Bijzondere gemeenschappelijke kosten

2 antwoorden [Laatste bericht]
Evangelisti
Offline

Geachte,

Als mede-eigenaar van een appartement in een appartementsblok ben ik samen met 4 andere eigenaars van hetzelfde appartementsblok verwikkeld in een dispuut met de huidige syndicus. Het gaat over een geheel van 3 afzonderlijke appartementsblokken en wijn geconfronteerd met zeer dringende herstellingen aan de dakgoot en zij-gevel van ons apprtementsblok.  De discussie draait rond het feit, wat is gemeenschappelijk en wat dient uitsluitend door het betrokken appartementsblok gedragen te worden.  Mij inziens dient er gerefereerd te worden naar de basisacte, maar die is helaas niet duidelijk en sluitend op dat vlak. Er is nu een vergadering bijeengeroepen door de syndicus en blijkt dat die aanstuurt op een stemming van alle eigenaars van de 3 blokken. Ik wil daar niet op ingaan omdat enerzijds vind ik dat het iets is waarover niet moet gestemd worden en volgens basisacte bepaald wordt en anderzijds, zij er in totaal 16 eigenaars waarvan er 12 uiteraard tegen zullen stemmen.
Is mijn redenering correct en wat zijn de zaken waarop ik moet letten?
Alvast bedankt voor de reactie
Evangelisti Carlo 
 

deskundige
Offline
Als ik het goed begrijp
Als ik het goed begrijp betreft het hier een groep van gebouwen.
M.a.w. elk gebouw staat los van een ander dusdanig er op een grondperceel 3 afzonderlijke gebouwen werden opgetrokken?
Deze 3 gebruiken meer dan waarschijnlijk dezelfde wegenis enz...?

Onder de wet van 1995 en tevens onder de nieuwe wet van 2 juni ll. hebben gebouwen waarvan de hoofdvereniging minder dan 20 kavels heeft, geen rechtspersoonlijkheid. Hier kan dan enkel tot de oprichting van een informele deelvereniging worden beslist, wat m.i. weining of geen nut heeft.
Bestaat de hoofdvereniging uit minstens 20 kavels (kelders, garages,... die op zichzelf staan en ook aandelen bezitten worden meegeteld), dan kan met een 4/5de meerderheid over een deelvme met rechtspersoonlijkheid worden beslist.
Bij een positieve stemming krijgen die een eigen statuut, een eigen vergadering, syndicus,... en dan is dus het door u aangehaalde probleem van de kaart aangezien de andere eigenaars geen enkel beslissingsrecht betreffende jullie gebouw meer hebben.
Onderzoek dus eerst goed of er minstens 20 kavels in het complex aanwezig zijn.
Is dit zo, laat dan een agendapunt opnemen waarbij over de oprichting van een of meerdere deelvme's dient te worden beslist.

Zijn er geen 20 kavels of wordt de beslissing niet goedgekeurd, dan blijft alles bij het oude wat betekent dat er slechts één VME is met één syndicus en één algemene vergadering.

Strikt genomen kan dan idd. de plenaire vergadering, dus alle eigenaars van het ganse complex, mee beslissen over herstellingen die aan een van de andere gebouwen dienen te gebeuren.

Met betrekking tot de verdeling van de gemeenschappelijke lasten en kosten zullen er waarschijnlijk in de statuutakte, i.c.in het reglement van mede-eigendom, bijzondere verdeelsleutels zijn ingeschreven. Zo zal bijvoorbeeld bepaald zijn dat de eigenaars van blok A niet moeten meebetalen in de gemeenschappelijke lasten en kosten van bijvoorbeeld de lift in blok B, enz...

Mogelijk heeft elk gebouw hierin ook afzonderlijk aandelen, dus aandelen enkel toebehorende aan dat gebouw.

Is dit zo, dan lijkt me evenwel sterk dat de andere eigenaars die geen belang in de werken hebben en er ook niet moeten in mee betalen, de beslissing zullen tegenhouden.

Gebeurt dit toch, dan kan u binnen de 4 maanden na de vergadering de vrederechter vatten.
Zeker op basis van de nieuwe wet waarbij de wetgever o.a. het probleem van (informele) deelvme's wou aanpakken, denk ik dat u gemakkelijk uw gelijk zal halen.











 




Lubo
Offline
Beste, Over dringende
Beste,

Over dringende herstellingen hoeft, dacht ik, niet gestemd te worden. Stel dat er na een windhoos één van de daken gedeeltelijk vernield is, ga je daar dan eerst verschillende offertes voor vragen, een vergadering voor beleggen, enz. enz.

De basisakte vermeld zeker en vast wat de privatieve delen zijn. Indien niet als privatief aangeduid moet het van de gemene delen uitmaken. Mijns inziens kunnen dakgoten en zijgevels nooit ofte nimmer privatief zijn.  

Stel 1 gebouw met 10 verdiepingen, dak moet drigend hersteld; ga je daar over stemmen? Natuurlijk niet, enkel de bewoners van de bovenste verdieping hebben een directe baat, de anderen riskeren tegen te stemmen. Syndicus die op stemming aanstuurt weet niet wat hij doet.

mvg
Lubo