verdeling kost elektriciteit in het gebouw

4 antwoorden [Laatste bericht]
DEGO
Offline
Onze situatie is zeer complex. Er is slechts één meter voor elektriciteit zodat de kosten voor het verbruik dienen verdeeld te worden over (autostaanplaats) eigenaars die geen gebruik maken van de liften (want hun appartement is niet in dit gebouw), anderzijds moeten de bewoners van dit gebouw dan weer elektriciteit betalen voor de regenwater drukpomp van de appartementen van een ander gebouw (zij beschikken niet over regenwater), enz.  Bovendien is er een eigenaar van een winkel die geen autostaanplaats heeft en enkel een toegang heeft tot zijn eigen winkel.  Hij gebruikt dus geen elektriciteit van de gemeenschap.
U ziet, een slechte regeling van de bouwpromotor.  In de basisakte staat hierover niets vermeld zodat de syndicus altijd de verdeling doet volgens het aantal privatieve aandelen van ieder (appartementen, staanplaatsen).
Het plaatsen van tussenmeters is volgens mij een onmogelijke zaak.
Kan een mede-eigenaar (bv. de winkeleigenaar) op de vergadering het voorstel doen om vrijgesteld te worden van de gemeenschappelijke elektriciteitskosten in dit gebouw?  Moet hiervoor de basisakte (reglement van mede-eigendom) aangepast worden of is gewoon een stemming op de algemene vergadering voldoende?
Bij voorbaat dank.

Met vriendelijke groeten,

DEGO

Roel De Cleermaecker
Offline
Het reglement van mede -
Het reglement van mede - eigendom bevat de met redenen omkelde criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten (art. 577-4, §1, derde lid B.W.). Hiermee worden de verdeelsleutels bedoeld voor de bijdragen van de mede - eigenaars in de gemeenschappelijke lasten.

Praktisch kunnen de lasten in twee worden gesplitst in de algemene lasten die door alle mede - eigenaars worden gedragen en de bijzondere lasten die over een beperkt aantal mede - eigenaars worden verdeeld.

Onze wetgever ziet het "waardecriterium" nog steeds als hoofdcriterium als verdeelsleutel voor de lasten. De waarde van het privatieve deel wordt genomen op het ogenblik van het opstellen van de statuten.

Niettemin kan de verdeling van de lasten ook gebeuren aan de hand van het nuttigheidscriterium. Bij dit criterium kijkt men naar het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elke prviégedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld. De eigenaar die niet mee geniet, kan van bijdrage worden vrijgesteld.

Dit criterium kan bijvoorbeeld in uw casus worden gehanteerd, door de mensen die geen gebruik maken van de lift, vrij te stellen van deze kosten. Idem voor gebruik van water en elektriciteit.

Dit nuttigheidscriterium is is een subsidiair criterium en aldus een afwijking van het hoofdcriterium (waardecriterium).  Het reglement van mede - eigendom moet dus toepassing van dit criterium voorzien en moet ook de keuze voor één van deze criteria verantwoorden.
Mogelijks zal dus het reglement van mede - eigendom dienen aangepast.
E.e.a. vereist een beslissing van de algemene vergadering met 4/5 meerderheid.

Persoonlijk meen ik dat dit alles een bijzonder moeilijke oefening zal worden uit te maken wie voor welk aandeel gebruik maakt van bepaalde lasten...

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

Quimmo
Offline
Tijdelijke meting mogelijk?

Bent u zeker dat het niet mogelijk is van tussentellers te plaatsen? Dit hoeft toch nog niet te betekenen dat er aparte abonnementen genomen worden, met officiële tellers.

Of kunt u eventueel een tijdelijke meting (bijv. 1 maand) doen van elk van de onderdelen en dan afspreken van een nieuwe, rechtvaardige verdeelsleutel vast te stellen op basis van deze metingen? Er bestaan goedkope verbruikmeters voor toestellen die een stopcontact hebben.

Dan best eerst een stemming doen over het principe, daarna pas de metingen doen. Anders gebeurt de stemming op basis van de metingen en gaan diegenen die er op achteruit gaan natuurlijk tegen stemmen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

DEGO
Offline
Tussenmeters
Geachte heer,
Inderdaad, we zouden tussenmeters kunnen plaatsen op:
- elk van de 3 liften
- drukpomp voor het regenwater
- elk van de 2 afzuigsystemen (die eigenlijk voor de privé van 4 appartementen dienen en dus niet gemeenschappelijk -  maar op de gemeenschappelijke meter staan)
- elk van de verlichting van 3 ingangen
- buitenverlichting doorrij en parktuin
Het verschil zou dan het verbruik moeten zijn voor de garagezone (binnenverlichting, ondergrondse- en bovengrondse garagepoorten).
Maar zijn deze (niet)officiële tussenmeters betrouwbaar?  We hebben nu al grote problemen met de watertussenmeters waarvan in de voorbije 6 jaar al ongeveer 16 keer (van de 20 kavels) een tussenmeter vervangen is met de nodige discussies als gevolg (nooit een correcte verdeling van de waterfactuur).
Het lijkt mij toch meer verdedigbaar dat de totale factuur verdeeld wordt volgens het aantal privatieve aandelen (de eigenaars van een staanplaats in dit gebouw en een appartement in een ander gebouw hebben, vertegenwoordigen slechts een klein privatief aandeel), eventueel met uitsluiting van de ene eigenaar in dit gebouw maar helemaal geen toegang heeft tot de garage, geen gebruik maakt van lift, regenwater, noch luchtafzuiging.  Uiteraard mits goedkeuring van de vereiste meerderheid op de algemene vergadering.

Met vriendelijke groeten,

DEGO

Quimmo
Offline
Verschillende opties zijn mogelijk

De verschillende opties zijn mogelijk, natuurlijk, het is maar waar de meerderheid zich in kan vinden.

Of deze meters voldoende betrouwbaar zijn hangt natuurlijk af van de meter, op de "betere" modellen staat eventueel wel een max afwijking vermeld. Ze zullen in elk geval wel niet zo een grote afwijking hebben dat, over het geheel genomen, bepaalde eigenaars substantieel bevoordeeld of benadeeld worden.

Voer eventueel al eens de discussie met uw mede-eigenaars in het private forum van uw gebouw, dan heeft u voor de volgende algemene vergadering toch al een idee van wat de meesten aanvaardbaar vinden.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom