(Lift) Onkosten

11 antwoorden [Laatste bericht]
Geert__
Offline
T.g.v. de nieuwe wetgeving werden onze statuten gecoördineerd maar ook (bepaalde) onkosten verdeel sleutels veranderd, zo was vroeger het gelijkvloers (A1-A2) t.g.v. de basisakte vrijgesteld van bijdrage in de liftkosten (zie voorlaatste kolom) na de coordinatie echter werden deze kosten lineair verdeelt (Zie vierde laatste kolom) nu hebben de mede eigenars van de bovenste verdiepingen (B & C) als agenda punt het herverdelen van deze lift kosten ingedient, ofwel volgens quotiteit (zie laatste kolom) ofwel volgens de "hoogte" van de verdieping (derde laatste kolom).

Vraag aan deskundigen : welk quorum moet gehaald worden aub? (4/5) en moet dit in principe (terug) notarieel vastgelegd worden aub?


Graag advies van quimmo en/of deskundige(n) aub? Dank bij voorbaat.

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-m...
Afbeelding
naicwill
Offline
De coordinatie is enkel een
De coordinatie is enkel een aanpassing van de statuten aan de wet.
Indienn er echter ook aanpssingen gebeuren aa de verdeling van de lasten 
geldt de wet zoals in de door u geciteerde link.

2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:

a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;

en moet dit notarieel vatgelegd worden.

naicwill
Offline
Wat is dan een ‘redelijke’

Wat is dan een ‘redelijke’ verdeling?

Benedenverdieping draagt niet bij voor lift. Moet de eigenaar van de gelijkvloerse verdieping bijdragen in de kosten van de lift, terwijl hij zelf geen ‘nut’ heeft van de lift, dan heeft hij inderdaad een punt. Beslist de algemene vergadering in dat geval dat hij toch moet bijdragen, dan kan hij naar de vrederechter stappen om een eerlijkere ver­deling te vragen. In dergelijke gevallen oordeelt de vrederechter meestal dat hij inderdaad niet hoeft mee te betalen. 

Let op! De situatie is uiteraard anders indien de eigenaar van de gelijkvloerse verdieping wel ‘nut’ heeft van de lift (bv. als de lift ook naar de kelderverdieping gaat en hij de lift dus wel gebruikt als hij naar de kelder, zijn parkeerplaats, enz. gaat).

Het effectieve gebruik op zich telt niet. Wil de eigenaar op de 5de verdieping zijn conditie op peil houden door de lift nooit te gebruiken en altijd via de trap te gaan, dan is dat zijn zaak. Hij zal in dat geval dus evenveel moeten bijdragen als de anderen...

Degenen die bijdragen, betalen evenveel. ‘Rekeningrijden’ is m.a.w. niet aan de orde… De eigenaars van hoger gelegen appartementen be­talen ieder volgens de aandelen. Het zgn. rekeningrijden wordt dus niet weerhouden door de rechter. Dit is zo omdat de afgelegde afstand uiteindelijk weinig belang heeft in de omvang van de kosten en zelfs in het energieverbruik.
lees volledig artikel
https://www.google.be/search?q=%E2%80%98Rekeningrijden%E2%80%99+met+de+lift+in+het+appartementsgebouw&rlz=1C9BKJA_enBE624BE624&oq=%E2%80%98Rekeningrijden%E2%80%99+met+de+lift+in+het+appartementsgebouw&aqs=chrome..69i57j69i60&sourceid=chrome-mobile&ie=UTF-8&hl=nl​
 

Geert__
Offline
Twee bijkomende vragen
Twee bijkomende vragen aub? 1) Hoe te verklaren dat architecturaal gelijkaardige gebouwen : ondergrondse kelders en garages tgv verschillende basisakten gelijkvloers in ene gebouw in lift dient bij te dragen en in andere gebouw niet aub? 2) Als lastenverandering (verdeling) niet notarieel vastgelegd word (wel door advocaat) is dit dan niet juridisch rechtsgeldig sluitend aub?
naicwill
Offline
"1) Hoe te verklaren dat
"1) Hoe te verklaren dat architecturaal gelijkaardige gebouwen : ondergrondse kelders en garages tgv verschillende basisakten gelijkvloers in ene gebouw in lift dient bij te dragen en in andere gebouw niet aub?"

inderdaad,dit komt voor en dan kan  een agendapunt op de vergadering
gezet worden  : vrijstelling bijdrage kavels gelijkvloers in kosten
lift vermits ze er geen nut van hebben( geen -1).

Beslist de algemene vergadering in dat geval dat hij toch moet bijdragen, dan kan hij naar de vrederechter stappen om een eerlijkere ver­deling te vragen. In dergelijke gevallen oordeelt de vrederechter meestal dat hij inderdaad niet hoeft mee te betalen. 
naicwill
Offline
"2) Als lastenverandering
"2) Als lastenverandering (verdeling) niet notarieel vastgelegd word (wel door advocaat) is dit dan niet juridisch rechtsgeldig sluitend aub?"

uit een vorige post van deskundige Peter Leyseele

Beste,

Het wijzigen van een reglement van mede-eigendom is niet hetzelfde als het aanpassen van een reglement in het kader van de wettelijke coördinatie.

Zaken die in het reglement wijzigen/worden aangepast en welke wijzigingen an sich niets te zien hebben met de coördinatie, dienen het voorwerp uit te maken van een authentieke wijzigende akte (tussenkomst notaris) en moeten daarna in het kader van de tegenstelbaarheid aan derden, worden overgeschreven op het bevoegde hypotheekkantoor.

Mvg.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Peter LEYSEELE geeft juridisch advies inzake gedwongen mede-eigendom.

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/aanpassen-basisakte-2

d.w.z.wijzigingen verdeling bijdrage lift geldt niet voor derden(bv
toekomstige kopers) indien geen authentieke akte en inschrijving
hypotheekkantoor..
Voor de huidige eigenaars speelt dit geen rol.

 
Geert__
Offline
Ik ben niet akkoord met #2 en
Ik ben niet akkoord met #2 en de stelling in #4 beantwoord #3 niet, er zijn gebouwen met -1 (kelder en garage) waar glv dus ook wel degelijk ‘nut' heeft van de lift maar tgv de basisakte wel degelijk vrijgesteld is van bijdrage, als zoiets kan, maar voor "rekeningrijden" (een zekere afhangkelijkheid per verdiephoogte) zou niet kunnen, waar is dan de logica aub?
naicwill
Offline
De logica zit in het
De logica zit in het objectief nut die de kavel heeft van de lift.
om het principe van het nut  toe te passen moet er een merkbaar
verschil zijn,anders wordt het waardeprincipe(aandelen) 
toegepast.
Voorbeelden
- gelijkvloers: geen objectief nut voor de kavel
- dokter op 3 de verdieping : objectief merkbaar meer nut dan andere
kavels,
objectief gezien gaat er meer mensen de lift nemen om naar deze kavel
te nemen.
- er is geen merkbaar verschil in objectief nut voor de kavels
 bij normaal gebruik,in dat geval  worden kosten verdeeld
volgens aandelen.
 
naicwill
Offline
De basisakte is niet de
De basisakte is niet de wet,en er staan tegenstrijdigheden in verband 
met kosten lift.
De eigenaar die benadeeld is door de statuten, kan dit op de agenda
van de algemene vergadering zetten.Indien hij geen gelijk haalt
binnen de 4 maand naar vrederechter die dan een definitieve
uitspraak doet.
 
naicwill
Offline
BETALEN DE APPARTEMENTSBEWONERS VAN HET GELIJKVLOERS MEE VOOR DE
Wanneer een appartementsgebouw geen met de lift toegankelijke ondergrondse ruimten heeft, welke dienen tot het nut van alle mede-eigenaars, waaronder ook de mede-eigenaars van het gelijkvloers (omdat het bijvoorbeeld geen ondergrondse garage is en geen ondergrondse kelder) kan bezwaarlijk worden aanvaard dat de lift en het toebehoren een algemene gemeenschappelijkheid is ten dienste van de eigenaars van het gelijkvloers.

Het nut dat de privatieve delen uit gemeenschappelijke delen en de diensten halen, moet in de objectieve zin worden begrepen. Louter objectief gezien ondervindt de eigenaar van het gelijkvloers niet het minste nut van de lift en het toebehoren daarvan. De lift is te beschouwen als een bijzonder gemeenschappelijk deel dat dienstig is voor alle delen van het appartement waarin geen ondergrondse gemeenschappelijke ruimten bestaan, behalve voor het gelijkvloers.
Aldus kan een bewoner van het gelijkvloers een persoonlijk nadeel ondervinden door een kostenregeling waarbij de lift ook ten laste gelegd wordt van de gebruikers van het gelijkvloers.

Het probleem is natuurlijk dat een dergelijke mede-eigenaar op de algemene vergaderingen in de regel in minderheid is. Precies daarom werd voorzien in de mogelijkheid dat de bewoners van het gelijkvloers zich hiertoe kunnen wenden tot de Vrederechter, weze het wel dat de Vrederechter moeilijk een retroactieve herberekening kan doorvoeren.
Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht Zomergem 12.12.2008 Tijdschrift voor Vrederechters 2011, 310.

http://www.elfri.be/betalen-de-appartementsbewoners-van-het-gelijkvloers...

 
naicwill
Offline
Wie betaalt hoeveel van de kosten?

Wie betaalt hoeveel van de kosten?

Verplicht opgenomen in de statuten!Artikel 577-4 BW voorziet dat in het reglement van mede-eigendom de criteria en de berekeningswijze van de lasten bepaald moeten worden. 

Verdeeld volgens het aantal aandelen? Voor veel kosten is dat inderdaad het meest logische principe. Toch moet dit principe niet voor alle kosten toegepast worden, maar kan ook het nuttigheidscriterium gelden. Dit houdt in dat enkel de eigenaars van appartementen waarvoor die kosten nuttig zijn, meebetalen. 

Enkel meebetalen voor ‘nuttige’ kosten. Wanneer het nuttigheidscriterium toegepast wordt, staat niet in de wet maar moet in de praktijk beoordeeld worden. Het kan zeker toegepast worden in al die gevallen waarin het concrete gebruik geregistreerd kan worden, bv. voor de verdeling van de kosten van de verwarming. 

Dikwijls discussie over mogelijk... Zo is er soms wel discussie over wie er al dan niet moet meebetalen voor de kosten van de lift. In sommige gevallen zal de rechter oordelen dat de mede-eigenaar van het gelijkvloers niet moet meebetalen. 

Die nuttigheid ook niet te ver doortrekken... Bepaalde delen van het gebouw zoals de trap, het dak en de gevels zijn immers deel van de constructie. Indien hier herstellingskosten zijn, moet in principe iedereen meebetalen volgens het aantal aandelen dat hij bezit, zo werd er al meermaals in de rechtspraak bevestigd. Dat een bepaalde eigenaar in de praktijk de trap al dan niet gebruikt, is dus niet relevant. Een opsplitsing in de kosten per gebouw of per ingang in het gebouw kan wel.


https://www.google.be/search?q=Een+mede-eigenaar+stelt+de+kostenverdelin...
naicwill
Offline
Dit blijkt nog eens uit:63 R.
Dit blijkt nog eens uit:63 R. TIMMERMANS, Het onroerend goed in
de praktijk, de gemeenschappelijke lasten en schulden bij 
appartementseigendom, Kluwer, 2007, 55.
"Het nuttigheidscriterium beoogt een billijke verdeling van kosten
 waarin niet alle medeeigenaars op gelijke wijze baat bij hebben."

 
In de nieuwe wet wordt het waardecriterium hierarchisch hoger
geplaatst door het te poneren als basiscriterium.
Het nuttigheidscriterium krijgt hierdoot een subsidiair karakter
en er moet een substantieel verschil in het nut dat elke kavel
heeft van kosten of diensten
van de gemeenschappelijke delen.
Het beoogt m.a.w. een billijke verdeling
van de kosten waarin niet alle eigenaars op gelijke wijze baat bij hebben.
Deze wet is van dwingend recht en poneert een functioneel i.p.v.
forfaitair systeem.