negatieve VME rekening

29 antwoorden [Laatste bericht]
Gill
Offline

Beste,

Ik ben al een tijdje aan de slag als onbezoldigd syndicus. Door het feit dat er enkele eenmalige kosten doorgevoerd moesten worden (noodzakelijke herstellingen + verfraaiingen die gestemd werden op een (B)AV), is het saldo van de VME-rekening bijna negatief. Ik heb buiten de maandelijkse provisies (die berekend werden op de vaste kosten) nog geen extra opvraging gedaan.

(1) Hoe kan ik de VME-rekening aanzuiveren op een wettelijke manier?
(2) Kan ik dit saldo zomaar opvragen per quotiteit (bovenop de maandelijkse provisies)?
(3) Mag je als onbezoldigd syndicus een eventueel reservekapitaal aanspreken als het werkkapitaal negatief blijkt (zonder het inrichten van een AV)?
(4) Mag ik als onbezoldigd syndicus een eenmalig groter bedrag opvragen als 'buffer'? Op deze manier flirt te VME-rekening niet constant met een negatief saldo.


De afrekening gebeurt jaarlijks in september. Stel dat al het kapitaal op de VME-rekening werkkapitaal is. Dien ik dan als syndicus al dit kapitaal terug uit te keren als overtollige provisie? Op deze manier verlies je namelijk de buffer die je nodig hebt om rekeningen te betalen. Wat als er dan een rekening binnenkomt terwijl de VME-rekening 0 EUR bedraagt? Dan moet ik net al de uitgekeerde sommen terug opvragen..? Dit lijkt me vrij omslachtig.

Alvast bedankt voor de hulp!

Mvg,

naicwill
Offline
http://books.google.be/books?
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
Beste Gill,
Indien uw werkkapitaal om begrijpelijke reden niet volstaat, is het toch niet toegestaan :
- Zo er één is zonder AV toesteming het reservekapitaal te benutten
- Bijkomende opvraging aan de ME's doen die niet op de AV afgesproken zijn

Ik meen dat u in de gegeven omstandigheden een BAV hoort samen te roepen met minstens 20% aandelen ten einde u juridisch in te dekken, mvg, PR
RommelDirk (niet gecontroleerd)
Beste Gill,
(1) Hoe kan ik de VME-rekening aanzuiveren op een wettelijke manier?
==> Enkel via (B)AV toestemming
(2) Kan ik dit saldo zomaar opvragen per quotiteit (bovenop de maandelijkse provisies)?
==> Opvragen enkel via (B)AV toestemming, de ratio is altijd volgens
      quotiteit/gewicht/aandeel
(3) Mag je als onbezoldigd syndicus een eventueel reservekapitaal aanspreken als het werkkapitaal negatief blijkt (zonder het inrichten van een AV)?
==> Enkel via (B)AV toestemming
(4) Mag ik als onbezoldigd syndicus een eenmalig groter bedrag opvragen als 'buffer'? Op deze manier flirt te VME-rekening niet constant met een negatief saldo.
==> Enkel via (B)AV toestemming
naicwill
Offline
Reactie deskundige Peter
Reactie deskundige Peter leyseele in andere post:

Beste,

Aangezien jullie binnen jullie gebouw met een jaarrekening werken, dus de eindafrekening van de uitgaven wordt eenmaal per jaar opgemaakt en aan de eigenaars voorgelegd, is het toch niet meer dan normaal dat jullie voorschotten dienen te betalen.

Zonder voorschotten beschikt de syndicus immers niet over (voldoende) geld op de rekening om de lopende uitgaven/ de inkomende facturen (elektriciteit gemeenschappelijke delen, enz...) gedurende het jaar te kunnen betalen.

En zonder geld valt alles stil natuurlijk.

De voorschotten van het voorbije jaar worden in principe in de eindafrekening teruggegeven en het resultaat is per eigenaar een opleg, of wanneer de voorschotten hoger lagen dan de kosten, een teruggave.
















_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Peter LEYSEELE geeft juridisch advies inzake gedwongen mede-eigendom.
RommelDirk (niet gecontroleerd)
Beste Gill,
Je gebruikt zelf het woord : 'buffer'

Enerzijds omwille van lage bankinteresten zijn niet alle eigenaars bereidwillig een buffer of reservefonds aan te leggen, anderzijds zijn syndici daarentegen zeker in en ietofwat ouder gebouw graag ingedekt met een Reservefonds, die ze dan - steeds na goedkeuring van een (B)AV! - kunnen aanspreken indien nodig.

naicwill, in Gill zijn initieele vraag word het feit van provisies vragen helemaal niet in vraag gesteld, onnodig dus dit te beargumenteren lijkt me

de provisie is allen ontoereikend (dit jaar)
naicwill
Offline
Nogmaals Peter Leyseele in
Nogmaals Peter Leyseele in ander post:

http://www.quimmo.be/nl/forum/techniek-diensten-kosten/voorschotten-werkingsrekening
Beste,

Een werkingskapitaal (nodig om voldoende geld op de zichtrekening te hebben dusdanig de lopende uitgaven kunnen worden betaald tot aan de afrekening) bestaat dikwijls uit twee delen. Enerzijds het zgn. aandeel in de basisprovisie hetwelk, anderzijds, wordt aangevuld met periodieke voorschotten (maandelijks, tweemaandelijks,...). Het totaal van beide bedragen vormt dan de totale voorschotten of het zgn. totale werkingskapitaal .

Afgaande op de info wordt in jullie gebouw zo gewerkt. Er zal dus een jaarrekening worden opgesteld waarin de betaalde voorschotten worden teruggegeven. Het aandeel in de BP wordt niet jaarlijks terugbetaald maar blijft 'vast' op de zichtrekening staan.

Bij verkoop wordt het wel aan de verkopende eigenaar terugbetaald (na verrekening van eventuele schulden door de verkoper aan de VME) en wordt eenzelfde aandeel door elke nieuwe eigenaar bij aankoop gestort. Zo blijft het totale bedrag voor gans het gebouw behouden.

De tweede door u vermelde stelling klopt dus.

Teneinde steeds over een vast bedrag te beschikken, waarbij het aandeel in de BP tevens voor een soort borg kan dienen wanneer een verkoper tegenover de VME nog een schuld zou hebben, lijkt het mij aangewezen dat het aandeel van 150€ op de rekening behouden blijft en dat er telkens op basis van het jaarresultaat wordt bekeken of de voorschotten voldoende of te laag zijn. In het eerste stelt zich geen probleem, in het tweede dienen de voorschotten te worden verhoogd.

Werd er een teveel aan voorschotten betaald, dan geeft dit voor de eigenaars een gunstig resultaat aangezien het totaal aan voorschotten in de jaarrekening in mindering wordt gebracht.

Blijkt jaar in jaar uit dat er telkens een enorme teruggave is omdat de opgevraagde voorschotten veel te hoog zijn, dan kan best worden beslist om het bedrag aan periodieke voorschotten te verminderen. Aan het aandeel in de BP a rato van 150€ zou ik niet tornen. Dit om de hierboven aangehaalde reden.

Misschien dat iemand rechtstreeks vanuit de praktijk hier nog een en ander kan aan toevoegen.

Mvg.
 

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Peter LEYSEELE geeft juridisch advies inzake gedwongen mede-eigendom.
Boven
 Melden als ongepast
naicwill
Offline
@gill : "De afrekening
@gill : "
De afrekening gebeurt jaarlijks in september. Stel dat al het kapitaal op de VME-rekening werkkapitaal is. Dien ik dan als syndicus al dit kapitaal terug uit te keren als overtollige provisie? Op deze manier verlies je namelijk de buffer die je nodig hebt om rekeningen te betalen. Wat als er dan een rekening binnenkomt terwijl de VME-rekening 0 EUR bedraagt? Dan moet ik net al de uitgekeerde sommen terug opvragen..? Dit lijkt me vrij omslachtig."

Aan de hand van je begroting bepaal je voor ieder mede eigenaar
zijn voorschot voor het volgend jaar.
Vervolgens bepaal je het bedrag dat je ieder eigenaar werkelijk opvraagt ofwel:
-= voorschot indien er noch teveel noch te weinig was vorig jaar
-= voorschot - teveelgestorte vorig jaar
-= voorschot + teweiniggestorte vorig jaar

dit is ook wat Peter leyseele hierboven zegt:
Werd er een teveel aan voorschotten betaald, dan geeft dit voor de eigenaars een gunstig resultaat aangezien het totaal aan voorschotten in de jaarrekening in mindering wordt gebracht.
naicwill
Offline
buitengewoon kapitaal
@gill:"Kan ik dit saldo zomaar opvragen per quotiteit (bovenop de maandelijkse provisies)?"

Buitengewoon kapitaal stemmen  op bav,opvragen in functie van aandelen,

aanvulbaar met buitengewoon kapitaal

dit is de beste manierom eenmalige grote kosten op te vragen,
je had dit moeten doen op bav waar over die werken gestemd werd,
je kunt dit nu nog doen vermits er gestemd is en ze 
buiten de jaarlijks begrote kost is..

Voor kleinere bedragen kan men een vaste basisisprovisie
voorzien zoals Peter Leyseele hierboben uitlegde.Een soort
"reserve werkkapitaal"die kan gebruikt worden als nodig is
voor eenmalige onverwachte uitgave.

 
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
Beste Gill,

"Lange termijn" of toch minstens "Meerjaren Planning" "Budgetering" en "Begroting" zijn dus sleutelwoorden die we missen in uw VME verhaal , maar ik (wij) kan (kunnen) me (ons) inbeelden dat een nieuwe beginnend syndicus niet alles preventief kan inschatten alsook het vroegere oudere dossiers met pro's en contra's en onverwachte onvoorziene budgetaire omstandigheden willens nillens moet overnemen, mvg PR

naicwill
Offline
Zin en onzin van een reservefonds

Binnen een appartementsgebouw wordt er weleens een ‘reservefonds’ opgericht. Wat houdt dat precies in? Wanneer is dat voor u als belegger in vastgoed interessant? Wat gebeurt er met het geld in het fonds wanneer u (ver)koopt? Is zo’n reservefonds wettelijk verplicht? Wat zijn de spelregels?

Wat is een reservefonds? Een reservefonds is eigenlijk een soort spaarpot van de vereniging van mede-eigenaars, waarin zij periodiek een bedrag storten. Zo wordt geleidelijk een kapitaal opgebouwd, dat kan aangewend worden wanneer er grote kosten zijn aan de gemene delen van het gebouw (vervangen lift, herstellen terrassen wegens betonrot, vervangen dak, ...). Het werkkapitaal daarentegen, dient om de dagdagelijkse kosten van het gebouw te betalen (onderhoud en nutsvoorzieningen gemene delen, syndicus, ...).

... Wil u het volledige artikel lezen? Zoek dan op de bovenstaande tekst in Google.

Koopt u een appartement als belegging op lange termijn, dan heeft u er alle belang bij dat er een reservefonds opgericht wordt. U vermijdt op die manier problemen als bepaalde mede-eigenaars in de toekomst geen geld hebben om hun aandeel in grote kosten te betalen. U kunt de oprichting op de agenda van de algemene vergadering plaatsen. Die beslist met gewone meerderheid. Bij verkoop krijgt u het geld uit het reservefonds echter niet automatisch terug. U moet daarover in het compromis met de koper een regeling treffen. Verifieer of de syndicus aangesloten is bij een Waarborgfonds, dan is het geld in het reservefonds beschermd.
http://ondernemingsdatabank.indicator.be/vastgoed___reservefonds/zin_en_onzin_van_een_reservefonds/VLVMVMAR_EU160810/related

RommelDirk (niet gecontroleerd)
Naicwill,
Dank voor proffessionele, deskundige en toch vlot leesbare uitleg ivm Reservefonds,mvg, DR
Gill
Offline
Bedankt voor de vele

Bedankt voor de vele reacties! Uit al het bovenstaande haal ik de kernboodschap die zegt dat er dringend een BAV georganiseerd moet worden om de opvraging van extra werkkapitaal te bekrachtigen.

Toch zijn er volgens mij heel wat addertjes onder het gras.

(1) Stel dat de VME verplicht is om een franchise uit te betalen aan een andere mede-eigenaar vanwege opgelopen schade aan privatieve delen (oorzaak binnen de gemeenschappelijke delen). Moet hiervoor dan eerst een BAV georganiseerd worden vooraleer de syndicus de mede-eigenaar in kwestie mag uitbetalen?

Dit lijkt me weeral omslachtig omdat deze BAV overbodig is, de VME (alle mede-eigenaren dus) is toch verplicht om deze franchise uit te betalen. Een negatieve stemming zou immers uitdraaien op een rechtszaak.

(2) Of in het geval van noodzakelijke herstellingen: stel dat er schade is aan de lift. Is het niet de taak van de syndicus om deze zo snel mogelijk te herstellen? Of moet deze herstelling uitgesteld worden tot na de BAV die beslist over de opvraging van het nodige kapitaal voor deze herstelling?


Heeft de syndicus absoluut geen enkele macht om in specifieke gevallen extra kapitaal op te vragen zonder het inrichten van een BAV? Over welke (noodzakelijke) werken betreffende de gemeenschappelijke delen kan de syndicus eigenlijk beslissen? Staat dit ergens beschreven?

In principe moet de syndicus als goede huisvader zo snel mogelijk reageren en alles in orde brengen, maar aan de andere kant moet hij wachten om aan het nodige kapitaal te geraken (in de veronderstelling dat de BAV positief stemt). De dualiteit is niet ver zoek.

 

naicwill
Offline
De franchiseregeling en kwijting aan de verzekeringsmaatschappij

De franchiseregeling en kwijting aan de verzekeringsmaatschappij
 (Bron: De verzekering van flatgebouwen - R. Timmermans & A. Cauwenbergh - Uitgeverij KLUWER).Dit artikel is geschreven voor nieuwe wet.

"Vooreerst is het belangrijk te melden dat niet alleen de wet (artikel 577-8, § 4, 6° B.W.) maar praktisch alle reglementen van mede-eigendom in het algemeen bepalen dat de syndicus de vereniging van mede-eigenaars zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken vertegenwoordigd, derhalve ook ten overstaan van de verzekeraars in het bijzonder. De ondertekening van de polissen, de verdeling van premies onder de mede-eigenaars, de aangifte en vaststelling van schade en het beheer van de gemeenschappelijke verzekeringspenningen ressorteren aldus onder de executieve taak van de syndicus. 
 
De syndicus treedt dus namens alle mede-eigenaars in rechte op zonder dat hiervoor de persoonlijke tussenkomst van iedere mede-eigenaar individueel noodzakelijk is. 
De syndicus vertegenwoordigt de mede-eigenaars 
En bij particuliere schade ? De syndicus is in eerste instantie niet bevoegd om kwijting te geven aan de verzekeringsmaatschappij bij  particuliere schade. Behoudens het geval waar de syndicus als lasthebber van een individuele eigenaar aangesteld werd, 
onderhandelt elke, in de privé-gedeelten getroffen, mede-eigenaar voor eigen rekening rechtstreeks met de verzekeraar. De mede-eigenaar zal bij gevolg aan de maatschappij kwijting verlenen van zodra er een overeenstemming bestaat over de omvang van de schadevergoeding. Zulks vermijdt dat achteraf onenigheid ontstaat tussen medeeigenaar en syndicus wanneer ingeroepen  wordt dat de syndicus onbevoegd was de eigenaar te vertegenwoordigen. Hierop  aansluitend dient de syndicus in alle omstandigheden waarin hij van de verzekeraar een vergoedingsvoorstel ontvangt voor private schade dit rechtstreeks aan de betrokken eigenaar(s) overmaken voor akkoord en ondertekening. 
 
En wie dient de franchise te dragen ? In beginsel kunnen vijf hypothesen onderscheiden worden:
1. Schade én schadeoorzaak in  één appartement. De eigenaar van dit appartement draagt de franchise.
2. Schade in één appartement maar schade-oorzaak in een gemeenschappelijk gedeelte. De franchise komt ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
3. Schade én schade-oorzaak in een gemeenschappelijk deel. De vereniging van mede-eigenaars draagt de franchise.
4. Schade in een gemeenschappelijk deel maar schade-oorzaak in een appartement. De eigenaar van dit appartement draagt de franchise.
5. Schade in één appartement en schade-oorzaak in een ander appartement. De eigenaar van het laatste appartement draagt de franchise.
 
De conclusie is dat " de schadeveroorzaker " steeds de franchise draagt. Kan evenwel 
niet aangetoond worden dat een "appartementseigenaar" de schadeveroorzaker is, dan zal de vereniging van mede-eigenaars ipso facto de franchise moeten dragen. Ligt een huurder aan de basis van een schade en kan de vrijstelling niet via de verzekeraar van de huurder gerecupereerd worden, dan zal de syndicus de vrijstelling ten laste van de "eigenaar van het verhuurde appartement" leggen. Vervolgens dient de eigenaar dan verhaal op zijn huurder uit te oefenen, desgevallend door afhouding van de franchise van de huurwaarborg.
 
In geval van betwisting zal de syndicus  het franchise-vraagstuk
door de algemene vergadering laten beslechten zodat aldaar,
met volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige
en vertegenwoordigde mede-eigenaars, beslist wordt wie
uiteindelijk de vrijstelling hoeft te dragen. Tegen deze laatste
beslissing bestaat uiteraard verhaal bij de rechtbank
open (art. 577-9, & 2 B.W.). 

 
(Bron: De verzekering van flatgebouwen - R. Timmermans & A. Cauwenbergh - Uitgeverij KLUWER)
 
naicwill
Offline
Heeft de syndicus absoluut geen enkele macht om

§Art. 577-8
4 Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;


http://quimmo.be/nl/blog/de-nieuwe-wet-op-de-mede-eigendom-is-goedgekeurd
naicwill
Offline
Lees onderstaand artikel

Lees onderstaand artikel uit
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/391/481/RUG01-001391481_2010_0001_...
van blz 30 tot 34
67. Soms kunnen er zich situaties voordoen waarbij op een relatief
korte periode beslissingen dienen te worden genomen teneinde de
mede-eigendom te beschermen of in stand te houden. Aangezien
de algemene vergadering geen permanent orgaan is dat op een
snelle en efficiënte manier beslissingen kan nemen, is er nood aan
een orgaan dat de dagdagelijkse normale bedrijfsvoering
op zich neemt59. De appartementswet van 30 juni 1994 dacht er
net zo over en bepaalde dan ook in artikel 577-8 §4, 4° B.W. dat
 de syndicus tot opdracht heeft alle bewarende maatregelen te treffen
evenals alle daden van voorlopig beheer te stellen.”
De wetgever hecht veel belang aan dat principe, want in
artikel 577-7 § 1, 1°, b wordt het principe nogmaals benadrukt door
te stellen dat “ de algemene vergadering beslist bij
meerderheid van drie vierde van de stemmen over alle werken
betreffende de gemeenschappelijke delen, met uitzondering van
die waarover desyndicus kan beslissen.”
68. De bevoegdheid die in artikel 577-8 § 4, 4° B.W. aan de syndicus
wordt verleend, houdt een wettelijk initiatiefrecht in om alle
bewarende en voorlopige maatregelen te treffen en dat volledig
autonoom van de algemene vergadering60. De wetgever wou zoals
voorheen gezegd dat er in dringende en noodzakelijke gevallen op
een kordate snelle manier beslissingen konden worden genomen.
Aangezien de algemene vergadering geen permanent orgaan is,
heeft men aan de syndicus die bevoegdheid verleend. Het optreden
van de syndicus in dat kader is inherent aan een goed syndicaal
beheer61.
69. De bevoegdheid van de syndicus voor het nemen van bewarende
maatregelen en daden van voorlopig beheer is niet duidelijk
afgebakend. Dat kan enerzijds worden toegejuicht aangezien er op
die manier op geen enkele wijze een beperking wordt gesteld.
De syndicus kan daardoor zonder machtiging van de
algemene vergadering het hoofd bieden aan dringende situaties,
hetgeen de mede-eigendom alleen maar ten goede kan komen.
De syndicus beschikt hierbij over een grote appreciatiebevoegdheid.
Dat is meteen de keerzijde, want hier gebeurt het wel eens dat
misbruiken en wanbeheer vrij spel krijgen. Een restrictieve
interpretatie zou een oplossing kunnen bieden, maar die mag er
geenszins voor zorgen dat de bevoegdheid van de syndicus om
bewarende maatregelen te nemen ingeperkt zou worden62. Het
was in het licht van de wet van 30 juni 1994 de bedoeling om
enige flexibiliteit aan de syndicus te verlenen teneinde hem de
mogelijkheid te geven dringende dagdagelijkse problemen en
situaties op een vlotte efficiënte manier op te lossen.
Een tussenoplossing zoals het criterium van de goede huisvader
is dan ook hier perfect op zijn plaats.
70. Zoals gezegd bestaat er geen duidelijke afbakening en is
het bijgevolg niet evident om uit te maken wat onder bewarende
maatregelen ressorteert en wat onder daden van voorlopig
beheer dient te worden begrepen. Een sluitende opsomming
zal hier nagenoeg onmogelijk zijn maar toch kunnen een aantal
krachtlijnen naar voor worden geschoven.
71. Vooreerst worden de bewarende maatregelen in de memorie
van toelichting van de wet van 30 juni 1994 beschreven als
“uitvoering van werken die dringend nodig zijn voor het behoud
van het onroerend goed of voor het onderhoud van
de gemeenschappelijke gedeelten”. Het gaat hier in hoofdzaak
over defectherstelling van bouwonderdelen die tegelijk noodzakelijk
en dringend moet zijn. De syndicus treedt dan op als de “dépanneur”
die het defecte bouwonderdeel opnieuw in staat van dienst stelt
en de toestand voorlopig herstelt. De uiteindelijke definitieve
herstelling zal tot de bevoegdheid van de algemene vergadering
behoren aangezien het in casu gaat over een
noodzakelijke maar geen dringende toestand. Onnodig erop te
wijzen dat de lijn tussen noodzakelijkheid en dringendheid
flinterdun is en de syndicus vaak aangewezen is op zijn buikgevoel
om uit te maken of hij al dan niet gebruik kan 
maken van zijn initiatiefrecht om hoogdringende bewarende
maatregelen te nemen. Een goede verstandhouding en
communicatie met de VME en de beheerraad zal dan ook een
must zijn teneinde zijn aansprakelijkheid niet in het
gedrang te brengen.
Bewarende maatregelen omvatten zowel materiële als juridische
handelingen die een dringend karakter vertonen. De
materiële handelingen worden omschreven als de werken
die de onvoorziene tijdelijke gebrekkige staat van de
gemeenschappelijke delen of diensten helen. Het is
evident dat om die handelingen te kunnen stellen, de syndicus
kennis moet hebben van de eventuele gebreken aan de
gemeenschappelijke delen. Vandaar dat een
georganiseerd systeem van controle en inspectie van de
gemeenschappelijkedelen door de syndicus noodzakelijk is.
Hij zal dan ook op regelmatige tijdstippen het dak moeten
controleren evenals een technicus laten komen om de
liftinstallatie na te zien. De kelders en de trappenhal dienen
ook onderworpen te worden aan een grondig nazicht.
Stelt hij gedurende zijn inspectie gebreken
vast, dan mag hij die herstellen in het licht van zijn
bevoegdheid voor het stellen van bewarende maatregelen.
Het moet wel gaan om een bewarende maatregel
die een dringend karakter vertoont. Zo zal een
defecte verwarmingsinstallatie tijdens de winter
ongetwijfeld als een bewarende maatregel worden
gekwalificeerd. Het gaat namelijk om een eenvoudige
vervanging die op korte termijn dient uitgevoerd te
worden teneinde de gemeenschappelijke delen te
helen.
Gaat het daarentegen over grote ingrijpende werken
die financieel een grote omvang hebben, dan hebben we te
maken met een investeringsbeslissing. Het hoeft niet
gezegd dat het niet de bedoeling van de wetgever kon zijn
de syndicus hier in zijn eentje over te laten beslissen.
Investeringswerken moeten uiteraard aan de algemene
vergadering worden voorgelegd. Als investeringswerken
kunnen de in het artikel 577-11 § 2 in fine genoemde
werken worden gekwalificeerd: de vernieuwing van de
verwarmingsinstallatie, de vernieuwing van de lift en het
leggen van een nieuw dak. Hiervoor zal dan ook een
meerderheid van drie vierden van de stemmen van de
aanwezige mede-eigenaars vereist zijn

De vraag kan gesteld worden of de syndicus ook kan ingrijpen
bij defecten aan privatieven. Algemeen wordt aangenomen
dat de syndicus wel degelijk de bevoegdheid heeft gebreken
aan de privatieven te herstellen als ze een bedreiging
vormen voor de veiligheid van het gebouw alsook een impact
hebben op de gemene delen. Hij heeft het recht zijn sleutel
te gebruiken en het privatief te betreden. Is de eigenaar thuis,
dan spreekt het voor zich dat hij zijn toestemming vraagt.
Weigert die laatste, dan kan de syndicus naar de rechter
stappen en hoogdringendheid inroepen. Het is aangewezen
dat de syndicus als bewijs een geschrift opmaakt met de
weigering van de mede-eigenaar.
Indien de rechter oordeelt dat de eigenaar onrechtmatig
de toegang heeft verhinderd, dan zal de eigenaar daarvoor
aansprakelijk worden gesteld.
Voorzichtigheid bij de eigenaars is dus geboden:
weigeren zonder geldige reden zal in de rechtspraak
snel als onrechtmatig worden bestempeld.
Daarnaast kan de syndicus ook bewarende juridische
handelingen stellen. Dathoudt in dat hij over de bevoegdheid
beschikt de rechten van de vereniging te vrijwaren.
Het gaat dan vooral over stuiting van de verjaring of
instellen van vorderingen binnen de wettelijk voorziene termijn.
Die beslissingen worden gezien als bewarend, zodat niet op
voorhand aan de algemene vergadering toestemming moet
worden gevraagd. Hij zal wel verantwoording verschuldigd
zijn als hij de handelingen foutief of laattijdig heeft uitgevoerd.
72.
Naast de bewarende maatregelen wordt er in het
artikel 577-8 § 4, 4° B.W.melding gemaakt van daden van
voorlopig beheer. Een verdere precisering van
wat onder daden van voorlopig beheer moet worden
verstaan, wordt nietgemaakt. Ook in de memorie van
toelichting wordt met geen woord gerept over
het verschil tussen gewoon beheer en daden van
voorlopig beheer. De term “voorlopig” dekt ook niet alle
ladingen. Het wekt de indruk dat het enkel gaat over een
situatie die door de syndicus voorlopig dient opgelost te worden.
Niets is minder waar. Het gaat over daden
van dagelijks bestuur en beheer die van blijvende aard kunnen zijn
en niet enkel voorlopig. Ook hier zal het opnieuw 
moeilijk zijn een allesomvattende opsomming te geven van
wat nu daden van voorlopig beheer zijn. Bij wijze van
voorbeeld kunnen onderhoudswerken in de
tuin vermeld worden of het sluiten van een kortlopend
contract voor aansluiting van nutsvoorzieningen in afwachting
van de algemene vergadering. Het zal de syndicus zelf zijn die zijn
bevoegdheid dient af te bakenen met risico op
aansprakelijkheid
naicwill
Offline
@gill:" ben al een tijdje aan

@gill:" ben al een tijdje aan de slag als onbezoldigd syndicus. Door het feit dat er enkele eenmalige kosten doorgevoerd moesten worden (noodzakelijke herstellingen + verfraaiingen die gestemd werden op een (B)AV), is het saldo van de VME-rekening bijna negatief. Ik heb buiten de maandelijkse provisies (die berekend werden op de vaste kosten) nog geen extra opvraging gedaan."

U hebt toch al een bav georganiseerd,stemming heeft plaats
gevonden.
nogmaals een bav met zelfde agenda?
Quimmo
Offline
@Gill

Het was beter geweest als er met de stemming van de werken ook meteen een stemming over een bijkomende opvraging was gebeurd, of over aanwending van het reservefonds.

Nu, wettelijk gezien zou dit misschien wel gestemd moeten zijn, maar in uw geval zou ik nu gewoon de opvraging doen. Gezien de werken gestemd zijn neem ik aan dat uw mede-eigenaars ook zullen meegaan in de opvraging. U kunt bij de opvraging nog eens verwijzen naar de stemming die gebeurd is en dat er nu dus budget daarvoor voorzien moet worden. Wacht tot alle betalingen gebeurd zijn alvorens verder tot de actie over te gaan, zodat u nog kan terugstorten als er mensen zouden dwarsliggen. Indien sommigen weigeren dan kan u alsnog een BAV samenroepen (en dit ook al laten verstaan in uw uitnodiging tot betaling). Ik hoop dat eventuele dwarsliggers begrijpen dat ze daar ook geen voordeel bij hebben.

Wat betreft de bewarende maatregelen die in de discussie bovenkomen is de bevoegdheid van de syndicus eerder beperkt. Kort samengevat gaat het om dringend oplapwerk om erger te voorkomen tot een definitieve aanpak gestemd kan worden.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

RommelDirk (niet gecontroleerd)
Gill,
Kan ik uw E mail coordinaten aub, zodat we ook op deze wijze in contact kunnen blijven, rommeldirk@hotmail.com mvg, DR
naicwill
Offline
Algemene forumregels
Wees voorzichtig met het uitwisselen van persoonlijke informatie.
Gill
Offline
Nogmaals bedankt voor alle
Nogmaals bedankt voor alle reacties!

Ik heb als beginnend syndicus veel geleerd uit bovenstaande discussies. In de toekomst zal tijdens (B)AV's gestemd worden over de uitvoering van meerwerken, en dit meteen gekoppeld aan de bijhorende opvraging (per quotiteit).

Naar mijn gevoel is er een praktisch probleem inzake de wetgeving: de syndicus is bevoegd om noodzakelijke herstellingen uit te voeren als goede huisvader (mogelijk zonder stemming van een (B)AV, uitgezonderd investeringswerken). Maar de syndicus is echter niet bevoegd om de kosten gerelateerd aan deze noodzakelijke herstellingen in rekening te brengen (dmv extra opvraging bovenop de maandelijkse provisies) zonder de goedkeuring van een (B)AV? 

Op deze manier wordt de syndicus toch 'gedwongen' om eerst persoonlijke middelen aan te wenden om de noodzakelijke herstellingen uit te voeren (als bv de VME rekening ontoereikend is), om daarna eventueel deze som te recupereren als een geldige meerderheid gevonden wordt tijdens een (B)AV. Dit kan toch niet de bedoeling zijn?
naicwill
Offline
http://books.google.be/books?
naicwill
Offline
"Op deze manier wordt de
"Op deze manier wordt de syndicus toch 'gedwongen' om eerst persoonlijke middelen aan te wenden om de noodzakelijke herstellingen uit te voeren (als bv de VME rekening ontoereikend is), om daarna eventueel deze som te recupereren als een geldige meerderheid gevonden wordt tijdens een (B)AV. Dit kan toch niet de bedoeling zijn?"

-voor kleine dringende herstellingen : werkingkapitaal aanwenden
  voor  betaling,later bav.
-indien onvoldoende of grote dringende herstellingen die niet kunnen 
 wachten op bav : reservefonds gebruiken, later bav

 
naicwill
Offline
Renovatiewerken appartement: wie beslist?

Als er renovaties nodig zijn aan een appartementsgebouw, dan ontstaat er vaak discussie. Welke werken mag u zelf laten uitvoeren en welke niet? Hoe pakt u de zaken het best aan als de algemene vergadering akkoord gaat? Wat kunt u nog doen als de vergadering tegen stemt? Welke werken kan de syndicus zelf laten uitvoeren? En hoe zorgt u ervoor dat elke mede-eigenaar zijn deel ook betaalt?

Werken aan uw appartement? U kunt als eigenaar van een appartement in de regel zelf beslissen om werken aan het appartement uit te voeren. Zo kunt u bv. nieuwe vloeren leggen of een badkamer plaatsen. U heeft daarvoor geen toestemming nodig, tenzij dat in het reglement van mede-eigendom zou staan. Toch zijn niet alle werken toegelaten. U mag niet raken aan de gemene delen (bv. door de inkomdeur van uw appartement te verplaatsen, ...) en u mag de rechten van de andere mede-eigenaars niet schenden.

En aan de gemene delen? Over werken aan de gemene delen kunt u niet zelf beslissen. U kunt ze ook niet zelf laten uitvoeren, zelfs niet als u ze alleen betaalt. Zo kunt u bv. als eigenaar van het dakappartement niet alleen beslissen om het dak te isoleren, ook niet als u dat volledig op uw kosten doet. Voor werken aan de gemene delen is altijd het akkoord nodig van de mede-eigenaars. Voert u de werken desondanks toch op eigen initiatief uit, dan kan men u vragen om het pand in zijn oorspronkelijke toestand terug te brengen. De basisakte van het appartementsgebouw en eventueel het reglement van mede-eigendom bepalen welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privatief.

... Wil u het volledige artikel lezen? Zoek dan op de bovenstaande tekst in Google.

Over werken aan de gemene delen kan enkel de algemene vergadering beslissen. De syndicus zorgt voor het onderhoud van het gebouw en kan enkel kleine herstellingen laten uitvoeren en bewarende maatregelen nemen. Stemt de vergadering tegen, dan kunt u de vrederechter machtiging vragen om dringende werken te laten uitvoeren op kosten van de vereniging van mede-eigenaars. Dat kan ook voor nuttige werken die u op eigen kosten wilt laten uitvoeren (als de VME zonder reden dwarsligt). Stemt de vergadering in, betaal de werken dan uit het reservefonds of vraag vooraf een voorschot op. De VME kan ook een lening aangaan.
http://ondernemingsdatabank.indicator.be/onroerend_goed/renovatiewerken_...

naicwill
Offline
wijziging aan mijn post #22
vervang grote dringende herstellingen door bewarende maatregelen
vb:
- Enkel als er sprake is van hoogdringendheid kan hij bewarende maatregelen treffen. Zo mag hij bv. wel een gat in het dak laten dichten, maar kan hij niet beslissen over een renovatie van dat dak.
naicwill
Offline
Aansprakelijkheid van de VME en de syndicus in het appartementsr
Wie is aansprakelijk voor schadegevallen en hoe kan deze aansprakelijkheid worden vermeden?

Een mede-eigenaar in een appartementsgebouw die schade ondervindt, weet doorgaans niet altijd meteen wie hij hiervoor aansprakelijk kan stellen. Hetzelfde geldt voor een derde die – bijvoorbeeld omwille van gebreken aan het appartementsgebouw - schade ondervindt. In een appartementsgebouw kunnen immers zowel andere mede-eigenaars, de syndicus als de vereniging van mede-eigenaars theoretisch aansprakelijk worden gesteld. Maar hoe zit dat in de praktijk? En kunnen de vereniging van mede-eigenaars en de syndici zich wapenen tegen deze aansprakelijkheid? Deze bijdrage is erop gericht op deze vragen een bondig antwoord te bieden.

1   De aansprakelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars (hierna: “VME”)

1.1   Contractueel


Elke derde die een overeenkomst heeft gesloten met de VME, kan op basis van deze overeenkomst eventuele verbintenissen afdwingen en/of schadevergoedingen vorderen wegens niet-naleving.

De VME zal zich dan enkel aan haar eventuele aansprakelijkheid kunnen onttrekken indien de syndicus niet binnen de perken van zijn mandaat heeft gehandeld en voor zover zij dit kan aantonen aan de hand van de syndicusovereenkomst en/of relevante briefwisseling.

Ook een mede-eigenaar kan zich in sommige gevallen beroepen op een contractuele aansprakelijkheid van de VME.

Dit kan het geval zijn indien een mede-eigenaar vaststelt dat de VME, vertegenwoordigd door de syndicus, nalaat om op te treden tegen een mede-eigenaar die het reglement van de mede-eigendom of het reglement van orde niet naleeft.

De mede-eigenaar heeft tevens een contractuele vordering tegen de VME indien de VME nalaat bepaalde noodzakelijke werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren of indien in een – nochtans geldige – algemene vergadering (hierna: “AV”) een beslissing wordt genomen waardoor de mede-eigenaar een persoonlijke schade lijdt. De schadelijder zal in dit laatste geval wel dienen aan te tonen dat zijn persoonlijke schade het gevolg is van een beslissing die niet in het algemeen belang werd genomen.

1.2  Buitencontractueel

In veel gevallen evenwel lijdt de mede-eigenaar of de derde schade zonder deze te kunnen recupereren op basis van een overeenkomst.

Vooreerst zal de VME aansprakelijk zijn voor fouten van haar aangestelden (personeel), maar ook voor fouten van haar organen: de syndicus en de raad van beheer.

De derde of de mede-eigenaar die schade lijdt ingevolge een fout van de syndicus zal deze schade evenwel enkel kunnen recupereren bij de VME voor zover de syndicus deze fout heeft begaan in de uitvoering van zijn mandaat.

Na uitbetaling van de schadevergoeding aan het slachtoffer kan de VME dit bedrag uiteraard wel nog terugvorderen bij de syndicus, doch enkel wanneer zij een fout in hoofde van de syndicus kan aantonen.

Naast aansprakelijkheid voor fouten van aangestelden en organen van de VME, kan de VME ook aansprakelijk gesteld worden voor de (gebrekkige) staat van het appartementsgebouw.

Derden kunnen de VME verantwoordelijk stellen voor schade die zij geleden hebben ingevolge:

-  een tekortkoming aan de algemene zorgvuldigheidsplicht met betrekking tot onderhoud van gemeenschappelijke delen van het gebouw;

-  een instorting van het geheel of een gedeelte van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, wanneer de instorting te wijten is aan een nalatig onderhoud of aan een gebrek in het gebouw;

-  hinder van een mede-eigenaar die de normale ongemakken uit nabuurschap overschrijdt;

-  zaken die de VME onder haar bewaring heeft.

In dit laatste geval zal de schadelijder wel dienen te bewijzen dat de zaak gebrekkig was, met name dat zij een abnormale gesteldheid had die van aard is om aan derden schade te berokkenen, alsook dat de VME daadwerkelijk de bewaarder was.

Indien de VME of de syndicus de bewaring van een zaak aan een mede-eigenaar had toevertrouwd, of deze mede-eigenaar de bewaring in de praktijk steeds voor zijn rekening heeft genomen, zal de VME niet als bewaarder aansprakelijk zijn.

Wederom geldt dat, voor zover de VME aansprakelijk wordt geacht, zij te allen tijde haar aansprakelijkheid kan “doorschuiven” naar de werkelijk aansprakelijke wanneer zij kan aantonen dat deze persoon een fout heeft begaan die de schade in concreto heeft veroorzaakt.

Wel dient te worden opgemerkt dat, voor zover de VME aansprakelijk gehouden zal worden, de uiteindelijke betaling van de schade zal dienen te geschieden door de mede-eigenaars, die deelbaar aansprakelijk zijn voor de vergoeding van de geleden schade.

2     De aansprakelijkheid van de syndicus

Zoals reeds aangehaald riskeert niet enkel de VME haar aansprakelijkheid, doch kan ook de syndicus aansprakelijk gesteld worden bij fouten en/of nalatigheden.

Een onderscheid dient te worden gemaakt tussen diens interne en externe rechtspositie. De interne rechtspositie van de syndicus betreft zijn verhouding ten aanzien van de VME, terwijl de externe rechtspositie van de syndicus slaat op zijn verhouding ten aanzien van derden.

2.1    De aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van de VME

De wet kwalificeert de opdracht van de syndicus duidelijk als een lastgeving of een mandaat. Toegepast op de mede-eigendom betekent dit dat de rechtshandelingen die de syndicus stelt in het belang van de mede-eigendom, in naam en voor rekening van de VME worden gesteld. Enkel de VME zal aldus in principe gehouden door de gestelde rechtshandelingen.

Deze lastgeving wordt wettelijk beschouwd als een contract. De aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van de VME is bijgevolg contractueel.

Zoals reeds kort werd aangestipt, kan de syndicus evenwel enkel aansprakelijk gesteld worden door de VME wanneer hij zijn taak niet of slecht uitvoert.

De VME zal aldus moeten aantonen dat de syndicus een persoonlijke fout heeft begaan. Deze persoonlijke fout kan bestaan uit een nalatigheid, onvoorzichtigheid of zelfs laattijdigheid in de uitvoering van zijn opdracht.

Om te beoordelen of de syndicus een fout heeft begaan, zal het gedrag van de syndicus in kwestie moeten vergeleken worden met dat van elke andere normale en zorgvuldige syndicus in dezelfde omstandigheden.

Gelukkig worden evenwel niet alle syndici over dezelfde kam geschoren. Het criterium van de normale en zorgvuldige syndicus zal immers strenger dan wel minder streng worden ingevuld naargelang het respectievelijk een professionele, dan wel een onbezoldigde syndicus betreft.

Typische voorbeelden van situaties waarin er een persoonlijke, contractuele aansprakelijkheid ontstaat van de syndicus zijn onder meer een slecht onderhoud van de liften, het nalaten een collectieve verzekeringspolis af te sluiten voor het gebouw of de verzekeringspremies te betalen en het nalaten om een algemene vergadering bijeen te roepen wanneer dit noodzakelijk is.

2.2    De aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van derden

De syndicus zal ten aanzien van derden optreden als een orgaan van de VME, hetgeen tot gevolg heeft dat hij steeds in naam en voor rekening van de VME contracteert. 

Contracten komen aldus rechtstreeks tot stand tussen de VME en de derde-contractant. Deze laatste kan dan ook enkel de VME aanspreken bij niet-naleving.

Het principe dat de syndicus zeer moeilijk zelf aansprakelijk kan gesteld worden, wordt doorgetrokken naar de situaties waarin geen sprake is van een contract tussen de VME en de derde.

Wanneer de syndicus aldus in het kader van de uitvoering van zijn opdracht door een fout schade toebrengt aan een derde met wie geen overeenkomst bestaat, wordt deze foutieve handeling eveneens toegerekend aan de VME.

De VME zal dan geacht worden de foutieve handeling te hebben gesteld en daardoor gehouden zijn de schade aan de derde te vergoeden.

Zo is de kans bijvoorbeeld groot dat een VME de schade van een bezoeker van het gebouw die in een onvoldoende verlichte hal tegen een glazen deur is gelopen, zal moeten vergoeden. 

Voor de toepassing van deze rechtstreekse toerekening van alle handelingen van de syndicus aan de vereniging van mede-eigenaars is wel vereist dat de syndicus aan de derde duidelijk heeft gemaakt dat hij optrad in zijn hoedanigheid van syndicus en dat hij handelde binnen de perken van zijn bevoegdheid.

Wanneer de syndicus bijvoorbeeld een lening aangaat buiten zijn bevoegdheid zal enkel hij hiervoor persoonlijk aansprakelijk zijn en niet de VME, tenzij de VME de rechtshandeling van de syndicus na het stellen ervan bekrachtigt waardoor het als een rechtshandeling van de VME mag worden beschouwd.

2.3    De aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van een individuele mede-eigenaar

Tussen de syndicus en een individuele mede-eigenaar bestaat er doorgaans geen contractuele band of overeenkomst.  De aansprakelijkheid van de syndicus ten aanzien van een individuele mede-eigenaar is dan ook niet gebaseerd op een overeenkomst en wordt daarom buitencontractueel genoemd.

Opdat de syndicus persoonlijk en buitencontractueel aansprakelijk is ten aanzien van één van de mede-eigenaars dient er echter sprake te zijn van een zuiver persoonlijke schade in hoofde van deze mede-eigenaar. Deze persoonlijke schade kan enkel bestaan in schade waarvoor de VME niet aansprakelijk kan gesteld worden.

De persoonlijke, buitencontractuele aansprakelijkheid van de syndicus zal dus enkel ontstaan wanneer hij buiten de grenzen van zijn mandaat of opdracht heeft gehandeld.

Een typevoorbeeld hiervan is de syndicus die een schadevergoeding heeft ontvangen van de verzekering betreffende schade aan een privaat gedeelte en nalaat deze uit te keren aan de schadelijdende mede-eigenaar.

Uitzonderlijk bestaat er toch een contractuele band tussen de syndicus en een individuele mede-eigenaar, meer bepaald wanneer deze laatste door middel van een overeenkomst bijkomende bevoegdheden heeft gegeven aan de syndicus. In dit geval is er toch sprake van een lastgevingsovereenkomst tussen partijen en gelden ook hier de regels van de lastgeving onverkort voor de invulling van de aansprakelijkheidsvraag.

In de eerste plaats de VME, doch secundair ook de syndicus wegens een regresvordering, riskeren aansprakelijkheid voor fouten en nalatigheden in het beheer van het appartementsgebouw. Beiden doen er goed aan zich te verzekeren tegen de in deze bijdrage besproken burgerlijke aansprakelijkheid, doch de klemtoon dient ons inziens te liggen op het streven naar het voorkomen van elke aansprakelijkheid. Twisten tussen derden, mede-eigenaars en syndici/VME’s verzieken immers al snel de sfeer, hetgeen extra delicaat is in een appartementsgebouw. Helaas komen ze steeds vaker voor. Een syndicus die voeling heeft met de bewoners én onregelmatigheden stipt opvolgt, is dan ook onontbeerlijk. 
http://www.adlex.be/nl/team/1968-kristien_dejong/1943-artikels/2225-aans...
 
Quimmo
Offline
@Gill

Zoals al aangehaald, ook door naicwill, mag de syndicus dringende "oplapwerken" doen om het wat pejoratief te zeggen. Herstellingen die niet nodig zijn om ergere problemen te vermijden kunnen dus niet zomaar beslist worden.

De syndicus moet ook elk jaar een budget voorstellen op de algemene vergadering. Voor werken die gestemd worden, kan er ook een opvraging gestemd worden. Maar voor die kleine, onverwachte herstellingswerken zou er voor alle voorzichtigheid ook altijd een buffer in het gewone budget voorzien moeten worden.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
Als syndicus niet te snel uit de startblokken...

Om de belangen van de Vereniging van mede-eigenaars (VME) goed te behartigen, moet u als syndicus soms snel kunnen handelen. Cassatie verduidelijkte onlangs dat u daarvoor echt niet moet wachten op die VME...

De belangen behartigen
De VME verdedigen. Als het erop aankomt om de belangen van de Vereniging van mede-eigenaars te behartigen, bent u als syndicus het aanspreekpunt. Als iemand een probleem heeft met de VME en daarvan een zaak maakt, dan zal die immers bij u komen aankloppen.

Namens de VME in de aanval.

... Wil u het volledige artikel lezen? Zoek dan op de bovenstaande tekst in Google.


Niet noodzakelijk op de AV. Voor zover u met een raad van mede-eigendom zit, volstaat het in principe dat u bij minder zware aangelegenheden en/of voor dringendere zaken met hen de violen stemt. Ontdekt u bv. dat een aannemer bepaalde werken slecht uitgevoerd heeft, dan wacht u het best niet te lang om die aannemer aan te spreken. Zet de raad het licht op groen, dan kan men u moeilijk verwijten al te voortvarend geweest te zijn.

Tip. Voorzie zo'n soepele 'afstemmingsprocedure' bv. in het reglement van mede-eigendom.

Let op! Vóór u echter namens de VME een dure rechtszaak opstart waarvan onzeker is of de VME aan het langste eind trekt, roept u
het best toch eerst een bijzondere algemene vergadering bijeen.
Volgens Cassatie mag u als syndicus namens de VME uw eisen stellen zonder dat u daarvoor vooraf volmacht kreeg. Om uzelf in te dekken, overlegt u het best toch. Zit u met een raad van mede-eigendom, voorzie dan bv. in het reglement van mede-eigendom in welke gevallen het volstaat dat u met hen afstemt.

http://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___syndicus/als_sy...
 

Gill
Offline
Ik heb besloten een BAV in te
Ik heb besloten een BAV in te richten om te stemmen over de bijkomende opvragingen bovenop de voorziene maandelijkse provisies. 

In onze Statuten van Mede-eigendom vind ik niet direct terug welke meerderheid gevonden moet worden ter aanvaarding van de extra opvragingen. Mag ik aannemen dat een normale meerderheid van +50% voldoende is? Het betreft hier namelijk niet om kosten te dekken van verfraaiingen, maar noodzakelijke herstellingen van liften en automatische garagepoort.

Alvast bedankt voor de info!

 
naicwill
Offline
Men mag identieke punten niet
Men mag identieke punten niet herhalen op een volgende 
À.V..Deze punten zijn reeds gestemd op vorige vergadering!
men moet ze uitvoeren en geld opvragen.