Wijziging van berekening van het waterverbruik

24 antwoorden [Laatste bericht]
Lowie
Offline

Beste,

In ons gebouw is er (helaas) nog een systeem van 1 watermeter voor 6 appartementen. Bij de berekening van de waterkosten komen er jaarlijks meer en meer opmerkingen hierover (niet-gedommicilieerde bewoners, kinderen met week-om-week verblijf, bewoners dewelke een aantal maanden per jaar in het zonnige zuiden verblijven enz.)
In het gebouw naast ons hebben ze individuele meters geplaatst per appartement. Na drie jaar blijkt iedereen daar tevreden te zijn. Het is een meer eerlijke manier van berekenen. Wij zouden dit ook in ons gebouw willen voorstellen. Hieromtrent de volgende vragen :


- als dit op de jaarlijkse algemene vergadering voorgesteld wordt, over welke meerderheid dient men dan te beschikken om deze wijziging door te voeren?
- als de tegenstemmers niet akkoord gaan, moeten ze dan VERPLICHT volgen in het nieuwe systeem?
- moet in geval van goedkeuring de basisakte gewijzigd te worden?
 

naicwill
Offline
4/5de meerderheid?????
deskundige Peter Leyseele in een vorige post

"Er moet dus een vergadering worden bijeengeroepen en de AV dient officieel de nodige beslissingen te stemmen en bij meerderheidsakkoord (verschillende meerderheden waarbij zonder meer zeker één beslissing die 4/5de meerderheid vereist) dient door een notaris een wijzigende akte te worden opgemaakt.
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/gemeenschappelijke-cv-splitsen

Mijn interpretatie:

systeem van 1 watermeter voor 6 appartementen
vervangen door individuele meters

Art. 577-7

§ 1 De algemene vergadering beslist:

1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen:

a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;

b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;

.......
 

2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:

a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;


water. gaat van gemeenschappelijk naar privaat,dit heeft
 tot gevolg:
1.wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft(drie vierden van de stemmen)
2.werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten(drie vierden van de stemmen)
3. wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom(vier vijfden van de stemmen;)

Uit bovenstaande blijkt dat de algemene vergadering moet beslissen

waarbij zonder meer zeker één beslissing die 4/5de meerderheid vereist.
Vervolgens moet door notaris een wijzigende akte opgemaakt worden.

 


 
Lowie
Offline
Bedankt voor het snelle
Bedankt voor het snelle antwoord.
Toch één opmerking :
U schrijft : systeem van 1 watermeter voor 6 appartementen vervangen door individuele meters.  Het blijft echter 1 watermeter (van de watermaatschappij) doch de verdeling zal gebeuren door een samentelling van het persoonlijk verbruik van de 6 appartementen.
Ik dacht dat dit toch iets anders is. De waterfactuur (totaal) zal door de sindicus betaald worden. Hij zal dan de verdeling maken op basis van de individuele meters.
naicwill
Offline
Het is mijn interpretatie op
Het is mijn interpretatie op de post van deskundige Peter Leyseele.
Hoe was de verdeling vroeger?Ik denk toch dat het een wijziging
van de verdeling van de lasten inhoudt :
3. wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom(vier vijfden van de stemmen;)

Hopelijk komen er reacties indien niet juist.
Verder vind ik dat juliie toch nog om moeilijheden blijven vragen
want de verrekening van 1 waterfactuur onder mede-eigenaars
is delicaat.
Waarom niet individuele meteres bij de watermaatschappij
voor alle mede eigenaars en de VME.

http://tmvw.water-link.be/_uploads//documenten%20TMVW/04092012_individue...
 
Lowie
Offline
Beste, De verdeling gebeurde
Beste,

De verdeling gebeurde tot op heden als volgt : De waterfactuur wordt gedeeld door het aantal "officiele" bewoners (aantal staat vermeld op de factuur van de watermaatschappij). Dit bedrag wordt per appartement vermenigvuldigd met het aantal bewoners van dat appartement. Op diemanier wordt het per bewoner berekend. Pobleem : meer en meer komen we tegen dat vriend/vriendin mee intrekt bij zijn partner/mede-eigenaar, ZONDER dat zijn/haar domicilie in ons appartement gevestigd is. Die persoon gebruikt dus enerzijds een gans jaar water, er wordt ook voor gewassen en anderzijds krijgt hij geen korting van 15 m3. Hij/zij ontvangst die korting WEL Op zijn thuisadres, alwaar hij geen of bijna geen water verbruikt. Dat zijn dus al enkele argumenten om te wijzigen.
We hebben de vraag reeds vroeger gesteld aan de watermaatschappij, doch die zeggen dat er geen individuele meters kunnen geplaatst worden...
Daarom dat we eerlijkheidshalve wensen te wijzigen naar het systeem zoals door mij beschreven.

Nog even terug op mijn eerste vraag : als de tegenstemmer(s) niet akkoord gaan met wat de 4/5 meerderheid beslist, zijn ze dan VERPLICHT om dit te aanvaarden?

 
naicwill
Offline
wet mede eigendom
art. 577-9

§ 2 Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

Ik denk dat indien hij dit zou doen ,hij geen kans heeft,
hij zal de beslissing van de meerderheid moeten aanvaarden.
Jullie nieuwe afrekening strookt bijna met de individuele afrekeningen.

Indien de vereiste meerderheid nipt niet gehaald wordt kunnen de 
benadeelde eigenaars naar de rechter stappen :

§ 7 Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt.

vrijwsyndicus
Offline
aanpassing aan de tijdsgeest

Kunnen wij, naast de juridische, ook andere aspecten bekijken?

 

Het zou interessant zijn de datum van opstellen van de originele basisakte te kennen.

Dus niet een datum verwijzend naar het tijdstip van de bouw maar wel degelijk de datum van oorspronkelijk uitwerken van de basisakte, die dan daarna routinematig slaafs gecopieerd wordt.

 

Was vroeger de kost van het water voor een gebouw nagenoeg verwaarloosbaar en verdeling volgens quotiteiten verantwoord, dan moet men nu rekening houden met de stijging van de prijs van het water zelf en vooral met de binding van de kosten voor de zuivering van het afvalwater.

 

http://www.vmm.be/pub/algemeen-waterverkoopreglement/view

 

In artikel 6 van het “waterverkoopreglement TW.pdf” vindt u:

 

Een individuele bemetering van het waterverbruik per wooneenheid is verplicht bij nieuwbouw en bij renovatie van bestaande gebouwen als dit technisch mogelijk is. Dit houdt in dat er, ook in appartementsgebouwen, per individuele woonheid een aparte watermeter moet worden voorzien door de exploitant. .......”

 

Afhankelijk van de plaats waar het gebouw zich bevindt kunt u nuttige inlichtingen vinden in het forum onder:

 

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/plaatsen-watermeters

 

 

Wij durven hopen dat de redelijkheid zal overwegen en dat men komt tot een individuelere regeling zoals beschreven in de vooropgestelde procedure.

 

 

Indien de vraagsteller het hard speelt, zal hij bij een vrederechter met hogervermelde argumenten een gewillig oor vinden om een meer geïndividualiseerde afrekening af te dwingen.

 

 

Roel De Cleermaecker
Offline
Uw bemerkingen zijn
Uw bemerkingen zijn tegenstrijdig. U wenst langs de ene kant andere elementen te bekijken dan het juridische, maar hoopt anderzijds op redelijkheid bij de vrederechter die zich uiteraard enkel laat leiden door het juridische...

Bij veel mensen leef de illusie dat recht gelijk staat aan billijkheid en redelijkheid. Jammer genoeg eerste les eerste jaar rechten: recht en rechtvaardigheid staan soms ver uit elkaar. Dat is nu éénmaal het gevolg van ons rechtssysteem.

M.a.w.: magistraten moeten altijd hun beslissing terugkoppelen aan een wettelijke basis. De redelijkheid is dit niet.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Roel DE CLEERMAECKER is advocaat, met specialisatie in mede-eigendom
 

Lieve en Marc
Offline
Afrekening watermeters

Indien men overgaat tot een verrekening van individuele meters die privatief zijn dan moet men wel wat wiskundig zijn aangelegd zijn en goed overweg kunnen met het programma EXCELL of gelijkwaardig om een korrekte én wettelijke verrekening te kunnen doen.


Ik heb dat destijds uitgezocht met enkele mensen, ook op dit forum, en heb daar een nota van gemaakt. U kunt een kopie hiervan krijgen via mijn e- mail adres.
Eenvoudiger is het om individuele meters te laten plaatsen door de leverende watermaatschappij indien dit technisch én wettelijk mogelijk is.
De kostprrijs hiervoor ligt ergens tussen de 250 en 300 EUR.
 

Lieve en Marc
deskundige
Offline
Zoals terecht gesteld in een
Zoals terecht gesteld in een andere post:

Beslissing aanbrengen meters zijn eigenlijk werken in onroerende staat = 75%
Daarnaast wordt beslist om een bestaande verdeelsleutel te wijzigen = 80% meerderheid.

Deze laatste dient dan tevens het voorwerp uit te maken van een authentiek wijzigende akte.

Zo de vereiste gekwalificeerde meerderheid/meerderheden worden bereikt, dan hebben de tegenstemmers 4 maanden de tijd om de Vrederechter te vatten en dit om te trachten om de beslissing(en) ongedaan te maken.

Zij dienen evenwel aan te tonen dat het om (een) onrechtmatige, onregelmatige of bedrieglijke beslissing (en) gaat en i.p. zullen zij ook moeten bewijzen dat de beslissing(en) hen een nadeel zal toebrengen. 
DirkRommel (niet gecontroleerd)
Lieve en Marc,
Afrekening watermeters
Ik heb dat destijds uitgezocht met enkele mensen, ook op dit forum, en heb daar een nota van gemaakt. U kunt een kopie hiervan krijgen via mijn e- mail adres.

==> Heel graag copy aub, warvoor dank, DR
 
Lowie
Offline
Beste Dirk Romml, Waar kan
Beste Dirk Romml,

Waar kan ik uw maildres vinden???
DirkRommel (niet gecontroleerd)
Lowie, => dirk.rommel@hotmail.com aub? met dank!
Lowie, => dirk.rommel@hotmail.com aub? met dank!
RommelDirk (niet gecontroleerd)
Loewie,
Lowie, => rommeldirk@hotmail.com aub? met dank bij voorbaat!
naicwill
Offline
voorsmaakje voor ongeduldige rommel
vrijwsyndicus
Offline
vorming juristen
Het is te hopen dat later in het curriculum een cursus "rechtsfilosofie" voorzien is.
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
Lieve en Marc,
 Heel graag ontving ik een copyvan uw nota aub?
RommelPatrick@hotmail.com

Met dank bij voorbaar, PR
DirkRommel (niet gecontroleerd)
Lieve en Marc,
Graag copy via mail van uw interessant waterverbruik programma aub? Waarvoor vriendelijke dank bij voorbaat, mvg, DR ==> dirk.rommel@hotmail.com
DirkRommel (niet gecontroleerd)
Lowie,
Graag copy via mail van uw interessant waterverbruik programma aub? Waarvoor vriendelijke dank bij voorbaat, mvg, DR ==> dirk.rommel@hotmail.com
PatrickRommel (niet gecontroleerd)
Graag geven wij volgende
Graag geven wij volgende toelichting:
 
1) De abonnementsvergoeding wordt aangerekend per wooneenheid, 
niet per watermeter.In het Algemeen Waterverkoopreglement (art 1 - 20°)
wordt een wooneenheid omschreven als:elke eenheid in een woongebouw die 
ontworpen of aangepast is om afzonderlijk te worden gebruikt en die 
minstens over de volgende woonvoorzieningen beschikt: een woonruimte in 
combinatie met een toilet, een douche of bad en een keuken of 
kitchenette .
 
2) De tussentijdse aanrekeningen gebeuren driemaandelijks. Echter, afhankelijk 
van het moment van jaarlijkse doorgave van de meterstand (vroeger of 
later dan de voorziene datum), kan de eerste periode nà een afrekening 
langer of korter zijn.
 
3) De verdeling van het jaarverbruik over de voorziene tariefschijven 
gebeurt over de afgerekende periode, die zoals gezegd onder 2) 
langer of korter kan zijn wegens verschillende ogenblikken van doorgave 
van de meterstand.
 
4) Wij bevestigen dat in het nieuwe regeerakkoord is er voorzien dat de 
toekenning van 15m³ gratis water per gedomicilieerde vanaf 1/1/2016 
zal worden afgeschaft.
 
Wij hopen u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Heeft u nog vragen, 
dan helpen de medewerkers van onze Klantendiensten u graag verder. U kan 
hen bereiken via de AquaFoon (078 35 35 99) of via e-mail 
(klant.tmvw@water-link.be). 	
 
Met vriendelijke groeten
TMVW Klantendiensten
 
Michiel
Offline
Vraagje : zal de 15 M gratis nu afgeschaft worden aub?
Ter info : in de gebouwen die ik beheer hebben we gemiddeld :
64 cube per jaar, standaarddeviatie 38,8 10 appartementen
91 cube per jaar, 87,8 standaarddeviatie, 30 woongelegenheden
HomeBuilding
Offline
Wij hebben :  26 cube per
Wij hebben : 
26 cube per woongelegenheid per jaar, standaarddeviatie 52 : 26 appartementen
33 cube per jaar, 80 standaarddeviatie, 8 woongelegenheden
naicwill
Offline
Homebuilding = Michiel =
Homebuilding = Michiel = PatrickRommel = DirkRommel = RommelDirk
Allemaal zelfde persoon.
seiner55
Offline
Individuele waterneters
Beste,

Ons gebouw is qua bouw opgedeeld in verschillende delen met elk hun eigen ingang.  Wij hebben dit op de JAV apart laten behandelen voor onze ingang.  Als ik mij goed herinner, was toen een gewone meerderheid voldoende. Er was een bewoner die niet wou meedoen.  Nadat zij de helft van het restbedrag (totaalstand - opgegeven verbruik bewoners/2) moest betalen, was zij ook overtuigd.  Restbedrag is het verbruik van de schoonmaakster.  Toenmalige kost per bewoner 250 Euro, een 6-tal jaar geleden.  Als alleenstaande zeeman heb ik dit al lang terug verdiend.
M V G,
seiner55
Offline
Homebuilding = Michiel =
Dat merk je toch al aan het eindeloos repetitief gezwam... ?