Verdeling Kosten

57 antwoorden [Laatste bericht]
naicwill
Offline
Wet"De basisakte bevat de
Wet
"De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.."

1. Hoe staat letterlijk uw appartement beschreven in de basisakte
2.wat staat erin met reden omkleed verslag van de architect

 
Tim1984
Offline
Beste,Appartement staat als

Beste,

Appartement staat als volgt in akte:

~~
- Het appartement genummerd “XXX”, met busnummer XXX, gelegen op het gelijkvloers, met een netto-oppervlakte van (afgerond) achtennegentig vierkante meter veertig vierkante centimeter (98,4m²):

- in privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, w.c., leefruimte met open keuken, berging, twee slaapkamers, badkamer en terras;
- in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: zesendertig/vierhonderd en derden (36/403den) in de bijzondere gemeenschappelijke delen van “Residentie xxxx – ” en zesendertig/duizendsten (36/1.000sten) in de algemene gemeenschappelijke delen van het gebouwencomplex.

Aan deze privatieve kavel is een exclusief recht van gebruik verbonden van de achterliggende tuin, met een oppervlakte van honderd zeventig vierkante meter (170m²), palend aan het terras van deze privatieve kavel, zoals dit hierna omschreven wordt. De constructies van het tuinhuis dat zich achteraan de tuin bevindt, horen eveneens tot de privatieve eigendom van deze kavel.  Dit tuinhuis heeft een breedte van drie meter vijftig centimeter (3,50m) en een diepte van twee meter vijftig centimeter (2,50m). "


De reden dat de architect aanhaalt in zijn verslag is:
 

"De verdeling werd opgemaakt op basis van volgende vertrekpunten:

• Appartementen:    oppervlakte gerelateerd  -> pro rata bruto oppervlakte

• Meergezinswoningen:  oppervlakte gerelateerd  -> pro rata bruto oppervlakte

• Terrassen:   50% oppervlakte

• Tuinen:   50% oppervlakte"

Met deze verklaring ben ik dus eigenlijk niks...

 

naicwill
Offline
 - uw aandeel  = 36 - dit
 - uw aandeel  = 36
- dit werd berekend door opp appart 98,4m2 en opp tuin 170/2 vemenigvuldigem
   met vaste coefficient x 

 dus  36 = 98,4*x+ 170/2 *x
        X = 0,1963
dus aandeel appartement = 98,4 * 0,1963 = 19,32
     Aandeel tuin.             = 170/2 * 0,1963 =16,68
 
naicwill
Offline
"et appartement boven mezelf
"et appartement boven mezelf dat 130m² is en 50.000 EUR duurder is in aankoop moet op deze manier een bijdrage doen van 70 EUR en ik met mijn appartement van 95m² dat 50.000 EUR minder in aankoopprijs is betaal een bijdrage van 95 EUR."

Ter controle of mijn berekeningen juist zijn
geef voor bovenstaande appartementen oppervlakte appartement,oppervlakte
terras en aandeel
Tim1984
Offline
Correct, vraag is wat
Correct, vraag is wat rechtvaardigt dat de coëfficiënt van de tuin op 50% gezet wordt? Waarom is dit niet 10%?80%?.. Of wat dan ook. Ik probeer hier nu achter te komen bij syndicus -> heeft me doorverwezen naar architect -> architect-> die verwijst me nu net door naar de bouwheer. Dus ik ben benieuwd. 

Op dit moment weegt die tuin, die eigenlijk nog geen eens mijn eigendom is want ik heb hier slechts het exclusief gebruiksrecht over, zeer zwaar door en dit is waar ik het wel erg moeilijk mee heb. 
naicwill
Offline
Bezorg mij eensde gegevens
Bezorg mij eensde gegevens van die 2 appartementen,die staan ook in uw basisakte
wend u voor zulke zaken nooit  tot een syndicus of de niet beroeps commissarissen
Het doel van deze site is problemen met syndici rekencommissaissen
En raad van mede eigendom op te lossen,dus niet bij duivel te biechten 
gaan maar zelf op het web zoeken.
 
naicwill
Offline
"Correct, vraag is wat
"Correct, vraag is wat rechtvaardigt dat de coëfficiënt van de tuin op 50% gezet wordt? Waarom is dit niet 10%?80%?.. Of wat dan oo"

Ik heb u onderstaande link van de Vlaamse architecten
Organisatie hierboven reeds medegedeeld.Hier moeten
ze u de juiste informatie kunnen verstrkken vermits ze
de opleiding verzorgen.
 http://www.nav.be/pages/nieuws-detail.php?id=1128
naicwill
Offline
ILandmeters boek mede eigendom 70 euro
IV. Aandelen van mede-eigendom en gewichtscoëfficiënten van de oppervlakten.  .  . 23A. De gewichtscoëfficiënt van de oppervlakten.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  24B. Conclusies .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  27V. Motivering van de expert over de bepaling van de aandelen .  .  .  .​n

http://www.mijnwetboek.be/nl/producten/Mede-eigendom-2013

http://www.mijnwetboek.be/ajax/getPublicBookContent.pdf?file_id=454

https://books.google.be/books?id=r6RtBAAAQBAJ&pg=PA24&lpg=PA24&dq=gewich...






 
Tim1984
Offline
ik heb ondertussen de

ik heb ondertussen de berekening gekregen van alle appartementen en deze lijkt te kloppen. Enige waar ik tot nu toe geen antwoord op heb gekregen is wat de wegingscoefficient van 50% voor tuinen en terrassen bepaalt. 

Ik probeer hier nog een antwoord op te krijgen bij bouwheer. 

Alvast bedankt voor jullie tips. 
naicwill
Offline
"ik heb ondertussen de
"ik heb ondertussen de berekening gekregen van alle appartementen en deze lijkt te kloppen"

   Ik had u geveraagd het aandeel  oppervlakte van kavel en terras van de 2 
appartementen die u in uw eerste post vermelde mede te delen,zodat 
i k  u berekende 
coefficient 0,1963 kan testen.
u hebt deze gegevens in uw basiakte staan.
dat de berekeningen van de syndicus in verband met de bijdrage
kloppen is normaal,hij baseert zich op het aandeel en de kostprijs 
per aandeel.
het is echter het aandeel dat moet kloppen,vandaar mijn vraag.

 
naicwill
Offline
50 % : 2 verschillende betekenissen
"Enige waar ik tot nu toe geen antwoord op heb gekregen is wat de wegingscoefficient van 50% voor tuinen en terrassen bepaalt. 

Ik probeer hier nog een antwoord op te krijgen bij bouwheer. "

ik denk dt  u de architect niet begrepen hebt of omgekeerd
 
- 50 % van de tuin is in exclusief gebruiksrecht  vooru  hiervoor
 kunt u terecht bij de bouwheer maar ik zie niet in welke vraag 
u hem kunt stellen,de notaris zal u dat ook verteld hebben en als u het appartement
gaan bezoeken zijt,hebu u dat ook gezien en is dit u uitgelegd :
 u krijgt gratis de tuin mits onderhoud en bijdrage in de 
gemeenschappelijke kosten zoals bij elke andere private kavel.

- 50% wegingscoefficient betekent dat bij de berekening van het
  Aandeel van de exclusieve tuin dde wegingscoefficient 0,50 ipv
1 zoals bij uw appartement
 

voor de vraag waarom 50 % en niet bv 33% moet u bij de
architect zijn.


 
Tim1984
Offline
Thanks voor uw antwoord. Ik

Thanks voor uw antwoord.

Ik heb ondertussen een volledige berekeningsfile gekregen van alle appartementen en hoe deze 1000sten berekend zijn en deze zijn allemaal correct verdeeld volgens de verdeelsleutel dat ze gemaakt hebben (100% oppervlakte app + 50% oppervlakte tuin + 50% oppervlakte terras).

De verdeelsleutel is gemaakt op basis van een document van de architect, dit is echter maar een paar regels lang en omvat niks meer dan:
"50% van de oppervlakte tuin
  50% van de oppervlakte terassen..."

Ik heb dus nu nogmaals hier een verklaring voor gevraagd. In het boek dat hierboven wordt vermeld (Mede-eigendom 2013 Door Unie van Landmeters-Experten van Brussel vzw) dat dit een moeilijke materie is maar dat deze wel degelijk grondig moet bekeken worden, wat naar mijn inziens hier dus niet gebeurd is. Verderop haalt men dan aan dat volgens experten een tuin zou mogen meetellen voor 0.02 - 0.10 (in mijn geval dus 0.50) en dat een terras zou mogen meetellen voor 0.15 - 0.35 (in mijn geval dus 0.50).

naicwill
Offline
Tracht ook nog eens
Tracht ook nog eens bevestiging te krijgen van 
Deze coefficienten bij de vlaamse architecten en
Ook bij het notariaat zij bepalen ook de aandelen.
http://http://www.nav.be/pages/nieuws-detail.php?id=1128
naicwill
Offline
Tracht ook nog eens
Tracht ook nog eens bevestiging te krijgen van 
Deze coefficienten bij de vlaamse architecten en
Ook bij het notariaat zij bepalen ook de aandelen.
http://http://www.nav.be/pages/nieuws-detail.php?id=1128
Tim1984
Offline
deze link werkt niet... kan
deze link werkt niet... kan je deze nogmaals geven?
naicwill
Offline
http://www.nav.be/pages/nieuw
naicwill
Offline
uw notaris speelt ook wel een rol
Is wel herhaling maar is nu wel belangrijk
 

Daarbij wordt de architect meestal aangesproken om de notaris bij te staan bij de oppervlaktebepalingen van elk onderdeel. Een taak die nu ook in het wetsvoorstel expliciet opgenomen wordt en onder meer aan de architect toegewezen word 

http://www.dimension.be/cms/grafisch/artikel/pdf/829-1855%20NL.pdf

http://www.dimension.be/cms/site_template_advanced_1/home.asp?p_id=187&p...
naicwill
Offline
Volgende fase
http://www.livios.be/nl/tuin/tuinaanleg/gazon/vraag/15567/wat-met-evenre...
 

Artikel 577/7 § 3 van het Burgerlijk Wetboek stelt het volgende in dit verband:

"Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed."

Nu is het zo dat, indien op deze algemene vergadering (waar dit punt uiteraard uitdrukkelijk op de agenda moet staan) niet alle aanwezige mede-eigenaars akkoord gaan met deze wijziging, de eigenaar van het appartement in kwestie die de aanpassing vraagt naar de Vrederechter kan stappen om dit vooralsnog te laten wijzigen.
 
Artikel 577/9 § 6 van het Burgerlijk Wetboek stelt het volgende in dit verband:

"Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen: 
    1° De verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden als gevolg van een aan het gebouw aangebrachte wijziging;
    2° De wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden als gevolg van een aan het gebouw aangebrachte wijzigingen." 
    
Conclusie: men kan het aantal aandelen niet eenzijdig wijzigen. Hiervoor is een eenparige beslissing van de algemene vergadering vereist. Als dat niet lukt, kan de mede-eigenaar die dit wil laten wijzigen naar de Vrederechter stappen om de wijziging te laten doorvoeren. Wellicht zal de Vrederechter dan een deskundige aanduiden waarna hij uitspraak zal doen.

Met wat gezond verstand kan men een procedure vermijden. Tracht eventueel via de notaris of de syndicus samen te komen om een regeling uit te werken die ervoor zorgt dat het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen in verhouding staat tot de waarde van ieder appartement.

chrisguillaume
Offline
quotiteiten tuin

Uw grootste probleem gaat zijn, en ik spreek uit ervaring, dat U die verdeelsleutel enkel kan wijzigen als alle mede-eigenaars op een algemene vergadering, waar dit punt op de agenda staat, akkoord zijn. (misschien niet alle, zie Uw basisakte). En als er geen akkoord komt, kan U binnen de 4 maanden hierna naar de vrederechter, om te proberen hier iets te bereiken. U was bij de aankoop, waar die basisakte deel van uitmaakt, akkoord met die verdeling, dus toen wist U al hoeveel  Uw aandeel in de onkosten zou zijn. Ik raad U aan een architect of een landmeter te raadplegen, deze gaan U zeker advies geven over Uw kans op succes. (ik heb dit ook al gedaan, een landmeter is goedkoper en meestal meer op de hoogte van deze materie)

Tim1984
Offline
Beste Chris, bedankt voor uw
Beste Chris,

bedankt voor uw respons. Het is inderdaad correct dat ik in de basisakte hiermee akkoord ben gegaan, ik ben me hier wel degelijk van bewust dat dit toen 'dom' van mezelf was. Ik stond er echter toen (meer dan een jaar geleden) nier bij stil wat voor een grote impact dit ging hebben op de gemeenschappelijke kosten. 

Maar jij hebt blijkbaar een soortgelijke situatie mee gemaakt? Kan je hier (eventueel per mail) wat meer over vertellen want dit zou me wel verder helpen.

alvast bedankt 
naicwill
Offline
"Uw grootste probleem gaat
"Uw grootste probleem gaat zijn, en ik spreek uit ervaring, dat U die verdeelsleutel enkel kan wijzigen als alle mede-eigenaars op een algemene vergadering, waar dit punt op de agenda staat, akkoord zijn. (misschien niet alle, zie Uw basisakte )

Art. 577-14

De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende  wetsbepalingen.

Tim1984
Offline
Heb ondertussen antwoord

Heb ondertussen antwoord gekregen omtrent de 50% die gehanteerd is.

Architect/Bouwheer/Notaris samen zijn van oordeel dat "Bij de opmaak van de basisakten en de verdeling van de grondaandelen heeft het project team – bouwheer, notaris en architect-  deze 50% als billijk en correct beschouwd."

Heb men licht eens proberen op te steken bij De Vlaamse Architecten Organisatie (NAV) maar zij kunnen mij geen advies of opinie geven omdat ik architect NAV lid ben en zij verwijzen mij dus door naar Test aankoop.

naicwill
Offline
Dan maar voorleggen aan de

Dan maar voorleggen aan de rechter? De wet voorziet dat iedere mede-eigenaar een wijziging van de verdeling van de aandelen kan vragen (op basis van artikel 577-9 §6, 1° BW) . De aandelen kunnen anders verdeeld worden indien de bestaande verdeling onjuist is of indien zij onjuist is geworden door wijzigingen die nadien aan het gebouw aangebracht werden. 

Tip. In een recent gebouw (van na 1 september 2010) kunt u de verdeling ook in vraag stellen als er geen verslag is of indien de verdeling niet gebeurde op basis van de drie criteria. 

De nettovloeroppervlakte doorslaggevend? Dikwijls weegt dat criterium inderdaad het meeste door omdat dit het meest objectieve criterium is. Bij discussies zal de rechter dikwijls een deskundige aanstellen om dit te berekenen. Het draait dus meestal uit op een dure procedure...

Hoe precies berekenen? Meestal berekent men de nettovloeroppervlakte door de binnenoppervlakte van de appartementen op te meten en daarbij de ruwbouwelementen – zoals luchtkokers, schoorstenen en de muren tussen of binnen de appartementen – niet mee te tellen. 

Ook terrassen, kelders, garages e.d.? Doorgaans gaat men ervan uit dat dergelijke oppervlakte niet zomaar gelijkgesteld kan worden aan de oppervlakte van een appartement. Daarom zal de deskundige die de rechter aanstelt hiervoor een zgn. wegingscoëfficient gebruiken. 

Tip. Men neemt dan nogal eens aan dat in vergelijking met een m² appartement een m² terras slechts 1/3 waard is, een kelder 1/10, een open garage buiten het gebouw 1/5 en een gesloten garage binnen een gebouw 1/4.


lees volledig artikel op indikator
https://www.google.be/search?q=Een+discussie+over+de+verdeling+van+de+aa...
 
naicwill
Offline
 U zou een proefabonnement of
 U zou een proefabonnement of abonnement kunnen nemen
en dan verwijzen naar dit artikel wat de coefficient is voor
een tuin bij berekening 
http://ondernemingsdatabank.indicator.be/subscribe?offerid=GOOG

of naar Leuven gaan en vragen naar deskundige(mits betaling
indicatorTiensesteenweg 306
3000 Leuven
naicwill
Offline
Politici
u zou uw probleem en hun visie vragen aan de politici die de wet
hebben opgesteld o.a. Carina Van Cauter en en
vooral Vandenberghe.


http://kamer.openvld.be/?type=nieuws&id=1&pageid=45682

http://www.senate.be/www/?COLL=S&LANG=nl&LEG=4&MIval=/publications/viewP...
naicwill
Offline
VORDERING TOT HERVERDELING VAN DE LASTEN VAN EEN MEDE-EIGENDOM

Een reglement van mede-eigendom is een toetredingscontract, wat ook logisch is omdat een samenlevingsvorm met een ongebreidelde vrijheid van de bewoners van de appartementen onbestaanbaar is. Enkel een eenvormige regeling voor één ieder maakt een evenwichtige samenleving mogelijk. Vandaar dat ook mag worden verwacht dat elke bewoner kennis heeft van de inhoud van de basisakte.
Echter voorziet de wet correctieven op deze toetredingsregeling. Een wijzing van de verdeling van de lasten is mogelijk via een beslissing van de algemene vergadering of door een rechterlijke beslissing.

Zo bepaalt art. 577 – 9 §6, 2° B. W. dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen om de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen. Indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals om de berekening ervan te wijzingen indien deze onjuist is of onjuist is geworden als gevolg van wijzigingen aangebracht aan het gebouw. Deze wetsbepaling bevat geen beperking wat betreft de termijn waarbinnen de erin bedoelde rechtsvorderingen moeten worden ingesteld. Evenmin is bepaald dat de koper van een appartement die rechtsvorderingen niet mag stellen omdat de bestreden bepaling of bepalingen in de toetredingsovereenkomst overeengekomen werden.

De wetgever beoogde duidelijk een mogelijkheid voor elke mede-eigenaar ongeacht het tijdstip waarop die het eigendomsrecht over zijn eigendomsdelen heeft verworven of een aanpassing van de eenzijdige opgelegde bepalingen van de basisakte na te streven. Overigens kan de potentiële koper van een appartement de wijziging van de lastenverdeling pas benaarstigen eens hij of zij het eigendomsrecht heeft verworven. Zolang dat niet het geval is, bestaat slechts de keuze tussen het al dan niet aankopen van het appartement.


Lees volledig artikel

elfri.be/vordering-tot-herverdeling-van-de-lasten-van-een-mede-eigendom-0
 
chrisguillaume
Offline
wijzigen quotiteiten

Ik had een studio gekocht, welke daarvoor een appartement was met 2 slaapkamers. Maar daar was vroeger  een verbouwing gebeurd, een winkel die groter werd gemaakt, zonder dat de quotiteiten aangepast werden. Dit kon, omdat de winkel en het appartement van dezelfde eigenaar was. Mijn aankoop was enkel de studio, maar ik kreeg als quotiteit hetzelfde als het voormalig appartement. Mijn ervaring is de volgende; Ik vroeg op 2 algemene vergaderingen een aanpassing, maar niemand ging daarop in. Na de tweede maal dit op de dagorde gezet te hebben, zei de sindicus dat dit daarna verder niet meer behandeld zou worden.
(verschillende brieven aan de sindicus werden niet beantwoord, ze trekken zich daar weinig van aan) Toen ben ik naar een advocaat gestapt, die moest feitelijk alleen mijn argumenten overnemen. Maar het werkte, die sindicus schrok blijkbaar dat ik een advocaat genomen had, en nu is practisch alles geregeld.Er werd een landmeter aangesteld, op kosten van alle mede-eigenaars,  en op de eerstvolgende algemene vergadering gaf de sindicus zelfs de raad akkoord te gaan met het verslag hiervan, want bij een procedure zijn de kosten voor de verliezende partij. En alle eigenaars waren ineens wel akkoord. (alleen de basisakte moet nu nog aangepast worden door een notaris, om het tegenstelbaar maken aan derden, dit is belangrijk mocht er een verkoop plaatsvinden) En dat punt staat op de dagorde van de volgende vergadering.