wijzigingen zonder toestemming

11 antwoorden [Laatste bericht]
Leyla
Offline
eigenaar heeft zijn tuin aangepast : beplanting en omheining alvorens een syndicus was aangesteld en voor de 1ste AV

betreft nieuwbouwappartement < 20 appt ; de tuin van gelijkvloerse appartement in gemeenschap met privatief genot.

Statuten van het gebouw : het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn. Het onderhoud en de herstelling van dergelijke privatieve elementen geschied volgens de hierna bepaalde regels die ook voor het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijk zaken gelden.

RIO : aan het algemeen uitzicht van het genbouw mag niets gewijzigd worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de AV

achter ook niet geregulariseerd tijdens 1ste AV.

erger nog, dit wordt nu als norm opgelegd voor de andere tuinen.

kan dit ?
en welke verantwoordelijkheid heeft de syndicus hierin ?
Baton
Offline
tuin....


Tuin met privatief genot....zijn er beperkingen opgelegd in de statuten mbt. die tuin ?

Feit blijft dat die mede-eigenaar het uitzicht van het gebouw wijzigt ..en dat mag/kan niet zonder toestemming van de AV.

1ste AV is gepasseerd....is die tuin besproken....wat heeft men besloten....wat de AV beslist is rechtsgeldig en uitvoerbaar....niet akkoord met die AV beslissing kan u beroep doen op een vrederechter.....de syndicus voert uit wat de AV beslist....de VME is verantwoordelijk , de syndicus aansprakelijk.

Huismier
Offline
slechte statuten?
1)
Als er nog nooit een AV is geweest.
En de wijzigingen gebeuren voor de eerst AV.
Dan gaat het waarschijnlijk over een nieuwbouw die werd opgeleverd.
Het gaat over een afsluiting op een gemeenschappelijk deel.
Hebt u bij de oplevering opmerkingen gemaakt hierover?
Is de oplevering op een normale manier gebeurt of spelen de syndicus en de bouwpromotor onder één hoedje?

2)
De clausule dat het algemeen aanzicht zou zijn gewijzigd kan niet zomaar worden ingeroepen. Het is noodzakelijk aan te tonen dat het algemeen uitzicht is geschaad. Op basis van wetsartikel Art. 577-2 § 10 kan men zelfs stellen dat er sprake moet zijn van belangrijke schade.

3)
Elkeen heeft het recht zijn eigendom af te sluiten, doorgaans geldt dit recht ook voor een gemene tuin met privaat gebruik. Men kan hooguit discussieren over stijl of de hoogte van de afsluiting. Hoewel het plaatsen van een afsluiting op gemene delen best wordt besproken op de algemene vergadering, zou het onrechtmatig zijn dit zomaar te weigeren enkel omdat het uitzicht van de kavel van buitenuit wordt gewijzigd. Het best wordt een stijl afgesproken inzake de omheining. Men kan ook kiezen voor een haagje met een poortje.

4) 
Bij privaat gebruik is de keuze van beplanting doorgaans vrij. Je zou moeten aantonen dat de stijl van het gebouw in belangrijke mate wordt geschaad door de andere keuze van planten. Als iemand klaagt over de keuze van de planten, dan zou het al om planten gaan die niet passen in de stijl van het gebouw.

5) 
De clausule dat men de kavel zichtbaar van buiten niet mag wijzigen is dermate aspecifiek, dat deze altijd restrictief dient te worden geïnterpreteerd. Een dergelijke clausule is voornamelijk interessant als er geen tuin is. Dan heeft zo een clausule betrekking op het privatieve raamwerk of het aanzicht van de binnendeur in de gang. Een dergelijke clausule toepassen op een tuin is niet de bedoeling en neigt naar rechtsmisbruik. Veel belangrijker is dat het algemeen uitzicht niet op belangrijke wijze mag worden geschaad en dat de bestemming van het gemeen deel niet mag worden veranderd zonder toestemming van de AV. Bij werken zoals het plaatsen van een gebouw op een gemene tuin met privaat gebruik is bv. toestemming van de VME nodig.

6) Ik stel me de vraag of de clausule dat "het onderhoud van privatieve delen op dezelfde manier zou moeten gebeuren als het onderhoud van gemene delen" wel een wettelijke basis kan hebben.

7) de vraag of er beperkingen zijn opgenomen m.b.t. de private tuin is ook zeer relevant, meestal niet trouwens
Baton
Offline
wijzigen....


Het uitzicht wijzigen.....de ene sluit zijn tuintje af met kippengaas voor zijn kippen , de andere met konijnendraad voor zijn konijnen en de andere zet patatten in zijn voortuin.....kakafonie ten top in de Residentie en je zal maar een app. gekocht hebben in die kakafonie residentie , uw app. is dan plots , dank zij die wijzigingen veel minder waard.

Het exclusief gebruik/genot houdt géén eigendomstitel in...is een erfdienstbaarheid en men kan voorwaarden koppelen aan dit gebruiksrecht...hetzij reeds vermeldt in de statuten of via AV beslissing---->RIO.

Ken een mooie Residentie waar een kleine ezel in de voortuin !! sinds maanden voor de nodige "animatie" zorgt.....



 

Huismier
Offline
Daarom best inzake de

Daarom best inzake de afsluiting een stijl afspreken. Als er al een afsluiting was voor oplevering, dan lijkt het me evident dat die stijl de referentie is voor volgende afsluitingen.

U spreekt daar van een ezel. Maar als de regels inzake dierenbescherming gerespecteerd worden en er is geen andere abnormale burenhinder zie ik het probleem niet. Men kan inderdaad zaken in het reglement van orde opnemen, maar dat moet dan wel worden gestemd en bij een onregelmatige (bevoegdheidsoverschrijding?) of onrechtmatige (rechtsmisbruik?) beslissing kan men steeds de vrederechter inroepen. Als in het reglement van mede-eigendom staat dat men geen dieren mag houden in de tuin, dan liggen de zaken anders. Ook als er sprake is van zware burenhinder liggen de zaken anders. En als men de ezel niet wil zien, dan kan men altijd voorstellen om een afsluiting te plaatsen...

En zo is de cirkel rond.

Altijd eerst zoeken naar oplossingen die voor iedereen een gunstige uitkomst hebben.

Ik denk dat de conclusie is dat men inzake de afsluiting best een uniforme stijl hanteert. Wat er achter die afsluiting gebeurt heeft veel minder te maken het algemeen uitzicht. Het concept van "algemeen uitzicht" wordt vaak ter kwader trouw misbruikt om zich te moeien in private aangelegenheden. Inderdaad, iedereen heeft zowel zijn idee over wat zijn buur doet. Maar het kan niet de bedoeling zijn om met enkele bewoners samen te gaan bepalen wat een ander met zijn tuin mag doen.

Daartoe dient het concept van "algemeen uitzicht" niet.

Citaat:

Wat betreft de notie ‘algehele harmonie’, moet vastgesteld worden dat deze notie zich gemakkelijk uitbreidt tot het esthetische aspect van de werken. Duidelijk is dat conflicten kunnen rijzen, want over smaken en kleuren valt niet te twisten. Het is dan ook aan de rechtbank om te beslechten. Zo behandelde het Vredegerecht 3e kanton Brugge een vordering van de algemene vergadering die ertoe strekte een zilverkleurige spiegelfilm aangebracht door de bewoners op de ruiten van hun appartement te verwijderen, opdat deze spiegelfilm niet conform de stijl van het gebouw zou zijn[39]. De vrederechter antwoordt kort: “Goede smaak is relatief. Een goede smaak is inderdaad beter dan een slechte smaak, maar een slechte smaak is dan weer beter dan helemaal geen smaak. Voor ons volstaat het dat iets stijl heeft, niet een stijl.” Volgens de vrederechter blijkt dan ook uit niets dat deze spiegelfilm geen stijl zou hebben. De vrederechter argumenteert verder: “Evenmin zijn de aangebrachte wijzigingen voor ons van die aard dat zij de harmonie van het gebouw schaden, tenzij men onder gebouw zou verstaan: enkele bewoners van dit gebouw…” In de gegeven omstandigheden verklaart de vrederechter de vordering van de algemene vergadering ongegrond.

Leyla
Offline
niet besproken
de tekst van statuten en RIO had ik gecopieerd in vraagstelling hierboven.
er wordt enkel gezegd dat alle veranderingen etc een schriftelijke toestemming moeten hebben.

dat is nooit besproken geweest.
wordt gewoon "dood gezwegen"

1ste AV onder VARIA staat enkel de herhaling  dat eigenaar die werken uitvoeren die het uitzicht van het gebouw wijzigen, moeten vooraf toesteming vragen aan AV.

bewuste mede-eigenaar zit in RvMe (dat is ook een fout verhaal op zich helaas - onrechtmatig opgericht !)

en nu eisen ze dat ik het voorbeeld van die tuin opvolg qua omheining in naam van de eenvormigheid
Huismier
Offline
enkele vragen
Ik denk dan dat we moeten gaan voor een pragmatische oplossing.

Heb je reeds een "afwijkende" afsluiting geplaatst?
In hoeverre verschilt de afsluiting die je wil van de bestaande afsluiting van de andere tuin?
Kan je het niet over een andere boeg goeien en bijvoorbeeld een groene haag plaatsen ipv een afsluiting en dan enkel voor een eventueel poortje dezelfde stijl hanteren.
Je kan eventueel proberen een andere hoogte te gebruiken, maar wel dezelfde kleur.
Hoe hoog is de bestaande afsluiting?

Verder stelt zich ook de vraag of de eenvormigheid werkelijk van tel is. Als je van ver naar het gebouw kijkt, is die afsluiting dan bepalend voor het uitzicht. Wordt het uitzicht verstoort door verschillende stijlen te combineren? Of enkel door verschillende kleuren te combineren.
Eenvormig wil niet persee zeggen dat alles precies hetzelfde moet zijn.

Er is ook een verschil tussen het "uitzicht wijzigen" en "eenvormigheid behouden". Als je een standbeeld van 2 meter plaatst in je tuin wijzig je het uitzicht, maar schaadt niet persee het algemeen uitzicht of de harmonie van het gebouw. De VME kan niet eisen dat men voor elke prul inzake wijziging van het aanzicht de toestemming van de VME vraagt.

Het plaatsen van een afsluiting op gemene delen vergt wel de toestemming van de VME, gewoon omdat het werken zijn aan de gemene delen, ongeacht de stijl of kleur.


 
Baton
Offline
Leyla


#Leyla

RIO : aan het algemeen uitzicht van het genbouw mag niets gewijzigd worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de AV

lees met de nodige aandacht volgende link met de correcte informatie: 

https://legalnews.be/burgerlijk-recht/verbintenissenrecht/exclusief-gebr...

Besluit:

Het is een mede-eigenaar die een exclusief gebruiksrecht heeft niet toegestaan om het even wat te doen met deze gemeenschappelijke delen. Zij zijn gehouden dit te gebruiken overeenkomstig de bestemming ervan. Wijzigingen moeten bovendien steeds worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering. Het is dan ook aangewezen om van in het begin het exclusieve gebruiksrecht nauwkeurig af te bakenen om latere discussies te vermijden. Aan te raden valt om zowel de fysieke grenzen als de ingrepen die de mede-eigenaar mag uitvoeren nauwgezet af te bakenen, of om de verplichting op te leggen om steeds toelating te vragen aan de VME voor veranderingen. In dat geval is er steeds duidelijkheid of een mede-eigenaar zijn boekje te buiten is gegaan of niet.

Huismier
Offline
Baton,Uit niets blijkt dat
Baton,

Uit niets blijkt dat Leyla van plan is om het algemeen uitzicht te wijzigen zonder schriftelijke toestemming van de AV. Zij beweert dat dit eerder gebeurt is door iemand anders, maar dan voor de eerste AV, dus voorafgaand aan de oplevering.

De toestemming van de AV is sowieso nodig omdat het hier gaat om werken aan de gemene delen.

Bovendien is niet eens zeker of de afsluiting bepalend is voor het algemeen uitzicht van het gebouw.

Leyla dient de situatie ter plekke goed te bekijken en een voorstel uitwerken dat het algemeen uitzicht van het gebouw niet verstoort. En dit dan voorleggen op de volgende AV. Om Leyla concreet te kunnen helpen heb ik een aantal extra vragen gesteld. Als er een voorstel komt dat met alles rekening houdt is het onrechtmatig om het voorstel af te keuren.

Merk op dat in Leyla's situatie, ik verwijs naar jouw citaat, de ingrepen die de mede-eigenaar mag uitvoeren NIET nauwkeurig zijn afgebakend. Het is geen zekerheid dat het plaatsen van een afsluiting sowieso de harmonie van het gebouw aantast of beinvloedt. Nergens is bepaald hoe een eventuele afsluiting er uit ziet. Er zou bijvoorbeeld kunnen staan dat een afsluiting aan de voorgevel max 1m hoog mag zijn, maar blijkbaar staat er niets van dit alles in de statuten.

In het citaat van de statuten is er ook sprake van "dergelijke privatieve elementen". Het lijkt alsof er nog een stuk uit het citaat ontbreekt. Over welke privatieve elementen gaat dit?


 
Leyla
Offline
ik doe idd niets zonder toestemming
die citaat is volledig. ik denk dat ze met "privatieve elementen" bedoelen hetgeen wat je zelfs plaatst in de tuin ? zou het anders niet weten 

ik wil eigenlijk weten
- in hoeverre ik de situatie kan aanvechten : tuin aangepast alvorens 1ste AV -> geen toestemming zoals vereist in statuten.
en ook kan de VME een situatie wat onwettelijk (laat ik het nu makkelijkshalve "onwettelijk" noemen) is, opleggen aan de andere mede-bewoners om dat te volgen.

qua uitzicht, omheining wat wij willen is een heel simpele zwarte onopvallende draagpaneel waarvoor boompjes of eerder haag groeit (denk taxus). puur voor veiligheid (laatste storm was een vrij zware tuinstoel doorgewaaid naar de andere kant van terras van buren - gelukkig geen schade aldaar).
naar mijn mening - maar wie ben ik om dat te bepalen ;-) -heeft het een neutrale uitzicht en past het met het pand.

We hebben per email een rondvraag gestuurd, en uitgenodigd om zelf te komen kijken. Maar ze blijven strak vasthouden aan wat zij noemen de eenvormigheid. 

voor mij is de eenvormigheid een ruimer woord waarbij eenieder een persoonlijke keuze kan maken en daarbij het algemeen uitzicht van het gebouw niet "verkracht" .

ik merk dat in het gebouw een aantal - die met de skepter zwaaien - hun meningen/beslissingen eerder baseren op persoonlijke smaken en voorkeuren. 




 
Huismier
Offline
Ik zou geneigd zijn de
Ik zou geneigd zijn de situatie niet aan te vechten, maar de situatie uit het verleden wel te gebruiken als argument om niet precies hetzelfde te moeten doen als de bestaande afsluiting.
En daarbij tegelijkertijd argumenteren dat jouw voorstel past in de harmonie van het gebouw.

De vraag is ook in hoeverre jou voorstel afwijkt van de bestaande afsluiting van de andere kavel. 
Je zou ergens toch een redenering moeten hebben waarom je niet de bestaande afsluiting wenst, maar wel jouw keuze. Is er een functionele reden? Bijvoorbeeld dat je de bestaande afsluiting te hoog vindt? Of dat de afsluiting wel past op die plaats, maar dat op jouw plaats een andere afsluiting beter past?
Je moet immers vermijden - gezien je nogal focust op die eerdere afsluiting die volgens u onwettig werd geplaatst - dat men je ervan beschuldigt om opzettelijk iets anders te willen. 
Je mag zeker niet de indruk geven dat je doelstelling erin bestaat dat die bestaande afsluiting wordt afgebroken of veranderd. Want anders krijg je de beschuldiging dat jij de moeilijke bent.
Argumenteer vanuit je eigen noden en wensen en argumenteer waarom je vindt dat jouw wensen niet in tegenspraak zijn met het collectief belang. Eenvormigheid betekent niet eenheidsworst.
Men zou in het reglement van orde dan twee afsluitstijlen kunnen opnemen. Momenteel is er niets bepaald. 
Leyla
Offline
begrijpen
ben volledig akkoord met wat je zegt. dat was ook mijn plan

integendeel, mijn focus ligt eigenlijk in het "begrijpen" en weten. 

hierdoor krijg ik meer inzichten in heel het gebeuren en groeit eigenlijk mijn twijfels over de capaciteiten en oprechtheid van de syndicus.

nu is het idd kijken wat de beste aanpak is qua argumenten.

niet makkelijk !

bedankt