Gevels gebouw medeƫigendom versus privatief

5 antwoorden [Laatste bericht]
FIRMA MEYS NV
Offline
160324.001
De  gevels  van een  appartementsgebouw  horen  bij de mede-eigendom  voor zover  ik het  altijd  begrepen heb.  In deze  buitengevels   worden  ramen, buitenschrijnwerk (alu, hout, pvc)  aangebracht. Deze  zijn  privatief.  Maar waar ligt nu precies de grens ?
De ramen  en deuren  naar terrassen of   die toegang verlenen tot platte daken rusten op  muren  die   volgens de lastenboeken  afgewerkt worden  in  "blauwe hardsteen"  waar onder  er een waterdichting  voorzien wordt. Daarop komen de  deuren, ramen etc.

160324.002
 Het raam,  de schuiframen, deuren,  in feite alles  wat  bestaat uit  metaal, hout, pvc  met  meestal glas er in ,  zelfs de siliconenvoeg,  lijkt mij   privatief.  
VRAAG  001 :  Is dit ook zo ?

160324.003
Alles  wat rond   het "voorgaand vermelde"  zit en dat bestaat uit  steen of waterdichtingsmateriaal (roofing,  epdm)  , zoals de   blauwe hardsteen, of bij gebrek daaraan, de  betonblokken, de waterdichtingsproducten zoals  roofing,  epdm , de stenen zijmuren en de stenen bovenbouw met linteel , lijkt mij  gemeenschappelijk of   "van de mede-eigendom"  te zijn.
VRAAG 002  :   Is dit zo ?

160324.004
VRAAG 003  : Of  kan dit  in  de basisakte  anders  omschreven worden ?

160324.005
VRAAG 004  : Als de basisakte  niets vermeld  ivm  platte daken (uitstekend gedeelte onderbouw) waarboven een  groen dak voorzien wordt en waar er  ramen op uitgeven, is dan de  steunmuur waar  zulk raam op rust  zeker steeds  gemeenschappelijk ?

160324.006
VRAAG 005 :  Als er  zich in bovenstaande  configuraties lekken  voordoen,  waterinfiltraties  van buiten naar binnen, die  niet het gevolg zijn van  slechte siliconenvoegen  in verticale  richting aangebracht (links en rechts van de raam) , is dit dan  een  probleem  voor de  mede-eigendom  of eerder privatief ?

 
naicwill
Offline
Worden als privatief

De bepaling van wat gemeenschappelijk is, wordt krachtens de wet bepaald door het gebruik waartoe de delen bestemd zijn. Zodra ze bestemd zijn voor het gebruik van meerdere mede-eigenaars, zijn ze gemeenschappelijk (art. 577-2 § 9 en 577-3, lid 3). De doctrine is verdeeld over de vraag of partijen bij de splitsingsakte aan delen met een gemeenschappelijke bestemming een privatief statuut kunnen geven of omgekeerd. In de praktijk is het belang van deze discussie beperkt. Indien in de splitsingsakte bepaalde delen uitdrukkelijk als privatief of gemeenschappelijk worden beschouwd, dan moet men ervan uitgaan dat partijen ze ook zo bestemd hebben. Het wettelijk criterium blijft bepalend indien de splitsingsakte onduidelijk is of een tegenstrijdigheid bevat. 


Worden als privatief beschouwd : - vensters en ramen (meestal)14;
- vloeren en plafond
15.

Worden als gemeenschappelijk beschouwd :
- schouwen en schoorstenen
16;
- de liften wanneer ze dienstig zijn voor alle mede-eigenaars
17;
- de terrassen op de hoogste verdieping zelfs al worden ze privatief gebruikt
18.
Voor de overige terrassen is er geen algemene regel, en hangt het af van de akte en de toestand; vaak onderscheid men bij de terrassen een gemeenschappelijk deel (constructief gedeelte) en een privatief delen (bekleding)
19.

De bepaling van wat gemeenschappelijk dan wel privatief is, is belangrijk omdat het bepaalt wie bevoegd is om erover beslissingen te nemen (de Vereniging van mede- eigenaars heeft geen bevoegdheid over de privatieve gedeelten, zie verder). Bij het opstellen van de splitsingsakte moet men dus zorgvuldig nazien of het voor de goede werking van de Vereniging van mede-eigenaars niet nodig is om bepaalde elementen als gemeenschappelijk te kwalificeren, ook al zouden ze uit hun aard privatief kunnen zijn. 


https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-appartementsrecht.pdf  blz 15
naicwill
Offline
Advocate
Advocate clabots
Geachte

Volledig en correct antwoord hierboven.

Inderdaad, kijkt u goed na hoe het dak "beschreven" is in de basisakte : privatief of gemeenschappelijk.
Indien gemeenschappelijk, zoekt u vervolgens de verdeelsleutel van de kosten op.

Soms, nuancerend, is er een privatief gebruiksrecht toegekend aangaande een gemeenschappelijk deel, en is er wat de kosten betreft dan in een afwijkende regeling voorzien.

Vriendelijke groeten
Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN

http://quimmo.be/nl/forum/techniek-diensten-kosten/verdeelsleutel-renova...
naicwill
Offline
Volgens mij zijn uw
Volgens mij zijn uw redeneringen wat privatief is en gemeenschappelijk
is juist. indien oorzaak lek in gemeenschappelijk deel is,
is vrijstelling verzekering voor vme te verdelen 
volgens aanfelen eigenazrs.
naicwill
Offline
Waterschade
wakwarius
Offline
aanrekening kosten teledistributie
In een appartementsgebouw worden de buitengevels gerenoveerd. Van de gelegenheid wordt gebruik gemaakt om de distributiekabels van Telenet, die totnogtoe tegen de buitenkant bevestigd waren, aan het zicht te onttrekken. Oplossing: twee van de betonnen kolommen, waarop die kabels bevestigd zijn vooraleer ze naar binnen worden geleid , om die twee kolommen te bedekken met isolatie en daarop een laag sierpleister. Zodat die kabels daar achter verborgen zitten. Maar, omdat alle kolommen van die gevel hetzelfde uitzicht moeten hebben, moeten niet alleen die twee , maar ook de  28 andere , waarop dus geen kabels liggen, een (totaal nutteloze) isolatie- en pleisterlaag krijgen. Kostprijs: a/voor Telenet en elektricien 2500 €  ,b/ voor iso en crepi 6500 € , samen 9000 €. De kabel van Telenet wordt  ook binnengeleid - maar niet aangesloten uiteraard-  bij bewoners die ofwel geen televisie , noch pc noch vaste telefoonlijn hebben, ofwel die voor tv, pc en telefoon abonnent zijn bij Proximus.  Sommige mede-eigenaars (klant bij Telenet) vinden nu dat die kostprijs van 9000 € toch ook door die mede-eigenaars moet worden gedragen. Dus ook door zij die geen klant zijn bij Telenet. Argumentatie: na hun dood, of bij verkoop/verhuur , moet de toekomstige eigenaar/bewoner de keuzemogelijkheid hebben om aan te sluiten op Telenet. En vermits er niet opnieuw kabels op de buitengevels mogen komen...M.i. moeten kosten voor werken aan de gemeenschappelijke delen die een gevolg zijn van die keuze voor Telenet door een deel van de eigenaars, ook door hen gedragen worden. Akkoord ? 
Wakwarius