wijzigen quotiteiten

13 antwoorden [Laatste bericht]
chrisguillaume
Offline


Ik zou graag de quotiteiten in een klein appartemenstgebouw (8 app.)
via de Vrederechter willen laten rechtzetten.Jaren geleden zijn daar verbouwingen gebeurd,
er is een winkelruimte vergroot, een ander heeft zijn gelijkvloers appartement verruimt
met in de kelderruimtes slaapkamers bij te maken, enz. Ik betaal evenveel via de quotiteiten  als de twee slaapkamerappartementen, die winkel betaald veel minder,
die met zijn bijgemaakte slaapkamers ook , kortom het is een warboel. De sindicus wil niets doen, die houdt zich aan de basisakte en de toestand van bij zijn aanstelling.(jaren geleden,
ik heb mijn eigendom nog niet zo lang geleden gekocht) Mijn eigendom is een studio, weliswaar ook met koer, maar geen aparte slaapkamer.
Ik heb wel wat grondplannen met afmetingen, opgemaakt door een architect (mede-eigenaar) die ook vond dat die situatie niet correct was.


Heb ik kans met een verzoekschrift bij de Vrederechter, die zal waarschijnlijk een expert aanstellen die ter plaatse komt kijken, of moet ik direct een raadsman inschakelen ?
Via de sindicus en de overige eigenaars is geen akkoord te bereiken.
Ik had reeds contact opgenomen met een raadsman, heel goed thuis in de materie en uit Antwerpen. Deze  leek mij de oplossing, maar ze kon de opdracht niet aanvaarden daar ze voor de sindicus van het gebouw reeds rechtszaken had behandeld. En verder heb ik mijn twijfels over advokaten die niet goed in die materie bekend zijn. Wie kan mij helpen met raad ? Mijn risico is dat de sindicus die heel bekwame advokate, op kosten van de VME, tegen mij gaat laten pleiten. 
Chriis Guilaume

DirkRommel (niet gecontroleerd)
Ik begrijp uw (vme) situatie
Ik begrijp uw (vme) situatie volkomen, ik denk en hoop dat u bij de vrederechter kans maakt.
Ik verwijs naar mijn replieken quimmo/juridisch/netto-vloeroppervlakte. (22/12 & 23/12)
Teneinde (ere)lonen zoveel mogelijk te drukken - ik wens er u voor te behouden - zou ik zelf maximaal voorbereiden : een tabel met huidige en vroegere lokaal afmetingen (B x D) alsook vroegere en huidige quotiteiten + uw eerlijke/billijke wens.( som gebouw altijd=10.000)
Als de vrederechter uw voorstel bekrachtigd moet de vme (via de syndicus) dit respecteren.
Alhoewel niet strikt noodzakelijk vermoed ik wel dat de vrederechter zijn beslissing "tegenstelbaar aan derden" zal willen maken wat extra (vme) kosten met zich meebrengt : notarieele akte + overschrijven op hypotheekkantoor.
Hoeveel jaar bent u mede eigenaar aub ? En zijn de ruimte grootte veranderingen en bestemmings veranderingen voor of nadat u kocht gebeurd aub?
Waarom hebt u dit punt niet eerder op de voorgande AV's laten aggenderen, en - ook al bent u alleen - er passend op gestemd, zodat u reeds over een eerste schriftelijk bewijs van uw ongenoegen/verzuchtingen beschikt aub? Mvg, DR
Opm. : Hebt u al eens overwogen een BAV ( min 20% aandelen) samen te roepen aub?
1/8 : Lineair hebt u dus 12,5%, maar uw kleinere kavel zal wellicht slechts 10% aandelen/quotiteiten hebben, zijn er nog kleinere kavels of (ideologische) medestanders aub?
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
ChrisGuilaume,
Maak vooraf een SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats) Sterkte-Zwakte analyse wat je (financieel) hoopt te bereiken?!
Quimmo
Offline
Toch eerst laten stemmen?

Ik zou eerst een goede inschatting van mijn kansen maken en, als het er goed uit ziet, toch proberen eerst op de algemene vergadering een aanpassing van de verdeelsleutels te laten stemmen. Als de andere eigenaars begrijpen dat ze de keuze hebben tussen toegeven, of gerechtskosten moeten betalen én een verdeelsleutel opgelegd krijgen, zijn ze misschien wat bereidwilliger.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Ondernemen
Offline
Wijhzigen quotiteiten
xxx
Ondernemen
Offline
Wijzigen quotiteiten mede-eigendom

vraag 1: klopt het dat bij wijziging van de quotiteiten en aanpassing aan de nieuwe wet op de ME er een authentieke akte moet worden opgesteld door een notaris en deze moet worden neergelegd op het hypotheekkantoor omdat eenvoudige registratie niet voldoende is om de aangepaste basisakte tegenstelbaar te maken aan derden?

Vraag 2: Klopt het dat bij een unaniem akkoord door de AV voor wijziging van de quotiteiten, wanneer deze bij aanpassing aan de nieuwe wet op de ME in de aangepaste basisakte zullen worden vermeld, er een nieuw (digitaal) opmetingsplan moet worden ingediend om registratie in het hypotheekkantoor te kunnen verkrijgen?
Dit wordt beweerd door diverse notarissen en meetkundig schatters n.a.v. de nieuwe wet op de pre-kadastratie, maar ik vind dit nergens terug in de wet.
Er werd voor ons gebouw niets gewijzigd aan het oorspronkelijk bouw plan dat neergelegd werd bij het kadaster, alle kadastrale leggers blijven ongewijzigd en er wordt OV. op betaald.

Volgens de notaris wordt de wijziging niet tegenstelbaar aan derden zolang de aangepaste basisakte niet is overgeschreven op het hypotheekkantoor en zal het hypotheekkantoor de overschrijving weigeren zolang er geen volledig, nieuw (digitaal) bouwplan van alle verdiepingen is neergelegd.

Vraag 3: Mocht dit correct zijn: wie moet dergelijk (digitaal) plan dan verplicht opstellen (landmeter, architect, bewoners onderling mits unaniem akkoord, ... ) ?
Ondernemen
Offline
Wijzigen quotiteiten mede-eigendom
xxx
naicwill
Offline
Coordinatie na 1/09/2014
Coordinatie na 1/09/2014 altijd via authentieke akte

http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/coordinatie-van-de-statuten-0
naicwill
Offline
tegenstelbaar aan derden door overschrijving hypotheekkantoor
deskundige Peter Leyseele

"Zoals reeds eerder aangehaald, de beslissingen an sich die door de AV werden genomen en die niet (met succes) in rechte werden aangevochten, kennen tegenstelbaarheid naar alle eigenaars toe maar niet naar derden/niet eigenaars toe en daar wringt het schoentje. Derden zijn in eerste instantie niet gehouden tot de naleving van die beslissingen die hen nooit tegenstelbaar zijn gemaakt hetwelk laatste dus na tussenkomst van een notaris door overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor gebeurt. 
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/aanpassen-reglement-van-mede-eig...

Wijzigingen moetem altijd gebeuren via authentieke akte ,zie wetsartikel
hieronder.
naicwill
Offline
Wet Art. 577-4 § 1 De
Wet

Art. 577-4

§ 1 De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte..

 

 
Art. 577-7

§ 3 Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.

naicwill
Offline
Berekenen quotiteiten
naicwill
Offline
niet bij aanpassing van oude akten?

Objectieve berekening van de aandelen per kavel i.f.v. de waarde,bepaald aan de hand van 3 criteria (art. 577-4 § 1 B.W.) :

   . Netto vloeroppervlakte (incl. binnenmuren en privatieve terrassen)

   . Bestemming (excl. binneninrichting)

      . Ligging (zuidkant, commerciële uitbating, lichtinval, …)

   

   via een met reden omkleed verslag van een notaris (die de basisakte opmaakt of een andere notaris), een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar te bepalen en op te nemen in de basisakte (eventueel aan te hechten);    niet bij aanpassing van oude akten
http://notarissen-msp.be/docs/Appartementsmede-eigendom%20(2015).ppt

 

 
naicwill
Offline
Op basis van welke

Op basis van welke criteria? Een wijziging van de aandelen kan – ook in een oud gebouw – gebeuren op basis van de drie wettelijke criteria. Dat is echter niet noodzakelijk zo. De verdeling is hier ook mogelijk op basis van een ander criterium. Zo kan bv. de bestaande logica in de verdeling geheel of gedeeltelijk behouden blijven. 

Ook een verslag nodig? Daarover is er nogal eens onduidelijkheid. De wet vereist volgens experts ter zake echter niet dat hier een verslag opgesteld wordt. Uiteraard zal de vergadering of de vrederechter zich wel baseren op een nota waarin er toegelicht wordt waarom de verdeling moet wijzigen. Dat hoeft echter niet noodzakelijk een verslag van een expert te zijn.
lees volledig artikel op indikator
https://www.google.be/search?q=Welke+regels+gelden+er+voor+het+wijzigen+...

naicwill
Offline
Tegenstelbaar