Warmwaterboilers

11 antwoorden [Laatste bericht]
Marianne J.
Offline

Hallo
We hebben een probleem wat we aan jullie willen voorleggen. Vorig jaar moesten de eigenaars van 1e (wij)en de eigenaars van 2 e verdiep onze warmwaterboilers laten keuren. De installateur meldde ons dat wanneer hij de keuring zou uitvoeren, deze van ons en die van 2e verdiep zouden afgekeurd worden omdat we nog een boiler hadden met een open vlam in de keuken waar ook een dampkap aanwezig is. Wanneer hij de boilers zou afkeuren waren we verplicht om binnen de 3 maanden een nieuwe te plaatsen. Terzelfertijd komt de eigenaar van het 2e verdiep te overlijden en willen uiteraard de erfgenamen deze kosten niet meer dragen. De kosten zouden aan de nieuwe eigenaars gemeld worden.


Nu is het zo dat de 2 boilers tegelijkertijd moeten geplaatst worden omdat er in de schouw aanpassingen moeten gedaan worden.Doen we dit niet tegelijkertijd, dan zitten we met een atmosferische en een gestuurde boiler in 1 schouw en dat mag blijkbaar niet! Dus n.a.v. het overlijden konden wij ook geen nieuwe boiler laten plaatsen. We moesten wachten op de nieuwe eigenaars. Uiteindelijk is de verkoop afgehandeld bijna 1 jaar (nu in augustus) na het overlijden van onze buurman.
Wij hebben zowel het immobureau, de notaris, de erfgenamen en ook de nieuwe eigenaars en ook nog eens ter sprake gebracht op onze algemene vergadering, waar iedereen bij aanwezig was ,gemeld dat, wanneer de verkoopsakte getekend was, we dadelijk een nieuwe boiler moesten laten plaatsen. IEDEREEN was op de hoogte. Ook van de eventuele prijs !
In september zijn deze nieuwe mensen in hun appartement getrokken en hebben ze de offerte getekend ivm het plaatsen van de boiler. Wij hebben dit samen met ons exemplaar naar de installateur gemaild.
Onze installateur had niet direct de tijd om de werken uit te voeren . Dit zou pas voor einde november begin december zijn. Enkele dagen geleden kregen we van de installateur een mail dat hij van de mensen van het 2e verdiep een brief gekregen had, waar zij afzagen van de bestelling omdat ze dit fiancieel niet aankunnen!
Dit brengt met zich mee dat ook wij geen nieuwe boiler kunnen laten zetten omdat de werken tegelijkertijd moeten uitgevoerd worden en dat we dus ook ongewild , wettelijk niet in orde zijn! We hebben aan stedenbouw gevraagd of we eventueel een afvoer aan de kant van de gevel mogen aanbrengen...maar dat mag dus niet want dat zou een bouwovertreding zijn !
Nu denken wij dat het niet is omdat ze dit financieel niet aankunnen maar dat ze iemand gevonden hebben die dit voor de helft van de prijs kan doen. Ik vermoed dat ze niet beseffen dat dit door een beëdigd loodgieter moet gebeuren met een wettelijk attest.
Wij zijn ook syndicus. Kunnen wij een kopij van het attest van hen eisen  als zij een boiler laten plaatsen door iemand anders?
Wat kunnen wij ondernemen wanneer:
                     1) Zij het toch finacieel niet aankunnen? Zij wisten dit ruimschoots op tijd vóór zij de aankoop van het appartement deden. Uiteindelijk hebben ze wel hun electriciteitsaanpassingen laten doen waar ze eigenlijk 18 maanden de tijd voor hadden om in orde te brengen
                     2) stel dat ze een goedkopere "iemand" gevonden hebben. Moeten hun installateur en die van ons communiseren om een datum vast te prikken om de boilers tezelfdertijd te plaatsen. Kunnen we hiervoor een termijn eisen waarin dit moet gebeuren? We wachten hier al meer dan een jaar op !!! Het is toch normaal dat zij met ons rekening houden.... vooral omdat ze van alles op de hoogte waren
In ieder geval willen we nu zo snel mogelijk in orde zijn met de wettelijke normen! Wat kunnen wij ondernemen want we moeten in orde zijn met onze brander maar we hebben op deze manier geen enkele mogelijkheid om dit in orde te brengen
We willen uiteraard ruzie vermijden met onze nieuwe buren! Hopelijk hebben jullie hiervoor enkele welkome tips?

Alvast bedankt

MJ

Quimmo
Online
Het is een problematiek die

Het is een problematiek die ik niet ken, maar ik denk niet dat u als syndicus kunt eisen dat ze attesten over zaken in hun privatief afgeven. Maar dat neemt niet weg dat u het natuurlijk kunt proberen en - in uw hoedanigheid als syndicus - hun hiervoor een aangetekende brief kunt schrijven.

Ik weet ook niet wat precies het risico is wanneer uw boilers niet tegelijk aangepast worden, misschien dat de gestuurde boiler dan de gassen van de andere terug de kamer kan inblazen? Ook die problematiek kunt u hen natuurlijk schetsen en hun erop attent maken dat zij verantwoordelijk zijn voor de gevolgen indien er zich materiële of lichamelijke schade voordoet ten gevolge van een eventueel eenzijdig handelen van hun kant. Indien zij zelf toch beslissen van de nodige aanpassingen te doen kunnen ze u tenminste hierover informeren.

Tenslotte, als er geen andere uitweg is, lijkt het me dat u beroep kunnen doen op art 577-7 van de wet op de mede-eigendom en de AV laten stemmen dat de werken in hun privatief toch gedaan moeten worden, op kosten van de eigenaars in kwestie: "De algemene vergadering beslist ... mits bijzonder motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars.". U kunt alvast hiermee "dreigen", maar ik zou me wel nog eens goed informeren alvorens het effectief te doen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

laspiaggia
Offline
wat voor boiler hebben zij?
Hallo,

Misschien kunt u hetzelfde type (laten) installeren als degene die uw bovenburen hebben. Nadien kunt u hen aangetekend aanschrijven dat u gezien hun passiviteit gedwongen bent ook dat bepaalde type te gebruiken. Op die manier bent u in orde met de normen. En als zij nadien van type veranderen, is het hun verantwoordelijkheid als de twee types niet overeenstemmen. Of is dat technisch niet mogelijk?
Marianne J.
Offline
boiler

Hallo
Bedankt voor jullie antwoord. De moeilijkheid zit er hem in dat we allebei een atmosferische boiler hebben en die voldoen niet meer aan de wettelijke normen !!! We moeten allebei een  gestuurde boiler laten installeren MAAR dat moet samen gebeuren. Met een atmosferische boiler gaan de uitlaatgassen VRIJ in de schouw en met een gestuurde gaan de afvoergassen via een pijp door de schouw.  Omdat de bovenburen niet kunnen of niet willen , kunnen wij ons niet in orde stellen om een juiste boiler met de wettelijke normen te laten plaatsen. Als wij bv met hen geen rekening houden en gewoon doen wat we moeten doen, dan zitten wij met een afvoerbuis in de schouw en zij zitten met de afvoergassen die VRIJ in de schouw terecht komen.... en dat mag niet !!!
M.a.w. een viscieuze cirkel....wij willen onze bestaande boiler laten kuisen en keuren maar dat gaat niet. Want als ze een keuring doen dan is hij zowizo afgekeurd en moet er binnen de 3 maanden een nieuwe geplaatst worden.
We kunnen hem niet laten plaatsen want de buren willen of kunnen niet mee.
we hebben ook geen andere oplossing om bv de afvoer door de gevel te laten gaan want ddan hebben we een bouwovertreding !!!

Hoe komen we hier uit???

Groetjes
Marianne

MJ

Quimmo
Online
Zie hoger

Ik zou eens proberen met de hoger beschreven werkwijze. Aangetekend vanuit uw functie als syndicus aanschrijven en hen wijzen op plichten/gevaren/verantwoordelijkheid/informatieplicht en hen laten voelen dat anders de AV voor hen zou kunnen beslissen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Roel De Cleermaecker
Offline
aangezien dit een privatief
aangezien dit een privatief gegeven is, heeft de VME en uw functie van syndicus hier weinig met te maken. Alleen als er later effectief problemen zijn met de schouw wordt dit een probleem voor de VME. Wat kan u doen? Uw buren in verzoening oproepen bij de vrederechter om een oplossing te vinden. Desnoods dagvaarden in kort geding.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

Marianne J.
Offline
boiler
Bedankt voor jullie opmerkingen.
Volgende zaterdag hebben we met hen een gesprek waarin we hen natuurlijk ook gaan wijzen op de gevaren en de noodzaak dat het MOET gebeuren. Naar gelang wat hun  reactie zal zijn, denk ik inderdaad dat we niets anders kunnen dan het via de vrederechter te regelen. Alhoewel we dit echt wel willen vermijden. Ze zijn vanaf september onze nieuwe buren...als we al direct met een vrederechter moeten beginnen, verzuurt dat natuurlijk de omgang met elkaar.
De plaatsing is prevatief en mijn inziens de kosten aan de schouw ook omdat deze schouw niet doorloopt naar het gelijkvloers (schouw is enkel voor 1e en 2e verdiep)
Denkt U dat we een goede kans maken bij een vrederechter? De mensen waren van alles op de hoogte vóór ze bij de notaris hun appartement aankochten en we hebben alles op mail staan.
Alvast bedankt

MJ

Quimmo
Online
Zorg ook voor sporen

Een goed gesprek is de vriendelijkste aanpak maar, als dat niet help, zorg dan toch ook voor materiaal in de vorm van een aangetekende brief waar u de verplichtingen en gevaren nog eens opsomt.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Lieve en Marc
Offline
Schouwproblematiek
Op diverse plaatsen is er discussie over wat van die schouwen nu privatief en gemeenschappelijk is.
Ons inziens is een schouw waarin meerdere gasverbrandingstoestellen uitmonden een gemeenschappelijk deel van het gebouw.
Indien dus deze schouw dient aangepast, ook al is het via privatieve inbreng, is dit dus gemeenschappelijk.
Eenzelfde discussie heeft men wanneer men spreekt over de niet afsluitbare opening met de buitenlucht die men dient te voorzien bij open gasverwarmingstoestellen.
Ook al dient dit te gebeuren in het en door het privatief, bv. door het plaatsen van een bijkomende ventilatierooster in het raam, toch kan dit beschouwd worden als een gemeenschappelijk deel omdat deze opening nodig is om niet alleen het toestel goed te laten branden, doch ook dient om de (gemeenschappelijke) schouw beter te laten trekken.
De visie hierrond is verschillend omdat de ' administratieven ' dit anders zien dan de ' technici '.
Men dient o.i. het hele systeem te bekijken: de aanvoer van verse lucht, de verbranding in het toestel, de afvoer van de rookgassen vormen één systeem waarvan alleen het toestel zelf privatief is.
Uiteraard beginnen deze verschijnselen/ moeilijkheden zich nu voor te doen door de veranderende technologieën én de verplichte keuringen.
Allemaal niet zo evident om opgelost te krijgen: vaak ontbreken ' de rede ', het ' gezond verstand ', het ' sociale ', enz..... 
 
Lieve en Marc
Marianne J.
Offline
oplossing???

Goede middag

Zoals reeds hierboven geschreven moeten wij en de mensen van de 2e verdieping een nieuwe brander laten zetten omdat die niet meer goedgekeurd kan worden. Dit omdat we allebei met een atmosferische boiler zitten met een open vlam in een keuken waar een dampkap staat en het moet voor allebei een gestuurde boiler worden ! We hebben dit ondervraagd bij verschillende installateurs en we moeten allebei tegelijkertijd een nieuwe boiler steken. De andere eigenaars hebben geen geld om dit te doen ondanks het noodzakelijk is om in orde te zijn. Het gevaar zit hem er in dat als wij toch onze werken al laten uitvoeren, dat we een situatie creëren in de schouw die bij de mensen van het 2e verdiep een koolstofmonoxide vergiftiging teweeg brengt met alle gevolgen vandien. Zowel wij als geen enkele installateur neemt dit risico! We mogen de afvoer van de gassen van een atmosferische EN een gestuurde boiler) NIET door 1 schouw laten lopen .De mensen van het 2e verdiep blijken het probleem niet te "willen" snappen. Wij hebben een gesprek met hen gehad (ze zijn van vreemde nationaliteit) en hun wil is wet !
We hebben  info gevraagd op stedenbouw om onze afvoer via de voorgevel te laten lopen en dat mag niet. Nu hebben we een andere oplossing gevonden die we nu aan hen en onze andere mede eigenaars gaan voorstellen om onze boiler in de kelder te zetten gekoppeld aan onze brander (brander voor verwarming voor heel de blok van 3 appartementen)

Het is de enige oplossing voor ons en we willen ook in orde zijn met de wet. Nu zijn we ongewild niet in orde. We willen dit  per mail aan iedereen voorstellen (gewoon praten met de mensen van 2e verdiep is verloren tijd, hun wil is wet) en ook een akkoord vragen van hen. Daarna misschien ook aangetekend versturen?


Wij zijn ook syndic. Is het onze plicht om nog iets speciaals doen om in orde te zijn zodat wij op geen enkele manier verantwoordelijk gesteld worden omdat zij zich niet in regels stellen met de boiler...op hun plichten te wijzen?
We hebben 3 mede eigenaars met quotiteiten 40% / 30% / 30%
Moeten we voor ons voorstel een meerderheid hebben of moet dit unaniem zijn?Uiteindelijk verplichten die andere mensen ons om dit te doen omdat er geen enkele andere mogelijkheid is.
Is er iemand die weet of , bij eventuele moeilijkheden in de toekomst met deze mensen ivm afrekeningen en betalingen enz., of er nog een ergens een tussenweg is om te bemiddelen ipv ineens naar vrederechter te gaan? We hebben al ondervonden dat er op dat vlak met die mensen die te praten valt.

Alvast bedankt
 

MJ

Quimmo
Online
Suggestie

De oplossing die u voorstelt vind ik nogal vergaand en ze heeft ook wel wat impact op de mede-eigendom. U moet enerzijds werken doen aan de gemeenschappelijke delen maar, als ik goed begrijp, gaat u ook energie van de VME gebruiken voor verwarming van uw eigen warm water. Daar gaat dan nog eens een verdeelsleutel voor deze kosten voor afgesproken moeten worden. Bovendien gaat u met een lange aanvoerleiding voor uw warm water zitten wat alles behalve evident is.

Voor de stemming lijken mij op het eerste zicht volgende clausules van de wet op de mede-eigendom van toepassing:

"De algemene vergadering beslist: 1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen: b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;"

"bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen: a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom"

Het lijkt me dat u een 4/5 meerderheid nodig zult hebben, maar zelfs bij 3/4 heeft u dus een OK van alle eigenaars nodig. Tenzij er iemand niet op de vergadering aanwezig is, dan telt zijn stem ook niet mee.

Hoger hebben we al gewezen op de mogelijkheid om werken in een privatief te laten uitvoeren na een beslissing van de gemeenschap. Misschien kunt u zo een aanpassing afdwingen, maar dan zit u misschien met een wanbetaler.

Een andere aanpak, maar daarover informeert u zich best, is toch uw boiler laten aanpassen op basis van uw wettelijke verplichting, u heeft immers geen keuze. Om hen te beschermen laat u dan de afvoer van hun boiler naar de schoorsteen afsluiten zodat ze hem gewoon niet meer kunnen gebruiken. Natuurlijk op voorhand allemaal nog aangetekend bevestigen. Het lijkt me dat u daarmee uw plicht doet als syndicus. Zij kunnen dan kiezen tussen een vernieuwing van hun boiler en terug aansluiting op de schoorsteen, of plaatsen van een elektrische boiler. Ik vind dat je de vrede moet proberen te bewaren, maar als iemand echt hardleers is moet je soms toch er tegen in kunnen gaan.

Wat bemiddeling betreft, daarover zal in de volgende dagen een artikel verschijnen in onze artikelen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Marianne J.
Offline
dit is toch te zot voor woorden
Goede middag
Dit is toch echt wel te zot voor woorden :-)
Wij zitten ,door een sterfgeval van de eigenaar van 2e verdiep,al een jaar te wachten op nieuwe eigenaars om alles op het 1e en 2 e verdiep in orde te maken met de boilers MAAR de werken moeten samen gebeuren.(Iedereen was hierover op de hoogte immo, notaris, erfgenamen en de nieuwe eigenaars) Wij willen ons appartement in orde maken maar door geldgebrek van de andere eigenaar kunnen wij niet verder. Door hen worden we eigenlijk gedwongen OF een andere oplossing te vinden wat in dit geval is, door onze boiler in de kelder mee te zetten OF gewoon helemaal niet in orde te zijn met de wet en braafkes te wachten tot ze boven eens in gang willen schieten. Dat kan nog lang duren.Dit is voor ons de ENIGE oplossing. Volgens ons (en dat is ook zo) staat deze boiler in de kelder voor niemand in de weg. De leiding hiervoor loopt volledig in de kelder en komt in de gang in een hoekje, waar het niemand ziet om zo bij ons in het 1e verdiep binnen te komen.
Uiteraard laten wij bekijken wat zo'n brander verbruikt om ons water warm te houden en daarvoor de andere mede eigenaars te vergoeden.
Ik vind jullie voorstel wel heel raar. Ik heb hierboven al uitgelegd waarom we onze boiler niet kunnen vernieuwen door gebruik te maken van de schouw (de normale weg) die zij intussen mee gebruiken.(gevaar van CO vergitiging)
Jullie voorstel om ze dan maar van de schouw af te sluiten?????Zo kan je volgens mij de vrede helemaal niet bewaren. Ze hebben geen geld , dus .... nieuwe brander of electrische brander ... geen geld is geen geld !!!
Dus is het zo dat wanneer ze niet akkoord gaan dat we de juridische weg op moeten omdat wij onze boiler in zo'n situatie niet op de normale manier kunnen plaatsen?
Graag uw reactie en alvast bedankt
 

MJ