Vergoeding herstellen privatief door werken aan mede-eigendom

2 antwoorden [Laatste bericht]
dmeerpa
Offline

Wij willen in ons gebouw in 2022 alle aan- en afvoerleidingen vervangen. In 2019 werd het spaarplan goedgekeurd, en normaal moest in 2020 de eerste stap goedgekeurd worden (keuze of we gebruik gaan maken van een architect, studie bureau of gewoon zelf aannemers aanschrijven).

De waterleidingen in de badkamer, zitten in een koker achter een badkamermuur. Het zal dan ook niet anders mogelijk zijn om in verscheidene appartementen om een groot stuk van de muur open te breken. 

Echter als voorzitter van de RvME voorzie ik hier heel wat vragen en vermoed veel protest. Wetelijk is de eigenaar verplciht de toegang te verschaffen, maar we zijn ons ook bewust als daarvoor privatieve delen dienen te worden verwijderd (zo ver conform volgens de basisakte)/dienen te worden opengebroken, dat de kosten voor het verwijderen, het terug plaatsen en eventueel vernieuwen van deze privatieve zaken die tijdens de werken zouden stuk gaan, door de VME worden gedragen.

Doch, sommigen vinden het evenwel niet meer dan rechtvaardig dat wanneer de privatieve zaken die werden beschadigd/kapot gaan door de werken, zaken betreft die dusdanig verouderd zijn dat ze niet meer in oorspronkelijke staat kunnen worden teruggelegd, dat deze zaken bij aanvang van de werken duidelijke sporen van gebruiksleet en ouderdomsleet vertoonden, dat de kosten van vernieuwing van deze zaken ook deels door de betreffende eigenaar dienen te worden gedragen.

Door de vernieuwing wordt ten voordele van deze eigenaar immers een meerwaarde aan zijn pand/aan het betreffende privatief deel gegeven en hij spaart daarbij ook geld uit aangezien hij zelf de eerste jaren niet voor deze kosten van vernieuwing komt te staan, waar hij dit bij het niet moeten wegnemen/openbreken van deze zaken, enkele jaren nadien meer dan waarschijnlijk op eigen kosten toch zelf had moeten doen. 
Het bijdragen in de kosten geldt overigens ook voor wat de aankoopwaarde betreft.


Anderzijds gaat bovenstaande redenering ervan uit dat de eigenaar op korte termijn gezien de sporen van gebruiksleet en ouderdomsleet toch zou vervangen. Echter zijn er nu eenmaal mensen die hoe graag ze het willen dit niet kunnen betalen, en tevreden zijn met de huidige toestand. Hen dan een vergoeding geven die ontoereikend is, zorgt ervoor dat de bewoner gewoon niet in staat is de muur in  oorspronkelijke staat te herstellen, en riskeren we dan geen aanvechtingen wegens een Persoonlijk nadeel en belang (Art. 577-9 § 2 BW).


De vraag is hoe bepaal je welke vergoeding iemand krijgt om zijn badkamermuur terug te voorzien van muurbekleding ? Bij de één zijn het nog de tegels van 1970, bij iemand anders zijn het goedkope tegels uit 2015 en nog iemand anders heel dure natuurtegels uit 2014. En nog iemand anders (ik dacht Delfts Blauwe Tegels) die je gewoon niet meer vindt. 

Ons gebouw bestaat uit een 140 wooneenheden. Er zijn dus heel wat mensen die mee moeten in het verhaal, de één meer bemiddeld dan de andere. We gaan nooit goed kunnen doen voor iedereen dat besef ik, maar we moeten 1. zorgen dat de werken uiteindelijk kunnen doorgaan. 2. we moeten vermijden dat iemand de beslissing aanvecht wegens een persoonlijk nadeel.

Dat de werken nodig zijn, werd vorige maand nog eens aangetoond, met 4 grote lekken waarbij ook materiele schade het gevolg was .In 2020 heeft onze verzekering de vrijstelling voor waterschade zelfs opgetrokken, initieel x8, na onderhandeling werd het x4. Maar als het zo verder gaat zal een neuwe verhoging op komst zijn. En dan zwijg ik nog over de kwaliteit van het water, vaak bruin, en veel willen het niet meer gebruiken om eten te maken of koffie te zetten.

Bij geen akkoord voor de uitvoering van de werken riskeren we dat er eigenaars zijn via de rechtbank de renovatie werken gaan eisen.

't appartement
Offline
herstellen
Als private delen moeten worden opengebroken om aan gemene delen te kunnen werken is het de VME die de private gevolgkosten moet dragen.
Dus kosten vergoeden om terug te brengen in staat waarin het zich bevond. Derhalve is een voorafgaande plaatsbeschrijving ten zeerste aan te raden teneinde de rechtmatige vergoeding te kunnen vaststellen.
Astrid Clabots
Offline
Werken gemene delen - gevolgschade privatieve delen

Beste

De schade aan de privatieve delen wordt aanzien als gevolgschade.
De lans wordt veelal principieel gebroken voor de gehoudenheid van de VME.
Dat zagen wij al bij de vele dakisolatiedossiers.

Praktisch gezien kunnen er redenen of nuances zijn om anders te beslissen.

Elk dossier is anders.

Maar het principe heeft u hiermee inderdaad mee. Dat is verankerd in heel wat rechtspraak.

Astrid CLABOTS
CLABOTS