Toepassing van de verdeelsleutel - juiste interpretatie

10 antwoorden [Laatste bericht]
Ian
Offline
In het gebouw waar ik syndicus ben, worden alle kosten verdeeld volgens aandeel. Er is 1 uitzonderingsregel ingeschreven in de basisakte: "alle kosten voor onderhoud, herstelling, verbruik en andere van onderstaande elementen worden exclusief gedragen door de appartementen en garagestaanplaatsen, en met uitsluiting van de winkelruimtes. Daarna dan een hele opsomming van een hoop gemeenschappelijke delen.

Binnenkort wordt de huidige lift afgebroken en wordt er een nieuwe gebouwd. De eigenaar (eigenaar 1) van de winkels zegt: hierin betaal ik niet mee (volgens de uitzonderongsregels).
Echter een andere eigenaar (eigenaar 2) zegt: de winkels betalen wel mee. De uitzonderingsregel: 'kosten van onderhoud, herstelling, verbruik en andere gaat over de dagelijkse kosten zodat bestaande delen blijven werken en kunnen blijven gebruikt worden. Als eigenaar van de winkels, ben je eigenaar van de gemene delen, dus ook van de lift. Dus als er een nieuwe lift gebouwd wordt, moet deze eigenaar daar ook aan meebetalen.

Hoe moet deze uitzonderingsregel geinterpreteerd worden door mij als syndicus?

Ik geef nog mee:
- in het verleden betaalden de winkels altijd mee bij het plaatsen van nieuwe elementen, maar niet aan het onderhoud of herstellingen (dus zoals eigenaar 2 het wil)
- het niet veel te maken heeft met of de winkels er gebruik van maken. Bij de lift kan gezegd worden dat de winkels ze nier gebruiken, dus niet aan moeten meebetalen. Maar bij de waterverzachter kan dat niet gezegd worden, want die gebruiken ze wel, en zit ook onder de uitzonderingsregel.
- in de basisakte wordt altijd gesproken over "alle kosten". Enkel bij de uitzonderingsregel wordt er toegevoegd: onerhoud, herstelling, verbruik en andere Beide eigenaars zijn bereidt om dit voor de rechter te brengen en ik zal schikken naar de uitspraak van de rechter, maar wil als syndicus geen fouten maken. Het is immers op basis van de afrekening die ik opmaak, dat men naar de rechter zal stappen.
Astrid Clabots
Offline
lift gemeenschappelijk uitsluiting van kosten


Beste

Dit is inderdaad vatbaar voor interpretatie.

1.

Aangezien men voor onderhoud en herstelling is uitgesloten van bijdagen, kan men stellen dat men compleet verstoken is van het gebruik van de lift. Dat men in die optiek niet moet bijdragen wanneer deze vervangen wordt, ook al kunnen we ons de vraag stellen of effenaf vervangen inderdaad mee bedoeld wordt met onderhoud en herstelling .. 

Dat lijkt mij een functioneel criterium. Een voorzichtig syndicis houdt zich bij onduidelijkheid best aan een STRIKTE interpretatie.

2.

Indien men dit gebouwtechnisch benadert, zou je kunnen stellen dat de lift bijdraagt aan de waarde en funcionaliteit van het gebouw; en dat alle mede - eigenaren dit gebouwonderdeel dienen te bekostigen.

Dat is vanuit een criterium van waardebepaling van het gebouw in gegeven.

De Interpretatiekwestie spitst zich toe op : "onderhoud en herstelling" v. vervanging en vernieuwing.
Vervolgens eventueel bij de bedoeling destijds om de winkelruimte te onttrekken van kosten van onderhoud en herstelling.
Dit is cruciaal, want mocht dit op bijvoorbeeld een dak gaan, in een gebouw waarin de winkelruimte compleet geïsoleerd staat van de andere kavels, zou ik alleszins wel van mening zijn dat deze aan het gemeenschappelijk dak moet bijdragen. Maar dat zou in dat geval ook al gelden voor onderhoud en herstellingen .. .

3.

Is er een mogelijkheid dat de winkelruimte na aanpassing een kavel wordt met toegang tot de lift  ?
Want het zou kras zijn dat men thans niet mee betaalt en na renovatie of wijzigingswerken wel toegang tot die lift zou krijgen.. 

Astrid CLABOTS
CLABOTS 
 

SIEBE
Offline
lift
Baton
Offline
basisakte....


In het gebouw waar ik syndicus ben, worden alle kosten verdeeld volgens aandeel. Er is 1 uitzonderingsregel ingeschreven in de basisakte: "alle kosten voor onderhoud, herstelling, verbruik en andere van onderstaande elementen worden exclusief gedragen door de appartementen en garagestaanplaatsen, en met uitsluiting van de winkelruimtes. Daarna dan een hele opsomming van een hoop gemeenschappelijke delen.
 
Mijn vrijblijvend en persoonlijke mening.
 
De basisakte deelt de kosten om volgens :
- quotiteiten
- nutscriterium
 
De “andere van onderstaande elementen” verwijst naar de opsomming van de gemeenschappelijke delen en hoort mijn inziens gelezen te worden als vrijstelling voor de mede-eigenaars van de winkelruimtes.
 
Dus : die opsomming van de gemeenschappelijke delen zijn dan de zogenaamde
 “ particuliere gemene delen” toebehorend aan ALLE eigenaars van de appartementen en garagestaanplaatsen , uitgezonderd die van de winkels.
 
In deze lezing heeft eigenaar 1 het bij het rechte eind en worden de kosten omgeslagen volgens het nutscriterium , voor/aan , al de eigenaars van de appartementen en garagestaanplaatsen.
 
 
Wat zijn volgens de basisakte “de algemene gemeenschappelijke delen” ?
 
Hoe moet deze uitzonderingsregel geïnterpreteerd worden door mij als syndicus?
Vraag verduidelijking aan de notaris die de basisakte heeft opgesteld .
 
 
Een vonnis  :
De  rechtbank van eerste aanleg te Veurne heeft recentelijk op 24 juni 2018 in rolnummer 17/454/A de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten uitvoerig uitgelegd. 
Aanvullend bij het oordeel van de eerste rechter merkt de rechtbank op:
Op grond van artikel 577-4 §1 vierde lid 2° B.W. dient in het reglement van mede-eigendom de
criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten opgenomen worden, dit binnen de
beperkingen voorzien in artikel 577-2 §91id 3 B.W. en onder toezicht van de rechtbank.
Op grond van artikel 577-2 §91id 3 B.W. kan tussen twee criteria gekozen worden of een combinatie van beide.
 
Het waarde-criterium is daarbij het hoofdcriterium, terwijl het nutscriterium subsidiair als conventionele afwijking op het hoofdcriterium geldt.
 
Het nutscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten waarin niet alle mede-eigenaars op dezelfde wijze baat hebben. Het betreft het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elk privé-gedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld, zonder het effectief gebruik van die delen of voorzieningen in aanmerking te nemen. De eigenaar, die verdoken blijft van elk structureel comfort, kan op grond van het nutscriterium vrijgesteld worden in dat bijzonder geval.
 
De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren. Alle mede-eigenaars hebben immers baat bij een degelijk beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw waarin zij participeren. De lasten van het geraamte van het gebouw, waaronder de funderingen, de dragende muren, steunkolommen, betonplaten, gevels, balkconstructies, daken, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke delen of tussen een gemeenschappelijk
deel en een privatief deel, behoren tot de algemeen gemeenschappelijke delen waarvan elke mede-eigenaar belang heeft bij het goed behoud ervan. Deze vallen dus, zelfs bij het bestaan van een conventionele bepaling tot toepasbaarheid van het nutscriterium, buiten de werking ervan en aldus dienen de lasten verdeeld volgens het waarde-criterium.
 

nescio1
Offline
Geïnspireerd door een hogervermelde link:
Baton
Offline
"particulier gemeenschappelijke delen"


Gemene delen en particulier gemeenschappelijke delen : pag 433
http://www.advocaat.be/documenten/ordeexpress/2010/12/Artikel%20Timmermans.pdf

Opdeling van de gemene delen in algemeen en particulier gemeenschappelijke delen
Op de eerste plaats moet het principe van de ondeelbaarheid van de gemene delen, zoals geformuleerd in artikel 577-2 § 9 BW worden doorbroken; dit resultaat wordt verkregen door de creatie van twee categorieën gemene delen, namelijk algemene en particuliere.

Deze opdeling, die voorheen al in artikel 577-3 lid 3 BW (impliciet) voorkwam maar was betwist, wordt in de vernieuwde Appartementswet geformaliseerd; door de splitsing ontstaat er een patrimoniale scheiding van de gemeenschappelijke delen.

Ian
Offline
Even een aantal aanvullingen
Even een aantal aanvullingen ter verduidelijking:
- de lift is toegankelijk voor de winkels, nu zowel als na de bouw van een nieuwe.
- in de praktijk gebruiken ze deze enkel voor toegang naar hun tellers voor elektriciteit/water/gas en voor toegang naar hun airco-buitenunit (zowel tellers als airco-buitenunits bevinden zich een verdieping lager in de gemeenschappelijke garage).
- in theorie zou men ook nog de lift kunnen gebruiken voor toegang naar de autostaanplaats, maar deze wordt niet gebruikt, staat al 20 jaar leeg.
- de basisakte werd opgemaakt met als bouwheer de winkeleigenaar. Hij heeft alle appartementen verkocht en de winkels gehouden.
- In mijn ogen is het nutscriterium niet van toepassing op deze uitzonderingsregel omdat deze ook van toepassing is op bvb de waterverzachter. Deze behandelt alle inkomende water (zowel appartementen als winkels), maar ook aan deze kosten voor onderhoud, herstelling en verbruik betalen de winkels niet mee. In 2018 werd er een nieuwe geplaatst en hieraan betaalden de winkels dan wel hun deel voor.
SIEBE
Offline
lift
Heeft de winkeleigenaar een ondergrondse garage ?

Indien wel moet hij bijdragen in alle kosten/vernieuwingen van de lift.
Indien hij geen garage moest hebben, mag hij de lift gebruiken om de nutsmeters te bereiken en zelfs om boven liggende verdiepingen te bereiken zonder te betalen.
Een eigenaar van het gelijkvloers zonder eigenaar, of gebruiker te zijn van een ondergrondse garage : draagt niet bij in die kosten. Indien hij een garage huurt, gebruikt of eigenaar ervan is : betaalt hij zoals jullie.

Zie ook uw eerst blok in de topic : ten laste van de garage eigenaars.

Belangrijk is te weten dat hij eigenaar is van een ondergrondse garage.
Baton
Offline
basisakte

# 6 , Ian , "In mijn ogen is het nutscriterium niet van toepassing op deze uitzonderingsregel omdat deze ook van toepassing is op bvb de waterverzachter."

Enkel de statuten van het gebouw bepalen de lasten verdeling , niet de syndicus ....en van de waterverzachter heeft iedereen het nut...

Ik ga ervanuit dat de statuten van het gebouw niet werden aangepast/gecoördineerd met de wet van 2010 ?

Statuten van voor 2010 vermelden meestal niet het nutscriterium of combinatie nut/quotiteiten , ook niet uitdrukkelijk de melding van , gemene delen toebehorend aan "bepaalde eigenaars" , "particuliere gemene delen" ect.....wel zoals bij u "uitzonderingsregel" welke verwijst naar gemene delen toebehorend aan die mede-eigenaars.......sinds 2018 = principe van "de betaler beslist" :

art.577-6
§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.

Wilt u zeker zijn , vraag uitleg aan die instrumenterende notaris statuten van uw gebouw.

Terechte opmerking van #7  Siebe , eigenaar van een winkel met garagestaanplaats valt 
buiten die uitzonderingsregel en betaalt zo wie so voor de lift = appartementen en garagestaanplaatsen.

 
Ian
Offline
De uitzonderingsregel in de
De uitzonderingsregel in de basisakte stelt: volgende "kosten van onderhoud, herstelling, verbruik en andere" vallen ten laste van de appartementen en garageplaatsen en met uitsluiting van de winkelruimtes: garagepoort, vloerbekleding, lichtarmaturen, waterverzachter, lift en in het algemeen elementen in de gangen ten dienste van de appartementen en met uitsluiting van de winkelruimtes. . De winkeleigenaar heeft inderdaad een garage. (Maar verhuurt deze niet mee, staat al 20 jaar leeg). . In de afrekening wordt de garage apart opgesplitst van de winkels. Dus de winkeleigenaar betaalt 8/1000 (aandeel garage) in alle kosten mee, ook die onder de uitzonderingsregel. Voorbeeld: kosten aan de garagepoort: winkeleigenaar betaald 8/1000sten (aandeel garage), appartementseigenaar betaald 126/1000sten (aandeel appartement + aandeel garage). . Over het stemrecht is geen discussie, de winkeleigenaar stemt over deze kosten niet mee. . Ik volg uw redenering dat het nutscriterium niet van toepassing is voor deze uitzonderingsregel. Echter, het staat wel zo in de basisakte beschreven. Ik voer het dus zo uit, ook al ben ik niet akkoord. Want zoals je zegt: de statuten bepalen de lastenverdeling, niet de syndicus. . Als het ooit tot een rechtzaak komt, dan wordt de eis gesteld om die hele uitzonderingsregel te schrappen, omdat ze niet volgens het waardecriterium en niet volgens het nutscriterium verdeeld wordt, maar enkel dient om de winkels te bevoordelen. Maar ik wil vooral vermijden dat ik als syndicus gedagvaard wordt omdat ik een foute afrekening opmaak. Dat de VME gedagvaard wordt, dat is voor mij geen probleem. Zolang ik maar geen fouten maak.
Baton
Offline
uitzonderingsregel....


" Als het ooit tot een rechtzaak komt, dan wordt de eis gesteld om die hele uitzonderingsregel te schrappen, omdat ze niet volgens het waardecriterium en niet volgens het nutscriterium verdeeld wordt, maar enkel dient om de winkels te bevoordelen. Maar ik wil vooral vermijden dat ik als syndicus gedagvaard wordt omdat ik een foute afrekening opmaak. Dat de VME gedagvaard wordt, dat is voor mij geen probleem. Zolang ik maar geen fouten maak."

???


Herlees de bijdrage van #1 mevr.Clabots , gespecialisserd in mede-eigendom.

Ik raad u aan advies te vragen aan de notaris en/of specialist mede-eigendom .