schilderwerken: offertes

8 antwoorden [Laatste bericht]
baguetje
Offline
In de A.V. van 2018 doet de syndicus een voorstel tot herschilderen van alle gemeenschappelijke delen van ons gebouw. Er worden 3 offertes voorgelegd. Het voorstel wordt afgewezen.

In de A.V. van 2019 komt de Raad van Mede-Eigendom met een nieuw voorstel: herschilderen in 3 fases. Er worden geen offertes voorgelegd, enkel een raming daar de aanpak dus gefaseerd is.

Vandaag krijgen de eigenaars bericht dat de werken starten op 4 mei a.s.

Bij navraag van de syndicus blijkt 
a) dat de firma's die een offerte indienden in 2018 niet gevraagd werden om een nieuwe offerte in te dienen. Is de toewijziging aan een 3de firma die in 2018 niet meedeed dan wel geldig?
b) er werd met dezelfde firma reeds een contract getekend voor het najaar zonder dat de A.V. kans heeft gekregen tot evaluatie van de 1ste fase. Is dit aanvaardbaar?

Mvg.
baguetje
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-8 § 4 3 °

geen agendapunt = geen beslissing = voor de syndicus geen wettelijke basis
 
 
De AV beslist soeverein over de haar voorgelegde voorstellen onder de vorm van agendapunten (uiteraard binnen wettelijk kader : wetten, decreten, gemeente- en provinciereglementen, basisakte, contracten, in vorige AV behoorlijk goedgekeurde, en behoorlijk genotuleerde agendapunten, etc. )
 
Eveneens te vermijden: conflict met deontologie syndicus:
http://www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/deontologie-van-de-vastgoedmakelaar
Verder:
B.W. Art. 577-10 § 3, § 4
 
Uit uw vraag maken op dat de zaak NIET herbesproken is (ingevolge een ingediend agendapunt) noch dat de RvME belast werd met een bijzondere opdracht in de zin van:
 
B.W. Art. 577-8/1
 
Hamvraag wordt wie de bestelbon getekend heeft.
 
Is het de syndicus dan zal u hem er aangetekend op moeten op wijzen dat hij enkel op eigen initiatief gehandeld heeft en dat hij alleen zal moeten opdraaien voor de veroorzaakte kosten. In de eerste plaats zal u niet deelnemen in de kosten.
 
Heeft de RvME de bestelbon getekend dan richt u aan de individuele leden ervan telkens een aangetekend schrijven waarin u hen op wijst dat zij zonder mandaat gehandeld hebben en dat zij individueel en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de totale betaling van de gemaakte kosten.
 
Bent u op de hoogte van de naam van de aangezochte firma schilderwerken? 
Verwittig hem ervan dat betreffende het schilderwerk onenigheid is binnen de VME. 
Stel dat hij enkel zal kunnen rekenen op de betaling van het geheel door de ondertekenaars van de bestelbon, gezien u er zich met alle rechtsmiddelen tegen zal verzetten dat u een aandeel in de kosten wordt aangerekend. 
 
 
baguetje
Offline
#1
Blijkbaar loopt er wat fout met de database van Quimmo. Je reactie kreeg ik gisteren al, maar staat genoteerd op vandaag 6u59 en mijn reactie erop is verdwenen.

Met gevaar in herhaling te vallen antwoord ik hier een 2de keer.

Hartelijk dank voor uw antwoord.
Tegelijk moet ik mijn excuses aanbieden want door onvolledig te zijn heb ik u op een verkeerd spoor gezet.

De feiten:

1. AV 2018: de voorstellen tot herschilderen van het volledige gebouw worden afgewezen
2. AV 2019: de RVM stelt voor om de werken over 4 jaar te spreiden. De syndicus noteert: "de AV beslist akkoord te gaan met de offerte van de goedkoopste firma en bevestigt dit aan de RVM"

De bewoordingen van de syndicus zijn nogal triviaal....

Er worden geen offertes voorgelegd. Wèl dat men in augustus 2018 opvraging gedaan heeft voor de werken aan het ganse gebouw.

Maandag kregen de eigenaars dus de melding dat de werken starten op 4 mei a.s. Omdat er geen prijsopgave gebeurt in de e-mail vraag ik de offertes op. Daar blijken dus de 2 offertes d.d. 2018 bij te zitten en 1 offerte uit 2020 die uiteindelijk goedgekeurd wordt.

De vergelijking tussen de offertes is m.i. niet correct en garandeert niet dat de firma met de laagste prijs gekozen werd.

Moesten er niet opnieuw 3 offertes opgevraagd worden?

Het is de RVM die de bestelbon ondertekend heeft.

Tegelijk heeft de RVM in januari ll. ook al de werken voor fase 2 (2021) goedgekeurd zonder dat er een evaluatie gebeurd is door de A.V. Onze AV vergadering gaat tradioneel door op de voorlaatste donderdag van juni.

Liep alles wel correct? Zoniet kunnen de werken geprotesteerd worden?

Met dank voor uw antwoord.
 
baguetje
nescio1
Offline
terzijde

Wij maken nagenoeg altijd een eerste versie van onze teksten in Word, grondig herlezen, en soms een nachtje erover slapen, is de boodschap.
Nog eens herlezen voor op de knop opslaan te drukken blijft een wijze voorzorgsmaatregel.

Wij waren deze morgen wel verbaasd onze doorgestuurde tekst niet terug te vinden op de site, waar wij er wel van overtuigd waren deze al doorgestuurd te hebben, maar ja, missen is menselijk, dan maar (opnieuw) doorgestuurd.
 
baguetje
Offline
#3
Heeft u nog een advies voor mij in petto?
baguetje
nescio1
Offline
tegengestemd?

 
Klaarblijkelijk is er voorafgaand GEEN beslissing geweest in de AV (3/4 meerderheid) waarin de RvME een opdracht of delegatie gekregen heeft betreffende de schilderwerken.
 
Wij hebben hier dan ook te maken met een kaartersclubje, dat optreedt als een feitelijke vereniging, met de daaraan verbonden verantwoordelijkheid indien ze bestelbons opmaken, maar die op geen enkele manier de VME en/of andere mede-eigenaars kunnen engageren.
 
 
AV 2019 : 
Wat was de juiste inhoud van het agendapunt?
Had u wel degelijk de mogelijkheid de documenten in te zien voor de vergadering? 
Werden zij u op een andere manier: website, e-mail, kopie conform de gebruikelijke manier binnen uw VME (statuten, RIO) VOOR de vergadering ter beschikking gesteld.
 
Meerderheid? Hebt u tegengestemd?
 
 
B.W. Art. 577-8 § 5
B.W. Art. 577-8 § 8 13 °
 
Herlees in uw syndicuscontract de bepalingen inzake eventuele bijkomende kosten voor de afhandeling van een dergelijk dossier.
 
 
Waarom doen mede-eigenaars een beroep op een beroepsyndicus?
Omdat zij zodoende menen hun zaak toe te vetrouwen aan een persoon die kennis van zaken heeft door zijn vorming en beroepservaring (en omdat ze er wettelijk toe verplicht zijn.
 
Uw syndicus vormt een karikatuur van het beroep, hij laat zich zonder meer opzij schuiven en toont een totaal gebrek aan asserviteit.
 
Dergelijke syndici ondermijnen de noodzaak van het hen toegekende monopolie.
Benieuwd wat het B.I.V. hiervan denkt.
 
 
Naast de hoger aangegeven manieren van reageren bljft natuurlijk:
B.W. Art. 577-9 § 2 (vier maanden !)
 
 
Maak een kostenbatenanalyse op, mocht u verdere juridische stappen overwegen.
 
Wordt u in uw houding gesteund door het merendeel van de andere mede-eigenaars?
 
 
Al riskeert het achterhaald te zijn door de feiten toch zou u, gezien de aanstaande vergadering, agendapunten kunnen formuleren die de geplande uitvoering verhinderen en een andere werkwijze voorstellen.
Maak kopie van uw agendapunten over aan alle andere mede-eigenaars.
 




Herlees uw basisakte en RIO.
 
 
B.W. Art. 577-6 § 4 
 
(Voorzorgsmaatregel: aangetekend versturen).
 
Om een VME ”in beweging” te krijgen is het vereist dat er aan de (B)AV een agendapunt wordt voorgelegd dat de desiderata van de vragende mede-eigenaar(s) en/of de RvME weergeeft.
Stel uw agendapunt(en) op, beknopt maar toch volledig, zakelijk, met in het achterhoofd de bedenking dat de uiteindelijke bestemmeling ervan de rechter is (kan zijn).
 
Eis dat uw formulering van het agendapunt letterlijk wordt overgenomen.
Vraag in het agendapunt uitdrukkelijk de stemming erover indien dit de bedoeling is.
 
Niet goedgekeurd (correcte notulering van de stemmen !) :
 
Dan :
B.W. Art. 577-9 § 2 (vier maanden !)
B.W. Art. 577-9 § 4
 
 
 
Maak een kostenbatenanalyse op, mocht u verdere juridische stappen overwegen.
 
 
 
SIEBE
Offline
SCHILDERWERKEN
Baguetje,

De reacties van Nescio1 treed ik volledig bij.
Enkel met de vermeldde deontologie van syndici BIV loop ik niet hoog op. Worden enkel toegepast ( vanuit hun organisatie ) in hun voordeel en zelf doenze hun eigen gangetje.
Pas op er zijn wel degelijk veel ernstige/correcte syndici. Maar er is ook veel kaf onder het koren.
RVME heeft geen enkel recht om een bestelbon te tekenen of werken te laten uitvoeren.
Behalve indien zij op de AV een mandaat hebben gekregen hiervoor. Syndicus gaat hier samen in de fout.

Rekencommissaris mag ook desgevallend de facturen niet goedkeuren en tenminste melding maken in zijn jaarverslag.
Tinneros
Offline
Eigenaar pleegt onnodig schilderwerk aan terras van buurman
   
DE onderkant en boorden onder het gals a h terras zijn afgewerkt met een houtsoort die vergrijzd en dus geen onderhoud vraagt .het gebouw is trouwens pas 5 jr oud
 de boorden eronder zijn eveneens gemeenschappelijk deel 

Nu heeft een buur er niet beter op gevonden om ongevraagd en op eigen initiatief het hout ook aan onze kant - de helft van
de boord want die loopt door onder terras van een andere buur - in te olien met middenbruin !. het is zichtbaar van 100 m ver .
Nochthans staat duidelijk in de basisakte vermeld dat schilderwerken collectief dienen te gebeuren en voorgelgd moeten worden en goedgekeurd op de algemene vergadering .

Wij zijn uiteraard niet opgezet met dit initiatief en willen dat ook duidelijk maken maar wensen toch de goede verstandhouding met de buren te behouden .
Tinneros
Offline
Eigenaar pleegt onnodig schilderwerk aan terras van buurman
   
DE onderkant en boorden onder het glas a h terras zijn afgewerkt met een houtsoort die vergrijzd en dus geen onderhoud vraagt .het gebouw is trouwens pas 5 jr oud
 deze boorden zijn eveneens gemeenschappelijk deel 

Nu heeft een buur er niet beter op gevonden om ongevraagd en op eigen initiatief het hout ook aan onze kant -- in te olien met middenbruin !. 
betreft hier  de helft van

de totale boord want die loopt door onder terras van een ander appartement.
Nochthans staat duidelijk in de basisakte vermeld dat schilderwerken collectief dienen te gebeuren en voorgelegd moeten worden en goedgekeurd op de algemene vergadering .


Wij zijn uiteraard niet opgezet met dit initiatief en willen dat ook duidelijk maken maar wensen toch de goede verstandhouding met de buren te behouden .
Als antwoord krijgen wij de opmerking dat onderhoud moet gebeuren " , dat het bebeurd is om goed te doen , en dat het haast "niet zichtbaar is ! alhoewel het zichtbaar is van 100 M ver .  en ook dat het haar eigendom is en wij baas " willen maken .