Welke zijn de voorwaarden om syndicus te mogen zijn van een gebouw ?

25 antwoorden [Laatste bericht]
raf.donckers@te...
Offline
Welke zijn de wettelijke vereisten om syndicus te mogen zijn van een gebouw ?
Quimmo
Offline
Enkele mogelijkheden

Wanneer iemand zelf bewoner is in een gebouw, mag hij in principe de rol van syndicus op zich nemen zonder aan specifieke voorwaarden te moeten voldoen. Hij moet natuurlijk wel op de hoogte zijn van de wet op de mede-eigendom en verplicht een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Vanaf 20 wooneenheden is bovendien een dubbele boekhouding verplicht, wat voor de doorsnee vrijwilliger al minder evident wordt.

Indien een externe syndicus aangesteld wordt, moet deze krachtens de Wet van 6 september 1993 op het statuut van de vastgoedmakelaars, een erkende vastgoedmakelaar zijn of iemand tot wiens normale beroepsactiviteit deze activiteiten behoren, mits zij onderworpen zijn aan de tucht van een erkende beroepsinstantie. Zo kan een advocaat bijvoorbeeld ook syndicus zijn en valt hij onder het toezicht van zijn tuchtorganisme.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

tomdr
Offline
bewoner of eigenaar
Als ik het goed begrijp, hoeft de syndicus geen mede-eigenaar te zijn, maar is het feit van bewoner te zijn voldoende om in het "eigen"gebouw de taak van (vrijwillige) syndicus op zich te nemen. Klopt dit?

deskundige
Offline
Beste, Bewoner is in deze

Beste,

Bewoner is in deze goed bedoeld maar verkeerd gebruikt. Huurders,... zijn immers ook bewoners.

M.a.w. het moet een mede-eigenaar zijn ofwel een beroepssyndicus.

Mvg.

DEGO
Offline
Wettelijke vereisten om syndicus te mogen zijn?
Wat als de bewoner het vruchtgebruik heeft van het appartement?  Kan hij als syndicus optreden?

Met vriendelijke groeten,

DEGO

deskundige
Offline
Beste, M.i. kan dit niet.

Beste,

M.i. kan dit niet. Conform de wet dient het om een mede-eigenaar/syndicus te gaan. M.a.w. iemand die binnen het gebouw of groep van gebouwen op een kavel een eigendomsrecht bezit.

Een vruchtgebruiker heeft een beperkt zakelijk recht op het eigendom wat dus geen eigendomsrecht is.

Mvg

 

Véronique
Offline
Wie kan syndicus zijn?
Excuseer mijn tussenkomst, maar ik verwijs naar volgende tekst:

"4.3. Wie kan syndicus worden?

4.3.1. Geen specifieke kwalificaties

Noch de Wet noch de Memorie van Toelichting noch de bespreking in de Commissie voor Justitie in de Senaat lijken enige specifieke kwalificatie of benoemingsvoorwaarde om als syndicus aangesteld te kunnen worden te bevatten[16].

Het kan zowel gaan om een rechtspersoon als een natuurlijke persoon (art 577-8, §2, tweede lid BW), een mede-eigenaar of een derde, een bewoner of niet, tenminste wanneer in het reglement van mede-eigendom geen beperkingen werden opgelegd. Beperkingen zijn toegelaten: men kan bv bepalen dat de huurders van het gebouw, of houders van andere zakelijke rechten, niet tot syndicus benoemd kunnen worden [17]."

Zie http://www.law.kuleuven.be/jura/art/43n2/verhenneman.htm

Met vriendelijke groeten,
Véronique



 
deskundige
Offline
Beste, Er zijn wel degelijk

Beste,

Er zijn wel degelijk voorwaarden verbonden aan het uitvoeren van de functie als syndicus.

Ofwel is men mede-eigenaar en dan kan men zonder meer als syndicus optreden doch enkel en alleen in het gebouw(en) of de groep(en) van gebouwen waarbinnen de syndicus kavels in eigendom bezit.

Hij treedt alsdan als occasioneel mede-eigenaar syndicus op waarbij er hem geen specifieke voorwaarden worden opgelegd.

Vanaf het moment dat deze mede-eigenaar als syndicus wil fungeren in een gebouw of groep van gebouwen waarbinnen hij geen mede-eigenaar is, dient hij over een erkenning als vastgoedmakelaar te beschikken. Hij dient dan in het bezit te zijn van een zgn. BIV nummer.

Dit in dien verstande dat de beoefenaar niet onder artikel 4 van het KB van 1993 valt. Is dat het geval dan dient deze geen BIV nummer te hebben aangezien deze dan zelf onder de controle van een beroepsinstituut en tuchtorgaan staat. Bijvoorbeeld een advocaat-syndicus.

Een natuurlijk of rechtspersoon die als syndicus het beheer waarneemt van een of meerdere VME's waarbinnen hij geen mede-eigenaar is, wordt gelijkgesteld met een professional. Er kan alsdan bezwaarlijk worden gesteld dat hij de taak dan occasioneel en als mede-eigenaar uitvoert. Hij is dan trouwens ten opzichte van die betreffende VME een derde aangezien hij als niet mede-eigenaar geen lid van deze VME uitmaakt.

Dusdanig gelden voor hem dezelfde regels die aan een beroepssyndicus worden toegemeten. 

Deze regels gelden ook voor andere derden waaronder huurders. Deze zijn immers ook geen mede-eigenaar en kunnen dus zonder beroepserkenning de functie van syndicus niet rechtsgeldig uitoefenen.

Henneman verwijst in haar tekst trouwens naar het KB van 1993.


Mvg.

Noot: Een mede-eigenaar syndicus heeft dezelfde aansprakelijkheid als een beroepssyndicus. Binnen de rechtspraak geldt - m.i. terecht -  meer en meer dat beroepsfouten door een occasioneel syndicus begaan, op dezelfde wijze worden beoordeeld/bestraft als wanneer het om een beroepssyndicus zou gaan.


 

Véronique
Offline
Geachte deskundige,
Dus uw rechtsgrond om te beweren:
Ofwel is men mede-eigenaar en dan kan men zonder meer als syndicus optreden doch enkel en alleen in het gebouw(en) of de groep(en) van gebouwen waarbinnen de syndicus kavels in eigendom bezit.
Hij treedt alsdan als occasioneel mede-eigenaar syndicus op waarbij er hem geen specifieke voorwaarden worden opgelegd.
is dus Koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar?


In het KB staat geen artikel over het toepassingsgebied, maar de titel van het KB is op zich al duidelijk: het gaat over de bescherming van het beroep van vastgoedmakelaar.
Art. 2 van betreffend KB stelt:
Niemand mag als zelfstandige in hoofd- of bijberoep, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen of de beroepstitel voeren van "erkend vastgoedmakelaar B.I.V." of "stagiair-vastgoedmakelaar" tenzij hij is ingeschreven op het tableau…
Zoals u weet is de aanhef van artikel 3:
Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar in de zin van dit besluit uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met …”:
 
In beide gevallen gaat het over de professionele syndicus, en niet over een occasionele, die de functie van syndicus niet beroepshalve en niet gewoonlijk uitvoert.
 
Tenzij u mij een andere rechtsgrond kan aanwijzen, blijf ik dus bij de stelling:  
Het kan zowel gaan om een rechtspersoon als een natuurlijke persoon …, een mede-eigenaar of een derde, een bewoner of niet, tenminste wanneer in het reglement van mede-eigendom geen beperkingen werden opgelegd.
 
Het feit dat de wetgever (sedert 1 september 2010) alle syndici verplicht om hun aansprakelijkheid te verzekeren ondersteunt uw stelling niet.
 
Met vriendelijke groeten,
Véronique
deskundige
Offline
Geachte mevrouw, Iemand die
Geachte mevrouw,

Iemand die dezelfde activiteiten uitoefent, dus deze waarvoor een professionele makelaar een erkenning nodig heeft, onder meer het voor rekening van derden beheren van onroerende goederen en/of rechten, doch dit doet in het kader van het beheren van een familiepatrimonium waarvan hij mede-eigenaar is of het patrimonium van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder of vennoot is, valt buiten de erkenning.

Of om het met de woorden van R. Timmermans te zeggen: ' Tot de activiteit van occasioneel syndicus is derhalve toegelaten: de persoon, natuurlijk of rechtspersoon, die de hoedanigheid bezit van eigenaar van een of meerdere kavels in een flatgebouw.'

Zoals aangehaald geldt dit ook voor andere gebouwen of groepen van gebouwen waarbinnen deze natuurlijk of rechtspersoon mede-eigenaar is.

Aan die voorwaarde wordt niet meer voldaan wanneer deze figuur voor rekening van derden het beheer waarneemt in een gebouw of gebouwen waarbinnen hij GEEN mede-eigenaar is.

Alsdan wordt er van uitgegaan dat hij de taak van syndicus niet meer occasioneel maar gewoonlijk en dus als beroepsactiviteit, zij het in hoofd-of bijberoep, uitoefent wat betekent dat hij wel degelijk onder het erkenningsbesluit dient te worden gecatalogeerd en m.a.w. over een beroepserkenning dient te beschikken. Zoniet voert hij het beroep van syndicus onwettig uit en is hij strafbaar. Zoals eerder aangehaald vallen de beroepen die binnen art. 4 vallen hier niet onder.

Inzake verwijs ik naar de rechtsleer (o.a. verslag Vandenbergh, o.c. , 48, naar R. Timmermans Handboek appartementsrecht, naar het boek Nieuwe Plichtenleer voor de Vastgoedmakelaar, Vanden Broele 2006, blz. 17-18, e.a....) en rechtspraak die voorligt die u waarschijnlijk zelf wel kan opzoeken.

Uw gedachte volgende lijkt het me vreemd dat er niet veel meer gebouwen zijn die een derde niet erkend syndicus, in casu mede-eigenaar of zelfs huurder, aanstellen.

Enige uitzondering, doch voor discussie vatbaar en quasi niet aanvaard binnen de rechtsleer, is wanneer de derde, niet erkende syndicus, onder een arbeidsovereenkomst zou werken.

Misschien dat u wat opzoekingswerk verricht en/of navraag doet ; u zal dan waarschijnlijk en uiteindelijk wel tot dezelfde conclusie moeten komen.

Het feit dat de wet van 2 juni verplicht heeft voorzien dat ook een mede-eigenaar-syndicus een beroepsaansprakelijkheid dient af te sluiten verwijst naar mijn stelling dat op de schouders van een mede-eigenaar dezelfde zware aansprakelijk rust dan deze die op de schouders van beroepssyndici rust. In de vonnissen die ik dienaangaande in mijn bezit heb legde de rechtbank aan de mede-eigenaar syndicus geen malse straffen op. Het betreft vorderingen in beroepsaansprakelijkheid van de mede-eigenaar syndicus.
  
Mvg.

Dominiek
Offline
Een vraag in de marge van
Een vraag in de marge van deze discussie:
Een rechtspersoon is mede-eigenaar in een klein appartementsgebouw.
Eén van de aandeelhouders van deze rechtspersoon wenst zich kandidaat te stellen als occasionele syndicus voor dit appartementsgebouw.
De vraag is nu: mag deze aandeelhouder syndicus zijn in eigen naam (hij is onrechtstreeks eigenaar dmv zijn aandelen in de RP) of mag alleen de rechtspersoon zelf syndicus worden, vertegenwoordigd door de aandeelhouder dan welliswaar? 
Véronique
Offline
Geachte deskundige,
Zoals u weet luidt art. 4 van het eerder genoemde KB integraal als volgt:
"Vallen niet onder de toepassing van dit besluit :
  1° de persoon die één van de in artikel 3 bedoelde activiteiten uitoefent op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie;
  2° de persoon die bij de uitoefening van een van dezelfde activiteiten slechts zijn familiepatrimonium beheert of het patrimonium waarvan hij medeëigenaar is, of het patrimonium van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder of vennoot is.
  Deze personen zijn niet gemachtigd om de titel van " erkend vastgoedmakelaarB.I.V. " of " stagiair-vastgoedmakelaar" te voeren
."
 
Het eerder vermelde artikel 3 stelt:
"Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaarin de zin van dit besluit uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met :
  1° …;
  2° activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor :
  a) ofwel het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten;
  b) ofwel het syndicschap van onroerende goederen in medeëigendom
."
 
M.a.w. als iemand ingevolge artikel 3 onder het toepassingsgebied van het betreffende KB valt, dan nog kan hij zich toch beroepen op één van de uitzonderingen van artikel 4, om niet te hoeven voldoen aan de verplichtingen, opgesomd in de daaropvolgende artikelen…
Maar zoals ik eerder schreef: iemand die occasioneel syndicus is oefent die beheersactiviteit niet gewoonlijk en niet beroepshalve uit. Derhalve valt hij niet onder art. 3, en dient hij zich bijgevolg niet te beroepen op (één van) de uitzonderingen van artikel 4.
 
De basis voor ons (Belgisch) recht blijft steeds: de wetgeving, en ingeval die onduidelijk is kan de bedoeling van de wetgever best achterhaald worden in de parlementaire voorbereidingen (zoals VERHENNEMAN deed).
Tot mijn spijt geeft ook die opzoeking niet altijd resultaat, en in casu deed de opzoeking van VERHENNEMAN dat ook niet. De verdere invulling wordt dan gegeven door de rechtspraak, vervolgens door de rechtsleer. En, zoals u weet, kunnen onder rechtsgeleerden verdeelde stellingen bestaan…
 
Uw overige argumenten lijken mij weinig terzake dienend, gezien geen van deze de occasionele syndicus, niet-mede-eigenaar, betreffen. Bijgevolg onthou ik mij van verdere commentaar.
 
Met vriendelijke groeten,
Véronique Danneels
Véronique
Offline
Geachte Dominique,
Zoals u de casus voorstelt, mag de rechtspersoon zoals u haar voorstelt (de kandidaat is één van haar aandeelhouders, er zijn dus ook nog andere aandeelhouders) het syndicschap niet waarnemen, aangezien:
Elke VME moet een syndicus hebben, en het gaat noodzakelijk om een eenhoofdig orgaan (één persoon, zij het een natuurlijke dan wel een rechtspersoon).”
Zie http://webh01.ua.ac.be/storme/ZCR-appartementsrecht.pdf(op p. 42)
Ook VERHENNEMAN stelt: “Verder volgt uit art 577-8, §5 BW, en nog meer uit de Memorie van Toelichting, dat de syndicus een éénhoofdig orgaan is. De wet bepaalt dat de bevoegdheden en verantwoordelijkheden zoveel mogelijk persoonlijk moeten worden uitgeoefend. Daaruit kan worden afgeleid dat de wet de syndicus concipieert als één entiteit. De oprichting van een college of raad van syndici is bijgevolg uitgesloten. …
Zie http://www.law.kuleuven.be/jura/art/43n2/verhenneman.htm(zie hoofdstuk 4.2, 2e alinea)
 
Ongetwijfeld zal de deskundige u willen meedelen hoe dit dan wel te realiseren.
 
Tot slot wil ik aan de deskundige nog even dit meegeven:
“Indien het syndicusschap niet wordt waargenomen door een mede-eigenaar maar door een derde, moet er rekening gehouden worden met het KB van 6 september 1993. Artikel 3 van dit KB maakt het ook van toepassing op syndici: een syndicus wordt als vastgoedmakelaar beschouwd wanneer hij gewoonlijk als zelfstandige en voor rekening van derden het beheer of syndicusschap van onroerende goederen in mede-eigendom verzekert.”
Zie http://www.law.kuleuven.be/jura/art/43n2/verhenneman.htm(zie hoofdstuk 4.3.2.)

Met vriendelijke groeten,
Véronique Danneels
Van Wynsberghe Jan
Offline
Syndicus
Volgens mij zijn er drie mogelijkheden:
- een mede-eigenaar mag syndicus zijn in het gebouw waar hij eigenaar is.

- een profesionele syndicus ingeschreven bij het BIV

- iemand die deel uitmaakt die deel uit maakt van een bepaalde beroepscategorie. Bijv. een advocaat mits toelating van de stafhouder van de balie waaronder hij resorteert. Als ik mij niet vergis vallen architecten en boekhouders ook onder de toegelaten beroepscategorieën maar ik ben niet volledig zeker. 
Van Wynsberghe Jan
Offline
Syndicus
Volgens appartement en recht van Kluwer mogen de volgende beroepscategoriën als professioneel syndicus optreden:
- de vastgoedmakelaar ingeschreven bij het BIV
- accountant en belastingsconsulent enkel in het gebouw waar hij mede-eigenaar is
- een advocaat
- een architect
- bedrijfsrevisor enkel als mede-eigenaar
- boekhouder fiscalist
- landmeter-expert
- notaris
Doumen
Offline
Welke zijn de wettelijke vereisten om syndicus te mogen zijn van
Een mede-eigenaar mag syndicus zijn.
Wij zijn 40 jaar getrouwd en wij hebben een appartement dat op naam staat van mijn vrouw. Ik ben er syndicus sinds de oprichting van het gebouw 10 jaar geleden. Als ik een BA verzekering neem mag ik dan verder syndicus bijven zijn?
Van Wynsberghe Jan
Offline
Wettelijke vereisten syndicus.
Beste Mathieu,


Strikt genomen bent u geen mede-eigenaar en mag u volgens mij niet optreden als syndicus.

Met vriendelijke groeten,


Jan Van Wynsberghe
Quimmo
Offline
Nog een update m.b.t. dit onderwerp

Nog een update m.b.t. dit onderwerp. Zowel door de rechtbank in Hoei als door het Hof van Beroep in Luik (7 april 2011) is hieromtrent een uitspraak gedaan.

Een bewoner die syndicus was van zijn gebouw is in het ongelijk gesteld omdat hij zelf geen mede-eigenaar was. In dit geval was het zelfs zo dat zijn echtgenote wel mede-eigenaar was, het appartement stond immers op haar naam. Maar dit bleek dus niet te volstaan.
De nodige voorzichtigheid is dus geboden!

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Luc W
Offline
Rechtspersonen

Rechtspersoon ZORRO is mede-eigenaar van een handelspand gelijkvloers (maakt deel uit van gebouw met handelsgelijkvloers + 8 appartementen).

Rechtspersoon ABC (geen BIV erkenning, geen mede-eigenaar in gebouw, geen advocaat).

Kan de afgevaardigd bestuurder van ZORRO als syndicus fungeren ? Ja of Neen

Kan een bestuurder van ZORRO als syndicus optreden ? Ja of Neen

Kan rechtspersoon ZORRO een rechtspersoon ABC aanstellen om in naam van ZORRO op te treden, en dan meer specifiek als syndicus ? Ja of Neen
Bedankt.

Quick009
Offline
Een mede-eigenaar in een
Een mede-eigenaar in een appartementsgebouw met minder dan 20 kavels kan optreden als niet-professionele syndicus.

Er zijn wel enkele bemerkingen:

- Je moet een kennis van bedrijfsbeheer kunnen voorleggen.
- Je moet een zelfstandige statuut in bijberoep aanvragen.
- Je draagt bij aan de sociale zekerheid, hoewel je er geen voordelen uit kan halen.
- Je moet je bruto inkomsten aangeven in je personenbelasting.
- Je mag beperkte beroepsonkosten inbrengen in je personenbelasting.
- Je hoeft geen BIV-nummer te hebben.
- Je mag een enkelvoudige boekhouding voeren.
- Je bent op papier mede-eigenaar van het appartementsgebouw.
- Je moet een verzekering B.A. afsluiten, eventueel via de VME.
- Je draagt dezelfde verantwoordelijkheid als een professionele syndicus.

Groetjes.

 

nescio1
Offline
nonsens en misleidend
hogerstaand antwoord van Quick009 is gewoonweg onverantwoord.

 
Quimmo
Offline
Klopt inderdaad niet. Er zijn

Klopt inderdaad niet. Er zijn geen voorwaarden aan verbonden, behalve dat je een eigenaar van een kavel in het gebouw moet zijn en dat je verkozen moet worden door de algemene vergadering.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Quick009
Offline
Ola mannen! Dat klopt
Ola mannen!
Dat klopt allemaal als een bus ALS je iedere maand betaald wordt voor je diensten!
Mijn bovenstaand lijstje gaat uiteraard niet op voor een 'vrijwillige' syndicus.

Niet akkoord? Weerleg dan eens wat er fout is?
naicwill
Offline
Wat klopt niet:- Je moet een
Wat klopt niet bij betaald mandaat syndicus mede eigenaar 
- Je moet een kennis van bedrijfsbeheer kunnen voorleggen,
  U moet niets voorleggen en aan wie?

-Je mag een enkelvoudige boekhouding voeren.
heeft niks te ziem met de syndicus  we met aantal kavels
bij u 18<20 dus het mag
wet

17° de  boekhouding  van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde  boekhouding  voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, §5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;

hoofdvereiste is kennis van de wet,wat bij u nog soms
ontbreekt,deze keer enkelvoudige boekhouding afhankelijk kavels.


Hier een vorige link van u
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-m...
 
Leen05
Offline
syndicus
Zojuist een appartement gekocht, er is nog geen syndicus, klein gebouw met 4 eigenaars.
​Ik wil die taak wel uitvoeren en weet dat er een aansprakelijkheidsverzekering moet worden afgesloten, ook een aparte bankrekening voor het gebouw waar de maandelijkse stortingen voor algemene kosten opkomen, eventueel een spaarrekening, een brandpolis voor het gebouw.... maar wat vergeet ik nog? Moet ik een BIV aanvragen? Indien een VME wordt voorzien hoe moet dat dan? Indien niet, op welke naam staat dan die banrekening?
 
nescio1
Offline
Een lichtpuntje aan de horizon ?
#15,16,17

Uit :
 
Praktische gids voor de syndicus R. Timmermans (Kluwer) 2012
 
p. 85
 
76.
……….
 
Het recht op syndicaal beheer komt ook toe aan de echtge(o)te van de mede-eigenaar (73).
....................
 
-------------
 
73) A. BLAISSE, o.c., 4, nr. 17
 
-----------------------------------------------------
 
 
BLAISSE, A. ”Copropriéte, Administration de la copropriété. Syndic”, Jur.-Class., App. Art. 544-577, Fasc. 42, 4, nr. 9.