wijzigende basisakte

6 antwoorden [Laatste bericht]
Robenmoniek
Offline
De syndicus heeft, zonder medeweten van de AV, de basisakte laten wijzigen en deze wijzigende basisakte op het hypotheekkantoor laten overschrijven. Reeds 3 jaar op rij is deze wijzigende basisakte weggestemd op de AV.
Er is echter nog geen verslag van wegstemming op het hypotheekkantoor geregistreerd waardoor de oude basisakte weer in voege zou treden, noch is de oude basisakte opnieuw geregistreerd.
De syndicus vraagt nu een mandaat om deze overschrijving te doen (50+1%).
Ik ben echter van mening dat de syndic deze opdracht automatisch heeft door het feit dat de wijzigende basisakte niet is goedgekeurd.
Ik denk ook dat de syndic de kosten verbonden aan die overschrijving op de gemeenschap wil verhalen.
Mijn vraag is : - moet er opnieuw gestemd worden om de syndic mandaat te geven?

                    - is het voldoende om het verslag van wegstemming te laten registreren
                      om de oude basisakte opnieuw invoege te doen treden?

                    - moeten de kosten voor die overschrijving door de gemeenschap 
                      gedragen worden of door degenen die de basisakte zonder toestemming
                      hebben laten wijzigen en overschrijven?( die kosten zijn niet door de
                      gemeenschap betaald)
Rob
walter
Offline
bassisakte
Robenmoniek : De syndicus kan zomaar niet de basisakte wijzigen ! een basisakte wijziging moet altijd goedgekeurd worden door de mede-eigenaars op een AV en deze wijziging word normaal door een notaris opgesteld indien er akkoord is van de VME.
Bijgevolg vlgs mij is de oude basisakte automatisch de enige die telt in u residentie ! en de syndicus zal de kosten die hij maakte in deze zonder toesteming zelf moeten betalen.
De mede - eigenaars kunnen deze syndicus bij de eerst volgende AV ontslaan bij stemming ! ik zou dat in ieder geval doen . 

walter verkest

 


 
Robenmoniek
Offline
wijzigende basisakte
Beste Walter : De wijzigende basisakte is wel degelijk overgeschreven op het hypotheekkantoor ( zonder toestemming van de VME maar wel met een notaris). De oude basisakte blijft wel gelden maar is deze nog tegenstelbaar? Het is immers de laatst overgeschreven akte die telt?? en in dit geval is dat de wijzigende...
Rob
deskundige
Offline
Beste, Onder voorbehoud

Beste,

Onder voorbehoud aangezien geen zicht op de historiek noch op de relevante documenten doch wanneer de syndicus als orgaan van de VME aan een notaris een wijzigende akte heeft voorgelegd en deze notaris is ervan uitgegaan dat de syndicus een mandaat  had om de akte te laten verlijden en over te schrijven, dan brengt de overschrijving m.i. met zich mee dat deze van kracht is. De notaris kan er dan immers ook vanuit zijn gegaan dat de beslissing niet binnen de wettelijke termijn in rechte werd aangevochten.

Maar, er zitten in het verhaal natuurlijk tal van eigenaardigheden.

Zo begrijp ik niet dat de betrokken notaris aan de syndicus blijkbaar geen enkel bevestiging van zijn mandaat noch een bewijs van de voorliggende beslissing om tot wijziging van de akte over te gaan, heeft gevraagd. In principe is het immers zo dat in het inleidend gedeelte van een wijzigende akte door de notaris melding wordt gemaakt wanneer, met welke voldoende meerderheid, ... tot de wijziging werd beslist en dat als bewijs hiervan meestal een kopie van de oproeping, van de aanwezigheidslijst, van de stemmingsbrieven (zo deze voorhanden zijn) alsook van de notulen aan de wijzigende akte worden toegevoegd!

M.a.w. het is mij dus een raadsel hoe de syndicus in naam en voor rekening van de VME en dus zonder enig bewijs van de beslissing daartoe, zonder enig bijzonder mandaat het van die notaris gedaan heeft gekregen om die wijzigende akte te doen verlijden en te doen overschrijven?

Het betreft hier toch niet de wettelijke coördinatie van de statuten die verplicht door de syndicus dient te worden uitgevoerd (en natuurlijk eerst ter goedkeuring aan de AV dient te worden voorgelegd) dewelke jullie syndicus authentiek heeft laten vastleggen en heeft doen overschrijven?

Een en ander verdient dus eerst wel wat verduidelijking.

Robenmoniek
Offline
wijzigende basisakte
Beste,
Het gaat hier wel degelijk niet om de gecoordineerde basisakte.De comparant (bouwheer) heeft ten onrechte gebruik gemaakt van een art. in de BA dat zegt
" Op voorwaarde dat de comparant de nodige stedenbouwk. vergunning bekomt heeft hij het recht om....wijzigingen aan te brengen...die moeten vastgelegd worden in een wijzigende BA." en verder " de verkrijgers vd privatieven zullen in hun eigendomsakte, als voorwaarde van de verkrijging, aan de comparant onherroepelijk volmacht geven om in hun plaats met het oog op voormelde regularisatie in deel 2 sub B.B.3 (d.i.Bij vergelijking vd vergunde bouwplannen met de plannen van de actuele toestand en meer bepaald uit plan 6' bestaand plan dakverdieping' blijkt dat de inrichting in de dakkap( zijnde de 4de verdieping of dakverdieping) van 2 woongelegenheden bestemd voor huisvesting, niet werd vergund. De eigenaar verzoekt ondergetekende notaris te willen acteren dat hij bevestigd de privatieven hierna beschreven als A.41 enA.42 niet te zullen vervreemden zolang hiervoor geen stedenbouwkundige vergunning zal zijn verkregen. De kosten vd gehele (vergunnings)procedure en desgevallend van een wijzigende BA zullen uitsluitend gedragen worden door de eigenaar, zodat de comparant nooit op enigerlei wijze hiervoor enige tussenkomst zal kunnen vragen,noch van een medeeigenaar noch van de VME.) alle wijzigingen aan te brengen aan de akte statuten van het gebouw en alle wijzigende en verbeterende akten van statuten vh gebouw te ondertekenen,met dien verstande dat geen enkele wijziging mag worden gebracht aan de reeds vervreemde privatieven zonder akkoord van de eigenaars.Voor deze laatstgenoemde aanpassingen, wijzigingen of verbeteringen zullen evenwel dezelfde eisen inzake quorum en meerderheid gelden als voor iedere andere statutenwijziging.

De voornoemde dakappartementen zijn verkocht door de eigenaar (comparant)zonder daarvoor een vergunning verkregen te hebben.

Zonder de VME te raadplegen heeft de comparant de namen van alle eigenaars gebruikt bij de notaris die dit blijkbaar niet gecontroleerd heeft en dit in samenspraak met de syndicus.Op een bepaald moment kregen we plots een wijzigende BA. Wij hebben daarvoor niet moeten betalen!

U moet ook weten dat alle appartementen reeds verkocht waren ( bouwjaar 1987) behalve de dakverdiepingen en de notaris is dezelfde die de basisakte opgesteld heeft.

Mijn vragen blijven dus overeind...




Rob
deskundige
Offline
Beste, Op basis van uw
Beste,

Op basis van uw bijkomende informatie lijkt het mij dat zowel de syndicus, de eigenaar-bouwheer als de notaris hun bevoegdheid te buiten zijn gegaan, meer dat er blijkbaar door de notaris zelfs werd meegewerkt aan een ongeldige constructie, met name het verkopen van niet vergunde kavels.

De aangehaalde ingeschreven volmacht is een klassieker en doet nog steeds veel stof opwaaien.

De rechtsgeldigheid van zulke volmacht is omstreden en conform voorliggende rechtspraak ook niet geldig.

Het lijkt me evenwel dat jullie een en ander mits vergadering zullen moeten afdwingen/beslissen doch ik raad jullie aan om jullie te laten bijstaan aangezien een en ander naar formaliteiten toe niet zo evident zal zijn.
Robenmoniek
Offline
wijzigende basisakte
Beste,

Hartelijk dank voor uw advies.
Wij leggen dit voor aan de andere eigenaars.
Op de eerstvolgende vergadering zullen we proberen te doen wat we kunnen om de basisakte opnieuw in de oorspronkelijke vorm terug te krijgen, en desnoods naar de vrederechter stappen.

Met vriendelijk groeten
Rob

Rob