "adviseren" over de juridische gevolgen  van de te nemen beslissing....niet van toepassing.
Ik wees de syndicus op de onduidelijke en vage formuleringen van de agendapunten ....geen commentaar.
Verwijzend naar de vorige AV in 2020 verwees ik ter goeder trouw naar mijn uiteenzetting om de agendapunten van de volgende AV tenminste digitaal te bezorgen ....heb je dat wel gevraagd ?

Op welke wijze kan ik hier als mede-eigenaar optreden ?

Kan de Vrederechter in deze omstandigheden de beslissing van de AV tot toekenning van een opdracht aan 1 tuinaannemer, zonder enige andere offerte, vernietigen ? Slaagkans ?

Wat is nog de zin van zo'n rechterlijke beschikking, wetende dat de tuinaannemer reeds dé tuinwerkzaamheden gaat uitvoeren onmiddellijk ná de beslissing van de AV én ,niet onbelangrijk, dat in een vorige AV de syndicus  gemachtigd werd om de beslissingen van de AV onmiddellijk uit te voeren en niet te wachten op de beschikking van de Vrederechter indien door een ME of meerdere ME's beroep wordt ingediend binnen de voorziene termijn van 4 maanden na beslissing AV ?

Eerlijk ? Als niet juridisch geschoolde wordt het een stilaan een kluwen....ik lees, probeer de appartementswet met hulp van dit forum te toetsen, maar ik stel vooral lacunes en onduidelijkheden vast. En zoals, Siebe (behoudens vergissing) ooit stelde ....de meerderheid van ME's is te vaak ongeïnteresseerd.

 

SIEBE
Offline
4 MAANDEN
Laatste blok van uw laatste reactie.

Indien er op de AV geen tegen stemmen waren is dat oké. Indien er tegen stemmen waren dient er 4 maanden gewacht om het recht van vredegerecht te vrijwaren en een mogelijke uitspraak van de vrederechter af te wachten. Wat indien deze de werken ongeldig verklaart ?
nescio1
Offline
Geen systematisch uitstel van vier maanden

Eens een agendapunt met een behoorlijke meerderheid goedgekeurd en behoorlijk genotuleerd is, is er geen enkele reden waarom de syndicus niet zou overgaan tot de uitvoering van de beslissing van de AV.

 

Eigenlijk zouden enkel opportuniteitsredenen voor een syndicus tijdelijk uitstel kunnen rechtvaardigen: een mede-eigenaar, die reeds vroeger rechtszaken begon, dreigt hiermee opnieuw,…

 

SIEBE
Offline
#5 NESCIO1
Nescio1 en wat indien één van de tegen stemmers naar de rechtbank trekt en gelijk krijgt van de rechter ( binnen de 4 maanden ) ?
Wie wordt er dan verantwoordelijk gesteld voor de onterechte uitvoering van de werken ?
Het zekere voor het onzekere nemen, vind ik persoonlijk het best.
ELWE
Offline
Agendapunt…


Het ergste is dan nog dat het op de vorige AV geen agendapunt was !
Het werd bij het afsluiten van een "tumultueuze" bijeenkomst besloten door de AV onder het allerlaatste agendapunt genoemd "voorlezing en ondertekening notulen".
Ik citeer letterlijk de notulen :
"de wet op mede eigendom bepaalt dat iedere mede eigenaar aan de rechter kan vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de AV te vernietigen of te wijzigen. Dit betekent dat, strikt theoretisch gezien, ten vroegste slechts uitvoering kan worden gegeven aan de beslissingen van de AV, vier maanden ná datum van de AV.
Daar dit,een efficiënte en optimale beheersovereenkomst van het gebouw hypothekeert, beslist de AV unaniem toestemming te verlenen aan het kantoor van de syndicus om alle beslissingen, voorwerp van de AV, bij voorraad te laten uitvoeren zonder het verstrijken van de termijn, binnen dewelke de mede eigenaar zijn verhaalster kan uitoefenen bij de Vrederechter, af te moeten wachten, waarvan akte "

SIEBE
Offline
ELWE
Laatste paragraaf zegt alles : AV beslist unaniem, dus geen tegenstemmen.

De vorige AV is tegen de wettelijke bepalingen ingegaan. Het onderwerp was geen agendapunt en kan bijgevolg niet beslist of over gestemd worden.
Syndicus gaat ook hier niet vrijuit. Ondertekening van de notulen zonder op- of bemerkingen door iedereen die aanwezig was = zwak punt om te herroepen ondanks inbreuk.

Indien de beslissing van uw topic uitgevoerd wordt, is dit voor rekening van de AV en de syndicus.
De AV kan niets beslissen wat niet geagendeerd was. Maar de periode van 4 maanden zal zeker al voorbij zijn en geen tegenstemmers. 
ELWE
Offline
Voor altijd ?
Stel dat ik de toekomstige AV kan "overtuigen" dat de vorige beslissing niet strookt met de bepalingen van de appartementswet , kan dan een "nieuwe" beslissing genomen worden ? Of geldt de vorige beslissing voor "altijd" ?
De 4 maanden beroepstermijn zijn inderdaad reeds geruime tijd verstreken maar rekening houdend met boekdeel 3 van BW in t bijzonder de bepalingen mede eigendom van toepassing 01/09/21 concludeer ik "als leek" dat het een dwingende wet geworden is, toch?
ELWE
Offline
""Syndicus gaat ook hier niet vrij uit….
""Syndicus gaat ook hier niet vrijuit...'""

Et alors, dixit vanwijlen FM ?

Geef me munitie om dit om te buigen .
Het is niet de eerste x dat er gestemd wordt over een item dat niet geagendeerd werd
Klacht bij BIV brengt ook al weinig soelaas....te biechten bij de duivel ;-)
Rechtbank...blijkbaar niet meer mogelijk.

Naar dit topic vertaald ...geen offertes nodig, ondanks de verplichte mededinging, verwijzend naar "t is wel wettelijk fout" maar de AV beslist én de tuinaannemer mag probleemloos onmiddellijk uitvoeren, de factuur wordt betaald (50.000 euro) 

Is er nu echt geen enkele juridische uitweg in deze om dit te contesteren ? Bedrog van de syndicus, onder één hoed spelend met de RvM ? Machiavellistische houding...het doel heiligt de middelen ?


 
SIEBE
Offline
Elwe
In ieder geval telkens als er een item behandeld en gestemd wordt op de AV, steeds tegenstemmen en de AV en de syndicus er op drukken dat het hier tegen de appartementswetgeving in is. Tegen stemmen in ieder geval.
Natuurlijk indien u verder wilt gaan, moet u ook kunnen aantonen dat u nadeel berokkend krijgt. Want een rechter oordeelt makkelijk tegen een eiser die volgens hem zo maar reclameert.

Hetgeen u zelf nu meemaakt; is schering en inslag in vele VME's. Bij ons incluis en erger.

Indien u mijn vroegere reacties kent : de appartementswetgeving is een lege doos.
Gemaakt in het belang van de vrije beroepen, juristen, immos's, syndici en hun beroepsorganisaties. Die wet is trouwens hoofdzakelijk opgesteld door die belanghebbenden.

Indien een eigenaar zijn wettelijk gelijk wil krijgen, zal het hem geld kosten. En bovendien de toorn van de overigen ondanks zijn gelijk ( gelijk hebben, gelijk krijgen en gelijk opbrengen is een andere zaak ).

Een wetgeving zonder sluitstuk is een waardeloze wet. ( zie maar off topic wat er gebeurt
in Gent met de coronamaatregelen en in de discotheek Red and Blue Antwerpen, die ook de openstaande achterpoortjes hebben gevonden ).

Een klacht indienen bij het BIV kan altijd, resultaat ??? Wiens brood met eet, wiens ...

Bedrog en onder één hoedje spelen ( mag overduidelijk zijn ) maar dikwijls zeer moeilijk hard te maken, en zeker indien men geen nodige steun krijgt vanandere eigenaars.
ELWE
Offline
"Natuurlijk indien u verder
"Natuurlijk indien u verder wilt gaan, moet u ook kunnen aantonen dat u nadeel berokkend krijgt. Want een rechter oordeelt makkelijk tegen een eiser die volgens hem zo maar reclameert." SIEBE

Ik ga ervan uit dat de AV in zijn beslissing (tbv 50.000 euro) zonder het RIO te respecteren inzake mededinging (offertes verplicht voor overeenkomsten > 3.000 euro) door de Vrederechter wordt teruggefloten toch ? Persoonlijk nadeel ? Wel, als er maar 1 offerte is gevraagd, ben ik als mede-eigenaar toch altijd de pineut, toch ?
Ik zie niet in hoe de Vrederechter deze beslissing AV kan bevestigen én de mede eigenaar die beroep aantekende in het ongelijk zou stellen. Het RIO is toch duidelijk in deze.''

 
SIEBE
Offline
#12 ELWE
Ik besef absoluut uw standpunt, maar de AV heeft unaniem beslist.
Weinig kans bij de vrederechter.
Men mag nog zoveel wettelijke verplichtingen opleggen, realiteit is totaal anders.
In onderrvind het ook steeds aan den lijve.
ELWE
Offline
Geen unanimiteit…
@ Siebe
De beslissing hierover is nog niet genomen (AV volgende week) en zal niet unaniem zijn...gezien mijn tegenstem en hopelijk ook nog andere tegenstemmen.

 
SIEBE
Offline
#14
Ik stoelde op uw # 3 voorlaatste paragraaf. AV gaf syndicus unaniem zonder tegenstem de toelating.

Nu de nieuwe AV : u stemt tegen. Zo doende bent u in de mogelijkheid om binnen de 4 maanden het besluit aanhangig te maken bij de vrederechter.