Verdeling kosten

5 antwoorden [Laatste bericht]
syndicimmo
Offline
Op een AV werd er in 2011 gestemd dat de kosten voor onderhoud, elektriciteit, beheer en diverse in gelijke delen wordt verdeeld volgens de appartementseigenaars. Enkel de kost van de blokpolis wordt volgens 10000 verdeeld. Nu is een gemeenschappelijke terras met privatief gebruik heraangelegd en beweren 2 eigenaars dat deze kosten volgens 10000 dienen verdeeld te worden. Dit zijn de eigenaars met de minste aandelen. De andere eigenaars gaan hier niet mee akkoord en hebben ook de grootste aandelen. Een BAV hiervoor organiseren is waarschijnlijk een maat voor niets aangezien de eigenaars met de meeste aandelen met de herverdeling niet akkoord gaan. Volgens mijn informatie via het BIV zou een aanpassing van de verdeling van de kosten niet wettelijk zijn indien de slechts via een vergadering gebeurd zoals dit gebeurd is in dit geval in 2011 maar dient dit via een aanpassing van de notariele ake bekrachtigd te worden ? Is dit zo want volgens mij dient enkel een aanpassing van de aandelen notarieel vastgelegd te worden of iemand info op de correcte aanpak hiervan.
 

Syndicimmo

naicwill
Offline
"Op een AV werd er in 2011
"Op een AV werd er in 2011 gestemd dat de kosten voor onderhoud, elektriciteit, beheer en diverse in gelijke delen wordt verdeeld volgens de appartementseigenaars"

hoe is dit nog mogelijk in 2011, of is de syndicus een mede eigenaar
met de grootste aandelen?

wet sinds 1994 :

Art. 577-2

 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend rech


 
naicwill
Offline
"Een BAV hiervoor organiseren
"Een BAV hiervoor organiseren is waarschijnlijk een maat voor niets aangezien de eigenaars met de meeste aandelen met de herverdeling niet akkoord gaan. "

Kan geen maat voor niets zijn:

 

Art. 577-9

§ 2 Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.



 
naicwill
Offline
"Volgens mijn informatie via
"Volgens mijn informatie via het BIV zou een aanpassing van de verdeling van de kosten niet wettelijk zijn indien de slechts via een vergadering gebeurd zoals dit gebeurd is in dit geval in 2011 maar dient dit via een aanpassing van de notariele ake bekrachtigd te worden ? Is dit zo want volgens mij dient enkel een aanpassing van de aandelen notarieel vastgelegd te worden of iemand info op de correcte aanpak hiervan."

Deskundige. Peter Leyseele in een vorige post


http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-...
"De wet voorziet duidelijk dat een wijziging  van verdeelsleutel het voorwerp van een authentieke wijzigende akte (dus met tussenkomst notaris) dient uit te maken.
Een verdeling volgens forfait is uit den boze maar!
Het authentiek wijzigen heeft zijn invloed op de tegenstelbaarheid naar derden toe. Wanneer een vergadering beslist om een verdeelsleutel te wijzigen, dan wordt deze beslissing tegenover zij die op dat moment eigenaar zijn, onmiddellijk tegenstelbaar. Wanneer zulke beslissing, ook al zou deze indruisen tegen de wet, het gaat m.a.w. om een onrechtmatige, onregelmatige of bedrieglijke beslissing, niet (met succes) in rechte wordt aangevochten, dan verkreeg deze beslissing na 3 maanden (beslissingen onder de wet van 1994) of verkrijgt deze beslissing na 4 maanden (beslissingen onder de wet van 2 juni 2010) kracht van gewijsde. Zij wordt alsdan tegenover alle mede-eigenaars definitief en onaantastbaar.

Deze beslissing kent i.p. evenwel geen uitwerking naar derden toe. M.a.w. een kandidaat koper heeft op het moment van het ondertekenen van zijn compromis,... geen kennis gekregen van de wijzigende verdeelsleutel aangezien door de VME aan deze wijziging geen officiële publiciteit werd verleend. Dit behoudens dat dit door de verkoper/notaris of tussenpersoon voor het ondertekenen van enig document toch zou gebeuren zodat de kandidaat koper nadien moeilijk zou kunnen voorhouden dat hij van niets wist.

Waar de vermelde beslissing dus tegenover zij die op het moment van de beslissing eigenaar waren of tegenover zij die nadat ze eigenaar werden akkoord zijn gegaan met de gehanteerde verdeelsleutels (goedkeuring gegeven van de rekeningen tijdens de AV, niet in rechte aangevochten,...) kent deze wijziging i.p. geen toepassing op een nieuwe eigenaar die er geen kennis van kreeg.

En het is nu net omwille van dit laatste dat werd voorzien dat zulke beslissing een authentieke wijziging met overschrijving op het hypotheekkantoor inhoudt.
naicwill
Offline
"Nu is een gemeenschappelijke
"Nu is een gemeenschappelijke terras met privatief gebruik heraangelegd en beweren 2 eigenaars dat deze kosten volgens 10000 dienen verdeeld te worden."

is dit een terras op gelijkvloers(tuin) of op verdiep of dakterras?


http://quimmo.be/nl/search/node/Exclusief%20gebruiksrecht

https://www.google.be/search?q=Een+mede-eigenaar+mag+een+stuk+van+de+tui...

https://www.google.be/search?rlz=1C9BKJA_enBE624BE624&hl=nl&ei=FZh8V_GvI...



 
Astrid CLABOTS oud
Offline
kosten aanleg herstelling terras

Geachte

Ik zou alleszins starten met de organisatie van een BAV en een correct debat én stemming.
Het is nuttig om aan de voorbereiding hiervan gepaste tijd te besteden en nauwgezet te werk te gaan bij de redactie van de agendapunten.
Indien de stemming niet tot het verhoopte resultaat leidt, en gebaseerd is op enige onregelmatigheid of onrechtmatigheid, heeft u een transparant dossier dat kan worden voorgelegd, in een uiterste geval, aan de Vrederechter.

Probeert u er zeker eerst uit te geraken met de middelen die de wetgever en uw statuten u bieden ...

Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN
 

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom