wijziging verdeelsleutel gemeenschappelijke kosten mede-eigendom

5 antwoorden [Laatste bericht]
naicwill
Offline

Ik woon in een gebouw met 6 appartementen. Tot verleden jaar werd de functie van syndicus uitgeoefend door een mede-eigenaar. De verdeling van de  gemeenschappelijke kosten en lasten gebeurden telkens volgen de regels vermeld in het reglement van mede-eigendom, namelijk volgens de aandelen  bepaald in de statuten.

Sinds verleden jaar hebben we een officiële syndicus waarvan we deze week de afrekening van de gemeenschappelijke kosten ontvingen voor de algemene vergadering van volgende week.

De kostensoorten :ereloon syndicus,onderhoud gemene delen,onderhoudscontract lift werden

gewoon gedeeld door 6,zodat elke eigenaar een even groot deel van de kosten draagt. Dit is in strijd

met de reglement van mede-eigendom alsook tegen de nieuwe wet die verdeling van de lasten in gelijke delen niet toestaat.

De kans is groot de ander eigenaars de afrekening goedkeuren? Hoe kan ik mij hier tegen verzetten

op de algemene vergadering?

Houdt deze goedkeuring (met 5 op 6 stemmen) dat de verdeelsleutels definitief gewijzigd zijn voor deze kostensoorten of moet deze wijziging als een apart punt op agenda van volgende week staan.

Zo de goedkeuring definitief is, kan ze dan reeds verrekend worden op de kosten van de voorbije periode?

Vermits ik over het kleinst aantal aandelen(kleinste appartement) beschik, zou ik dus schade lijden bij de nieuwe verdeling.

deskundige
Offline
Onder voorbehoud aangezien
Onder voorbehoud aangezien geen inzage in de documenten, maar op basis van uw uitleg heeft de syndicus blijkbaar eenzijdig de verdeelsleutel gewijzigd.
Een wijziging van gemeenschappelijke lasten en kosten houdt een 4/5de beslissing van de vergadering in.
Bijkomend dient dit het voorwerp van een wijzigende authentieke akte uit te maken.

Zolang dit niet is gebeurd, is de syndicus verplicht om de bepalingen binnen de statuten, i.c. reglement van mede-eigendom, na te leven.
Doet hij dat niet, dan begaat hij een beroepsfout.

U stelt hem aangetekend in gebreke waarbij u in uw brief meldt dat u de afrekening niet goedkeurt en dus tot aan de rectificatie niet overgaat tot betaling. Eventueel zou u het niet betwiste gedeelte van de afrekening kunnen betalen maar dan zet u als mededeling wel dat de betaling onder voorbehoud gebeurt en dat uw gedeeltelijke betaling geenszins de aanvaarding van de afrekening betekent.

U haalt bijkomend aan dat u hem om die reden tijdens de vergadering geen kwijting zal verlenen waarbij u aanstipt dat hij dit duidelijk in de notulen dient op te nemen.

Als dit is gebeurd en de meerderheid van de andere eigenaars keurt de afrekening wel goed, dan kan u in rechte de beslissing binnen de 4 maanden aanvechten.

Let wel! Als u de beslissing niet (tijdig) aanvecht, krijgt deze kracht van gewijsde. Ook al is ze dan onrechtmatig of onregelmatig genomen, ze wordt na deze periode definitief.















naicwill
Offline
Dank u voor het antwoord,
Dank u voor het antwoord, maar ik blijf nog een beetje op mijn honger zitten.
Er is is bij ons geen enkele reden om de verdeelsleutels  uit het reglement van mede-eigendom te wijzigen.
Niemand van de eigenaars heeft daar de vorige jaren naar gevraagd.Nu  kan het zijn dat de syndicus volgend jaar op de agenda  een wijziging van de verdeelsleutels zet voor kostensoorten:  ereloon syndicus,onderhoud gemene delen,onderhoudscontract lift,de verdeelsleutel per aandelen eigenaar te vervangen door een forfaitaire verdeling van delen door zes. Het is mogelijk dat de algemene vergadering dat goedkeurt.
Nu heb ik een verdeelsleutel van 136/1000sten tegenover de  3 groten die elk  200/1000sten hebben.
Dit heeft niet alleen invloed op mijn bijdrage in het werkingskapitaal maar ook op het reservekapitaal.
Ik heb hier dus een serieus nadeel. 
Ik kan dan naar de rechter stappen en mijn gelijk trachten te verhalen.

Mijn vraag is echter: mag het zover komen?  Kan een syndicus verdeelsleutels voorstellen en laten goedkeuren met 4/5de meerderheid die strijdig zijn met artikel 577-2.§9: een verdeelsleutel volgens de respectieve waarde van elk privatief deel of volgens het objectief nut voor elk privatief deel of een combinatie van waarde en (objectief) nut.
U schrijft zelf in uw boek"Mede-eigendom in de praktijk" pagina 62   "de wet op gedwongen appartementsmede-eigendom voorziet evenwel dat de kosten en lasten naar respectievelijke waarde dan wel volgens nut van het privatief deel moeten verrekend worden. Met andere woorden,een verdeling volgens het forfaitair stelsel is verboden. Aangezien de wet van dwingend recht is, moet die gevolgd
worden, ook als de statuten andere bepalingen zouden voorzien". Tot daar uit uw boek.
Naar analogie kan men zeggen: aangezien de wet van dwingend recht is, moet die  gevolgd worden,ook als de beslissingen van de AV andere bepalingen zouden voorzien.
In uw boek geeft u advies dat waar het forfaitair systeem gebruikt wordt, de AV moet beslissen voortaan de verdeling te doen volgens aandelen.
Mijn vraag blijft dus : kan ik hiermee de wijziging tegenhouden zonder naar de rechtbank te stappen,
verwijzend  naar de tegenstrijdigheid met de wet?


lebragard
Offline
verdeelsleutel wijzigen ....

Interessant onderwerp (2010--> ? ) dat de nodige aandacht en antwoord verdient .......
cfr. thesis An Billen ‘Master in het Notariaat’ 
 
 
Het kan zijn dat Algemene Vergadering een beslissing heeft genomen tot wijziging van de lastenverdeling, maar dat de mede-eigenaar waarvoor de beslissing nefast is zich er niet bij neer wil leggen. Hij kan dan een vordering tot vernietiging van de beslissing van de Algemene Vergadering instellen bij de vrederechter.134
 
Dit doet zich voor in de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg te Brugge. De rechter stelt dat :
“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”
135

Dit is m.i. toch een zeer belangrijke uitspraak waarmee de Algemene Vergadering rekening moet houden wanneer men over wenst te gaan tot wijziging van de lastenverdeling, aangezien men hierdoor niet zomaar tot dergelijke wijziging kan beslissen.
 
133 R. TIMMERMANS, “De gemeenschappelijke lasten en schulden bij appartementseigendom” in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J. HERBOTS en R. VEKEMAN (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2003, XIV.Z  
134 C. ENGELS, “De gedwongen mede-eigendom als bijzaak van gebouwen of groepen van gebouwen” in X., Rechtskroniek voor het Notariaat. Deel 6, Brugge, Die Keure, 2005, 133.
135 Rb. Brugge 27 april 2001, T.Vred. 2002, 161, noot en TWVR 2002, 10, noot.


EN het wordt hoog tijd dat :

De syndicus en de vereniging van mede-eigenaars beseffen dat zij slechts beslissingen kan nemen binnen het kader van haar maatschappelijk doel en binnen het wettelijk kader dat haar tegenstelbaar is (artikels 577-2 t/m 14 B.W., de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van orde, bepalingen die de mede-eigendom aanbelangen,de deontologie van de syndicus en zijn contract.
Onregelmatige, bedrieglijke en onrechtmatige beslissingen, betekenen ‘rechtsmisbruik’, waartegen reactie wordt uitgelokt. Het is dan ook evident dat de bedrogen mede-eigenaar niet zal moeten meebetalen in de verdedigingskosten van de vereniging van mede-eigenaars.
. 
Maw : Beslissingen zijn OK ,indien ze de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de eigenaars/bewoners niet schaadt. Deze kunnen dan 4 maand na de beslissingsdatum uitgevoerd worden. (art.577-9 §2)

:)

 

Quimmo
Offline
@labragard

We zijn geen voorstander van het oprakelen van oude discussies, maar dit is wel een interessante uitspraak, waarvoor dank.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

lebragard
Offline
oude ....
Oude vraagstelling van 2010 , maar probleemstelling , perfect weergegeven en nu nog steeds zeer actueel !! 
Helaas zonder gepast antwoord.

Voor allen ( mede-eigenaars ) die het forum bezoeken is dit een zeer interessante aanvulling op de vraagstelling : lastenverdeling......goedgekeurd met 4/5 meerderheid.
Vandaar het belang mbt. tot de wel zeer belangrijke uitspraak van de rechter mbt. lasten verdeling en de jurisprudentie daarvan.

Noot : in Frankrijk en Nederland kan men enkel en alleen de lastenverdeiing wijzigen met unanimiteit !! In België met een 4/5 meederheid .....hoe zou dat komen ?