wijziging basisakte tegen stemming van VME in en andere problemen

2 antwoorden [Laatste bericht]
Liesez
Offline
In 2009 kochten wij een appartement op plan bij een onafhankelijke kleine bouwpromotor die, in samenwerking met een immokantoor, een nieuwbouwproject aanbood.
Het appartement dat wij gekocht hebben, ligt op de eerste van twee verdiepingen.
We hadden geïnformeerd naar een appartement op het gelijkvloers omdat daar een tuin bij zat, maar de bouwpromotor en het immokantoor verzekerden ons (en zo staat het ook in de basisakte) dat dit gemeenschappelijke tuinen waren en dat elk appartement - ook de gelijkvloerse- een afgebakend terras zou krijgen.
Intussen hadden we onze vorige eigendom verkocht en huurden we in afwachting een appartement in een blok waarvan de bouwpromotor eigenaar is.
Nog 3 andere kopers vonden daar tijdelijk onderdak.
Het contact met de bouwpromotor (en op dat moment ook onze huisbaas) was goed.
Telkens er vertraging was of er waren vragen, werd dat steeds met de glimlach uitgelegd en beantwoord.
We mochten ook tot op zekere hoogte altijd een kijkje gaan nemen op de werf (die vlak naast het appartementsblok lag waar we toen huurden).
 
Op 9 juli 2011, na vele dagen overtijd te gaan met de bouw maar waar we telkens een uitleg voor kregen (slecht weer, onderbemand, materiaal niet op tijd, enfin u kent het wel), konden we eindelijk verhuizen naar het nieuwe appartement.
Diezelfde dag kwam de bouwpromotor langs met zijn architect (die we toen pas voor de eerste keer zagen) om een voorlopige oplevering uit te voeren van de privatieven.
We noteerden punten die werden opgeschreven op een proces-verbaal van voorlopige oplevering met als voorwaarde alle mankementen binnen de 30 dagen op te lossen.
Indien dit niet kon, zou een nieuw PV van voorlopige oplevering worden opgemaakt.
Alle partijen hebben dit document ondertekend.
Zonder handtekening kregen we ook de sleutel tot onze eigendom niet

Vervolgens gaan er maanden voorbij zonder enige uitvoering van werken, ook bij de andere eigenaars niet, behalve bij de schoonbroer, beste vriend en jeugdvriendin van de bouwpromotor die ook in datzelfde gebouw een appartement hadden gekocht.
Na vele maanden geduldig gewacht te hebben, stuurden we de bouwpromotor aangetekend een verzoek tot nieuwe rondgang in de privatieven om een nieuw PV op te laten stellen.
Hier kwam echter geen reactie op.
Intussen werd duidelijk dat de eigenaars van de gelijkvloerse appartementen wél over het stuk gemeenschappelijke tuin konden beschikken en zij helemaal geen afgebakend terras hadden.
U kan het zich voorstellen wat dat voor overlast met zich heeft voortgebracht tijdens de warme avonden: feestjes, barbecues, ...
Eén van de hoofdredenen van de afbakening van terassen was dat er zo geen feestjes en dergelijke konden gegeven worden, nét om overlast te voorkomen.
Later werd duidelijk dat de gelijkvloerse appartementen niet verkocht raakten en het immokantoor gezegd had dat de tuin bij de betreffende appartementen hoorde, als verkooptruc.
Met succes.
 
Inmiddels hadden we ons met 5 eigenaren verenigd omdat we vonden dat deze gang van zaken niet kon: privé gebruik van gemeenschappelijk eigendom, privatieven werden niet afgewerkt, gemeenschappelijke delen werden niet afgewerkt, de brandveiligheid stond helemaal nog niet op punt (nog steeds niet trouwens),...
We lieten onze bezorgdheid aan de andere mede-eigenaars weten via een vergadering, maar de andere eigenaren zagen geen graten in het wanbeleid van de bouwpromotor en wilden ons niet volgen, ook al werkten de liften niet, was er brandgevaar, was de elektrische installatie onveilig, noem maar op.
Intussen was één van de eigenaars van het gelijkvloers op de proppen gekomen met het bestaan van een gehandtekend plan waarop de handtekeningen stonden van hemzelf, de bouwpromotor en zijn notaris (toevallig ook de onze)  die hem tot eigenaar maakten van het stuk gemeenschappelijke grond aan zijn appartement (dit plan blijkt later ook niet te bestaan)
Op deze bewuste vergadering (december 2011) werd door de syndicus tot stemming opgeroepen (op verzoek van de bouwpromotor en zijn (en ook onze) notaris die beiden aanwezig waren) om de basisakte te laten aanpassen als volgt: de gemeenschappelijke tuinen bleven gemeenschappelijke eigendom, maar mochten wel door de gelijkvloerse bewoners privatief worden gebruikt, mits onderhoud ervan.
Deze stemming was negatief.
De akte moest blijven zoals ze was.
Maar wij 5 eigenaren waren wel bereid tot een compromis te komen omdat 1 van de gelijkvloerse eigenaars een belofte op papier zou hebben, die we nooit te zien kregen maar we geloofden de mede-eigenaar op zijn woord.
Vervolgens hadden de andere eigenaars 4 maanden de tijd om tegen de stemming in te gaan, wat niemand deed
Eind februari 2012, op een maandag, kregen wij plots een brief van onze notaris dat wij op XX datum (de vrijdag ervoor)  bij hem waren verschenen ter ondertekening van de gewijzigde basisakte.
U kan zich onze verbazing, woede en ongeloof wellicht voorstellen.
De notaris had de basisakte gewijzigd in het voordeel van de gelijkvloerseigenaars zoals op de stemming werd gevraagd, maar niet was goedgekeurd.
De "voor-stemmers" werden uitgenodigd om deze akte te gaan ondertekenen; de "tegen-stemmers", waaronder wijzelf, werden niet uitgenodigd maar de bouwpromotor had zijn volmacht gebruikt om dan maar in onze plaats de gewijzigde akte te gaan ondertekenen.
 
Even over die volmacht:
Volgens ons vervalt de volmacht van de bouwpromotor op het moment dat men het eigendom bewoont.
Volgens ons dient de volmacht van de bouwpromotor om kleine wijzigingen aan te brengen tijdens de bouw, die ten goede komen aan het gebouw.
Volgens ons dient deze volmacht niet om in de naam van eigenaars een illegaal gewijzigde basisakte te gaan ondertekenen bij de notaris.
klopt dit?
 
Wij 5 eigenaren konden dit onrecht niet voorbij laten gaan en zijn in actie gekomen.
We hebben een onafhankelijke architect geraadpleegd die het hele gebouw heeft bekeken en gekeurd en die tot de vaststelling gekomen is dat er tal van bouwovertredingen begaan zijn, voorwaarden niet vervuld zijn die werden opgelegd door Stad Gent teneinde een vergunning te bekomen (verplicht aan te leggen parkeerplaatsen werden opgeofferd ten voordele van de gemeenschappelijke (blijkt nu: private) tuinen; de gigantische regenwaterput ter hergebruik van het regenwater is enkel op 1 kraantje in de ondergrondse garage aangesloten terwijl de voorwaarde was deze aan te sluiten op WC, wasmachine, vaatwasmachine; ...)
 
U kan het zo gek niet bedenken of het bestaat wel in ons gebouw.
Komt daar nog eens bij dat de achterkant van het gebouw (6 appartementen) plots tot een nieuwe verkaveling gingen behoren (zonder straatnaam) omdat de bouwpromotor de voorkant en achterkant van het gebouw niet met een pad heeft verbonden, terwijl dat wel de bedoeling was maar dit pad werd opgeofferd ten voordelen van de enorme oppervlakte-uitbreiding van de gelijkvloerse terrassen/tuinen.
Wijzelf wonen nu in 1 straat terwijl onze tellers en aansluitingen in de andere straat staan (wij wonen aan de achterkant van het gebouw).
U kan zich de verwarring bij de nutsdiensten vast wel voorstellen, met alle gevolgen van dien: geen aansluitingen mogelijk, verkeerde facturatie, geen facturatie omdat men de nieuwe straat niet kent, post die verloren gaat, tot 3 maal toe opnieuw moeten laten domiciliëren en alle instanties een adreswijziging laten geworden...
Leg dit ook maar eens uit aan potentiële kopers: "u woont in straat X, maar uw tellers en aansluitingen staan in straat Y en de kans dat u post krijgt is miniem...
Bij het in kennis stellen van Stad Gent over de bouwovertredingen en het niet naleven van de voorwaarden tot vergunning, kregen we doodleuk te horen dat de bouwpromotor dan maar een nieuw dossier ter aanpassing moet indienen.
Men kan dus als bouwpromotor een dossier indienen, een vergunning krijgen mits naleving van deze en gene voorwaarde, vervolgens zich niets aantrekken van dit alles en alle voorwaarden aan zijn laars lappen, want men kan gewoon een regularisatie aanvragen.
Dan is het nut van zo'n vergunning niet echt heel groot, me dunkt.
 
Enfin... iedereen van de verantwoordelijken wijst elkaar met het vingertje zodat wij genoodzaakt waren een rechtszaak aan te spannen tegen de bouwpromotor, de notaris en de mede-eigenaars die de gewijzigde basisakte zijn gaan tekenen.
Immers: ook de mede-eigenaars waren bij de stemming en wisten dus dat de akte niet mocht gewijzigd worden, maar zijn toch gaan tekenen.
 
Intussen wordt niets afgewerkt: 
de brandveiligheid is nog steeds niet in orde ondanks het brandweerverslag waarop staat wat er nog moet gebeuren binnen een bepaalde termijn; er zijn lekken in de ondergrondse parkeergarage die de elektrische bedrading daar in gevaar brengen (de bouwpromotor beschuldigt hier TMVW van en weigert er zelf iets aan te doen), er is nergens signalisatie voor nooduitgangen en dergelijke,de verluchting in de parkeergarage (waar trouwens ook de bergingen zijn) werkt nooit zodat je daar altijd binnenkomt in een soort van half tankstation,  de bouwpromotor houdt angstvallig alle documenten bij zich (levert geen garantiebewijzen af van vloeren, ramen, badkamer, keuken, EPC-attest , terwijl er al gebreken aan het licht gekomen zijn maar die de mensen niet kunnen laten oplossen want we hebben geen garantiewijs of factuur), de bouwpromotor heeft veel werken zelf uitgevoerd waardoor garantie op bijvoorbeeld de badkamer dreigt te vervallen; materialen werden niet geplaatst maar wel betaald (geluidsisolerende laag tussen de appartementen is er niet; dubbele muren ontbreken, solide houten deuren blijken binnenin kartonnen deuren te zijn, terugslagkleppen van de dampkappen zijn er niet: volgens de bouwpromotor was dat verkrijgbaar mits toeslag bij de keukenbouwer maar daar heeft men ons nooit over gesproken; immers: als je een appartement koop en je kiest een dampkap dan ga je ervan uit dat de lucht wordt afgevoerd en niet wordt binnengehaald via de dampkap)
Misschien goed om weten dat de bouwpromotor bloemist is en dus bitter weinig met bouw te maken heeft.
 
Privatieven worden niet afgewerkt ondanks herhaaldelijk aangetekende schrijvens naar de advocaat van de bouwpromotor.
De bouwpromotor heeft zelfs via zijn advocaat laten weten dat hij "niet van plan is nog iets van werken uit te voeren", waarmee hij dus volgens mij aangeeft bewust contractbreuk te plegen.
Wij willen verhuren maar kunnen niet, want we krijgen onze documenten niet.
Via zijn advocaat liet de bouwpromotor weten dat hij de documenten pas afgeeft wanneer de volledige koopsom wordt voldaan.
Daarvoor dient hij eerst af te werken.
Dat weigert hij dus wordt er ook niet betaald.
En worden zodoende ook geen documenten afgeleverd.
Zoals u ziet: dit is een vicieuze cirkel waarbij de bouwpromotor de touwtjes stevig in handen heeft en wij machteloos aan de kant moeten staan toekijken.
 
Intussen zijn al 3 eigenaars verhuisd en verhuren ze hun appartement want verkopen kan niet aangezien er een zaak wordt aangespannen.
Deze mensen hebben de documenten (EPC, elektrische keuring) blijkbaar wel ontvangen, anders kunnen ze niet verhuren.
Dat zou betekenen dat hun appartement werd opgeleverd (immers: volgens de bouwpromotor staat "betalen" gelijk aan "documenten afleveren"), terwijl dat helemaal niet mag: hij mag geen privatieven opleveren wanneer de gemeenschappelijke delen nog niet opgeleverd zijn (waarmee hij dus weer in de fout gaat).
 
Concreet hebben we dus nog enkele vragen waarvan we hopen dat u deze kan beantwoorden:
 
- waar begint en eindigt de volmacht van een bouwpromotor
- waar of tot wie moeten we ons richten met vragen over het niet naleven van de bouwvergunning en welke sancties bestaan hiervoor
- kan men als eigenaar de verkoop laten ontbinden waneer de bouwpromotor weigert af te werken binnen de gestelde termijn, niet reageert op aangetekende schrijvens en zijn laars lapt aan gemaakte schriftelijke afspraken en kan de bouwpromotor dan verplicht worden het eigendom tegen de huidige waarde terug te kopen?
- waar of tot wie kunnen we ons richten om de documenten te verkrijgen die ons toebehoren maar die de bouwpromotor weigert af te geven (zoals garantiebewijzen, EPC-attest, keuring elektrische installatie) en kan de bouwpromotor hiertoe verplicht worden?
- bestaat er een termijn waarbinnen de bouwpromotor verplicht een oplevering moet uitvoeren en wat zijn de gevolgen bij niet-naleving
- bestaat er een termijn waarbinnen de bouwpromotor verplicht alle nog af te werken zaken moet (laten) afwerken en wat zijn de gevolgen bij niet-naleving

Liesez
Offline
Iemand?
Iemand?
laspiaggia
Offline
zeer complex
Geachte,

Uw probleem is toch wel erg complex. Ik vermoed dat degenen die deskundig genoeg zijn om hier te antwoorden, zich niet geroepen voelen om dit vrijblijvend te doen. Ikzelf beschouw me alleszins niet als deskundig genoeg.
Ik zou u aanraden om een gespecialiseerd advocaat onder de arm te nemen of anders minstens te beginnen met de notaris, de bouwheer, de VME en de syndicus in gebreke te stellen.

vr gr